Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-25450/2016

13 апреля 2017 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 13 апреля 2017 г.

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Аникина И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительство и Управление 7», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ключевые люди», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «ПромСтрой», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» - ФИО2, об обязании заключить договоры цессии и принять меры по государственной регистрации договоров цессии,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО3 (доверенность от 01.09.2016 № 18, паспорт);

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 28.12.2016 № 10, паспорт),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строительство и Управление 7» (далее – общество «СУ 7», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ключевые люди» (далее – общество «Ключевые люди», ответчик) об обязании заключить договоры цессии по договорам участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 08.05.2015 № 05-04/1863-15 и от 25.06.2015 № 05-04/2262-15, заключенным между обществом «Ключевые люди» и застройщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» (далее – общество «Гринфлайт», третье лицо), об обязании предпринять меры по государственной регистрации указанных договоров цессии.

В обоснование исковых требований общество «СУ 7» ссылается на то, что с учетом установленного в п. 2.3 предварительных договоров купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/30-15, от 01.07.2015 № 07-01/31-15 срока заключения основных договоров купли-продажи не позднее 30.09.2017, а также размещенной на официальном сайте общества «Гринфлайт» информации о предположительном сроке ввода в эксплуатацию жилого дома № 102 в 4 квартале 2018 года имеются основания полагать, что обязательства ответчика по заключению основных договоров купли-продажи нежилых помещений и их передачи истцу в срок до 30.09.2017 не будут исполнены. Истец также полагает, что поскольку предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений не подлежат государственной регистрации, его права и законные интересы не защищены. Ссылаясь на положения ст. 382, 422 ГК РФ, общество «СУ 7» считает, что обязательства по передаче в будущем нежилых помещений должны быть оформлены договором цессии, предметом которого является право требования от застройщика исполнения обязательств по передаче нежилых помещений.

Определением суда от 10.11.2016 предварительное судебное заседание назначено на 07.12.2016, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество «Гринфлайт», общество с ограниченной ответственностью «Промстрой» (далее – общество «Промстрой», третье лицо).

Определениями суда от 07.12.2016, 10.01.2017 и 25.01.2017 судебное разбирательство отложено на 10.01.2017, 25.01.2017 и 20.02.2017 соответственно.

Определением суда от 20.02.2017 на основании п. 2 ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена замена судьи, рассматривающего дело, ФИО5 на судью Аникина И.А. 

Рассмотрение дела начато сначала.

Определением суда от 20.02.2017 судебное разбирательство отложено на 06.04.2017.

От общества «Гринфлайт» поступил отзыв на исковое заявление (т. 1, л.д. 131) об отсутствии оснований для удовлетворения требований, поскольку при заключении предварительных договоров стороны пришли к соглашению в будущем заключить основные договоры купли-продажи на условиях предварительных договоров, а не договора уступки прав требования. Третье лицо также отмечает, что обязанность по передаче готового объекта недвижимости на настоящий момент не наступила, полная стоимость нежилых помещений по договорам долевого участия в строительстве обществом «Ключевые люди» в адрес общества «Гринфлайт» не внесена.

От общества «Ключевые люди» поступил отзыв на исковое заявление (т. 1, л.д. 131), в котором ответчик ссылается на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований в связи с тем, что по условиям названных предварительных договоров ответчик принял на себя обязательство передать нежилые помещения не позднее 30.06.2017, а не право требования исполнения обязательств третьим лицом. Ответчик также указывает на отсутствие нежилых помещений как объекта права.

Определением суда от 20.02.2017 судебное заседание отложено на  06.04.2017, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий общества «Гринфлайт» ФИО2 (далее – временный управляющий ФИО2, третье лицо).

От общества «СУ 7» поступили письменные пояснения, согласно которым предварительные договоры купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015  № 07-01/30-15, от 01.07.2015 № 07-01/31-15 в действительности являются договорами уступки прав по договорам участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 08.05.2015 № 05-04/1863-15 и от 25.06.2015 № 05-04/2262-15, заключенным между обществом «Гринфлайт» и обществом «Ключевые люди». Истец указывает, что денежные средства по названным предварительным договорам в размере стоимости нежилых помещений внесены в полном объеме 17.07.2015. По его мнению, воля сторон направлена именно на строительство многоквартирного дома и в последующем на передачу истцу в собственность спорных нежилых помещений, в связи с чем данные предварительные договоры являются притворными сделками. Кроме того, общество «СУ 7» полагает, что сторонами согласованы все существенные условия договоров уступки права требования: обязательство, из которого производно право требования; предмет, подлежащий передаче истцу после введения жилого дома в эксплуатацию; срок исполнения обязательств; цена договора. Истец также считает, что отсутствие государственной регистрации заключенных договоров может создать препятствия в дальнейшей реализации его прав.

