Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-23148/17

07 ноября 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в лице судьи Валюшкиной В. В., 

протокол судебного заседания вел секретарь судебного заседания Богатова А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НОЭЛЬ+» к Администрации Ленинского муниципального района Московской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

по встречному исковому заявлению Администрации Ленинского муниципального района Московской области к ООО «Ноэль+» об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:21:020103:0003, расположенный по адресу: Московская область город Видное промзона, площадью 2930 кв.м в первоначальном состоянии, освободить земельный участок от объектов капитального строительства, взыскать неустойку в порядке ст. 308.3 ГК РФ в сумме 50´000 руб. за каждые 30 дней по истечении срока на исполнение решения суда,

третье лицо - Министерство строительного комплекса Московской области

при участии в судебном заседании представителей истца, ответчика,

у с т а н о в и л:

исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства предъявлено к Управлению Росреестра по Московской области на основании норм гражданского законодательства, в порядке норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 25.05.2017 судом на основании ст. ст. 47, 51 АПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика надлежащим – Администрацию Ленинского муниципального района Московской области; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительного комплекса Московской области.

Определением суда от 24.07.2017 к совместному рассмотрению в рамках настоящего дела принято встречное исковое заявление Администрации Ленинского муниципального района Московской области к ООО «Ноэль+» об обязании возвратить земельный участок в первоначальном состоянии, освободить земельный участок от объектов капитального строительства, а также о взыскании неустойки в порядке ст. 308.3 ГК РФ.

В процессе производства по делу истец ходатайствовал о проведении строительной технической экспертизы объекта незавершенного строительства на предмет соответствия спорного объекта строительным нормам и правилам.

С учетом оснований для принятия настоящего решения, суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного истцом ходатайства.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 19.07.2004 муниципальное образование «Ленинский район Московской области» в качестве арендодателя и общество с ограниченной ответственностью «Ноэль+» заключили договор аренды земельного участка № 134-2004/Ю в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0020103:0003 площадью 0,293 га, расположенного в промзоне города Видное Ленинского района Московской области для размещения автостоянки сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Актом приема-передачи от 19.07.2004 зафиксирована передача земельного участка, арендатору выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды на земельный участок от 26.10.2004.

02.05.2012 Администрация Ленинского муниципального района Московской области выдала ООО «НОЭЛЬ+» разрешение на строительство спецавтостоянки.

ООО «Ноэль+» в качестве заказчика и ООО «Строитель-7» в качестве подрядчика заключили договор подряда на предмет выполнения из своих материалов, собственными силами и средствами спецавтостоянки по адресу Московская область город Видное промзона.

Выполнение работ по строительству спецавтостоянки зафиксировано справкой о стоимости выполненных работ и затрат за период с 08.08.2012 по 15.12.2012 по форме КС-3 и актом № 14 от 15.12.2012 на сумму 5´438´584 руб., включая НДС. 

Акт по форме КС-2, которым также оформляется выполнение подрядных работ, не представлен, в связи с чем не представляется возможным установить объем выполненных работ по договору подряда.

Актом от 30.06.2013 сторонами договора подряда зафиксирована приемка объекта капитального строительства.

В исковом заявлении истец ссылается на обстоятельство того, что договор аренды земельного участка заключен истцом и ответчиком в период строительства, однако данное обстоятельство не соответствует действительности, поскольку из представленных документов усматривается, что договор аренды заключен и зарегистрирован в 2004 году, а разрешение на строительство получено и строительство осуществлялось в 2012 году.

Истец не пояснил, по каким причинам земельный участок длительное время не использовался по назначению.

Истец предъявляет требования на основании ст.ст. 218, 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Встречный иск предъявлен Администрацией Ленинского муниципального района Московской области в связи с наличием следующих обстоятельств.

На основании вступившего в силу решения Арбитражного суда Московской области от 09.12.2015 договор аренды от 19.07.2004 № 134-2004/Ю расторгнут. 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:21:0020103:0003 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Ленинский район Московской области», ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрировано.

Таким образом, арендатор утратил права на земельный участок, договор аренды расторгнут, сведения о чем внесены в ЕГРН. Поскольку земельный участок до настоящего времени не освобожден арендатором, Администрация Ленинского муниципального района Московской области обратилась в суд с требованиями об обязании возвратить земельный участок в первоначальном состоянии, освободить от объектов капитального строительства и взыскании неустойки за неисполнение решения суда.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, суд находит обоснованной позицию ответчика по рассматриваемому спору и одновременно истца по встречному иску.

