АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-13008/2022

г. Калуга

10 декабря 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03.12.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 10.12.2024

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей 

при ведении протокола судебного 

заседания помощником судьи:

при участии в заседании:

истицы

от ответчика

ООО «Омега-Вэй»

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

ФИО4,

ФИО5 (паспорт) и её представителя ФИО6 (дов. от 11.10.2024, диплом);

представитель ФИО7 (дов. от 01.11.2024, диплом);

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым и Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 28.05.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2024 по делу № А83-13008/2022,

У С Т А Н О В И Л:

первоначально индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - ИП ФИО5, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Омега-Вэй» (далее - ООО «Омега-Вэй», общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 960 000 руб. за период с 11.05.2022 по 11.01.2023 (с учётом уточнения предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Омега-Вэй» ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по внесению в спорный период арендной платы по договору аренды жилого дома от 11.02.2022. Общество не наделялось правом на односторонний отказ от исполнения данного договора, в связи с чем неиспользование арендатором предмета аренды не может рассматриваться в качестве основания для его освобождения от внесения арендных платежей. Жилой дом по акту приёма-передачи со стороны общества предпринимателю не возвращён.

В свою очередь, ООО «Омега-Вэй» обратилось со встречным исковым заявлением к ИП ФИО5 о расторжении договора аренды от 11.02.2022, о взыскании внесённого предпринимателю депозитного платежа в размере 120 000 руб.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что 15.03.2022 в арендуемом жилом доме по вине предпринимателя произошёл пожар, после чего арендуемое имущество пришло в непригодность для его использования для проживания работников ООО «Омега-Вэй». 10.04.2022 ООО «Омега-Вэй» направило предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Однако ИП ФИО5 отказывается считать договор аренды расторгнутым с 11.05.2022, а также уклоняется от возврата обществу ранее внесённого в её пользу депозитного платежа в размере 120 000 руб., при том, что общество внесло арендную плату за весь период действия договора аренды. 

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 28.05.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2024, в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП ФИО5 отказано в полном объеме; встречные исковые требования удовлетворены частично: с ИП ФИО5 в пользу ООО «Омега-Вэй» взыскан страховой депозит в размере 120 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины по иску в размере 4 600 руб.; в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что из представленных в материалы дела доказательств следует тот факт, что произошедший 15.03.2022 в арендуемом обществом жилом доме пожар произошел по причинам, не зависящим от арендатора. В том числе, доказательства того, что пожар произошел в результате неисправности в электротехническом приборе, принадлежащем ответчику, в материалах дела отсутствуют. При этом, материалами дела подтверждается невозможность использования предмета аренды вследствие возникшего 15.03.2022 пожара. Суды указали, что в договоре аренды стороны согласовали конкретную площадь арендуемых помещений - 358,3 кв.м., при этом помещения подлежали сдаче в аренду в целом. В результате пожара пострадали помещения площадью 40 кв.м., однако договором не предусматривалось, что арендуемое помещение (жилой дом) может быть использовано арендатором в определенной части, к примеру, в виде аренды отдельных комнат, договор не содержал условий о том, каким образом подлежит перерасчёту начисленная арендная плата в случае, если объект аренды используется ответчиком лишь на определенной части его площади. С учётом данного обстоятельства суды пришли к выводу о том, что арендатор был объективно лишен возможности использовать объект аренды после даты возникновения пожара по обстоятельствам, независящим от него, в связи с чем арендатор подлежит освобождению от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, ответчик, считая непригодной к использованию часть помещения, в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет возможность потребовать от арендодателя досрочного расторжения договора.

Отклоняя встречное требование о расторжении договора аренды в судебном порядке, суды пришли к выводу о том, что в силу положений пункта 5.1 договора аренды ООО «Омега-Вэй» наделялось правом на заявление одностороннего отказа от исполнения сделки, о чём было заявлено обществом в его уведомлении от 11.04.2022. При этом ИП ФИО5 не обратилась с иском о признании недействительным одностороннего отказа общества от исполнения договора аренды. Кроме того, суды указали, что арендатор фактически был лишен возможности использовать объект аренды по условиям договора, что является безусловным основанием на реализацию арендатором своего права на односторонний отказ от договора аренды. Вместе с тем, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения указанного искового требования общества, поскольку применительно к условиям договора, изложенным в пункте 3.1 договора, срок действия последнего истек 11.01.2023, а потому на дату рассмотрения спора договор считается прекращённым и не может быть признан судом расторгнутым в судебном порядке.

