АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-4398/2020

г. Краснодар

29 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316237500090504) – ФИО2 (доверенность от 25.03.2020), в отсутствие ответчиков: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>,                       ОГРН 

<

***>), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания “Мир”», межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, общества с ограниченной ответственностью «Национальная резервная корпорация», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департамента имущественных отношений администрации города Сочи и индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края              от 20.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 11.02.2022 по делу № А32-4398/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее –  департамент), в котором просила возложить на орган местного самоуправления обязанность внести изменения в договор от 11.08.1999 № 4900001519 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:12 путем заключения дополнительного соглашения, изложив пункт 1 соглашения в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды от 11.08.1999 № 4900001519, составляет 684 653 рубля 66 копеек исходя из расчета:                      57 054 471 рубль 86 копеек (кадастровая стоимость) х 1,2% (расчетная ставка)» (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;                 далее – Кодекс; т. 5, л. 

<

...>).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Консалтинговая компания “Мир”», межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО «Национальная резервная корпорация».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021, в удовлетворении искового заявления отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.08.2021 решение от 12.02.2021 и постановление от 20.04.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

   При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Краснодарского края                  от 20.12.2021 исковое заявление удовлетворено. На администрацию возложена обязанность заключить с предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды, изложив его пункт 1 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы, установленной пунктом 2.2 договора аренды от 11.08.1999 № 4900001519, составляет 684 653 рубля 66 копеек исходя из расчета: 57 054 471 рубль 86 копеек (кадастровая стоимость) х 1,2% (расчетная ставка)». 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 решение от 20.12.2021 изменено. Апелляционный суд изложил резолютивную часть судебного акта в новой редакции, согласно которой на муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента возложена обязанность заключить с предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды от 11.08.1999 № 4900001519. Пункт 1 дополнительного соглашения должен содержать условие о размере годовой арендной платы, установленной пунктом 2.2 данного договора аренды, равном 1 243 179 рублям             05 копейкам (103 598 253 рублей 99 копеек (кадастровая стоимость) х 1,2% (расчетная ставка)). В иске к администрации апелляционный суд отказал. Суд апелляционной инстанции исходил из положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и установленных обстоятельств изменения кадастровой стоимости земельного участка. 

Администрация и департамент обжаловали решение от 20.12.2021 и постановление от 11.02.2022 по правилам главы 35 Кодекса. Податели жалобы указывают на отсутствие оснований для определения спорного условия договора аренды с применением методики расчета, предложенной предпринимателем. В удовлетворении искового заявления предпринимателя следовало отказать.  

В кассационной жалобе и дополнении к ней предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит изменить апелляционное постановление. Истец указывает, что в целях обеспечения правовой определенности в отношениях сторон апелляционному суду следовало указать, что с 05.08.2019 по 31.12.2020 размер арендной платы составляет 684 653 рубля 66 копеек, исходя из расчета 57 054 471 рубль 86 копеек (кадастровая стоимость) х 1,2% (расчетная ставка); с 01.01.2021 размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды от 11.08.1999 № 4900001519 составляет 1 243 179 рублей 05 копеек, исходя из расчета: 103 598 253 рубля 99 копеек (кадастровая стоимость) х 1,2% (расчетная ставка).   

Отзывы на кассационные жалобы в суд не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, возражал против удовлетворения жалобы администрации и департамента.  

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения. 

Как видно из материалов дела, права и обязанности арендатора по договору от 11.08.1999 № 4900001519 аренды земельного участка площадью  4779 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203017:12, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, приобретены предпринимателем на основании договора от 19.12.2017 (т. 1, л. д. 26 – 27, 30). На данном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю (т. 5, л. д. 27 – 75). Право муниципальной собственности в отношении земельного участка зарегистрировано 28.01.2010 (т. 1, л. д. 139).

Департамент в адрес предпринимателя направил для подписания два экземпляра дополнительного соглашения от 12.09.2019 к спорному договору аренды. Пунктом 1 указанного соглашения предусмотрено, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, подлежит установлению в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 08.08.2019 № 03-07-99/19 и составляет 3 808 065 рублей; пунктом 2 соглашения предусмотрено применение нового размера арендной платы с 05.08.2019 (т. 1, л. д. 13).

