АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2152/24 

Екатеринбург

28 мая 2024 г.

 

Дело № А76-10891/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Купреенкова В.А., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.12.2023 по делу № А76-10891/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец-1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, истец-2), обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету с требованиями:

- о признании недействительным отчета № 8700/22, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м, степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, послужившего основанием для установления начальной цены аукциона в размере 13 442 520 руб. в т.ч. НДС 20 %, проводимого Комитетом 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени); 

- об обязании Комитета при проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м, степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе установить начальную стоимость объекта в размере 36 192 000 руб. без учета НДС (с учетом уточнения иска, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – общество «Аналитик Центр», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.12.2023 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным отчет об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м, степенью готовности 28%, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, послуживший основанием для установления начальной цены аукциона в размере 13 442 520 руб. в т.ч. НДС 20 %, проводимого Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени). На Комитет возложена обязанность при проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м, степенью готовности 28%, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе установить начальную стоимость объекта в размере 36 192 000 руб. с учетом НДС. С Комитета в пользу предпринимателя ФИО2 взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 58 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в полном объеме и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на то, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, заявитель жалобы выражает несогласие с выводами судов в части принятия экспертного заключения от 08.09.2023 № 3-09/328 как доказательства, положенного в основу обжалуемых судебных актов, считает, что изложенные в оспариваемом отчете об оценке от 18.11.2022 № 8700/22 выводы фактически не были опровергнуты в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций. 

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Центрального районного суда города Челябинска от 26.08.2020 по делу № 2-3622/2020 удовлетворены исковые требования Комитета к обществу с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс-97» (далее – общество «Стройкомплекс-97»), ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв. м, степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, путем продажи с публичных торгов.

С 02.04.2021 общество «Стройкомплекс-97» выбыло из числа сособственников объекта, доля в праве перешла к ФИО1 и ФИО2 (собственники по 50/100 доли в объекте у каждого), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно протоколу от 23.05.2022 № 3 рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме, назначенном на 24.05.2022, по продаже объекта незавершенного строительства (SBR012-2204130002.1) аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538 площадью 2 250 кв. м со степенью готовности объекта 28 %, расположенный по адресу: 

<

...> в Центральном районе, признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок.

В соответствии с протоколом от 11.07.2022 № 12 рассмотрения заявок на участие в повторном аукционе в электронной форме, назначенном на 12.07.2022, по продаже объекта незавершенного строительства (SBR012-2206010005.1) аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538 площадью 2 250 кв. м со степенью готовности объекта 28 %, расположенный по адресу: 

<

...> в Центральном районе, признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок.

Объект предлагался к публичной реализации с начальной ценой предмета аукциона 38 349 841 руб.

Истцы направляли обращение в Администрацию г. Челябинска (от 07.06.2022 вх. № 23-8038-22-00) о принятии решения (либо решения об отказе от такого права) о приобретении в муниципальную собственность объекта незавершенного строительства с кадастровым № 74:36:0506004:538 по начальной цене предмета аукциона в 38 349 841 руб.

Письмом Заместителя Главы г. Челябинска от 06.07.2022 исх. № 23-8038/22-0-1 в удовлетворении вышеуказанного заявления отказано.

Согласно информационному сообщению, размещенному в сети Интернет по адресу: ps://kuizo.ru/torgi/aukciony/publichnye-torgi/ 2023_publichnyetorgi/24012023/, Комитет объявил о проведении 24.01.2023 третьего аукциона по продаже объекта незавершенного строительством, начальная стоимость объекта установлена в 13 442 520 руб.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2023 по делу № А76-32311/2022 удовлетворено заявление предпринимателя ФИО2 о принятии обеспечительной меры, а именно приостановлено проведение Комитетом аукциона в электронной форме 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени) по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью 2 250 кв.м. со степенью готовности объекта 28%, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А76-32311/2022.

21.02.2023 предприниматель ФИО2 направил в Комитет запрос о предоставлении копии отчета об установлении рыночной стоимости объекта, послужившего основанием для установления начальной цены аукциона в размере 13 442 520 руб. в т.ч. НДС 20% проводимого Комитетом 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени).

В ответе на указанный запрос Комитет от 06.03.2023 исх. № 10004 отказал в предоставлении копии отчета, указал, что он может быть предоставлен по запросу суда.

По заказу предпринимателя ФИО2 общество с ограниченной ответственностью «Гудвил» 09.02.2023 подготовило отчет № 623-02-2023 об рыночной стоимости объекта, которая составляет 32 931 112 руб. без учета НДС.

По мнению истцов, рыночная стоимость объекта в сумме 32 931 112 руб. без учета НДС является корректной и подлежащей указанию в качестве начальной цены при проведении Комитетом аукциона по продаже объекта.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя ФИО1 и предпринимателя ФИО2 в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался результатами проведенной по делу судебной экспертизы от 08.09.2023 № 3-09/328 и с учетом того, что с момента проведения оценки рыночной стоимости объекта по состоянию на 14.11.2022 до проведения повторной судебной экспертизы в сентябре 2023 года прошло более 9 месяцев, с целью соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, счел необходимым определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации путем продажи с публичных торгов в размере его рыночной стоимости по состоянию на момент оценки – сентябрь 2023 года, определенной экспертами в сумме 36 192 000 руб. с НДС.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяются нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор относительно достоверности оспариваемого отчета № 8700/22, выполненного обществом «Аналитик Центр», и определенной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства, площадью 2 250 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506004:538, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе.