Удовлетворяя встречный иск в части требования общества о взыскании с предпринимателя денежных средств в размере 120 000 руб., суды указали на то, что данные средства в силу пункта 4.4 договора вносились в качестве страхового депозита (залоговой суммы), подлежащей возврату обществу при прекращении договора аренды. В досудебном ответе на уведомление ООО «Омега-Вэй» о расторжении договора аренды, предприниматель указала на то, что страховой депозит будет удержан в счёт частичного возмещения причиненного ИП ФИО5 ущерба в результате пожара, который, по мнению предпринимателя, возник по вине арендатора. Вместе с тем, требования о взыскании ущерба ИП ФИО5 не заявлено, и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ущерб возник по обстоятельствам, напрямую зависящим от арендатора, ввиду невыполнения последним предусмотренных договором обязательств в части соблюдения пожарной безопасности. Учитывая фактическое прекращение договорных обязательств (в связи с истечением срока действия договора) между сторонами, суды пришли к выводу об удовлетворении встречного требования о возврате депозитного платежа в размере 120 000 руб.

С приятыми судебными актами не согласилась ИП ФИО5, в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с кассационной жалобой, в которой просила обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что суды, отказывая в удовлетворении первоначального иска, не учли, что арендодатель может быть лишен права на получение арендной платы только в случае, если возможность использования имущества арендатором исключалась по вине арендодателя. В пункте 2.2.2 договора закреплено, что арендатор обязуется содержать жилое помещение в исправности и образцовом состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечить пожарную безопасность и безопасное состояние электропроводки и водопровода. Представленными в материалы дела доказательствами достоверно подтверждается тот факт, что причиной произошедшего пожара явилось короткое замыкание провода внешнего электроприбора (обогревателя) (на участке провода, вставленного в розетку). Однако указанный электроприбор предпринимателем обществу не передавался. С учётом данных обстоятельств суды необоснованно пришли к выводу о том, что причина пожара не зависела от действий (бездействия) ООО «Омега-Вэй». Суды также не учли, что пунктом 14 постановления Пленума № 54 предусмотрено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п.4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ). В данном случае отказ от исполнения договора аренды обусловлен исключительно приведением объекта аренды в непригодное для использования состояние по вине арендатора, что, в свою очередь, свидетельствует о недобросовестном поведении и злоупотреблении правом со стороны общества. Кроме того, у ООО «Омэга-Вэй» отсутствовали законные, а также предусмотренные договором основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, в связи с чем такой отказ каких-либо юридических последствий не влечёт и является ничтожным независимо от подачи заинтересованным лицом какого-либо иска по данному поводу. Суды не учли, что из буквального толкования договора аренды не следует, что арендатору было предоставлено право на односторонний отказ от исполнения сделки.

В судебном заседании суда округа истица и её представитель поддержали доводы кассационной жалобы, просили оспариваемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель ООО «Омега-Вэй» с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оспариваемые судебные акты оставить без изменения.

На вопрос суда представитель ООО «Омега-Вэй» пояснил, что, по его мнению, договор аренды был прекращён 11.05.2022 в связи с односторонним отказом от исполнения сделки, заявленным обществом.

Представитель предпринимателя пояснил, что договор аренды был прекращён 11.01.2023 по истечении срока действия договора, т.к. права на односторонний отказ от исполнения сделки у ООО «Омега-Вэй» не имелось.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу подлежат отмене в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 11.02.2022 между ИП ФИО5 (арендодатель) и ООО «Омега-Вэй» (арендатор) заключен договор аренды (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передаёт арендатору за плату во временное пользование (в аренду) жилой дом, расположенный по адресу: Республика Крым, Симферопольский район, п. Молодежное, СТ «Дачник», ул. Виноградная, 157, площадью 358,3 кв.м. (жилое помещение) для проживания сотрудников ООО «Омега-Вэй» в количестве не более 20 человек (пункты 1.1 - 1.2 договора).