Предприниматель, полагая, что размер арендной платы, предложенный органом местного самоуправления, не соответствует нормативному регулированию, обратился в экспертную организацию. В соответствии с заключением специалиста от 23.10.2019 № 957/19 расчет арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:12, приведенный в отчете об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 08.08.2019 № 03-07-99/19, является недостоверным и не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. В соответствии с отчетом от 25.10.2019 № 955/19 рыночная стоимость годовой арендной платы за использование спорного участка составляет 951 855 рублей. 

Предприниматель 28.10.2019 направил в адрес органа местного самоуправления протокол разногласий по пункту 1 дополнительного соглашения от 12.09.2019 к договору аренды и просил департамент принять редакцию данного пункта, внести соответствующие изменения в дополнительное соглашение или подписать протокол разногласий к дополнительному соглашению от 28.10.2019 (т. 1. л. 

<

...>).

Департамент в письме от 27.11.2019 № 30400/02-05-17 сообщил предпринимателю об отказе в заключении дополнительного соглашения в предложенной им редакции (т. 1, л. д. 10). 

Предприниматель, указывая, что дополнительное соглашение к договору аренды в редакции органа местного самоуправления  основано на отчете об оценке, подготовленном с нарушением закона, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. 

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, пункта 2.4 договора от 11.08.1999 и дополнительных соглашений к нему плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 указано, что в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, требование  предпринимателя основано на приведенных разъяснениях, обусловленных регулируемым характером арендной платы за участок, и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения (т. 1, л. д. 143). На земельном участке находятся принадлежащие предпринимателю объекты недвижимости.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу приведенных норм суд, разрешая спор о понуждении к заключению договора на определенных условиях, должен оценить его условия на предмет их соответствия закону.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года                 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – основные принципы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 531, применяемым с 12.08.2017, основные принципы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 сформулирована следующая правовая позиция. Поскольку основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам              статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12  является ограниченным в обороте (не может быть предоставлен в частную собственность), поскольку находится в границах курорта федерального значения. На территории данного участка расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие предпринимателю на праве собственности (т. 5, л. д. 27 – 75). С учетом установленным обстоятельств суды правомерно указали, что                    с 12.08.2017 размер годовой арендной платы должен определяться как произведение кадастровой стоимости участка и налоговой ставки. 

Доводы кассационной жалобы администрации и департамента суд округа отклоняет, поскольку в рамках настоящего дела установлено, что арендная плата за участок является регулируемой; методику ее расчета суды определили исходя из подлежащего применению нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу. 

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).

Следовательно, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время.

Суд апелляционной инстанции установил, что кадастровая стоимость земельного участка изменилась, поэтому при разрешении разногласий сторон относительно спорного условия о размере арендной платы правильно применил ее актуальное значение (т. 11,              л. д. 144).

Доводы кассационной жалобы предпринимателя о сохранении правовой неопределенности в правоотношениях сторон относительно размера арендной платы с 05.08.2019 следует отклонить. В данном случае апелляционное постановление не порождает неопределенность в отношениях сторон, поскольку: установлено, что размер арендной платы за участок носит регулируемый характер; определена методика расчета арендной платы, подлежащая применению с 12.08.2017; определена ставка арендной платы (в данном случае – 1,2%; т. 5, л. д. 24); указана дата применения актуальной кадастровой стоимости. При этом исходя из положений принципа № 7, пункта 1                   статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в целях определения размера арендных платежей в период с 05.08.2019 по 31.12.2020 подлежит применению ранее утвержденная кадастровая стоимость (т. 5, л. д. 19).    

Иные доводы жалобы предпринимателя не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права, а также о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам данного дела.

В обжалуемых сторонами судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к таким выводам с указанием на определенные доказательства, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 Кодекса. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Поскольку нормы материального и процессуального права суды применили правильно, а выводы, содержащиеся в судебных актах, основаны на представленных в дело доказательствах, условия для отмены решения и апелляционного постановления по доводам жалоб отсутствуют. В связи с тем, что апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции следует оставить без изменения постановление от 11.02.2022. 

Администрация и департамент освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1                                статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при обращении в арбитражный суд округа, относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса). 

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 по делу             № А32-4398/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                     А.И. Мещерин

Судьи         В.А. Анциферов

         Р.Г. Калуцких