От истца поступило заявление об изменении предмета иска, в котором истец просит признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/30-15 договором уступки права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 08.05.2015 № 05-04/1863-15, заключенному между обществом «Ключевые люди» и обществом «Гринфлайт»; признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/31-15 договором уступки права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 25.06.2015 № 05-04/2262-15, заключенному между обществом «Ключевые люди» и обществом «Гринфлайт»; зарегистрировать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/30-15 в качестве договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 08.05.2015 № 05-04/1863-15, заключенному между обществом «Ключевые люди» и обществом «Гринфлайт», в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее –управление); зарегистрировать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/31-15 в качестве договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 25.06.2015 № 05-04/2262-15, заключенному между обществом «Ключевые люди» и обществом «Гринфлайт», в управлении.

Поскольку при уточнении исковых требований истцом одновременно изменены предмет и основания иска, что недопустимо с учетом положений ст. 49 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для принятия уточненных исковых требований.

От истца также поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления.

Отдельным определением от 13.04.2017 (резолютивная часть определения от 06.04.2017) в удовлетворении соответствующего ходатайства отказано.

От общества «Ключевые люди» поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик указывает на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку названные предварительные договоры не являются соглашениями об уступке в будущем права требования, данные договоры возлагают на ответчика обязанность передать нежилые помещения не позднее 30.06.2017, а не права требования исполнения обязательств третьим лицом. Учитывая, что общество «Гринфлайт» не является стороной названных предварительных договоров, у данного лица не возникло обязанности по исполнению договоров вместо общества «Ключевые люди».

С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается судом в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представитель ответчика возражал против их удовлетворения, просил приобщить к материалам дела доказательства направления (вручения) лицам, участвующим в деле, отзыва на исковое заявление, копии договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 08.05.2015 № 05-04/1863-15,               от 25.06.2015 № 05-04/2262-15.

Документы приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между обществом «Ключевые люди» (продавец) и обществом «СУ 7» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/30-15 (т.1, л.д. 7-10), по условиям которого покупатель и продавец обязуются в будущем в установленный п. 2.4 договора срок заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, указанного в п. 1.1.1 договора, общей проектной площадью 34,31 кв. м, право собственности на которое у продавца возникает в будущем на основании договора участия в долевом строительстве объект недвижимости. 

В силу п. 1.1.1 предварительного договора № 07-01/30-15 нежилое помещение – нежилое помещение (1 этаж, 1 подъезд) в доме – «жилой дом                 № 102 со встроенными нежилыми помещениями в микрорайоне IV жилого района в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска», расположенном по адресу: по ул. Университетской Набережной в Калининском районе г. Челябинска, на земельном участке 74:36:0616002:32.

Согласно п. 2.1 предварительного договора площадь нежилого помещения, подлежащего передаче продавцом покупателю по основному договору купли-продажи, определяется по результатам обмеров органов технической инвентаризации.

В соответствии с п. 2.3 предварительного договора срок заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения установлен не позднее 30.09.2017.

Пунктом 2.4 предварительного договора предусмотрено, что указанный в п. 2.3 договора срок включает следующие сроки в совокупности:

- срок передачи помещения продавцу, установленный договором участия в долевом строительстве: не позднее 30.06.2017;

- срок, необходимый для осуществления постановки нежилого помещения на кадастровый учет: в течение 30 дней с даты получения разрешения на ввод дома, в котором расположено нежилое помещение застройщиком;

- срок, необходимый для оформления продавцом права собственности на нежилое помещение: 60 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в котором расположено нежилое помещение.

В силу п. 2.5 предварительного договора продавец не несет ответственности за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи предварительного договора предварительного договора, установленного в п. 2.4 договора, если такое нарушение возникло вследствие следующих обстоятельств: изменение застройщиком сроков передачи нежилого помещения продавцу по договору участия в долевом строительстве, а также нарушение застройщиком сроков передачи нежилого помещения по иным причинам, не зависящим от продавца; несоблюдение срока постановки нежилого помещения в составе дома на кадастровый учет после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию; приостановление государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение, в равно отказ в государственной регистрации оформления права собственности продавца на нежилое помещение Управлением Росреестра по Челябинской области по причинам, не зависящим от продавца.

