АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-12916/2016

г. Ставрополь

16 января 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 01 декабря 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 января 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования города Михайловска, ОГРН 

<

***>, г. Михайловск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой Центр», ОГРН 

<

***>,г. Ставрополь,

о взыскании 951 956,33 руб. задолженности по арендной плате и 199 284,83 руб. пени, расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2008 № 689,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 14.11.2016, в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования города Михайловска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Деловой Центр» (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 15.06.2016 в размере 951 956,33 руб., пени за период с 01.01.2013 по 06.10.2016 в размере 199 284,83 руб. и досрочном расторжении договора аренды от 12.03.2008 № 689.

Ответчик отзыв на иск не представил.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

На основании соглашения о передаче полномочий органов местного самоуправления Шпаковского муниципального района Ставропольского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность  на которые не разграничена, органам местного самоуправления муниципальных образования поселений Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 29.12.2007, протокола от 11.03.2008 по итогам поступления заявок постановлением главы города Михайловска от 12.03.2008 № 385 обществу на праве аренды сроком на 10 лет для строительства торгово-офисного центра с обустройством городской сцены был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020207:0215, площадью 456 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – земельный участок).

На основании данного постановления между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор аренды № 689 от 12.03.2008 (далее – договор) в отношении указанного земельного участка сроком действия по 11.03.2018.

Пунктами 3.1, 3.4 договора стороны установили, что размер арендной платы составляет 64 426 рублей в год и может изменяться  в соответствии с федеральными законами, а также арендодателем не чаще одного раза в год.

Арендатор уплачивает  арендную плату  в порядке и сроки, указанные в приложении к договору «Расчет арендной платы» (пункт 3.2 договора).

За нарушение арендатором срока внесения арендной платы  стороны установили ответственность в виде  пени из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели возможность  досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, в частности, при невнесении арендной платы в полном объеме более чем за 6 месяцев.

По акту приема-передачи от 12.03.2008 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован управлением Росреестра по Ставропольскому краю 09.04.2008 за номером 26-26-113/008/2008-598.

Претензией от 12.07.2016 № 370 истец потребовал от ответчика оплатить задолженность по состоянию на 15.06.2016 в сумме 968 777,94 руб. и предложил расторгнуть договор аренды. Претензия направлена ответчику 13.08.2016, что подтверждается квитанцией Почты России, и согласно сведениям официального сайта Почты России получена им 08.09.2016.

Истцом ко взысканию заявлено 951 956,33 руб. арендной платы за период с 01.01.2013 по 15.06.2016.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001  № 137-ФЗ     «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ) в редакции, действующей с 01.07.2006 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В соответствии с Законом Ставропольского края от 04.10.2004 № 88-кз «О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района» статусом муниципального района наделен Шпаковский муниципальный район Ставропольского края с местоположением представительного органа  местного самоуправления муниципального образования город Михайловск, а город Михайловск Шпаковского района Ставропольского края наделен статусом городского поселения.

Полномочия органов местного самоуправления урегулированы Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 131-ФЗ).

Статьей 19 Закона № 131-ФЗ установлено, что  наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями по вопросам, не отнесенным указанным Законом к вопросам местного значения, допускается только федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации. Законодателем установлен запрет на наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами.

Из содержания статей 15 и 15.1 Закона № 131-ФЗ следует, что вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не являются вопросами местного значения, поэтому администрация муниципального района не вправе их делегировать органам местного самоуправления городских и сельских поселений.

Отсутствуют также федеральный закон или закон субъекта о наделении города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на момент предоставления спорного земельного участка ответчику.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок не является собственностью муниципального образования города Михайловска и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, у администрации на момент заключения договора отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком.

В силу статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 167  ГК РФ недействительная (в том числе ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку администрация распорядилась земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, не имея на это соответствующих полномочий, суд приходит  к выводу о ничтожности договора аренды в силу статьи 168 ГК РФ, как не соответствующего абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Закона  № 137-ФЗ и статьям 209, 608 ГК РФ.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Истец заявил требование о взыскании с ответчика пени в размере 199 284,83 руб. за период с 0101.2013 по 06.10.2016.

Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, а законом не установлена ответственность за нарушение сроков внесения платы за пользование земельным участком (законная неустойка), основания для удовлетворения требований в части неустойки отсутствуют.

При этом ничтожность договора аренды не освобождает ответчика от внесения платы за фактическое пользование земельным участком.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пользование земельным участком в отсутствие прав на него влечет возникновение обязательства из неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за землю (статья 1102 Гражданского кодекса РФ). Размер неосновательного обогащения подлежит определению по ставкам арендной платы государственной (муниципальной) земли.

С 01.03.2015 полномочиями на распоряжение спорным земельным участком в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ) и с учетом наличия решения думы города Михайловска Шпаковского района от 27.03.2014 № 261 об утверждении Правил землепользования и застройки, наделена администрация, в связи с чем она обратиться в суд с требованием о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком.

В этой связи суд отмечает, ранее администрация обращалась с иском о взыскании арендной платы за 2013 год и 1 квартал 2014 года (дело №А63-8374/2014), но в иске ей было отказано ввиду отсутствия полномочий.

По настоящему же делу администрация обратилась в арбитражный суд как уполномоченный орган, представляющий собственника государственных земель, что поэтому тождество споров (в части совпадающих периодов 2013 года и 1 квартала 2014 года) отсутствует.

Расчет размеров арендной платы за 2013-2016 гг. выполнен истцом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Порядок № 64-п) с учетом  изменения с 2014 года и с 2016 года кадастровой стоимости земельного участка (приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 и Приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае»).

Вместе с тем, с 01.04.2016 Порядок № 64-п утратил силу и применению подлежит Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденный Постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п, которым для земельный участков, предназначенных для размещения объектов торгов, в г. Михайловске установлена ставка 4%.

С учетом этого, размер платы за землю за спорный период составляет 883 122,61 руб.

Истцом также заявлено требование досрочном расторжении договора аренды от 12.03.2008 № 689.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом по смыслу статей 450-453 ГК РФ расторгнуть возможно только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон. 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, в связи с чем расторгнута быть не может.

Поскольку договор аренды земель населенных пунктов от 12.03.2008 № 689 является недействительной (ничтожной) сделкой, основания для удовлетворения требований в данной части отсутствуют.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» в пользу администрации муниципального образования города Михайловска 883 122,61 руб. основного долга.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» в доход федерального бюджета 18 803,27 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский