АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 22.06.2020 Дело № А41-44410/2018 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2020  Полный текст постановления изготовлен 22.06.2020  

Арбитражный суд Московского округа 

в составе председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,  судей Кручининой Н.А., Холодковой Ю.Е.,  

при участии в судебном заседании: от ФИО1 – ФИО2, доверенность от 08.08.2019, 

рассмотрев 15.06.2020 в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1  

на определение Арбитражного суда Московской области от 21.10.2019, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 

по заявлению ФИО1 о признании статуса залогового  кредитора  

в рамках дела о банкротстве ООО «Ивастрой», УСТАНОВИЛ: 

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 ООО  «Ивастрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто  конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО3  

В Арбитражный суд Московской области поступило заявление Калининой  Елены Сергеевны о признании за ней статуса залогового кредитора в деле о  банкротстве ООО «Ивастрой».  

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.10.2019,  оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного  апелляционного суда от 25.12.2019, в удовлетворении заявления отказано.  

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ФИО1  обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в  которой просит определение и постановление судов отменить и разрешить  вопрос по существу, признав требование ФИО1 на сумму 3 823 377 руб.  64 коп., как обеспеченное залогом, ссылаясь на нарушение судами норм  материального права.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте  судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте  http://kad.arbitr.ru.  

В судебном заседании представитель заявителя на доводах кассационной  жалобы настаивал.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о  времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в  суд кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует  рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.  

Изучив материалы дела, выслушав представителя заявителя, обсудив  доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность  обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции  не находит оснований для отмены определения и постановления судов по  доводам кассационной жалобы.  

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223  АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным  судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом  

Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными  законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

Как установлено судами и следует из материалов дела, определением  Арбитражного суда Московской области от 03.10.2018 требование ФИО1 включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника в  размере 3 823 377 руб. 64 коп., возникшее из договора участия в долевом  строительстве, заключенного между ФИО1 и ООО "Ивастрой" в  отношении нежилого помещения. Требование заявителя основано на договоре  долевого участия в строительстве, предметом которого являлось участие  заявителя в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого  дома в составе ЖК "Лайково", расположенного в с. Лайково, Одинцовского  района, Московской области.  

Согласно п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской  Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 14.11.2018, из системного толкования ст. 13  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о  внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации  (далее - Закон № 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения  "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности  по регистрации права собственности на не завершенный строительством  объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на  предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует,  что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается  зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание  участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей  недвижимости (не завершенного строительством объекта), имеющее значение, в  том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при  отчуждении застройщиком не завершенного строительством многоквартирного  дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать  о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве.  Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в  

момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не  завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.  

При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача объекта  недвижимости участнику долевого строительства и за ним регистрируется  первичное право собственности на этот объект. В таком случае полноценное  залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе,  поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских  прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после  регистрации ее собственником становится участник строительства, а не  застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации  недвижимости"). Если же в отношении объекта недвижимости заключен один  договор долевого участия в строительстве, но право собственности на этот  объект при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком,  у участника строительства возникает право залога на объект с момента  регистрации на нее права собственности застройщика.  

Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге  недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого  имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской  Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2  ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге  недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования  ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное  закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341  Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в  отношении не завершенного строительством многоквартирного дома, о правах  залогодержателя на него в соответствии со ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ в равной  мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров  участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате  внесенных денежных средств.  

При банкротстве застройщика законодатель в статье 201.14 Закона о  банкротстве предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства,  имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора  участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет  выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога -  объекта строительства.  

Таким образом, при банкротстве застройщика обращение взыскания на не  завершенный строительством объект на основании статьи 13 Закона об участии  в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача объектов в  порядке статьи 8 указанного Закона в отрыве от Закона о банкротстве.  Удовлетворение требований названных участников строительства производится  в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и  др. Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не  требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении  статуса залогового кредитора.  

Для этого достаточно, чтобы участник строительства (действующий либо  бывший), заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом  строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого  помещения или денежное требование (статья 201.4 Закона о банкротстве) и  соответствующее требование было признано судом обоснованным.  

Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве  застройщиков является защита прав участников строительства в случае  неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект  незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех  участников долевого строительства с момента государственной регистрации  права собственности застройщика на объект, то все участники строительства,  чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом  строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного  строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований,  независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные  залогом или нет.  

В рассматриваемом случае судами также установлено, что определением  Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 удовлетворено заявление  Фонда "Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников  долевого строительства" о намерении стать приобретателем прав и обязанностей  ООО "Ивастрой", в том числе прав на земельные участки, предназначенные для  строительства ЖК "Лайково", со всеми неотделимыми улучшениями на таких  земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства.  

Определением Арбитражного суда Московской области от 11.04.2019  имущество застройщика ООО "Ивастрой" - земельные участки, со всеми  неотделимыми улучшениями (в том числе объекты незавершенного  строительства), обязательства застройщика перед участниками строительства о  передаче помещений, включенные в реестр требований участников  строительства, передано Фонду "Специальные проекты Фонда защиты прав  граждан участников долевого строительства" с обязательным переоформлением  разрешений на строительство, выданных Министерством строительства  Московской области должнику.  

Переход прав должника на земельные участки, предназначенные для  строительства ЖК "Лайково", расположенные в с. Лайково, Одинцовского  района, Московской области, к Фонду "Специальные проекты Фонда защиты  прав граждан - участников долевого строительства" зарегистрирован в  установленном законом порядке.  

Пунктом 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве предусмотрено, что  государственная регистрация перехода прав на земельный участок с  находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на  основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю  имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством  Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое  имущество.  

Суды пришли к выводу о том, что в настоящее время не завершенный  строительством объект выбыл из конкурсной массы должника, произошла  регистрация перехода к приобретателю прав на земельные участки с  находящимися на них неотделимыми улучшениями.  

Судами применена правовая позиция, изложенная в определении  Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2019 № 305-ЭС19-2734(3) по  делу № А41-44403/2018.  

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм  действующего законодательства и не опровергают правильность сделанных  судами выводов.  

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся  основаниями для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со ст. 288  АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено, в связи с чем  кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 21.10.2019 и  постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по  делу № А41-44410/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в  срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,  предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Председательствующий-судья Е.Н. Короткова  

Судьи: Н.А. Кручинина  

 Ю.Е. Холодкова