В случае если какой-либо из указанных сроков будет изменен, срок заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения автоматически продляется на срок, равный периоду изменения соответствующего срока. Продавец обязан уведомить покупателя о состоявшемся изменении сроков и продлении сроков заключения основного договора купли-продажи в течение 5 рабочих дней с момента, когда продавцу стало известно об изменении сроков. В свою очередь покупатель в течение 3 рабочих дней с момента получения уведомления обязан согласовать продление сроков заключения основного договора купли-продажи либо в аналогичный срок отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. При этом в случае неполучения продавцом от покупателя в установленный срок одностороннего отказа от исполнения договора продление срока заключения основного договора купли-продажи считается согласованным покупателем.

Согласно п. 2.6 предварительного договора  по окончании строительства нежилого помещения существенные характеристики помещения могут быть изменены в целях приведения их в соответствие с проектной документацией застройщика на нежилое помещение и действительными данными органов технической инвентаризации, полученными в результате фактических обмеров нежилого помещения.

В соответствии с п. 2.7 предварительного договора на момент заключения договора стоимость нежилого помещения оценивается сторонами в размере 2 058 600 руб.

Настоящая цена нежилого помещения является предварительной и определяется суммой стоимости общей проектной площади помещения, исходя из расчета стоимости одного квадратного метра нежилого помещения в размере 60 000 руб.

Окончательная стоимость нежилого помещения устанавливается сторонами в основном договоре купли-продажи, рассчитывается как сумма фактической площади нежилого помещения, умноженной на стоимость одного квадратного метра нежилого помещения.

В силу п. 3.1.1 предварительного договора покупатель уплачивает продавцу денежные средства в размере 2 058 600 руб. в течение 10 календарных дней со дня заключения договора.

Согласно п. 3.1.2 предварительного договора оставшиеся денежные средства в счет оплаты окончательной стоимости нежилого помещения покупатель обязуется уплатить продавцу до государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю.

В соответствии с п. 4.3.1 предварительного договора покупатель вправе требовать от продавца заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения на условиях, установленных договором.

Между обществом «Ключевые люди» (продавец) и обществом «СУ 7» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/31-15 (т.1, л.д. 15-18), по условиям которого покупатель и продавец обязуются в будущем в установленный п. 2.4 договора срок заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, указанного в п. 1.1.1 договора, общей проектной площадью 34,31 кв. м, право собственности на которое у продавца возникает в будущем на основании договора участия в долевом строительстве объект недвижимости. 

В силу п. 1.1.1 договора № 07-01/31-15 нежилое помещение – нежилое помещение (1 этаж, 3 подъезд) в доме – «жилой дом № 102 со встроенными нежилыми помещениями в микрорайоне IV жилого района в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска», расположенном по адресу: по ул. Университетской Набережной в Калининском районе г. Челябинска, на земельном участке 74:36:0616002:32.

Пункты 2.3, 2.4, 2.5, 2.6, 2.7, 3.1.1, 3.1.2, 4.3.1 предварительного договора от 01.07.2015 № 07-01/31-15 аналогичны соответствующим пунктам предварительного договора № 07-01/30-15.

Платежными поручениями от 17.07.2015 № 2492 на сумму 458 146 руб. 71 коп., от 17.07.2015 № 2493 на сумму 1 600 453 руб. 29 коп. (т. 1, л.д. 13, 14) обществом «Промстрой» перечислены денежные средства за общество «СУ 7» по договору от 01.07.2015 № 07-01/30-15.

Платежным поручением от 17.07.2015 № 2491 на сумму 2 058 600 руб. (т. 1, л.д. 21) обществом «Промстрой» перечислены денежные средства за общество «СУ 7» по договору от 01.07.2015 № 07-01/31-15.

Ссылаясь на то, что обязательства по передаче в будущем нежилых помещений должны быть оформлены договором цессии, предметом которого является право требования от застройщика исполнения обязательств по передаче нежилых помещений, общество «СУ 7» обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований на основании следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными               ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношений; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен вести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, в силу ст. 445 ГК РФ обязанность лица заключить договор может быть основана только на положениях действующего законодательства.

Между тем истец не указал, на основании какого нормативного правового акта или добровольно принятого обязательства для ответчика является обязательным заключение договоров цессии по договорам участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 08.05.2015 № 05-04/1863-15 и от 25.06.2015 № 05-04/2262-15.