В соответствии со ст.ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. 

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Суд находит несостоятельной ссылку истца в рассматриваемом иске на положения Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней», поскольку на момент предъявления иска государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, в том числе на объект незавершенного строительства осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившем в силу с 01.01.2017. 

Так, на основании п. 10 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В рассматриваемом случае единственным бесспорным обстоятельством является факт выдачи Администрацией Ленинского муниципального района Московской области разрешения на строительство объекта.

Выяснению при рассмотрении настоящего дела подлежат обстоятельства наличия у истца права на земельный участок, на котором расположен объект, а также обстоятельства того, отвечает ли спорный объект незавершенного строительства признакам недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации.

В отношении земельного участка, ранее предоставленного в аренду, судом установлено, что на основании решения арбитражного суда от 09.12.2015 договор аренды расторгнут, в ЕГРН внесена запись об отсутствии обременений и ограничений прав на земельный участок.

Решение арбитражного суда в установленном порядке истцом не обжаловано, апелляционная жалоба возвращена в связи с истечением срока на ее предъявление и отказом в его восстановлении.

Следовательно, решение арбитражного суда подлежит исполнению и не может быть оставлено без внимания, а равно преодолено при рассмотрении настоящего спора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что на момент предъявления иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства у истца отсутствуют какие-либо права на земельный участок.

При рассмотрении дела истец не пояснил обстоятельства того, по каким причинам если строительство завершено в 2012 году и объект сдан в 2013 году, а договор аренды расторгнут на основании вступившего в силу решения суда в январе 2016 года, истец не принимал мер к легализации спорного объекта.

В письменных пояснениях истец ссылался на обстоятельство того, что предпринимал попытки получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако Администрация отказала в связи с расторжением договора.

Так, в материалы дела представлено уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с которым истцу отказано в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, не представлены градостроительный план земельного участка, документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям, схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, технические планы в соответствии с требованиями ст. 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», а также выявлено несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, выявленного в ходе осмотра, а именно: не выполнено устройство КПП с досмотровой площадкой на восточном выезде, не выполнено наружное освещение, не выполнены противопожарные мероприятия – пожарный водопровод с гидрантами (не выполнен водомерный узел), не обеспечен кольцевой противопожарный объезд площадки, не выполнено устройство локальных очистных сооружений, не выполнены дороги проезды по территории из асфальтобетона, не выполнен сквозной проезд по территории.

Таким образом, довод истца о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано только в связи с расторжением договора аренды, опровергается представленным в материалы дела уведомлением. Доказательств того, что истец принимал меры к устранению выявленных недостатков, в материалы дела также не представлено.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что он предпринимал попытки получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в период с 2013 до 2016 годы, до момента вступления в силу решения суда о расторжении договора.

По обстоятельствам того, отвечает ли спорный объект признакам недвижимого имущества и могут ли быть зарегистрированы на него права, судом установлено следующее.

Истец при рассмотрении дела ссылался на обстоятельство того, что спорный объект незавершенного строительства является объектом капитального строительства и представил в материалы дела, в том числе акт проверки органом муниципального контроля юридического лица № 201501184460 (5) от 27-29.05.2015, из которого следует, что орган контроля при описании земельного участка ссылался на наличие на нем объекта капитального строительства.

Истцом также представлено заключение о признании сооружения – спецавтостоянки расположенной по адресу: Московская область Ленинский район городское поселение Видное город Видное промзона, объектом капитального строительства от 18.09.2017. В заключении специалист в области строительства ФИО1 сделал вывод о том, что спорный объект соответствует критериям объекта капитального строительства, поскольку: имеется прочная связь с землей, невозможность перемещения объекта без ущерба его назначению, наличие у объекта фундамента, наличие подведенных к объекту стационарных коммуникаций – водоснабжение, теплоснабжение, канализация, а также разрешенное использование земельного участка – под размещение спецавтостоянки.

Истцом также представлен технический паспорт на сооружение – спецавтостоянка – по состоянию на 28.02.2013. Из технического паспорта следует, что объект представляет собой два навеса площадью 257,50 кв.м и 421,60 кв. м из железобетона и стали. Данные об инженерных сетях в техническом паспорте отсутствуют.

Суд полагает, что истец, представляя в суд данные доказательства, не учел следующее.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства представляют собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Однако как разъяснил Президиум ВАС РФ в постановлении от 24.09.2013 № 1160/2013 термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание. 

Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных нормами Гражданского кодекса.