По условиям пункта 2.1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору жилое помещение согласно пункту 1.1 договора в состоянии, пригодном для использования его по назначению, а также ключи от жилого помещения в сроки и на условиях, установленных договором и законодательством Российской Федерации, в соответствии с актом приёма-передачи жилого помещения и имущества.

В силу пунктов 2.2.1 - 2.2.3 договора ООО «Омега-Вэй» как арендатор приняло на себя следующие обязательства по договору:

- использовать жилое помещение по назначению в соответствии с пунктом 1.2 договора, обеспечить сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии (статья 687 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также соблюдать правила общежития, требования Жилищного кодекса Российской Федерации и действующего законодательства Российской Федерации;

- содержать жилое помещение в исправном и образцовом состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечить пожарную безопасность и безопасное состояние электропроводки и водопровода. При обнаружении признаков аварийного состояния помещения или оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю для принятия своевременных мер по устранению признаков аварийного состояния жилого помещения;

- если жилое помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мероприятий будет прибывать в аварийном состоянии, то он обязан восстановить его за счёт своих средств или возместить ущерб, нанесённый арендодателю.

Согласно пункту 2.1.6 договора арендодатель обязуется не позднее дня окончания срока аренды принять от арендатора ключи, жилое помещение и имущество по акту приёма-передачи (возврата) в том состоянии, в котором арендатор принял их от арендодателя.

Указанный договор заключен на срок с 11.02.2022 по 11.01.2023 и вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость арендной платы за жилое помещение составляет 120 000 руб. в месяц. Указанная сумма вносится арендатором ежемесячно на расчётный счёт арендодателя не позднее 10 числа за каждый текущий месяц.

Согласно пункту 4.4. договора арендатор перечисляет арендодателю страховой депозит в размере одной месячной оплаты 120 000 руб. Страховой депозит является залоговой суммой и возвращается при подписании акта приёма-передачи (возврата), также на страховой депозит процентная ставка не начисляется.

В соответствии с пунктом 4.5 договора оплачиваемым периодом по договору признается период с даты фактической передачи жилого помещения и имущества арендатору, что подтверждается актом приёма-передачи жилого помещения и имущества, подписанным сторонами.

В пункте 5.1 договора закреплено, что при его досрочном прекращении и расторжении, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма. Договор считается расторгнутым через 30 (тридцать) дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя.

Пунктом 5.2 договора предусмотрены случаи его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Согласно пункту 5.5 договора в случае расторжения договора до истечения срока его действия арендная плата уплачивается за время фактического проживания арендатора и в соответствии с требованиями пункта 5.1 договора.

В приложении № 1 к договору от 11.02.2022 (акт приёма-передачи жилого помещения и имущества) отражено конкретное движимое имущество, в том числе бытовые электроприборы, которые ИП ФИО5 передала в аренду ООО «Омега-Вэй» одновременно с передачей жилого дома.

Из материалов дела следует, что на основании платёжных поручений № 306 от 11.02.2022, № 655 от 09.03.2022, № 1104 от 14.04.2022 ООО «Омега-Вэй» внесло в адрес ИП ФИО5 арендную плату в общей сумме 360 000 руб. за период с 11.02.2022 по 11.05.2022.

Также на основании платёжных поручений № 307 от 11.02.2022 и № 656 от 09.03.2022 ООО «Омега-Вэй» внесло в адрес ИП ФИО5 страховой депозит в общей сумме 120 000 руб. 

Из материалов дела следует, что 15.03.2022 произошел пожар, в результате которого часть арендованного жилого дома площадью 40 кв.м. была повреждена.

11.04.2022 ООО «Омега-Вэй» направило на электронную почту ИП ФИО5 уведомление о расторжении договора аренд, в соответствии с пунктом 5.1 договора, согласно которому арендатор сообщил арендодателю о том, что договор аренды от 11.02.2022 считается расторгнутым в одностороннем порядке через 30 дней с момента получения предпринимателем данного уведомления. При этом арендатор в указанном уведомлении просил зачесть страховой депозит в качестве оплаты последнего месяца проживания (уведомление направлено в адрес ИП ФИО5 до осуществления со стороны ООО «Омега-Вэй» платежа по внесению арендной платы за период с 11.04.2022 по 11.05.2022 по платёжному поручению № 1104 от 14.04.2022 в размере 120 000 руб.).