С целью разрешения возникших между сторонами разногласий судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр экспертных технологий и оценки «Октант» ФИО3, с постановкой перед ней следующего вопроса: определить действительную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, площадью 2 250 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506004:538, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, по состоянию на 14.11.2022 года (дата, на которую определена рыночная стоимость объекта в отчете № 8700/22, выполненном обществом «Аналитик Центр») и на текущий момент.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 08.09.2023 № 3-09/328, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, площадью 2 250 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506004:538, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, по состоянию на: 

- 14.11.2022 (дата, на которую определена рыночная стоимость объекта в отчете № 8700/22, выполненном обществом «Аналитик Центр») составляла 35 036 000 руб. с НДС, 

- на текущий момент времени (сентябрь 2023 года) составляет 36 192 000 руб. с НДС.

Данное заключение эксперта признано судами соответствующим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подробным, мотивированным, обоснованным, выполненным экспертом надлежащей квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не вызывающим сомнения, в связи с чем принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что с момента проведения оценки рыночной стоимости объекта по состоянию на 14.11.2022 до проведения повторной судебной экспертизы в сентябре 2023 года прошло более 9 месяцев, с целью соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о необходимости определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации путем продажи с публичных торгов в размере его рыночной стоимости по состоянию на момент оценки – сентябрь 2023 года, определенной экспертами в сумме 36 192 000 руб. с НДС., в связи с чем удовлетворили заявленные исковые требования (с учетом их уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Доводы заявителя жалобы, направленные на несогласие с выводами судов в части принятия экспертного заключения от 08.09.2023 № 3-09/328 как доказательства, положенного в основу обжалуемых судебных актов, со ссылкой на то, что изложенные в оспариваемом отчете об оценке от 18.11.2022 № 8700/22 выводы фактически не были опровергнуты в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций, отклоняются судом округа.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик возражений относительно назначения экспертизы не высказал, что отражено, в том числе в определении Арбитражного суда Челябинской области от 03.08.2023 о назначении судебной экспертизы. 

Вопреки возражениям заявителя жалобы, представленное в материалы дела по результатам проведения судебной экспертизы заключение от 08.09.2023 № 3-09/328, содержит, в числе прочего, следующие выводы по результатам анализа отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.11.2022 № 8700/22:

- объект не идентифицирован оценщиком в достаточной для проведения оценки степени. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта (технический план, проект) у оценщика не имелись и у заказчика оценки не запрашивались;

- расчет основывается на параметрах (строительный объем, ценовой удельный показатель стоимости, совокупный износ) ни один из которых не отвечает требованиям достоверности и корректности применения;

- итоговая рыночная стоимость объекта, указанная в отчете № 8700/22, не соответствует состоянию рынка недвижимости на дату оценки.

Указанные выводы обоснованы следующими обстоятельствами, изложенными в исследовательской части экспертного заключения от 08.09.2023 № 3-09/328, на которые, в том числе указал суд апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении:

- в отчете № 8700/22 указано, что заказчик оценки не представил техническую документацию на объект оценки, оценщик определил объем здания экспертным путем, хотя не является экспертом в этой области. В случае необходимости определения строительно-технических параметров объекта федеральными стандартами оценки предусмотрена процедура привлечения оценщиком специалиста соответствующей квалификации. Однако оценщиком произведена оценка строительного объема объекта на основании Выписок из ЕГРН и апелляционных определений, объем которой составил 8 325 куб.м, тогда как в соответствии с проектной документацией строительный объем составляет 9 080 куб.м.; 

- в отчете № 8700/22 в качестве ценовой базы расчета использован показатель из сборника УПВС № 10, примененный сборник был утвержден в СССР для переоценок основных средств фондов организаций, состоящих на государственном бюджете в 1971 г. Объекты, ценовые параметры которого указаны в данном сборнике, являются представителем типовых зданий спортивного назначения советского периода постройки, что не соответствует фитнес центрам, построенным по современным проектам и с использованием современных строительно-отделочных материалов и технологий; 

- в отчете № 8700/22 износ определен экспертным путем по укрепленной шкале состояния объекта. Техническое состояние объекта оценено как «неудовлетворительное», процент физического износа 50%, однако в отчете оценщиком применяется и расчет исходя из удовлетворительного состояния объекта с процентом износа в размере 35%. Обоснование данной объекту нового строительства оценки как неудовлетворительное в отчете не приведено, как и фактов строительно-технических дефектов. Фотографии осмотра объекта оценщиком частично иллюстрируют его состояние и не содержат сведений о наличии подземного этажа. Отчет вводит в заблуждение неоднократным указанием физического износа объекта в размере как 50,% так и 35%.

Таким образом, выводы, изложенные в оспариваемом отчете об оценке от 18.11.2022 № 8700/22, фактически были опровергнуты экспертом по результатам проведения судебной экспертизы. 

В свою очередь доказательства, свидетельствующие о недостоверности выводов эксперта, наличии в экспертном заключении от 08.09.2023 № 3-09/328 существенных недостатков, ответчиком в материалы дела не представлены, ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы им не заявлялось (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного экспертное заключение от 08.09.2023 № 3-09/328 правомерно принято судами в качестве достоверного доказательства в части определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, в то время как оспариваемый отчет об оценке от 18.11.2022 № 8700/22 признан недействительным.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и направлены исключительно на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену  решения суда первой инстанции постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.12.2023 по делу № А76-10891/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                      А.С. Полуяктов