СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А45-11144/2022

г. Томск

22 декабря 2022 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

ФИО1

судей:

ФИО2,

 

ФИО3

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4 с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Советская» (№07АП-11084/2022) на решение от 18 октября 2022 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45- 11144/2022 (судья Е.Л. Серёдкина) 

по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Советская» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, к ответчику: 1) Администрации Советского района г. Новосибирска (ОГРН 

<

***>), 

<

...>) Мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, о взыскании задолженности в размере 378340,53 рублей, пени в размере 84844,71 рубля,

В судебном заседании участвуют представители: 

от истца: ФИО5, доверенность от  11.08.2021 г., паспорт, диплом;

от ответчика: от Мэрии г. Новосибирска -  ФИО6,  доверенность 24.12.2021 г., паспорт, диплом;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Советская» (далее – ООО УК «Советская») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Советского района г. Новосибирска (далее – Администрация), Мэрии города Новосибирска (далее – Мэрия) о взыскании задолженности в размере 378 340 рублей 53 копейки , пени в размере 84 844 рублей 71 копейка.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец отказался от требований к Администрации советского района города Новосибирска, при этом, уточнил исковые требования в части основного долга за период с 01.04.2019 по 30.06.2022 до 378340,53 рублей, пени за период с 01.04.2019 по 30.04.2021 до 84844,71 рублей. 

Исковые требования основаны статьями 210, 244, 249, 309, 310, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и мотивированы тем, что согласно выпискам из Росреестра в собственности муниципального образования - город Новосибирск, находятся жилые помещения МКД по адресу: 

<

...>, кв.72; ул. Ветлужская, д.2, кв. 5; ул. Ветлужская, д.16, кв.98; ул. Ветлужская, д.18, кв.48, кв.61, кв.67; ул. Ветлужская, д.19, кв.5, кв.15; ул. Ветлужская, д.24, кв.28, кв.32; ул. Гидромонтажная, д.46, кв.10; ул. Молодости, д.24, кв.84, кв.140; ул. Печатников, д.7, кв.40; ул. Приморская, д.21, кв.5; ул. Приморская, д.31, кв.6; ул. Сердюкова, д.1, кв.10; ул. Энгельса, д.4, кв.31; ул. Энгельса, д.8, кв.14, кв.75; ул. Энгельса, д.10А, кв.85.

Решением от 18 октября 2022 года Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО УК «Советская» обратилось с апелляционной жалобой, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

В обоснование к отмене судебного акта указывает, суд первой инстанции необоснованно исключил из задолженности ответчика сумму в размере 281 523,02 руб. на основании представленного контррасчата и договоров найма жилых помещений, а также считает в связи с этим неправомерным снижение размера неустойки.  

Апеллянт полагает, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает собственника данных помещений от указанной обязанности в соответствии с условиями заключенного договора управления и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.

Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции при учете доводов ответчика о проживании в квартирах нанимателей по договорам социального найма, фактически не исследовался вопрос о заселении и проживании нанимателей во всех квартирах, принадлежащих ответчику на праве собственности.

Мэрия города Новосибирска в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв апелляционную жалобу, в котором изложила свои возражения по доводам жалобы, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.

В суде апелляционной инстанции представители сторон настаивали на своих правовых позициях изложенных в письменном виде.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что апелляционные жалобы подлежит оставлению без удовлетворения. 

Как усматривается из материалов дела, в силу Положения об администрации района города Новосибирска (решение городского Совета от 22.02.2006г. № 207) администрация района является главным распорядителем средств бюджета города Новосибирска в пределах бюджетных ассигнований, а также уполномочено на заключение договоров управления с управляющими организациями. 

Согласно выписки из реестра лицензии НСО, размещенного на официальном сайте ГИС ЖКХ (https://dom.gosuslugi.ru), ООО УК «Советская» осуществляет управление (обслуживание) МКД расположенных по адресам: ул. Барьерная, д.5; ул. Ветлужская, д.2; ул. Ветлужская, д.16; ул. Ветлужская, д.18; ул. Ветлужская, д.24; ул. Гидромонтажная, д.46; ул. Молодости, д.24; ул. Печатников, д.7; ул. Приморская, д.21; ул. Приморская, д.31; ул. Сердюкова, д.1; ул. Энгельса, д.4; ул. Энгельса, д.8, кв.75; ул. Энгельса, д.10А. 