Оснований для вывода о том, что заключение договоров уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве объекта недвижимости является обязательным для ответчика, не имеется.

Заявляя настоящие требования, истец фактически преследует цель трансформации одного обязательства другим.

Вместе с тем действующим законодательством не предусмотрено право заинтересованного лица на обращение в суд с иском о понуждении исполнять договорные обязательства на условиях, отличных от условий, согласованных сторонами при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Заключение договора порождает обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

При этом, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны могли по собственному усмотрению определить любые условия договора.

Доказательств того, что подписывая предварительные договоры, стороны действовали не своей волей и не в своем интересе, не представлено.

Учитывая, что доказательств понуждения к заключению рассматриваемых предварительных договоров не имеется, суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, что предварительные договоры купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/30-15, от 01.07.2015 № 07-01/31-15 не основаны на свободном волеизъявлении лиц, его подписавших.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

С учетом содержания предварительных договоров купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/30-15, от 01.07.2015 № 07-01/31-15 суд приходит к выводу о том, что взаимоотношения истца и ответчика возникли из договоров, являющихся по своей правовой природе договорами купли-продажи будущего недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Оснований для оценки предварительных договоров купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/30-15, от 01.07.2015 № 07-01/31-15 как незаключенных не установлено.

Содержание названных договоров соответствует требованиям параграфа 7 гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». Так, в договорах указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, установлена цена имущества (ст. 554, 555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Условиями предварительных договоров купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/30-15, от 01.07.2015 № 07-01/31-15 определены сроки заключения основных договоров купли-продажи нежилых помещений не позднее 30.09.2017, а также предусмотрены сроки передачи помещений продавцу, установленные договорами  участия в долевом строительстве - не позднее 30.06.2017, тридцатидневный срок с даты получения разрешения на ввод дома для осуществления постановки нежилого помещения на кадастровый учет, шестидесятидневный срок с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию для оформления продавцом права собственности на нежилое помещение.

Учитывая, что названные сроки на момент обращения с иском и вынесения настоящего судебного акта не наступили, основания для вывода о неисполнении ответчиком обязательств по указанным договорам отсутствуют.

Доводы общества «СУ 7» о том, что обязательства по передаче в будущем нежилых помещений по существу являются договорами уступки права (требования) по договорам участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 08.05.2015 № 05-04/1863-15 и от 25.06.2015 № 05-04/2262-15, в связи с чем должны быть оформлены договорами цессии, предметом которых является право требования от застройщика исполнения обязательств по передаче нежилых помещений, а также о согласованности сторонами всех существенных условий договоров уступки права требования, отклоняются исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24.02.2015 № 70-КГ14-7, положения гл. 24 ГК РФ не содержат специальных указаний относительно существенных условий сделок уступки права (требования).

Поскольку цель такой сделки - передача обязательственного права требования одним лицом (первоначальным кредитором, цедентом) другому лицу (цессионарию), то существенными условиями являются указания на цедента и цессионария, а также на характер действий цедента: цедент передает или уступает право требования, которое цессионарий соглашается принять или принимает.

Таким образом, предметом договора уступки права (требования) является передача одним лицом другому обязательственного права требования исполнения обязательства должником.

В то время как предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате является передача нежилого помещения, которое будет создано в последующем.

Учитывая различную правовую природу указанных договоров, оснований для квалификации подписанных истцом и ответчиком договоров в качестве договоров уступки права (требования) не имеется.

Из искового заявления следует, что фактически заявленные в рамках настоящего спора требования направлены на замену кредитора в договорах участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 08.05.2015 № 05-04/1863-15, от 25.06.2015 № 05-04/2262-15.

Между тем, принимая во внимание нетождественность субъектного состава предварительных договоров и договоров участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что удовлетворение заявленных в рамках настоящего спора требований в результате замены одного обязательства другим повлечет возложение прав и обязанностей на лицо, не являющееся стороной предварительных договоров купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2015 № 07-01/30-15, от 01.07.2015 № 07-01/31-15 – общество «Гринфлайт» в отсутствие на то согласия первоначального кредитора (общества «Ключевые люди»).

Вместе с тем судебное усмотрение не может нарушать свободу волеизъявления участников гражданского оборота.