В процессе производства по делу на вопрос суда о том, что представляет собой термин «спецавтостоянка» в отношении спорного объекта, представитель истца пояснил, что на спецавтостоянке предполагалось размещение большегрузных транспортных средств.

Вместе с тем, по смыслу действующего законодательства Российской Федерации специализированными стоянками признаются оборудованные места для хранения задержанных транспортных средств в соответствии с Правилами дорожного движения (например, ст. 27.13 КоАП РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суд приходит к выводу о том, что у спорного объекта автостоянки с навесом отсутствую необходимые качества для ее квалификации как самостоятельного объекта недвижимости. 

Асфальтовое покрытие, обозначенное как автостоянка, улучшающее свойства земельного участка, используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства. Укладка на части земельного участка определенного покрытия (асфальта, щебня) или его благоустройство не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом асфальтовое покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей.

Замощение земельного участка является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса), а, возвращаясь к определению «объект капитального строительства», навесы не признаются таковыми в силу прямого указания закона. 

Аналогичная правовая позиция выражена Верховным Судом Российской Федерации при рассмотрении дел о признании отсутствующим права собственности на автостоянку, об оспаривании отказа органа регистрации в регистрации права собственности на автостоянку, об истребовании имущества из чужого незаконного владения (судебные акты по делам №№ А65-983/2015, А32-3360/2015, А82-6289/2014, А65-17356/2015).

Во всех случаях суд пришел к выводу о том, что автостоянка не наделена признаками недвижимого имущества, в связи с чем право на автостоянку не подлежит государственной регистрации, а зарегистрированное право признается отсутствующим.

Ссылка истца на сложившуюся практику и разъяснения высшей судебной инстанции не имеют отношения к основаниям заявленных требований, поскольку приведенная судебная практика касается споров о признании права собственности на основании ст. 222 ГК РФ, однако заявленные требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства предъявлены по иным основаниям в связи с наличием у организации разрешения на строительство.

Таким образом, основаниями отказа в удовлетворении заявленных требований являются, во-первых, отсутствие у истца правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен спорный объект, во-вторых, отсутствие у спорного объекта признаков недвижимого имущества, в связи с наличием которых закон связывает регистрацию права собственности.

Данные обстоятельства также послужили основанием для отказа в удовлетворении ходатайства истца о назначении экспертизы, поскольку эксперт при проведении экспертизы, о которой заявлял истец, не отвечает на вопросы права, разрешение которых имело первостепенное значение для настоящего спора.

Одновременно суд не усматривает препятствий для удовлетворения встречного иска.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

На основании ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Материалами дела установлено, что на основании решения арбитражного суда по делу № А41-87690/2015 от 09.12.2015 договор аренды от 19.07.2004 № 134-2004/Ю расторгнут, суд установил, что ООО «Ноэль+» как арендатором нарушены условия о перечислении арендных платежей сроком более 2 кварталов, что позволило арендодателю требовать досрочного расторжения договора.

Как указано выше, последствием прекращения договора аренды является возврат арендованного имущества арендатором в том состоянии, в котором он его получил.

Из представленных в материалы дела документов также усматривается, что на земельном участке расположен объект. Выше суд пришел к выводу о том, что данный объект не отвечает признакам недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. 

При таких обстоятельствах, земельный участок должен быть освобожден от занимаемого объекта и возвращен собственнику в первоначальном состоянии.

Кроме того, суд не усматривает препятствий для присуждения неустойки на основании ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения решения суда в заявленной истцом по встречному иску сумме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Следовательно, судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины относятся на истца, а в связи с удовлетворением встречного искового заявления – взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании ч. 3 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении искового заявления ООО «НОЭЛЬ+» отказать.

Встречное исковое заявление удовлетворить.

Обязать ООО «Ноэль+» возвратить Администрации Ленинского муниципального района Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:21:020103:0003, расположенный по адресу: Московская область город Видное промзона, общей площадью 2930 кв.м в первоначальном состоянии, обязать ООО «Ноэль+» освободить земельный участок от расположенных на нем объектов за свой счет в 45-дневный срок со дня вступления решения суда в силу.

В случае неисполнения решения суда в установленный в нем срок обязать ООО «Ноэль+» выплатить Администрации Ленинского муниципального района Московской области неустойку в сумме 50´000 руб. за каждые 30 дней нарушения срока.

Взыскать с ООО «Ноэль+» в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 6´000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.

Судья                                                                                                                         В.В. Валюшкина