АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 марта 2025 года

Дело №

А56-82959/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Бычковой Е.Н., судей Герасимовой Е.А., Яковца А.В.,

при участии от Всеволожского потребительского общества ФИО1 (доверенность от 25.02.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Оникс» ФИО2 (доверенность от 16.01.2025), от публично-правовой компании «Фонд развития территорий» ФИО3 (доверенность от 30.08.2024), 

рассмотрев 26.02.2025 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Одежда» и Всеволожского потребительского общества на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2024 по делу № А56-82959/2020/ход.4,

у с т а н о в и л:

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2020 на основании заявления кредиторов возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «ОНИКС», адрес: 197110, Санкт-Петербург Петербург, Большая Разночинная ул., 11, лит. А, пом. 9Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество).

Решением от 29.01.2021 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное  производство, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Определением от 23.09.2021 конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Определением от 17.08.2021 суд первой инстанции освободил ФИО4 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего. 

Определением от 23.09.2021 суд утвердил конкурсным управляющим должника ФИО5

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) обратилась в арбитражный суд с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимся на нём объектом незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства. 

Определением от 20.06.2024, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2024, заявление удовлетворено в полном объёме

В кассационных жалобах ООО «Одежда» и Всеволожское потребительское общество (далее – ВПО), ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела просят отменить судебные акты в части удовлетворения заявления Фонда и отказать в удовлетворении этого заявления. 

Податели кассационных жалоб считают, что законодателем не урегулированы отношения, возникающие в результате реконструкции объектов, расположенных на земельном участке общей долевой собственности, когда из нескольких объектов появляется единый объект. По мнению подателей жалоб, в этом случае подлежат применению положения пунктов 2 и 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в порядке аналогии. Податели жалоб указывают, что должник (следовательно, и Фонд) может претендовать на площадь в реконструированном объекте, равную старой площади части здания магазина № 2 (470,8 кв.м) и на новую приращенную площадь, равную 11 304,6 кв.м. Как указали податели жалоб, старая площадь здания универмага (784,4 кв.м), здания склада-ангара (313,7 кв.м) как были в собственности Всеволожского потребительского общества, так и должны были остаться в его собственности в силу статьи 287.1 ГК РФ, так как в результате реконструкции они не утрачены. При этом часть здания магазина № 2 (146,5 кв.м) должна была остаться в собственности ООО «Одежда». На данные площади должник не мог претендовать и заключать договоры долевого участия в строительстве. 

 Податели жалоб оспаривают вывод судов о том, что они добровольно отказались от своих прав собственности, согласившись на реконструкцию. Податели жалоб указывают, что не претендуют на приращенную часть имущества, так как не финансировали строительство, однако желают получить объекты старой площади в измененном виде. 

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий Обществом просит оставить в силе принятые по делу судебные акты, считая их обоснованными и законными.

В судебном заседании представитель ВПО поддержал доводы, приведенные в кассационных жалобах, а представители Фонда и Общества возражали против ее удовлетворения.

 Иные лица, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является застройщиком жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, 

<

...> участок 16, кадастровый номер 47:07:1301115:36.

Согласно представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства (кадастровый номер 47:07:1301115:36), находится в общей долевой собственности Общества (доля в размере 6964/31000), ВПО (доля в размере 21860/31000), ООО «Одежда» (доля в размере 2176/31000).

Фонд обратился в суд с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок  с находящимся на нем объектом незавершенного строительства и обязательства перед участниками строительства в порядке, определенном статьями 201.15-1, 201.15-2 и 201.15-2-1 Закона о банкротстве. 

Привлеченные к участию в данном споре, сособственники земельного участка указали на невозможность удовлетворения требований Фонда о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок и объект незавершенного строительства.

Суд первой инстанции, оценив возражения ВПО и ООО «Одежда», отметил, что, действительно, в силу положений действующего законодательства претендовать на приобретение прав на весь земельный участок Фонд не может, однако в условиях того обстоятельства, что Общество является собственником доли земельного участка в размере 6964/31000, Фонд потенциально может выступать приобретателем прав должника на указанную долю земельного участка.

Ссылаясь на положения Закона о банкротстве, а также Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -  Закон № 214-ФЗ), суд отклонил доводы ООО «Одежда» и ВПО о наличии у них прав на объект незавершенного строительства, созданный на вышеуказанном земельном участке. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, указав на отсутствие правовых оснований претендовать на объект незавершенного строительства у ООО «Одежда» и ВПО.

В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что нормы права применены правильно, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Фонд создан в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ). В соответствии с Законом № 218-ФЗ основными задачами Фонда являются защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья, и финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ принимается Наблюдательным советом Фонда (пункт 2 Правил). 

Наблюдательным советом Фонда принято решение (протокол от 28.12.2023 № НС28/2023) о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ (о выплате возмещения гражданам-участникам строительства), в отношении объекта незавершенного строительства (реконструкция магазина с возможностью сноса и строительства нового комплекса включающего жилые и коммерческие помещения) застройщика Общества (Ленинградская область), расположенного на земельном участке, площадью 3100 кв. м, по адресу: 

<

...> (по ул. Почтовая). 

 Фонд в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве обратился в суд с настоящим заявлением о намерении  стать приобретателем прав Общества на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями.

Согласно пункту 1 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация). Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.

Судом установлено, что Обществом, ООО «Одежда» и ВПО подписан агентский договор от 26.09.2013 № 21, в соответствии с которым в целях осуществления реконструкции и строительства нового комплекса ООО «Одежда» и ВПО поручают Обществу выполнение функций застройщика, а именно: привлекать юридических и физических лиц к участию в долевом строительстве на основании договоров участия в долевом строительстве с правом оформления в собственность в качестве результата участия в долевом строительстве квартир (объектов долевого строительства); осуществлять реконструкцию магазина с возможностью сноса и строительства нового комплекса, включающего жилые и коммерческие помещения, с правом заключения договоров на осуществление строительно-монтажных и иных работ (далее - объект); осуществлять ввод в эксплуатацию объекта и передачу эксплуатирующей организации; представлять интересы ООО «Одежда» и ВПО в уполномоченных государственных органах, учреждениях и организациях по вопросу реконструкции и строительства объекта.

ООО «Одежда» и ВПО, считая себя сособственниками незавершенного строительством объекта не представили соответствующих доказательств своих прав на объект незавершенного строительства. 

При этом судом установлено, что Обществом возведен объект незавершенного строительства на земельном участке, принадлежащим на праве общей долевой собственности должнику, ООО «Одежда» и ВПО (доли на земельный участок не выделены в натуре). Обязанности по финансированию  строительства объекта были возложены на Общество. ООО «Одежда» и ВПО не инвестировали средства в строительство (реконструкцию) объекта. Из материалов дела также следует, что Общество как застройщик  привлекало денежные средства путем заключения с покупателями (дольщиками) договоров долевого участия в строительстве. 

В соответствии с Законом № 218-ФЗ основными задачами Фонда являются защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья, и финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно статье 3 Закона № 218-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для достижения целей, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд осуществляет, в том числе, функции и полномочия по реализации имущества, переданного Фонду по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве в соответствии со статьей 13.4 названного Федерального закона (подпункт 5.3 пункта 1 статьи 3).

Суд первой инстанции, правильно оценив возражения ВПО и ООО «Одежда»,  отметил, что, действительно, в силу положений действующего законодательства Фонд не может претендовать на приобретение прав на весь земельный участок, однако в условиях того обстоятельства, что Общество является собственником доли земельного участка в размере 6964/31000, Фонд потенциально может выступать приобретателем прав Общества на указанную долю.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, ООО «Одежда» и ВПО не представлено доказательств долевой собственности на незавершенный строительством объект, подлежащий передаче Фонду. 

Как пояснил в судебном заседании представитель ООО «Одежда» и ВПО, в настоящее время здания и сооружения, ранее принадлежавшие им, не сохранились в натуре, а имеет место лишь фиксация сведений о них в ЕГРН.

Между тем, ООО «Одежда», ВПО не принимало финансового участия в постройке объекта незавершенного строительства, не заявило никаких прав требований к должнику, не представило  в материалы дела каких-либо документов, опосредующих распределение между сособственниками земельного участка результата строительства.

Суд первой инстанции верно отметил, что представленный агентский договор от 26.09.2013 № 21 не содержит положений, устанавливающих основания для приобретения ООО «Одежда» и ВПО прав в отношении объекта незавершенного строительства.

Наличие или отсутствие (на котором настаивают ООО «Одежда», ВПО) между сособственниками земельного участка агентского договора никоим образом не влияет на оценку сложившихся между сособственниками правоотношений, поскольку никаких иных документов, устанавливающих договоренности сособственников относительно распределения обязательств в отношении результата строительства, суду не представлено. При этом объект незавершенного строительства возведен непосредственно Обществом, все обязанности и ответственность застройщика, в том числе и обязанности по несению расходов на строительство объекта также были возложены  на должника.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций   правомерно отклонили доводы ООО «Одежда» и ВПО о наличии у них прав на объект незавершенного строительства, созданный на вышеуказанном земельном участке, в том числе с учетом положений Закона № 214-ФЗ, содержащих нормы о последовательном прекращении права застройщика на земельный участок, на котором расположен построенный жилой дом, при каждой регистрации права собственности на квартиру в указанном доме.

Поскольку при рассмотрении дела нормы материального права применены судами правильно и нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2024 по делу № А56-82959/2020/ход.4 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Одежда» и Всеволожского потребительского общества – без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Бычкова

Судьи

Е.А. Герасимова

 А.В. Яковец