Довод общества «СУ 7» о том, что волеизъявление сторон направлено именно на строительство многоквартирного дома и в последующем на передачу истцу в собственность спорных нежилых помещений, в связи с чем данные предварительные договоры являются притворными сделками, является необоснованным и подлежит отклонению.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Поскольку доказательств того, что действия истца и ответчика при подписании предварительных договоров направлены на достижение иного правового результата, не представлено, оснований для вывода о том, что заключенные истцом и ответчиком предварительные договоры направлены на достижение других правовых последствий и прикрывают иную волю всех участников сделки, не имеется.

При таких обстоятельствах оснований для признания указанных предварительных договоров притворными сделками судом не установлено.

Ссылка истца на то, что денежные средства по названным предварительным договорам в размере стоимости нежилых помещений внесены в полном объеме, отклоняется.

Согласно п. 2.6 предварительных договоров по окончании строительства нежилого помещения существенные характеристики помещения могут быть изменены в целях приведения их в соответствие с проектной документацией застройщика на нежилое помещение и действительными данными органов технической инвентаризации, полученными в результате фактических обмеров нежилого помещения.

В соответствии с п. 2.7 предварительных договоров на момент заключения договора стоимость нежилого помещения оценивается сторонами в размере 2 058 600 руб.

Настоящая цена нежилого помещения является предварительной и определяется суммой стоимости общей проектной площади помещения, исходя из расчета стоимости одного квадратного метра нежилого помещения в размере 60 000 руб.

Окончательная стоимость нежилого помещения устанавливается сторонами в основном договоре купли-продажи, рассчитывается как сумма фактической площади нежилого помещения, умноженной на стоимость одного квадратного метра нежилого помещения.

В силу п. 3.1.1 предварительных договоров покупатель уплачивает продавцу денежные средства в размере 2 058 600 руб. в течение 10 календарных дней со дня заключения договора.

В соответствии с п. 3.1.2 предварительных договоров оставшиеся денежные средства в счет оплаты окончательной стоимости нежилого помещения покупатель обязуется уплатить продавцу до государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю.

Учитывая, что окончательная стоимость объектов подлежит определению после осуществления фактических обмеров нежилого помещения, цена помещений в указанных договорах является предварительной, довод общества «СУ 7» об исполнении им обязательств по оплате стоимости нежилых помещений в полном объеме подлежит отклонению.

Ссылка общества «СУ 7» на то, что в связи с тем, что предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений не подлежат государственной регистрации, его права и законные интересы не защищены, является необоснованной исходя из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В силу п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

По смыслу названной нормы закона покупателю предоставлено право выбора способа защиты нарушенного права: требовать передачи оплаченного товара или требовать возврата суммы предварительной оплаты.

В силу п. 2.5 предварительных договоров продавец обязан уведомить покупателя о состоявшемся изменении сроков и продлении сроков заключения основного договора купли-продажи в течение 5 рабочих дней с момента, когда продавцу стало известно об изменении сроков. В свою очередь покупатель в течение 3 рабочих дней с момента получения уведомления обязан согласовать продление сроков заключения основного договора купли-продажи либо в аналогичный срок отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. При этом в случае неполучения продавцом от покупателя в установленный срок одностороннего отказа от исполнения договора продление срока заключения основного договора купли-продажи считается согласованным покупателем.

В соответствии с п. 4.3.1 предварительных договоров покупатель вправе требовать от продавца заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения на условиях, установленных договором.

Согласно п. 5.4 предварительных договоров покупатель вправе расторгнуть договоры в одностороннем порядке в случае изменения существенных характеристик нежилых помещений, изменения их цены.

С учетом предусмотренного в законе и рассматриваемых предварительных договорах механизма защиты прав покупателя отклоняется его довод о том, что отсутствие государственной регистрации заключенных договоров может создать препятствия в дальнейшей реализации его прав, как основанный на достоверно не подтвержденных предположениях о недобросовестности контрагента по договорам, срок исполнения обязанностей по передаче нежилых помещений по которому еще не наступил.

Довод общества «СУ 7» о том, что с учетом размещенной на официальном сайте общества «Гринфлайт» информации о предположительном сроке ввода в эксплуатацию жилого дома № 102 в 4 квартале 2018 года имеются основания полагать, что обязательства ответчика по заключению основных договоров купли-продажи нежилых помещений и их передачи истцу в срок до 30.09.2017 не будут исполнены, во внимание не принимается по указанным выше основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении исковых требований, уплаченная истцом по платежным поручениям от 14.10.2016 № 570 на сумму 6 000 руб., от 01.11.2016 № 600 на сумму 18 000 руб. государственная пошлина относится на последнего и не подлежит распределению. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Строительство и Управление 7» отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                               И.А. Аникин

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.