ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-13782/2021

город Ростов-на-Дону

18 января 2022 года

15АП-21704/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ООО «Милана»: представитель ФИО2 по доверенности от 05.09.2019,от ООО «Торговая компания Русь»: представитель ФИО3 по доверенности от 26.05.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ООО «Торговая компания Русь»на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 19.10.2021 по делу № А53-13782/2021 по иску ООО «Милана» к ООО «Торговая компания Русь»об обеспечении беспрепятственного доступа к общему имуществу многоквартирного дома,по встречному иску ООО «Торговая компания Русь» к ООО «Милана»об установлении порядка доступа 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Милана» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания Русь» об обеспечении беспрепятственного и круглосуточного доступа к общему имуществу многоквартирного дома - в помещение № II площадью 321 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030523:2655, расположенное по адресу: 

<

...> Победы, д. 4 (подвальное помещение), а также об освобождении указанного помещения от принадлежащего компании имущества.

Протокольным определением от 10.08.2021 к производству принят встречный иск компании об установлении порядка доступа - в заранее согласованное с компанией время, но не чаще 1 раза в 3 месяца для осмотра технического состояния общего имущества дома и состояния транзитных сетей и установленного прибора учета тепловой энергии, а также для ликвидации аварий - в любое время.

В судебном заседании представитель ООО «Милана» заявил ходатайство об отказе от иска в части требований об освобождении компанией помещения с кадастровым номером 61:48:0030523:2655 от принадлежащего ей имущества.

Решением от 19.10.2021 прекращено производство по делу в части требований об освобождении ООО «Торговая компания Русь» помещения с кадастровым номером 61:48:0030523:2655 от принадлежащего ему имущества. В остальной части первоначальный иск удовлетворен, суд обязал ООО «Торговая компания Русь» предоставить ООО «Милана» беспрепятственный и круглосуточный доступ в помещение № II площадью 321 кв. м с кадастровым номером 61:48:0030523:2655, расположенное по адресу: 

<

...> Победы, 4 (подвальное помещение). В удовлетворении встречного иска отказано. 

ООО «Торговая компания Русь» обжаловало решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Фактически решением суда был установлен сервитут на помещения, принадлежащие на праве собственности ООО ТК «Русь». По мнению заявителя основанием для вынесения обжалуемого решения необоснованно послужил вывод суда о якобы недопущении ответчиком (ООО ТК «Русь») истца (ООО «Милана») в подвальные помещения. Сделав вывод о том, что согласно Правил № 170, Правил № 354 исполнитель коммунальных услуг вправе требовать доступ в любое жилое и нежилое помещение, находящееся в МКД, не только с целью устранения аварийных ситуаций, но и в целях профилактического осмотра технического и санитарного состояния общедомовых инженерных систем суд вышел за пределы исковых требований. Судом не дана оценка доводам ООО ТК «Русь» о том, что доступ в подвал возможен только через помещения магазина находящиеся в собственности ООО ТК Русь, допуск посторонних лиц в который регулируется санитарными и строительными нормами. Кроме того, подвал был исключен из состава приватизируемого имущества и передан по договору № 3 от 05.12.1996 «О правах и обязанностях в отношении объектов и имущества гражданской оборон, а также на выполнение мероприятий ГО», КУИ города Волгодонска на баланс АООТ ТК «РОСС» (правопреемник ООО ТК «Русь), на ответственное хранение и в безвозмездное пользование, без права отчуждения в качестве имущества гражданской обороны «подвал на 250 человек, класс противорадиационное укрытие (ПРУ). Доступ в подвал сам по себе свободен, поскольку дверей на входе в подвал не имеется. А вот пройти в подвал возможно только через шесть помещений, принадлежащих на праве собственности ООО ТК «Русь». 

В судебном заседании представитель ООО «Торговая компания Русь» поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ООО «Милана» против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Милана» с 01.12.2005 является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> Победы, д. 4 (протокол № 1 общего собрания от 07.10.2005).

ООО «Торговая компания Русь» является собственником части нежилого помещения № I, расположенного на 1 этаже многоквартирного дома по указанному адресу.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2014 по делу № А53-1119/2014, вступившим в законную силу, признано право собственности ООО «Торговая компания Русь» на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

...> Победы, д. 4: подвал № 1 - помещение № II площадью 321 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030523:2655; помещение № I-III площадью 51 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030523:3027; помещение № I-IV площадью 39.4 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030523:3025.

Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 05.06.2018 (полный текст составлен 09.06.2018) по делу № 2-8/2018 признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 07.08.2017 помещения № II площадью 321 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030523:2655. Истребовано из чужого незаконного владения ООО «ТК Русь» помещение № II площадью 321 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030523:2655. Признано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома № 4 по ул. 30 Победы, 4, г. Волгодонск, на помещение № II площадью 321 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030523:2655.

По делу № 2-8/2018 выдан исполнительный лист серия ФС № 023766097 от 16.11.2018. Исполнительное производство № 168534/18/61041-ИП от 20.12.2018.

Согласно акту приема-передачи взыскателю имущества, указанного в исполнительном листе от 12.09.2019, судебный пристав-исполнитель ФИО4 передала взыскателю помещение № II площадью 321 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030523:2655. Акт подписан с замечаниями.

В данном помещении находятся инженерные коммуникации многоквартирного дома, расположены вентиляционные камеры и иное необходимое для работы дома оборудование.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2018 по делу № А53-20083/2018 ООО «Торговая компания Русь» отказано в иске к ООО «Милана» об обязании устранить нарушения закона, а именно: привести систему вентиляции помещения первого этажа в соответствие с требованиями ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, СанПиН 2.1.2.2645-10, СП 2.3.6.1066-01 «Санитарноэпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 в течение 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу; восстановить в 4-й и 5-й блок секциях здания вентиляционные короба, обеспечить их работоспособность и соединение с вентиляционными каналами помещений первого этажа и вентиляционными шахтами здания; восстановить работоспособность крышных вентиляторов в 1-й, 2й, 3-ей, 4-й, 5-й блок секциях здания.

Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 24.07.2020 по делу № А53-20083/2018 решение отменено, принят новый судебный акт, которым постановлено: обязать ООО «Милана» в 3-х месячный срок с момента вступления судебного акта в силу привести систему вентиляции многоквартирного дома № 4 по ул. 30 лет Победы в г. Волгодонске Ростовской области, в соответствие с требованиями Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», СанПиН 2.1.2.2645-10, СП 2.3.6.1066-01 «Санитарноэпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, Типового проекта «9-этажный 5-секционный жилой дом с продовольственным магазином в 1 этаже» Серия 87 т.п. 114.87 - 112, а именно: восстановить работоспособность встроенных вентиляционных коробов и шахт (с очисткой от бытового мусора), проложенных по подвалу МКД, осуществляющих забор воздуха из вентиляционных шахт устроенных рядом с МКД № 4; восстановить работоспособность приточного вентиляционного оборудования, расположенного в вентиляционных камерах № 1 и № 2, в подвале; восстановить 5 крышных, вытяжных вентиляторов установленных по проекту на крыше МКД и электрическую систему управления ими, обеспечить их работоспособность; восстановить работоспособность горизонтальных вентиляционных коробов проложенных по техническому этажу (над первым этажом), в 1-й, 2-й, 3-й, 4-ой и 5-ой блок-секциях МКД путем: прокладки отсутствующих участков коробов и очистки от бытового мусора существующих коробов, а также их соединения с вентиляционными проемами в помещения первого этажа и вертикальными вентиляционными шахтами МКД № 4, с выходом на крышу дома; восстановить зависимую от работоспособности крышных вентиляторов и предусмотренную проектом систему вентиляции кухонь 8-го и 9-го этажей жилой части МКД, являющуюся составной частью единой системы вентиляции многоквартирного дома.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.10.2020 по делу № А53-20083/2018 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2020 оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО «Милана» - без удовлетворения.

С целью начала работ по исполнению судебного акта ООО «Милана» обратилось к ООО «Торговая компания Русь» с запросом о принятии мер к освобождению подвальных коридоров и помещений в целях выполнения работ, а также обеспечить доступ к повальным помещениям, нежилым помещениям ООО «Торговая компания Русь», поскольку будут проводиться работы по демонтажу самовольно закрытых каналов, по демонтажу межэтажных самовольных перекрытий системы теплого воздухозабора, строительной пены, труб, батарей, самовольно установленных в системе воздухозабора в подвальные помещения ООО «Торговая компания Русь» и в нежилые помещения ООО «Торговая компания Русь».

Ответа на данный запрос не последовало.

ООО «Милана» и представитель компании ООО «АрхиМах», проводящей ремонт, 06.02.2021 ООО «Торговая компания Русь» не допущены в подвальные помещения.

В целях выполнения работ ООО «Милана» и предпринимателем ФИО5 заключен договор № 5 от 19.02.2021 на выполнение работ по демонтажу и монтажу системы вентиляции в МКД № 4 по ул. 30 лет Победы. ООО «Милана» и предпринимателем ФИО5 согласован график проведения работ, согласно которому все работы будут выполнены в срок до 31.03.2021.

Исполнитель приступил к выполнению работ, однако, ООО «Торговая компания Русь» осуществляет препятствия в допуске сотрудников к месту выполнения работ. Так, согласно акту от 17.02.2021 ООО «Торговая компания Русь» не предоставило доступ к общему имуществу МКД.

