Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-35381/2023

04 октября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  21 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  04 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Парнюк Н.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

истец: общество с ограниченной ответственностью «Цертус»,

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «Кронос», 

третьи лица: 1. ФИО1, 2. судебный пристав-исполнитель Всеволожского РОСП Управления Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области ФИО2,

об оспаривании результатов оценки имущества должника, 

при участии:

согласно протоколу от 21.08.2024,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Цертус» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «Кронос» (далее - ответчик) с требованием о признании недействительным результатов оценки имущества должника и установлении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 47:07:0709006:4446, в размере 8 544 000 руб.

19.04.2023 исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу, основное и предварительное судебные заседания назначены на 21.06.2023 в 14:40.

Определением суда от 21.06.2023 рассмотрение дела отложено. 

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2023 дело передано для рассмотрения в производство судье Парнюк Н.В. 

Определением от 12.02.2023 суд приостановил производство по делу до окончания срока проведения экспертизы.

В арбитражный суд 17.04.2024 поступило заключение эксперта от 12.04.2024 № 120424-1.

В соответствии со статьей 146 АПК РФ арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

Поскольку заключение эксперта поступило в суд, суд возобновил производство по делу.

 В настоящее судебное заседание представители истца и ответчика, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.  

В соответствии со статьей 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

В производстве судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП УФССП по Ленинградской области ФИО2 находится сводное исполнительное производство № 151778/22/47021-СД. (ранее в производстве пристава-исполнителя ФИО3), предметом исполнения по которому является взыскание денежных средств в пользу нескольких физических лиц.

В рамках указанного исполнительного производства приставом было арестовано имущество истца, а именно: квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 47:07:0709006:4446.

Ответчик в своем отчете пришел к заключению, что стоимость арестованной квартиры составляет 8 050 000 руб., о чем истец был уведомлен 04.04.2023 при вручении постановления судебного пристава-исполнителя ФИО2 «О принятии результатов оценки» от 30.03.2023 № 47021/23/3018158. При этом сам отчет об оценке истцу не передавался, а лишь титульный лист отчета и сопроводительное письмо ответчика.

Истец, не согласившись с размером оценки стоимости квартиры, посчитав ее заниженной, обратился в оценочную компанию ООО «Центр оценки имущества, СПб», согласно заключению которого, рыночная стоимость вышеуказанной квартиры составляет 8 544 000 руб.

Истец указывает на то, что стоимость квартиры, определенная ответчиком, при ее реализации будет являться начальной ценой на торгах, и в процессе торгов может только уменьшаться, в связи с чем истцу будут причинены убытки в связи с занижением реальной рыночной стоимости арестованной квартиры.

Истец, полагая, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, является недостоверной, обратился в суд с соответствующим иском. 

Суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

С целью разъяснения вопросов, требующих специальных знаний, судом назначена экспертиза. 

В заключении эксперта от 01.04.2024 № 010424 установлена рыночная стоимость квартиры, которая составляет 8 205 000 руб. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. 

В силу пункта 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. 

В соответствии со статьей 89 Закона об исполнительном производстве начальная цена имущества, выставленного на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке, принятой судебным приставом-исполнителем на основании отчета оценщика. По правилам проведения торгов, установленным действующим законодательством, и при наличии спроса покупателей конечная цена реализуемого имущества может подниматься в несколько раз. 

Такой механизм реализации имущества должника в кратчайший срок, максимально соответствует интересам как взыскателя, так и должника. 

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением оценщика, указанная таким оценщиком в отчете стоимость объекта оценки является обязательной для судебного пристава исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика. 

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника либо оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете. 

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Закона об оценочной деятельности. 

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральном стандарте оценки № 12 «Определение ликвидационной стоимости» (ФСО N 12), утвержденные Приказом Минэкономразвития от 17.11.2016 № 721, которые должны использоваться оценщиком. 

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Согласно статье 11 указанного выше закона недостоверным может быть признан отчет, если он составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом об оценочной деятельности или стандартами оценочной деятельности, а также допускающий неоднозначное толкование или вводящий в заблуждение. 

Как следует из отчета об оценке, ответчик определил рыночную стоимость объекта оценки для целей реализации этого объекта оценки в рамках исполнительного производства. 

Согласно пункту 1.6 Отчета об оценке, оценке подлежит рыночная и ликвидационная стоимость объекта оценки. Оценка проведена в соответствии с Федеральными стандартами оценки, а также приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)». 

Согласно пункту 6 ФСО № 12 к факторам, оказывающим влияние на величину ликвидационной стоимости, относятся: срок экспозиции объекта оценки; продолжительность срока рыночной экспозиции объектов-аналогов; вынужденный характер реализации объекта оценки. 

Для реализации объекта в рамках исполнительного производства определяется фактически ликвидационная стоимость объекта оценки, отличная от рыночной стоимости, так как имущество должника (собственника) отчуждается принудительно, не в его интересах и без его согласия, со сроком экспозиции этого имущества, отличным от его рыночной экспозиции. Таким образом, в данном случае оценщикам следует исчислять не рыночную, а ликвидационную стоимость имущества. 

Важнейшим фактором, влияющим на отличие от рыночной стоимости, выступает срок экспозиции имущества. 

При этом чем ниже планируемый срок экспозиции реализуемого имущества по сравнению с оптимальным, тем сильнее снижается возможная стоимость. 

Для согласования требований Закона об исполнительном производстве, Закона об оценочной деятельности оценщик определяет рыночную цену реализации объекта оценки, путем проведения корректировки рыночной стоимости на "условия вынужденной продажи в ограниченный сроки" и указывает ее по отчету как рыночная стоимость объекта оценки для его реализации в рамках исполнительного производства. 

Недостоверным может быть признан отчет, если он составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом об оценочной деятельности, а также допускающий неоднозначное толкование или вводящий в заблуждение. 

У суда нет оснований не доверять выводам, содержащимся в отчете от 28.03.2023 № ГКЛО-23/01-45р, составленным ответчиком. 

Надлежащих доказательств несоответствия отчета об оценке, Закону об оценочной деятельности в деле нет. 

В то же время Отчет об оценке по своему содержанию соответствует требованиям закона, в нем отражены характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, приводятся обоснование избранных подхода и метода оценки, расчет и итоговый результат оценки, неоднозначного толкования или введения в заблуждение не имеется. 

Отказывая в удовлетворении заявленного требования суд, исходит из следующего. 

Проведенная по настоящему делу судебная экспертиза, которой рыночная стоимость объекта определена в размере 8 205 000 руб., не намного превышает цену, установленную отчетом об оценке, подготовленным ответчиком.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

Согласно письму руководителя членов Союза СОО, решением Совета Союза саморегулируемых организаций оценщиков (Национального объединения CPO оценщиков) от 14.07.2022, - Правила определения существенности/несущественности расхождения двух оценок стоимости недвижимости, который устанавливает границы допустимого расхождения двух оценок рыночной стоимости одного объекта для сегментов (подсегментов) рынка недвижимости. Границы расхождения варьируются от 10 до 60%.

В данном случае судебной экспертизой установлено, что расхождение между двумя оценками не превышает 10%.

Поскольку такое расхождение не превышает 10%, оно не свидетельствует о неправомерности произведенного отчета ответчика.

В связи с этим результат отчета ответчика не может быть признан недействительным.

Кроме того, само по себе установление оценочной стоимости не свидетельствует о последующем выкупе объекта по цене указанной в отчете.    

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения иска не имеется. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                           Парнюк Н.В.