Указывая на то, что пожар произошёл в результате ненадлежащего исполнения ООО «Омега-Вэй» своих договорных обязательств по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества, на отсутствие у общества права на односторонний отказ от исполнения договора, полагая договор аренды действующим в спорный период, а также указывая на неисполнение обществом обязанности по возврату жилого дома в том же состоянии, в котором он был получен на момент заключения договора, ИП ФИО5 заявила требование о взыскании с ООО «Омега-Вэй» задолженности по внесению арендной платы в общей сумме 960 000 руб. за период с 11.05.2022 по 11.01.2023.

ООО «Омега-Вэй» обратилось со встречным иском о взыскании с ИП ФИО5 удерживаемый последней страховой депозит в сумме 120 000 руб., а также о расторжении договора аренды, в том числе указывая на то, что пожар в арендуемом жилом доме произошел не по вине общества, после пожара возможность использования арендованного имущества по его целевому назначению утрачена.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Системное толкование приведенных норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2015 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015; пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2017 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017; пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2020 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).

В силу пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 от 11.06.2020 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6) по смыслу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

Согласно нормам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (скрытые недостатки).

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 1 статьи 615, пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно нормам статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе когда:

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Кодекса).

Для правильного разрешения настоящего спора судам, прежде всего, надлежало установить лицо, ответственное за произошедший пожар.

Суды пришли к выводу о том, что пожар произошел по причинам, не зависящим от ООО «Омега-Вэй».

Вместе с тем, данный вывод судов сделан без учёта следующих фактических обстоятельств дела.

Прежде всего, в силу положений пункта 2.2.2 договора аренды ООО «Омега-Вэй» обязалось содержать жилое помещение в исправном состоянии, обеспечить его пожарную безопасность, в том числе безопасное состояние электропроводки.

Доводы ООО «Омега-Вэй» о том, что причиной пожара явился факт прокладки ИП ФИО5 электропроводки жилого здания в отсутствие проектной документации (скрытый недостаток), а также факт несрабатывания установленного в арендуемом здании автоматического выключателя электроэнергии, не подтверждаются ни одним из представленных в материалы дела доказательств, а являются исключительно домыслами общества.

Напротив, согласно протоколу осмотра места происшествия ОНД по Симферопольскому району УНДиПР ГУМЧС России по Республике Крым от 16.03.2022 в месте обнаружения пожара обнаружен обогреватель со следами термического воздействия в виде возгорания ЛКП (лакокрасочного покрытия) и металла со стороны блоков управления обогревателя, которые направлены в сторону кровати, противоположная сторона имеет следы возгорания. При осмотре розетки у северной стены в нижней части находится вилка со следами оплавления полимерных материалов. При осмотре проводов наблюдаются на них каплевидные оплавления. С места происшествия изъяты элементы электропроводки - оплавленных проводов из вилки, находящейся в розетке.

Ввиду того, что в материалы дела не представлены сведения о наличии в помещении жилого дома, в котором произошёл пожар, иных бытовых электроприборов, судам надлежало исходить из того, что вилка с остатками части электропроводов, оставшаяся в розетке у северной стены в нижней части комнаты, относилась к обнаруженному во время осмотра после пожара электрообогревателю.

Из содержания приложения № 1 к договору от 11.02.2022 (из акта приёма-передачи жилого помещения и имущества) не следует, что ИП ФИО5 передавала ООО «Омега-Вэй» какие-либо обогревательные электроприборы.

Указание ООО «Омега-Вэй» на то, что данный электроприбор обществом не приобретался и уже находился в арендуемом жилом доме, не подтверждено какими-либо доказательствами по делу. Кроме того, даже если допустить, что электрообогреватель действительно находился в арендуемом жилом доме и принадлежал ИП ФИО5, то в материалах дела отсутствуют сведения о том, что последняя передала его для использования ООО «Омега-Вэй».

В любом случае, с учётом положений пункта 2.2.2 договора именно ООО «Омега-Вэй» было обязано обеспечить нормальную работу всех без исключения бытовых электроприборов, находящихся в арендуемом жилом доме, в том числе не оставлять последние в рабочем состоянии без присмотра, а также в непосредственной близости от легковоспламеняющихся (горючих) материалов.

Согласно заключению пожарно-технической экспертизы № 46-22 от 13.04.2022 Сектора № 5 ФГБУ «СЭУ ФПС № 93 «ИПЛ» МЧС России (эксперт ФИО8) причиной пожара послужило возгорание горючих материалов в очаге пожара от теплового проявления электрической энергии при аварийном режиме работы электросети (короткое замыкание). Экспертом по результатам металлографического исследования сделан вывод о том, что на 2 из 3 представленных образцах (изъятых из вилки) имеются признаки, характерные для оплавления, образовавшегося в результате первичного замыкания (т.е. короткого замыкания, произошедшего до пожара или на начальной его стадии и которое является причиной пожара).

Согласно пояснениям эксперта Сектора № 5 ФГБУ «СЭУ ФПС № 93 «ИПЛ» МЧС России ФИО8 на 2-х представленных фрагментах образцов электропроводов, изъятых из вилки, имеются признаки короткого замыкания, характерные для первичного короткого замыкания (до пожара). На вопрос произошло ли короткое замыкание от внешнего электроприбора (обогревателя) эксперт пояснил, что из протокола осмотра установлено, что фрагменты электропроводов с оплавлениями были изъяты из вилки, вставленной в розетку, следовательно, данные фрагменты электропроводов с оплавлениями являлись частью какого-либо электроприбора. На вопрос, какой конкретно источник (электроприбор) вызвал короткое замыкание, эксперт пояснил, что из материалов дела установить не представляется возможным, какой электроприбор был подключен к розетке.

Из содержания заключения дополнительной пожарно-технической экспертизы № 8/42 от 22.06.2023, проведенной отделением ВТиПТЭ ОИТЭЭиУ ЭКЦ МВД по Республике Крым, следует, что в рассматриваемом случае имел место аварийный режим работы электрической сети - короткое замыкание. В районе очага пожара на стене расположена электрическая розетка, в которой имеется оплавленный фрагмент электрической вилки с фрагментами проводов, имеющих на концах оплавления, характерные аварийному режиму работы электрической сети. Указанные оплавления образовались в момент, предшествующий пожару, и единственно возможным источником зажигания в данном случае явилась тепловая энергия, выделившаяся при аварийном режиме работы электрической сети - коротком замыкании.

Согласно заключению пожарно-технического исследования специалиста в области пожарной безопасности ФИО9 от 22.11.2023 выводы названных судебных экспертиз об установлении аварийного режима работы электрической сети (короткое замыкание), ошибочны в части, касающейся места протекания аварийного режима работы (не в электрической сети, а в электрическом оборудовании).

В постановлении ОНД по Симферопольскому району УНД и ПР ГУМЧС России по Республике Крым об отказе в возбуждении уголовного дела от 17.03.2023 отражено, что сам электроприбор не является частью электрической сети, однако провод, по которому протекает электрический ток к этому прибору, является частью электрической сети. Причиной пожара явилось возгорание горючих материалов в очаге пожара (на кровати) от теплового проявления электрической энергии при аварийном режиме работы электрической сети - коротком замыкании (на участке провода, вставленного в розетку), т.е. аварийный режим работы (короткое замыкание) возникло на участке от электрической вилки до электроприбора, а именно на электропроводе, который шёл (соединял) розетку с электрическим прибором (потребителем), при этом установить, к какому прибору шли провода, не представляется возможным.

Согласно информации СО по Симферопольскому району ГСУ СК России по Республике Крым и городу Севастополю от 15.07.2022 смерть ФИО10 (сотрудник ответчика, проживавший в арендуемом обществом жилом доме) в результате пожара наступила от его неосторожных действий в связи с нарушением последним правил противопожарной безопасности.

