Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-12821/2021

г. Хабаровск

24 сентября 2021 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 22 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению Заместителя прокурора Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к акционерному обществу «Дальневосточная генерирующая компания» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 680510, Хабаровский край, р-н. Хабаровский, 

<

...>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 13.10.2020 № А243/20 в части, 

при участии:

от истца: ФИО2, удостоверение №275527 от 14.02.2021

от АО «ДГК»: ФИО3, доверенность от 23.08.2021 №51/173, диплом

от Комитета: ФИО4, доверенность от 22.12.2020 №30, диплом

Заместитель прокурора Хабаровского края обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Хабаровского края к акционерному обществу «Дальневосточная генерирующая компания» (далее – АО «ДГК»), Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района  (далее – Комитет) о признании недействительными пункты 4.1.1, 4.3.4, 6.2, 6.3 в части слов «а также по требованию Арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2 Договора» договора аренды земельного участка №А243/20 от 13.10.2020. 

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивает, в обоснование иска ссылается на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), не допускающий возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды, заключенных на срок более чем 5 лет, во внесудебном порядке. В связи с чем, спорные пункты договора в части предоставления арендодателю права на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке не соответствуют указанной норме права. 

Ответчики с иском не согласны, возражения мотивируя тем, что оспариваемые иском условия договора аренды напротив направлены на защиту интересов муниципального образования, публичной собственности и публичных интересов. Поскольку оспариваемой сделкой не нарушаются публичные интересы, иск подлежит оставлению без рассмотрения судом в соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 №15. Кроме того, АО «ДГК» в адрес Комитета направлено предложение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, которое последним до настоящего времени не рассмотрено.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

13.10.2020 между АО «ДГК» (Арендатор) и Комитетом (Арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №А243/20 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 27:17:0302102:1531, площадью 23кв.м, адрес участка: примерно в 110м на юго-запад от угла жилого дома, находящегося по адресу: Хабаровский край, 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание, для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, цель использования - для использования и эксплуатации тепломагистрали.

Срок аренды земельного участка установлен с 13.10.2020 по 12.10.2069 (пункт 2.1 договора). Государственная регистрация договора в установленном законом порядке осуществлена 09.12.2020.

В силу пункта 4.1.1 договора, Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, в соответствии с пунктом 6.2 раздела 6 настоящего договора.

Пунктом 4.3.4 договора предусмотрено, что Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя сдавать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В соответствии с пунктом 6.2 договора Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке путем соответствующего уведомления Арендатора в следующих случаях:

1) при использовании земельного участка не по назначению;

2) при использовании способами, приводящими к его порче;

3) в соответствии с пунктом 4.4.12 договора;

4) при возникновении у Арендатора задолженности по арендной плате за 3 (три) месяца подряд.

Договор считается расторгнутым по истечении 14 календарных дней с момента, когда уведомление о расторжении Договора доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

На основании пункта 6.3 досрочно договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по требованию Арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2 Договора.

Ссылаясь на несоответствие пунктов 4.1.1, 4.3.4, 6.2, 6.3 в части слов «а также по требованию Арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2 Договора»  действующему законодательству, в частности пункту 9 статьи 22, заместитель прокурора Хабаровского края в порядке статьи 52 АПК РФ в интересах Хабаровского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.              

Исходя из требований статьи 52 АПК РФ, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением (иском) о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; применении последствий недействительности таких сделок.

Публично-правовым образованием, в интересах которого предъявлено исковое заявление, является муниципальное образование – Хабаровский муниципальный район, уполномоченным органом которого по вопросу распоряжения муниципальным имуществом выступает Комитет.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзаце втором части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования, в данном случае, в интересах Хабаровского муниципального района (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").

В соответствии с пунктом 1.1 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, утвержденного решением Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от 08.12.2015 №43-189, Комитет является уполномоченным органом администрации района, осуществляющим на территории района полномочия собственника имущества, находящегося в муниципальной собственности района, управление и распоряжение муниципальным имуществом и земельными ресурсами в соответствии с действующим законодательством, если иное не предусмотрено правовыми актами района. 

В своей деятельности Комитет руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, законами Хабаровского края, актами Губернатора и Правительства Хабаровского края, Уставом Хабаровского муниципального района, правовыми актами района и настоящим Положением. (пункт 1.2 Положения)

Из совокупности приведенных норм и правил следует, что Комитет как орган, уполномоченный на управление и распоряжение муниципальным имуществом и земельными ресурсами, действуя с несоблюдением действующего законодательства при распоряжении правами на земельные участки, потенциально нарушает интересы публично-правового образования – муниципального района.

Предметом аренды по оспариваемому договору является земельный участок, собственность на который не разграничена. Договор заключен Комитетом при решении вопросов местного значения, вопросов непосредственно обеспечения жизнедеятельности муниципального образования. 

На основании изложенных положений арбитражным судом отклоняется довод ответчиков о недоказанности прокурором факта нарушения прав и законных интересов публично-правового образования. 

Из пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В свою очередь пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя (в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление №11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, законодательством прямо предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Предметом договора аренды от 13.10.2020 №А243/20 выступает земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, собственность на который не разграничена. При этом из пункта 2.1 договора следует, что он заключен на срок более чем 5 лет.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, имеющие приоритет перед общими положениями гражданского законодательства о договоре, не допускающие возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды, заключенных на срок более чем 5 лет, во внесудебном порядке. 

В связи с этим, положения пунктов 4.1.1, 6.2, пункта 6.3 в части «а также по требованию Арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2 Договора» договора от 13.10.2020 №А243/20, предоставляющие Арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, противоречат действующему законодательству. 

Суд также признает обоснованными доводы истца о недействительности пункта 4.3.4 Договора от 13.10.2020 №А243/20, предоставляющий право Арендатору только с письменного согласия Арендодателя сдавать участок в субаренду, на основании следующего.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), представлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В тоже время, пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Пунктом 18 Постановления №11 даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, пункт 4.3.4 договора от 13.10.2020 №А243/20 противоречит действующему законодательству. 

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 ГК РФ).

Таким образом, руководствуясь положениями статьей 168, 180 ГК РФ суд приходит к выводу о недействительности спорного подпункта договора в указываемой истцом части и наличию оснований для удовлетворения иска.

Государственная пошлина судом относится на ответчика АО «ДГК» в размере 3 000 руб. в соответствии со статьёй 110 АПК РФ и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, учитывая, что истец и Комитет от уплаты данного вида судебных расходов освобождены.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.1.1, 4.3.4, 6.2, 6.3 в части слов «а также по требованию Арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2 Договора» договора аренды земельного участка №А243/20 от 13.10.2020, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района и акционерным обществом «Дальневосточная генерирующая компания».

Взыскать с акционерного общества «Дальневосточная генерирующая компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева