АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-39547/2022

г. Уфа

17 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.10.2023

Полный текст решения изготовлен 17.10.2023

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304026809700632) 

к Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании применить к договору купли-продажи нежилого объекта недвижимости № 308 от 04.04.2022г. ключевую ставку Центрального банка РФ в размере 4,25% и составить график платежей к нему с учетом этого значения

 

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещены;

от ответчика (в режиме онлайн): ФИО3, доверенность №18-9609 от 25.10.2022;

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту также – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к  Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее по тексту также – ответчик, Администрация ГО г. Стерлитамак, Администрация) об обязании применить к договору купли-продажи нежилого объекта недвижимости № 308 от 04.04.2022г. ключевую ставку Центрального банка РФ в размере 4,25% и составить график платежей к нему с учетом этого значения.

29.03.2023 через сервис подачи документов «Мой арбитр» от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в удовлетворении требований просит отказать.

До рассмотрения спора по существу, истец уточнил исковые требования и просил признать решение Администрации городского округа город Стерлитамак, выраженное в письме от 09.09.2022 № 3434-п, об отказе в изменении условий договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 04.04.2022 в части применения к рассрочке ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на момент подачи первичной заявки на выкуп и на момент, когда должно было быть опубликовано объявление о продаже объекта - 4,25% годовых, незаконным и необоснованным и обязать администрацию городского округа город Стерлитамак применить к договору купли-продажи нежилого объекта недвижимости № 308 от 04.04.2022, заключенному между Администрацией городского округа город Стерлитамак и индивидуальным предпринимателем ФИО2 ключевую ставку Центрального Банка РФ в размере 4,25% и составить график платежей к нему с учётом этого значения.

Судом уточнение в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято.

В судебном заседании представитель ответчика возражал по заявленным требованиям, в удовлетворении просил отказать.

Истец явку в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет.

Поскольку истец надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания по правилам  ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель  ФИО2 в период с 11.04.2017 по 01.05.2022, на основании договора аренды № 72 от 11.04.2017 являлся арендатором встроенного нежилого помещения торгового назначения (магазина хозтоваров и бытовой химии), расположенного на 1 этаже и частично в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> площадью 758 кв.м. Указанное помещения являлось объектом муниципальной собственности. 

В соответствии с п. 2.8.1 Административного регламента «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город Стерлитамак», утверждённого постановлением Администрации ГО г. Стерлитамак от 19.06.2019 № 1228 24 декабря 2020 года (действовал до 06.07.2021), 24.12.2020 предприниматель путем направления электронного документа через официальную электронную почту обратился в Администрацию городского округа г. Стерлитамак с заявлением о реализации преимущественного права при отчуждении муниципального недвижимого имущества в порядке указанного Федерального закона № 159-ФЗ. 

Ввиду того, что заявление оставлено без ответа,  предприниматель повторно обратился с аналогичным заявлением 28.07.2021, которое также осталось без ответа. 

18.10.2021 предприниматель ФИО2 вновь обратился с аналогичным заявлением, на которое получил отказ от 28.10.2021 № 6061-п, который мотивирован тем, что Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан выражает намерение в перспективе использовать данное нежилое помещение для нужд муниципальных учреждений

20.12.2021 предприниматель обратился к главе Администрации ГО г. Стерлитамак с просьбой разъяснить, для каких конкретно нужд нежилое помещение может понадобиться городу, поскольку находится в отдалённом микрорайоне «Сода», является единственным специально приспособленным крупным магазином хозтоваров и бытовой химии в микрорайоне, принят в аренду в неудовлетворительном состоянии, поскольку долгое время был заброшен, указав, что оставляет за собой право обратиться в суд. 

Администрация направила предпринимателю  ответ от 19.01.2022 № 123-п,  в котором сообщила, что для рассмотрения вопроса по существу  предпринимателю необходимо через портал государственных услуг Российской Федерации подать заявление и пакет документов, предусмотренный п. 2.8 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования при его отчуждении», утверждённого постановлением администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан № 1934 от 06.07.2021. 

18.02.2022 предприниматель в очередной раз подал заявку на реализацию преимущественного права, которая в итоге была удовлетворена.

21.03.2022 предпринимателем  направлено письмо в администрацию городского округа г. Стерлитамак о применении рассрочки сроком на 7 лет. В указанный период была проведена оценка, в соответствии с которой стоимость реализуемого объекта оставила 27 584 883 руб. 33 коп.

 31.03.2022 вынесено постановление главы Администрации городского округа г. Стерлитамак № 808 от 31.03.2022  об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда по ул. Кочетова, д. 236. 

Письмом Администрации от 04.04.2022 предпринимателю  ФИО2  направлен проект договора купли-продажи и указанное постановление, объявление о продаже указанного помещения размещено на сайте Администрации 08.04.2022.

В соответствии с приложением к договору аренды, размер начисленных процентов за весь период рассрочки составляет 6 495 079 руб. 40 коп.

При расчете Администрацией применена ключевая ставка 20% годовых, установленная с 28.02.2022  советом директоров Банка России.

Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением  от 09.09.2022 № 3434-п, в котором предлагал заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 04.04.2022, применив к рассрочке ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей  на момент подачи первичного заявления – 4, 25 %.

Письмом от 09.09.2022 № 3434-п Администрацией городского округа город Стерлитамак мне  отказано в изменении условий договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 04.04.2022, в части применения к рассрочке ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на момент подачи первичной заявки на выкуп и на момент, когда должно было быть опубликовано объявление о продаже объекта - 4,25% годовых. 

Предприниматель посчитав, что данный отказ нарушает его право на выкуп в льготном порядке арендуемого помещения субъектом малого предпринимательства без проведения торгов в порядке Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, ставит его в дискриминационное положение по сравнению с иными субъектами малого предпринимательства, выкупившими арендованные ими объекты государственного и муниципального недвижимого имущества, является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из принципов гражданского законодательства является необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебная защита. 

В силу статей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспариваемых гражданских прав.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом перечень способов защиты гражданских прав, предусмотренный указанной нормой права, не является исчерпывающим; лицо, чье право нарушено, может избрать не предусмотренный законом способ защиты.

Для защиты нарушенных прав истец избрал способ защиты, как   признание решения Администрации городского округа город Стерлитамак, выраженного в письме от 09.09.2022 № 3434-п, об отказе в изменении условий договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 04.04.2022 в части применения к рассрочке ставки рефинансирования ЦБ РФ.

При этом заявителем  предъявлены требования в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права. Законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве (ст. 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 г. N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству", согласно ч. 1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к задачам подготовки дела к судебному разбирательству относятся определение судьей характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства.

В соответствии со ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд определяет какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Поскольку применение тех или иных норм права является прерогативой суда, указание истцом норм, подлежащих применению к отношениям сторон, не свидетельствует о том, что именно указанные нормы подлежат применению судом при рассмотрении дела.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что суд не связан с правовой квалификацией спорных правоотношений, которую предлагает истец, и должен рассмотреть заявленное требование исходя из фактических правоотношений.

Истцом заявлены требования в порядке преддоговорного спора относительно цены сделки, которое регулируется Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ). 

Пунктом 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Федеральный закон N 135-ФЗ). 

В соответствии с положениями частей 1, 2, 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности (далее -уполномоченный орган), предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченный орган направляет арендаторам -субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. 

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

По общему правилу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

         Согласно условиям приватизации, утвержденным постановлением Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 31.03.2022г. № 808 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда по ул. Кочетова, 23б», продажа нежилого помещения общей площадью 758,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> осуществлялась в порядке реализации преимущественного права арендатора – индивидуального предпринимателя ФИО2 на приобретение арендуемого муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон).

        По заявлению истца оплата имущества осуществляется в безналичной форме в рассрочку на 7 (семь) лет со дня заключения договора купли-продажи платежами, равными 1/84 (одной восемьдесят четвертой) части цены имущества, перечисляемыми на счет Продавца, не позднее последнего числа каждого месяца в валюте Российской Федерации (рублях).

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен в статье 5 Закона N 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с частью 2 указанной нормы закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона N 159 на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

       Сообщение о продаже нежилого помещения общей площадью 758,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, было размещено на сайте администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан  (https://sterlitamakadm.ru/) 08.04.2022.

Согласно информационному сообщению Банка России от 28.02.2022 ключевая ставка с 28.02.2022 повышена до 20% годовых.

      По состоянию на 08.04.2022  действовала установленная ключевая ставка Центрального Банка Российской Федерации составляла 20% годовых. Данная процентная ставка была применена в расчетах при составлении графика платежей к договору купли-продажи №308 от 04.04.2022г.

Исходя из буквального смысла пункта 3 статьи 5 Закона N 159,  величина ставки процентов,  равная одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, является обязательной и не может быть установлена в ином размере. 

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к  выводу о том, что условие п. 3.1. договора купли-продажи в редакции ответчика с установлением ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 4, 25 %  противоречит условиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований суд отказывает.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                 М.М. Насыров