Из указанных доказательств по делу, не опровергнутых обществом, следует, что причиной пожара в рассматриваемом случае явилось короткое замыкание в электропроводе, который соединял розетку с электрическим прибором, который непосредственно использовался ООО «Омега-Вэй» и явился источником короткого замыкания.

Указание ООО «Омега-Вэй» на то, что ФИО10 официально не был трудоустроен в обществе, не имеет значения для правильного разрешения спора, т.к. именно общество допустило проживание данного гражданина в арендуемом жилом доме в качестве своего сотрудника (пункт 1.2 договора), в связи с чем за его действия (бездействие) в силу положений статьи 402 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность несёт именно общество.

В оспариваемых судебных актах со ссылками на имеющиеся в деле доказательства судами не приведено обоснования того, что пожар в арендуемом обществом жилом доме произошёл в результате именно действий (бездействия) ИП ФИО5 либо непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Омега-Вэй» со ссылками на объективные и достоверные доказательства по делу не обосновало отсутствие своей вины в неисполнении пункта 2.2.2 договора и в не обеспечении надлежащей работы электроприбора, явившегося источником первичного короткого замыкания, вызвавшего пожар (пункт 2 статьи 401 Кодекса).

С учётом изложенного, вывод судов о том, что в результате произошедшего пожара ООО «Омега-Вэй» не по своей вине лишилось возможности использовать арендованное имущество, в связи с чем не должно было вносить арендные платежи, является не основанным на полном и всестороннем анализе и оценке всех доказательств по делу, в связи с чем является преждевременным.

Рассуждение судов по поводу того, что после произошедшего пожара сторонами не было подписано соглашение об изменении условий договора в части площади арендуемого здания, ввиду повреждения в ходе пожара помещений площадью 40 кв.м., не имеет значения для правильного разрешения спора, т.к. в силу нормы пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Суды не указали конкретные доказательства, достоверно свидетельствующее о том, что после произошедшего пожара ООО «Омега-Вэй» объективно утратило возможность использовать по целевому назначению всё арендуемое жилое здание с учётом того, что в результате пожара пострадало только 40 кв.м. площади арендуемых помещений из 358,3 кв.м., а также о том, что пожар произошёл по обстоятельствам, за которое ни одна из сторон не отвечает либо - за которое отвечала ИП ФИО5

В противном случае, в силу нормы пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Омега-Вэй» было обязано производить за свой счёт текущий ремонт пострадавших помещений, привести их в первоначальное техническое состояние и продолжить исполнение договора на согласованных условиях.

Из содержания оспариваемых судебных актов следует, что суды установили три самостоятельных и исключающих друг друга основания для прекращения договора аренды:

- реализация ООО «Омега-Вэй» права на односторонний отказ от исполнения договора, изложенный в его письме от 11.04.2022, которое, по мнению судов, закреплён условиями пункта 5.1 договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- реализация ООО «Омега-Вэй» права на досрочное расторжение договора в судебном порядке в связи с обстоятельством произошедшего пожара, за который арендатор не отвечает, вызвавшего непригодное для использования состояние арендованного имущества (пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- истечение срока действия договора (суды пришли к выводу о том, что договор аренды был прекращён 11.01.2023, в связи с чем на момент вынесения решения суда первой инстанции не имелось предмета такого требования встречного искового заявления как расторжение договора в судебном порядке, в связи с чем в данной части в удовлетворении иска ООО «Омега-Вэй» было отказано).

Суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

В силу положений пунктов 2, 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 от 22.11.2016 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

При этом в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от такого признания со сторон суда.

С учётом разъяснений, приведённых в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020) от 10.06.2020, в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», арбитражный суд самостоятельно проверяет сделку на предмет её ничтожности вне зависимости от наличия либо отсутствия соответствующего искового требования, в том числе по мотиву совершения её стороной со злоупотреблением своими гражданскими правами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Судебная практика выработала ряд подходов, в силу которых сделка, совершённая со злоупотреблением её стороной своими правами, как нарушающая положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признана ничтожной в силу положений статьи 168 Кодекса.