Общество, ссылаясь на множество актов, в том числе с участием судебного пристава-исполнителя, председателя совета МКД, иных третьих лиц, подтверждающих факт чинения компанией препятствий в доступе к инженерным коммуникациям, являющимся общедомовым имуществом и расположенным в подвале МКД, для проведения осмотра технического и санитарного состояния, выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг, а также отсутствия прямого доступа к общедомовым сетям коммуникаций в связи с возведением компанией несъемных конструкций, что в свою очередь не позволяет обществу как лицу, на которое в силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил № 354, № 491 возложена ответственность за содержание общего имущества в многоквартирном доме и обеспечение своевременного и качественного выполнение указанных обязанностей, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об обеспечении беспрепятственного и круглосуточного доступа к общему имуществу многоквартирного дома - в помещение № II площадью 321 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030523:2655, расположенное по адресу: 

<

...> Победы, д. 4 (подвальное помещение).

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пунктах 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64) разъяснено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления № 64).

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Пунктом 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем (п. 2.2. ст. 161 ЖК РФ).

Правительство Российской Федерации, реализуя полномочия, предоставленные частью 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением от 13.08.2006 № 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Названные Правила, согласно их преамбуле, регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Как следует из пунктов 5, 6 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В силу пункта 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Согласно подпунктам а, в, з пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 данных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (а); текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах а-д пункта 2 данных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (з).

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункт 13 Правил № 491).

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, в соответствии с пунктом 5.8.3 указанных Правил организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать: проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда; устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д. в установленные сроки.

В силу подпункта б пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, исполнитель имеет право требовать допуск в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Согласно подпункту е пункта 34 Правил № 354 потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время в порядке, указанном в пункте 85 названных Правил, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Таким образом, у собственников помещения в многоквартирном доме, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникают гражданско-правовые обязательства в отношении его собственного имущества, а также - общего имущества дома.

Участие каждого участника общей долевой собственности в содержании общего имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

Ограничение обязанностей собственников нежилого помещения по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

Поэтому собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, если в этом помещении имеются общие коммуникации, обязан обеспечить доступ к этим коммуникациям должностных лиц, осуществляющих контроль за их состоянием и ремонт (представителей управляющей организации).

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 29.05.2018 № 1239-О, указанные положения Правил № 354 направлены на поддержание в надлежащем состоянии внутриквартирного оборудования и качественное предоставление коммунальных услуг, обеспечивая при этом необходимый баланс интересов собственников (пользователей) помещений, лиц, предоставляющих коммунальные услуги, а также представителей государственных органов, осуществляющих контроль и надзор.

Согласно Правил № 170, Правил № 354 исполнитель коммунальных услуг вправе требовать доступ в любое жилое и нежилое помещение, находящееся в МКД, не только с целью устранения аварийных ситуаций, но и в целях профилактического осмотра технического и санитарного состояния общедомовых инжернерных систем.

Обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № 2-8/2018, рассмотренному Волгодонским районным судом Ростовской области, по делу № А53-20083/2018, рассмотренному Арбитражным судом Ростовской области, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора в силу части 3 и части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, при рассмотрении гражданского дела № 2-8/18 судом установлено, что в пристроенной части здания со стороны северо-западного фасада находятся торговые залы, а в первом этаже основного здания размещены подсобные помещения магазина - кладовые, холодильные камеры, административные и бытовые помещения. Вход в жилые помещения дома и подключение инженерных коммуникаций осуществляется со стороны юго-восточного фасада. Вход и выход в Помещение № II в подвале возможен только из помещений магазина расположенных на первом этаже, а именно, из коридора через комнату № 25, через лестничную клетку (комната № 24), далее в комнату № 12 подвала. Проемы в перегородках между Помещением № II и помещениями МКД в подвале, а именно, комнатами № 33 и № 26, а также между комнатами № 37 и № 6 отсутствуют. В этих кирпичных перегородках имеются заложенные кирпичной кладкой проемы. В подвальном Помещении № II размещено технологическое оборудование и инженерные сети магазина, в том числе: электрощитовая магазина (комната № 28) подключенная двумя электрическими кабелями (380 В) к трансформаторной подстанции внутри квартала; тепловой узел с приборами учета тепловой энергии (комната № 8), подключенный к магистральной теплотрассе в комнате № 6 до прибора учета МКД; ввод водопровода холодной воды от уличного магистрального водопровода; канализационные выпуски; две венткамеры с оборудованием (комнаты № 24 и № 31); слесарная мастерская (комната № 29); фундаменты под холодильные компрессоры (аммиачные компрессоры демонтированы как устаревшие, в связи со сменой технологий холодильного оборудования); трубопроводы и кабели инженерных сетей магазина.

