﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-116/2021

г. Кострома

22 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2021 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лебедевой Т.А., 

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома», г. Кострома (ИНН 4401017880, ОГРН 1034408612281) 

к администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН 4401006568, ОГРН 1034408610411), управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, г. Кострома  (ИНН 4401006568, ОГРН 1034408610411)

о признании права на заключение договора купли-продажи земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка от 24.10.2001 № Д-2594; признании договора аренды земельного участка от 24.10.2001 № Д-2594 недействительным, обязании Росреестра по регистрации сделок с недвижимостью по Костромской области исключить из государственного реестра запись о регистрации договор аренды земли от 24.10.2001 № Д-2594,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – управление Росреестра по Костромской области,

при участии до и после перерыва в судебном заседании представителей: 

от истца – Стафийчук Л.В., доверенность от 08.11.2021 № 5, 

от ответчиков: Смирнов В.А., доверенность от 29.12.2020 № 55исх-80/20, доверенность от 11.01.2021 № 15,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к администрации города Костромы (далее – ответчик 1, Администрация), управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, (далее – ответчик2, Управление), в котором просило:

- произвести защиту гражданских прав путем признания права ООО «Бакалея Центр Кострома» на оформление в собственность с 25.10.2001 земельного участка, на котором расположен принадлежащий Обществу объект недвижимости;

- признать недействительными пункты 1.2, пункта 3, пункта 4 постановления администрации города Костромы от 01.10.2001 № 3506 с даты введения в действие Земельного кодекса РФ, Федеральных законов № 136 и № 137;

- обязать Росреестр по Костромской области исключить из государственного реестра договор аренды земельного участка от 24.10.2001 №Д-2594;

- признать недействительными записи (п.9 и п.16) в кадастровом плане на земельный участок.

Позднее в ходе судебных заседаний истец пояснял, что исковые требования  также содержали требование об обязании Управление расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.10.2001 №Д-2594, однако из-за технической ошибки данное требование отсутствовало в просительной части иска (пункт 2).

Определением суда от 01.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Росреестра по Костромской области (далее – Росреестр, третье лицо).

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования.

В заявлении об уточнении исковых требований от 06.08.2021, принятых судом к производству в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вновь уточнил исковые требования, просил суд: 

1) произвести защиту имущественных прав ООО «Бакалея Центр Кострома» в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  - признать право на заключение договора купли-продажи земельного участка по адресу: г. Кострома, ул. Галичская, д. 124А, площадью 627,51 кв.м на условиях, предусмотренных частью 1 статьи 2 Федерального закона от  25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» с даты введения данного закона РФ;

2) обязать ответчика – управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.10.2001 № Д-2594;

3) признать договор аренды земельного участка от 24.10.2001 № Д-2594 недействительным с даты введения Федеральных законов № 136-ФЗ, № 137-ФЗ;

4) обязать Росреестр исключить из государственного реестра запись о регистрации договор аренды земли  от 24.10.2001 № Д-2594.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) и  статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137–ФЗ) Администрация незаконно обязала Общество заключить договор аренды земельного участка от 24.10.2001 №Д-2594 . При этом, по мнению истца, данный земельный участок должен быть предоставлен ООО «Бакалея Центр Кострома» в собственность с 25.10.2001 как собственнику расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Считает, что ответчики безосновательно уклонялись от расторжения спорного договора аренды и предоставления земельного участка в собственность Обществу. Полагает, что арендные платежи за земельный участок с 25.10.2001 по настоящее время взимаются с Общества безосновательно.

Управление в представленном отзыве от 12.03.2021 и дополнениях к нему от 27.08.2021 в удовлетворении исковых требований просило отказать. Полагает, что Обществом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку право истца как собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, на приобретение в собственность данного земельного участка закреплено действующим законодательством и ответчиками не оспаривается; отрицает факт заключения договора аренды от 24.10.2001 № Д-2594 с нарушение норм земельного законодательства и статьи 2 Закона №137 – ФЗ; указывает на отсутствие доказательств обращения истца до предъявления иска к арендодателю с требованием о выкупе земельного участка; настаивает, что договор аренды был заключен сторонами в соответствии с требованиями действовавшими на момент подписания его сторонами без каких-либо возражений со стороны арендатора; настаивает, что начисление и взимание арендных платежей осуществлялось в соответствии с условиями договора аренды и подписанными впоследствии сторонами дополнительными соглашениями к нему. Полагает, что Общество предъявляет взаимоисключающие требования о признании договора аренды недействительным и расторжении указанного договора, в требовании о расторжении не приведены основания для досрочного расторжения договора аренды, в отношении требования о признании договора недействительным истцом пропущен срок исковой давности.