В рамках договора найма жилого помещения обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя перед наймодателем, который выступает стороной по договору найма жилого помещения и, являясь кредитором в отношении обязанности нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уполномочен применять к нанимателю меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанной обязанности. 

Исходя из конструкции правовых отношений, установленной Жилищным и Гражданским кодексами, между управляющими организациями, собственниками жилых помещений в МКД, наймодателями и нанимателями, следует, что они основаны на самостоятельных договорах, исходя из состава участников которых наниматель жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда не имеет договорных отношений с управляющей организацией. 

Тем самым, как полагает истец, у управляющей организации и нанимателя, не связанных каким-либо обязательством (договором), не возникает встречных обязанностей, кроме тех которые прямо указаны в законе. 

При этом истец отмечает, что договор найма, заключенный между собственником и нанимателем в данном конкретном случае, не создает обязанностей для лиц не участвующих в нем в качестве сторон. 

Каких-либо положений об исключительной ответственности нанимателя перед управляющей организацией за неисполнение денежного обязательства за собственника (как участника договора управления) в ЖК РФ не содержится. 

Тем самым, обязанность нанимателя в спорных отношениях по исполнению обязанности за собственника по внесению коммунальных платежей предполагает ответственность наймодателя за неисполнение последней. 

Таким образом, неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает собственника данных помещений от указанной обязанности в соответствии с условиями заключенного договора управления и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.

 В связи с нарушением своих обязательств у Мэрии города Новосибирска перед истцом образовалась задолженность по оплате за оказанные услуги, в связи с чем ответчику было направлено предарбитражное уведомление о погашении задолженности №200 от 27.10.2020, №225 от 20.09.2021. 

Ответчик оставил указанные требования без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском для защиты своих прав и законных интересов. 

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции руководствовался статьями 39,154,155,158,161 Жилищного кодекса Российской Федерации,  исходил из того, что по делу установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, пришел к выводу об обоснованности взыскания задолженности по исполнению договора и начислению неустойки.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, содержания и ремонта жилых помещений, управления многоквартирными домами. 

В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее - Правила №491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом. 

На основании пункта 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

В соответствии частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. 

В силу части 3 указанной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. 

В части 2.3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. 

По общему правилу, предусмотренному в статье 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества. 

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

В соответствии с частью 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, и управление, которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

 При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

На основании части 3 статьи 153 Жилищного кодекса РФ муниципальное образование город Новосибирск в лице мэрий города Новосибирска несет в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только в отношении незаселенных жилых помещений муниципального жилищного фонда.

В силу части 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в МКД, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

Таким образом, именно на нанимателей возложена обязанность по оплате задолженности с момента заключения договоров найма помещений.

Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих с ним членов его семьи (дееспособных и ограниченных судом в дееспособности), имеющих равное с нанимателем право на жилое помещение, независимо от указания их в договоре социального найма жилого помещения (пункт 5 части 3 Статьи 67, части 2, 3 статьи 69 и статья 153 ЖК РФ).

Названные лица несут солидарную с нанимателем ответственность за невыполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

По смыслу частей 4, 6 и 6.1 ст. 155 ЖК РФ, наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги соответствующему помещения, а также плату за коммунальные услуги соответствующему исполнителю коммунальных услуг, за исключением случая, предусмотренного ч. 7.1 названной статьи.

Таким образом, если иное не установлено законом, по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе.

Такой вывод соответствует правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в ответе на вопрос № 4 Обзора применительно к обязанностям нанимателей по договору социального найма, но сохраняющей свою актуальность в силу общности правового регулирования (пункт 3 части 1 статьи 153 ЖК РФ, часть 4 статьи 155 ЖК РФ) и в отношении нанимателей по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (включая специализированный жилищный фонд).

В силу положений частей 1 и 2 статьи 39, части 1 статьи 158 ЖК РФ, статей 244, 249 ГК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению. 