Как указано в решении от 05.06.2018 по указанному делу, отвечая на поставленные вопросы, эксперт указал, что спорное помещение является технологическим помещением основных помещений (№ 1-112) - магазина, является изолированным от остальной части технического подполья и подвала многоквартирного дома № 4, с единственным входом-выходом в помещения магазина. Доступ в спорное помещение иначе, чем через помещение магазина невозможен. В спорном помещении имеется технологическое оборудование и инженерные сети (водопроводы холодной и горячей воды, канализация, эл. кабели и электрощитовая, теплосеть и (элеваторный) тепловой узел, вентиляционные помещения), без которых невозможно функционирование магазина, как изолированного от жилой части дома хозяйственного и технологического комплекса, размещенного в помещениях магазина, также имеются технические узлы и оборудование, без которых невозможно обеспечение жилой части МКД теплоснабжением. В спорном помещении не находятся вводы через наружные несущие стены дома магистральных сетей теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и выпуски канализации, жилой части МКД, но находятся транзитные сети: электрические кабели и трубопроводы теплосети жилой части МКД. Встроенный в транзитную теплосеть прибор учета тепловой энергии жилой части МКД № оборудован радиопередатчиком объема потребленного ресурса на пульт обслуживающей организации. В спорном помещении не необходим доступ работникам ООО «Милана» для проведения работ по промывке теплосети жилой части МКД № 4, но находится инженерное оборудование МКД, требующее постоянного открытого доступа для его эксплуатации и контроля.

По вопросу № 10 экспертизы, проведенной при рассмотрении указанного гражданского дела, эксперт обратил внимание суда на то, что в связи с постановлением Правительства РФ № 1034 потребитель и теплоснабжающая организация обязаны обеспечить беспрепятственный доступ представителей теплоснабжающей организации к узлам учета и приборам учета для сверки показаний приборов учета и проверки условий эксплуатации приборов узла учета. Пункт № 87 утвержденных постановлением правил устанавливает, что владелец узла учета обязан обеспечить: беспрепятственный доступ к узлу учета стороне договора, и т.д. В случае если узел учета установлен в помещении, не принадлежащем владельцу узла учета, собственник помещения несет обязанности, предусмотренные п. 87 правил, т.е. он обязан обеспечить беспрепятственный доступ к узлу учета и проведению работ. В соответствии с правилами техническая эксплуатация должна обеспечиваться проведением следующих работ: детальный осмотр трубопровода не менее 1 раза в месяц, детальный осмотр наиболее ответственных систем не менее 1 раза в неделю. 

Таким образом, в помещении № 2 находится инженерное оборудование МКД, требующее постоянного открытого доступа для его эксплуатации и контроля. Также судом был поставлен вопрос о наличии электрических сетей в помещении № 2. Экспертиза проводилась на основании имеющихся в материалах дела документов и схем электрических сетей в жилой части МКД, подвала помещения № 2, и в соответствии с этими документами установлено, что в помещении № 2 такие сети расположены. Проект установки узла учета утвержден и подписан в установленном порядке, введен в эксплуатацию в соответствии с регламентом. 

 

Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 24.07.2020 года по делу № А53-20083/2018 установлено нахождение в данном помещении № II и вентиляционного оборудования.

Таким образом, в рассматриваемом случае суд первой инстанции обоснованно исходил из безусловной необходимости беспрепятственного, а с учетом необходимости исключения угрозы жизни и здоровью людей - жильцов МКД, - и круглосуточного доступа управляющей организации в помещение № II площадью 321 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030523:2655, расположенное по адресу: 

<

...> Победы, д. 4 (подвальное помещение), что соответствует обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении указанных выше споров.

Факт наличия препятствий в доступе к инженерным коммуникациям, являющимся общедомовым имуществом, и расположенным в подвале МКД, подтверждается актами, в том числе, с участием судебного пристава-исполнителя, председателя совета МКД, иных третьих лиц.

Поскольку обществом представлены достаточные доказательства в подтверждение воспрепятствования компанией в доступе в помещение для проведения осмотра технического и санитарного состояния, выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг, а также отсутствия прямого доступа к общедомовым сетям коммуникаций в связи с возведением компанией несъемных конструкций, что в свою очередь не позволяет обществу как лицу, на которое в силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил № 354, № 491 возложена ответственность за содержание общего имущества в многоквартирном доме и обеспечение своевременного и качественного выполнение указанных обязанностей, требования управляющей организации обоснованно удовлетворены судом первой инстанции, а в удовлетворении встречного иска отказано. 

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2021 по делу № А53-13782/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             И.Н. Глазунова

 

                                                                                                        Н.Н. Мисник