Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-122171/2023

13 сентября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  10 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  13 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Аласовым Э.Б.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 

ответчик: ООО «Главстрой- СПб Спкциализированный застройщик» 

о взыскании,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 10.09.2024, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой- СПб Спкциализированный застройщик» о взыскании.

Определением от 16.12.2023 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

Определением от 25.02.2024 исковое заявление принято к производству, назначены предварительное и основное судебные заседания.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось.

В судебном заседании 10.09.2024 представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга поддержал доводы искового заявления, представитель ООО «Главстрой- СПб Спкциализированный застройщик» возражал против удовлетворения.

В соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и ОАО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин двор" был заключен инвестиционный договор от 23 августа 2006 № 00-(И)006054 для осуществления проектирования и реконструкции здания по адресу: Центральный район, Садовая ул., д.28-30, корп.51, под административно-торговые цели (далее - Инвестиционный договор) и договор аренды земельного участка от 27.02.2007 № 00/ЗК-006068 под зданием на срок до 10.05.2009, в настоящее время находится в режиме неопределенного срока действия (далее - Договор аренды земельного участка).

Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 24.05.2011 по делу №А56-10740/2009 утверждено мировое соглашение, заключенное между Комитетом, ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор», и ООО «Главстрой-СПб», в соответствии с которым предусмотрено выполнение действий по подготовке проекта постановления правительства Санкт-Петербурга по замене стороны в обязательствах по инвестиционному договору на ООО «Главстрой-СПб» и продлении сроков реализации инвестиционного договора при исполнении сторонами ряда условий на срок до 01.10.2020.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 №154 между Комитетом,   ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» и ООО «Главстрой-СПб» заключено дополнительное соглашение от 24.03.2016 №2 к Инвестиционному договору о замене стороны по договору на ООО «Главстрой - СПб» и продлении срока реализации инвестиционного проекта до 01.10.2020.

Земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 28-30, корпус 51, кадастровый номер 78:31:0105605:2, площадью 2082 кв.м, в отношении которого заключен Договор аренды земельного участка, образован практически в границах расположенного на нем здания, подлежащего реконструкции и находится в фактическом пользовании ООО «Главстрой-СПб» как стороны по Инвестиционному договору.

На основании положений ч.З ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом положений п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит право пользования соответствующим земельным участком (части земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования) на тех же условиях, что и принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности (перемена лиц в договоре аренды).

При этом п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель недвижимости (новый собственник недвижимого имущества) приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, можно сделать вывод, что в силу возникновения права ООО «Главстрой-СПб» на проведение реконструкции нежилого здания (допуску к зданию) на основании Инвестиционного договора, ООО «Главстрой-СПб» приобрело в силу аналогии закона право пользования земельным участком, занятым зданием, на праве аренды.

Кроме того, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-84235/2019 с Общества в пользу Комитета была взыскана задолженность по арендной плате и пени по договору от 27.02.2007 МЮ0/ЗК-006068 за период с 01.02.2019 по 31.03.2019. Таким образом, судом было установлено, что к Обществу перешли права по договору от 27.02.2007 №00/ЗК-006068.

Суд также учитывает письмо ООО «Главстрой-СПб» от 22.02.2023 №01-13/23-518 согласно которому общество просит зачесть переплату по Договору аренды №00/ЗК-006068 от 27.02.2007. Из содержания письма следует, что ответчиком вносились платежи по арендной плате и не отрицалось наличие договора аренды.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факты заключения договора, а также предоставления истцом ответчику земельного участка во временное владение и пользование подтверждаются материалами дела и сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По условиям Договора Ответчик обязан перечислять арендную плату в соответствии с п. 3.7 Договора.

В связи с нарушением сроков внесения арендных платежей истец обратился с исковым заявлением о взыскании пени за период 28.02.2007-31.03.2023.

Однако, исходя из сведений с сайта «Мой арбитр» Истец подал исковое заявление о взыскании пени по договору аренды Участка к Обществу 24.11.2023.

Учитывая, что исковое заявление подано Истцом лишь 24.11.2023, часть пени (рассчитанные за период с 01.03.2007 по 23.11.2020 включительно) находится за пределами трехлетнего срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ), предшествующему подаче иска, и не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с изложенным, судом произведен расчет согласно которому размер неустойки снижен до 138 163,35 руб.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ) (пункт 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 74, 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно. Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Таким образом, при решении вопроса о возможности применения положений статьи 333 ГК РФ, суду необходимо установить баланс интересов сторон, исходя из компенсационной природы неустойки и недопустимости обогащения стороны за счет взыскания с другой стороны штрафных санкций, которые должны именно компенсировать негативные последствия неисполнения другой стороной своих обязательств и способствовать исполнению таких обязательств.

В данном случае, исходя из факта просрочки оплаты на стороне ответчика, размера задолженности, на которую начислялась неустойка, длительности неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору, суд приходит к выводу о соразмерности неустойки допущенным нарушениям обязательств по договору. Установленный размер неустойки позволит сохранить баланс интересов сторон в данном конкретном случае, является компенсацией истцу за нарушение ответчиком своих обязательств, а также исключает явную необоснованную выгоду, как на стороне истца, так и на стороне и ответчиков.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга пени за просрочку платежей в размере 138 163,35 руб.

В остальной части требований отказать. 

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в доход федерального бюджета. 4883 руб. государственной пошлины. 

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Нетосов С.В.