Для правильного разрешения настоящего спора судам, помимо толкования условий пункта 5.1 договора на предмет установления права сторон на заявление одностороннего отказа от исполнения сделки, надлежало по существу исследовать вопрос о том, являлся ли отказ ООО «Омега-Вэй» от исполнения договора, изложенный в письме от 11.04.2022, добросовестным и разумным действием общества либо же он был направлен на нарушение прав и законных интересов ИП ФИО5 Для правильного разрешения данного вопроса суды были обязаны установить лицо, непосредственно виновное в возникновении пожара. В том случае, если в возникновении пожара виновно ООО «Омега-Вэй», как лицо не обеспечившее исполнение пункта 2.2.2 договора, то судам надлежало дать оценку, не являлся ли односторонний отказ общества от исполнения договора попыткой самоустраниться от исполнения своей обязанности по восстановлению повреждённого жилого помещения, по внесению арендной платы за последующие периоды в результате необоснованного «стряхивания» с себя арендного обязательства.

Эти же обстоятельства подлежали установлению судами для обоснования их вывода о наличии у ООО «Омега-Вэй» права на заявление требования о досрочном расторжении договора в судебном порядке в силу положений пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одновременно с этим, вне зависимости от приводимых оснований, стороны пояснили, что договор аренды они рассматривают в качестве прекращённого (ИП ФИО5 - по основанию истечения срока действия договора, ООО «Омега-Вэй» - по основанию заявления одностороннего отказа от исполнения договора). При таких обстоятельствах, у суда кассационной инстанции не имеется оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ООО «Омега-Вэй» о расторжении договора аренды, в указанной части судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Относительно выводов судов о необходимости удовлетворения встречного иска ООО «Омега-Вэй» о взыскании с ИП ФИО5 депозитного платежа в размере 120 000 руб., суд кассационной инстанции отмечает следующее.

Из содержания пункта 4.4 договора следует, что поименованный сторонами в качестве депозитного платеж в размер 120 000 руб. вносился ООО «Омега-Вэй» в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по договору перед ИП ФИО5, что соответствует правовой конструкции обеспечительного платежа. При этом данный платёж подлежал возвращению ООО «Омега-Вэй» со стороны ИП ФИО5 при прекращении договора и при условии надлежащего исполнении обществом своих договорных обязательств, в том числе обязанности по возврату арендованного имущества по акту приёма-передачи в том техническом состоянии, в котором общество его получило от предпринимателя при заключении договора.

Согласно нормам статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

С учётом изложенного, для правильного разрешения встречного иска в части указанного требования общества судам надлежало достоверно установить, надлежащим ли образом ООО «Омега-Вэй» исполнило свои обязательства по договору перед ИП ФИО5, не возникли ли у общества денежные обязательства перед предпринимателем, связанные с ненадлежащим исполнением данной сделки, том числе в связи с обязанностью по возмещению убытков, вызванных возникновением пожара в арендуемом жилом доме. Следовательно, для правильного разрешения данного вопроса судам надлежало, в первую очередь, разрешить вопрос о виновности сторон в произошедшем пожаре.

Тот факт, что в рамках настоящего дела ИП ФИО5 не заявила требование о взыскании с ООО «Омега-Вэй» убытков, само по себе не означает, что таковые не возникли в действительности, что в свою очередь, позволяет предпринимателю отнести данный спорный платёж на их погашение в силу нормы статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции в силу положений части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в судах нижестоящий инстанций, либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела, обжалуемые судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287, статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить допущенные нарушения, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, правильно применить нормы материального и процессуального права, и принять законный и обоснованный судебный акт.

В силу абзаца второго части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов за подачу кассационных жалоб разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Как разъяснено в абзаце 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» с учетом срока приостановления исполнения судебного акта на отмену приостановления исполнения судебного акта указывается в постановлении суда кассационной инстанции, принимаемом по результатам рассмотрения кассационной жалобы, либо в отдельном определении.

С учётом изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 мая 2024 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2024 года по делу № А83-13008/2022 отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска, удовлетворения встречного иска и распределения по делу судебных расходов, в указанных частях дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Республики Крым от 28 мая 2024 года и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2024 года, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 17 октября 2024 года по делу № А83-13008/2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Судьи

ФИО1

ФИО2

ФИО3