Как следует из материалов дела, факт нахождения жилых помещений принадлежащих ответчику на праве оперативного управления, подтверждается представленными в материалы дела документами. С учетом изложенного, ответчик, обязан нести бремя расходов по текущему содержанию многоквартирных домов, переданных ответчику на праве оперативного управления. 

Функции по управлению жилым домом, в порядке, предусмотренном статьей 161 ЖК РФ, в спорный период осуществлял истец. 

Факт оказания управляющей организацией спорных услуг подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно пункту 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: управление жилищным фондом (организацию эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий (техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт), санитарное содержание (уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями). Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем, осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров (пункт 2 Правил № 170). 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). 

У собственника помещения, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое обязательство по уплате денежных средств за содержание и ремонт общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги оказывает. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. 

Согласно статье 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе плату за содержание, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Довод апелляционной жалобы, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает собственника данных помещений от указанной обязанности в соответствии с условиями заключенного договора управления и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку апеллянт неверно толкует нормы права.

Ссылки подателя жалобы о том, суд первой инстанции необоснованно исключил из задолженности ответчика сумму в размере 281 523,02 руб. на основании представленного контррасчата и договоров найма жилых помещений, признаются апелляционной инстанцией несостоятельными, исходя их следующего.

В материалы дела ответчиком были представлены ордера по жилым помещениям, которые также подтверждают первичный факт вселения в жилые помещения граждан, выписку из домой книги, доказательства подтверждающие проживание нанимателей в помещениях по адресу: ул. Энгельса, д. 4, кв. № 31; ул. Энгельса, д. 8, кв. № 14; ул. Сердюкова, д. 1, кв. № 10;ул. Гидромонтажная, д. 46, кв. №10; ул. Ветлужская, д. 24, кв. № 32.

Из письменных пояснений истца следует, наниматели проживают, владеют и пользуются спорными жилыми помещениями на основании ордера, поэтому являются нанимателями на условиях договора социального найма.

Договор социального найма на жилые помещения не заключался, поскольку   согласно   Административному   регламенту  предоставления муниципальной услуги по заключению договора социального найма с гражданами, проживающими в муниципальном жилищном фонде социального использования на основании ордера, утвержденного Постановлением мэрии города Новосибирска от 05.02.2019 № 368, а также решению Городского Совета Новосибирска от 28.09.2005  № 94  «О Положении о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом города Новосибирска» заключение договора социального найма с гражданами, проживающими в муниципальном жилищном фонде социального использования на основании ордера является муниципальной услугой и носит заявительный характер.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 27.06.2017 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» по договору социального найма жилого помещения, в том числе полученного по договору обмена жилыми помещениями, обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг у нанимателя возникает со дня заключения такого договора (пункт 1 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Несоблюдение письменной формы договора социального найма жилого помещения не освобождает нанимателя от обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

  Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что в соответствии со статьями 210, 309, 310 ГК РФ, заявленные исковые требования являются обоснованными в части, а именно, в размере 96 817,51 рублей, поскольку требования заявлены истцом на основании договоров управления МКД, заключенных между истцом и ответчиком, в связи с чем, договоры найма на жилое помещения не являются предметом настоящего спора.

За ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате услуг по содержанию общего имущества МКД, истцом начислена пеня пени в размере 84844,71 рублей, за период с 01.04.2019 по 30.04.2021. 

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Суд первой инстанции признал расчет неустойки, неверным, исходя из частично удовлетворенной суммы основного долга, в связи с чем, уменьшил размер пени в соответствии с расчетом основного долга.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о взыскании с ответчика неустойки в размере 17399,29 рублей, на основании статей 329, 330 ГК РФ, 155 ЖК РФ.

Доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к переоценке обстоятельств дела, установленных судом первой инстанции.

 С учетом изложенного, основания для отмены решения у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции выяснены, все обстоятельства имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела, представленным доказательствам дана правильная правовая оценка.

Иных доводов, основанных на доказательной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда, в апелляционной жалобе не содержится.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18 октября 2022 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-11144/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Советская» – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

 

Судьи

 

ФИО2

 

ФИО3