Третье лицо в отзыве от 26.04.2021 полагает, что требование истца об обязании Росреестра исключить из государственного реестра запись о регистрации договор аренды земли  от 24.10.2001 № Д-2594 не подлежит удовлетворению как несоответствующее нормам материального и процессуального права, погашение регистрационной записи о праве является следствием прекращения права на объект недвижимости; полагает, что к регистрирующему органу не могут быть предъявлено требование об обязании, поскольку Росреестр своими действиями не нарушал прав, свобод и законных интересов Общества, не оспаривает его права и не претендует на предмет спора.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования в редакции требований от 06.08.2021, на ранее представленных уточнениях не поддерживает; пункт 2 требований просил читать в следующей редакции: «расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.10.2001 № Д-2594»; также заявил ходатайство о снижении размера государственной пошлины.

Представитель ответчиков просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме по приведенным ранее доводам, поддержал заявление об истечении срока исковой давности по требованию истца о признании сделки недействительной.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, ранее ходатайствовало о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ 08 ноября 2021 года объявлялся перерыв до 15 ноября 2021 года.

После перерыва судебное заседание продолжено 15 ноября 2021 года в 13 час. 22 мин. 

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании постановления администрации города Костромы от 01.10.2001 № 3506 (л.д.23 т.1) между администрацией города Костромы (арендодатель) и ООО «Бакалея Центр Кострома» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.10.2001 № Д-2594 (далее по тексту также – договор аренды).

По условиям договора арендатору передан земельный участок из земель «Земли населенных пунктов» (земли общественной застройки) площадью 627,51 кв.м, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кострома, ул. Галичская, 124А (далее – участок), для использования в целях эксплуатации помещения, используемого для оптовой торговли. 

Срок действия договора установлен по 01.10.2050 (пункт 2.2. договора).

Впоследствии к данному договору сторонами заключались дополнительные соглашения, регулирующие, в том числе порядок расчета арендных платежей за земельный участок.

16.02.2010 произведена государственная регистрация договора аренды.

 Из материалов дела следует, что на земельном участке расположен металлический неотапливаемый ангар (склад), кадастровый номер объекта 44:27:00:00000:1-12034:0000, принадлежащий на праве собственности ООО «Бакалея Центр Кострома» (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество № 44-АА 082041, номер регистрации 44-01.27-30.2001-253 от 16.02.2001). 

21.12.2001 земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования: для эксплуатации помещения, используемого для оптовой торговли; участку присвоен кадастровый номер 44:27:060301:0014.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 44:27:060301:0014 относится к землям, государственная собственность на которые неразграничена.

В силу статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ, а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, утвержденного постановлением администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604, с 1 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы.

03.12.2020 Общество обратилось к Администрации и Управлению с требованием о приведении условий договора аренды от 24.10.2001 № Д-2594 в соответствии с нормами земельного законодательства, в ином случае информировало о своем праве обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении спорного договора.

В ответе от 21.12.2020 № 02-37исх-3650/20 Управление указало на то, что  оснований для расторжения договора не имеется.

Впоследствии по приведенным выше основаниям истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирают порядок и способ защиты гражданских прав и интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами и иными способами, предусмотренными федеральными законами. Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца. При этом избранный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, а также характеру нарушения. Лицо, осуществляя принадлежащее ему право, самостоятельно несет негативные последствия неверного выбора способа защиты своего права, не соответствующего его реальным интересам.

В рамках рассматриваемого иска истец просит произвести защиту имущественных прав ООО «Бакалея Центр Кострома» в соответствие со статьей 12 ГК РФ - признать право на заключение договора купли-продажи земельного участка на условиях части 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ с даты вступления в силу данного закона.

По смыслу статьи 12 ГК РФ по искам о признании права суд должен разрешить вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц.

Необходимость использования такого способа защиты права возникает в том случае, когда наличие у лица субъективного права оспаривается или ставится под сомнение иными участниками правоотношений.

Право собственности на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным законом. 

При введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации законодатель предоставил возможность владельцам земельных участков реализовать своей волей и в своем интересе права в отношении принадлежащих им земельных участков.

В соответствии с первоначальной редакцией пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретали исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

10.11.2001 вступил в силу Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункт 1 статьи 2 которого предусматривал право выкупа, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, а также определял  стоимость выкупа таких земельных участков на льготных условиях.

Из содержания приведенной нормы следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступали собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. При этом право на приобретение такого земельного участка в собственность по льготной цене могло быть реализовано до 1 июля 2012 года (с учетом последующих редакций данной нормы Закона № 137-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» юридические лица, которым земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки. 

В силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона  от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду.

При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

На основании волеизъявления Общества спорный земельный участок предоставлен ООО «Бакалея Центр Кострома» на праве аренды 24.10.2001.

Данный договор подписан сторонами без возражений и замечаний относительно содержащихся в нем условий, порядка расчета и размера подлежащих уплате арендных платежей. Проведена государственная регистрация договора аренды.

Доказательств того, что Общество в последующем, в том числе после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и вступления в силу Закона №137-ФЗ предпринимало попытки приобрести в установленном порядке спорный земельный участок в собственность, в материалах дела отсутствуют.

В настоящее время порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в частную эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости предусмотрен собственность для подпунктами 6, 7 пункта 1, пунктами 2, 3, 6 статьи 39.14, статьями 39.17, 39.20 ЗК РФ.

Между тем истец, обращаясь требованием о признании права на заключение договора купли-продажи земельного участка, не привел обстоятельств и не представил доказательств того, что право Общества на выкуп арендуемого земельного участка кем-либо из ответчиков либо иных участников хозяйственного оборота оспаривалось либо оспаривается в настоящее время. 

Из пояснений ответчиков следует, что Общество до предъявления иска с заявлениями о приобретении арендуемого земельного участка в собственность не обращалось. Доказательств иного, несмотря на неоднократные предложения суда, истцом не представлено (часть 2 статьи 9, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При данных обстоятельствах исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Также истец требует признать недействительным договор аренды, ссылаясь на противоречие его условий нормам Земельного кодекса Российской Федерации и положениям статьи 2 Закона № 137-ФЗ на момент вступления их в силу.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 названной статьи).

 В силу статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. По требованию о признании недействительной оспоримой сделки - один год.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума № 43) разъяснил, что исходя из нормы статьи 195 ГК РФ под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума № 43).

С учетом момента вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, Закона №137-ФЗ и вышеприведенных норм права суд соглашается с доводом Управления, что в отношении требования о признании договора недействительным истцом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного истцом требования.

Кроме того,  Общество не приводит мотивированных доводов о том, в чем именно выражается недействительность условий договора аренды и каким именно нормам вышеприведенных законов противоречит.

С момента заключения договора аренды в течение длительного времени условия договора исполнялись сторонами, истец вносил арендные платежи за землепользование, т.е. ООО «Бакалея Центр Кострома» считало сделку действительной до момента предъявления настоящего искового заявления в суд.

Подобное поведение Общества противоречит абзацу 4 статьи 166 ГК РФ.

Помимо признания сделки недействительной истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды.

Данные требования являются взаимоисключающими, поскольку порождают как для истца, так и для ответчика разные правовые последствия. Договор, признанный недействительным, не может быть изменен или расторгнут. Изменение или расторжение договора допускается в отношении договора, являющегося действительным.

Аналогичная позиция изложена Определении Верховного Суда РФ от 25.06.2013 N 18-КГ13-42.

Несмотря на предложение суда, истец уточнять исковые требования в данной части отказался (аудиопротокол от 08.11.2021).

При этом истцом не приведено мотивированных доводов со ссылками на конкретные основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 620 ГК РФ).

Также в ходе рассмотрения дела суд обращал внимание истца на то, что одним из последствий расторжения договора является обязанность арендатора возвратить земельный участок  арендодателю  (статья 622 ГК РФ).

Учитывая, что на земельном участке расположено здание склада, принадлежащее истцу на праве собственности, в случае расторжения договора Общество не сможет исполнить обязательство по возврату земельного участка.

При этом обязанность по уплате арендных платежей за истцом сохранится, поскольку пункт 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ обязывает собственников объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, приобрести данные земельные участки в собственность либо оформить на них право аренды.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для расторжения договора аренды.

Поскольку действительность договора аренды в рамках рассматриваемого спора истцом не опровергнута, оснований для удовлетворения требований об исключении из публичного реестра записи о регистрации договора аренды земли  от 24.10.2001 № Д-2594 также не имеется.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина уплачивается при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, - 6 000 рублей. 

Согласно пункту 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам, рассматриваемым указанными судами, либо отсрочить (рассрочить) ее уплату в порядке, предусмотренном статьей 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации отсрочка или рассрочка уплаты государственной пошлины предоставляется по ходатайству заинтересованного лица в пределах срока, установленного пунктом 1 статьи 64 настоящего Кодекса.

Истцом при обращении иском заявления была уплачена государственная пошлина в сумме 1000 рублей (чек-ордер от 30.12.2020).

В оставшейся части определением суда от 19.02.2021 истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

Принимая во внимание неимущественный характер заявленных требований,  их количество, ходатайство истца о снижении размера государственной пошлины, суд считает возможным снизить ее до 7000 рублей.

С учетом частичной оплаты государственная пошлина в сумме 6000 рублей подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

	Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по делу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 Судья                                                         			  О.В. Хохрякова