Арбитражный суд Краснодарского края

именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А32-15377/16

г. Краснодар

14 сентября 2020 года.

Резолютивная часть решения объявлена  07 сентября 2020 года. 

Полный текст судебного акта изготовлен 14 сентября 2020 года. 

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе  судьи Миргородской О.П., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев  в открытом судебном заседании материалы производства по делу № А32-15377/2016

по исковому заявлению  Администрации г. Сочи 

к ООО «Эпсилон», г. Сочи, 

третьи лица: ЖСК «Гермес», г. Сочи, ООО «Агрофирма «Кудепста», г. Сочи

о взыскании задолженности 158 112 249 руб. 82 коп. и пени в размере 82 114 684 руб. 14 коп. 

при участии: 

от истца:  представитель  по доверенности ФИО2 (до перерыва).

от ответчика:  представитель по доверенности ФИО3 (до и после перерыва).

от третьих лиц: представители не явились. 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Эпсилон" (далее - общество) о взыскании 158 112 249 рублей 82 копеек долга по договору от 27.04.2006 N 04-24/189С аренды земельного участка площадью 75 251 кв. м с кадастровым номером 23:49:0408000:0007, расположенного по адресу (местоположение): г. Сочи, Адлерский район, м-н Кудепста, участок N 7, (далее - договор аренды, земельный участок) с 07.11.2009 по 31.03.2016, и 82 114 684 рублей 14 копеек пени.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены жилищно-строительный кооператив "Гермес", общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста" (далее - кооператив, агрофирма).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017, с общества в пользу администрации взыскано 21 210 074 рубля 28 копеек долга по договору аренды с 05.05.2013 по 31.03.2016 и 15 237 486 рублей пени. В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Судебные акты мотивированы следующим. По договору от 23.04.2015 N 7/5 обществу переданы права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, в том числе обязанность по погашению задолженности по арендной плате и пени, накопленной предыдущими арендаторами. Злоупотребления правом со стороны предыдущих арендаторов (кооператив и агрофирма) не установлены. Основания для привлечения их к участию в деле в качестве солидарных ответчиков отсутствуют. Общество вправе взыскать с кооператива и агрофирмы просроченные ими арендные платежи за период использования земельного участка до заключения договора перенайма от 23.04.2015 N 7/5. К договору аренды подлежит применению регулируемая арендная плата. Земельный участок не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования агрофирмы земельным участком, размер годовой арендной платы не может превышать 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Требования о взыскании долга с 07.11.2009 по 05.05.2013 поданы за пределами срока исковой давности, о применении которой заявило общество. Уменьшение суммы пени обусловлено перерасчетом размера долга и несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства.

Общество и администрация обжаловали решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс). 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2017 № Ф08-9121/2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 по делу № А32-15377/2016 были отменены дело № А32-15377/2016 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, поскольку не дана оценка спорному договору на предмет соответствия процедуры его  заключения  статье 30.1 Земельного кодекса (с учетом указанной в нем цели предоставления участка).

В судебное заседание стороны явку представителей обеспечили. 3-и лица в судебное заседание не прибыли. Извещены надлежащим образом.

Истец настаивал на удовлетворении требований.

Ответчик против удовлетворения требований возражал.

При новом рассмотрении суд во исполнения указаний кассационной инстанции о необходимости установления цели закрепления земельного участка на праве постоянного ( бессрочного) пользования агрофирмой  и исследования правоустанавливающего акта и государственного акта, подтверждающих такое закрепление  установил следующее.

На основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 22.03.2006 N 04-04/1123С в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок управление (арендодатель) и агрофирма (арендатор) заключили договор аренды этого участка с 27.04.2006 по 27.04.2055, установив в качестве его разрешенного использования застройку микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса. По условиям договора, размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка (пункт 4.3 договора). Арендатору предоставлено право в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления (пункт 6.1.3). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр прав).

По договору от 07.07.2006 N 7 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы жилищно-строительному кооперативу "Гранит", а по договору от 12.03.2007 N 7/7 - кооперативу. В связи с отнесением земельного участка к собственности муниципального образования город-курорт Сочи, администрация и кооператив заключили дополнительное соглашение от 23.11.2012, которым договору аренды присвоен номер 4900770189, а расчет арендной платы определено производить с 07.11.2009. По данным государственного реестра прав (выписка от 08.04.2015 N 23/050/116/2015-024) с 03.12.2012 арендатором земельного участка являлась агрофирма, (соответствующий договор (соглашение) о перенайме в материалах дела отсутствует. По договору от 23.04.2015 N 7/5 агрофирма передала свои права и обязанности арендатора по договору аренды обществу.

По данным администрации, у кооператива имелся долг по арендной плате с 07.11.2009 по 01.12.2012 в сумме 66 865 803 рублей и по пене 58 050 472 рубля 01 копейка, у агрофирмы - по арендной плате с 03.12.2012 по 26.05.2015 в сумме 64 711 192 рубля 14 копеек и по пене 22 367 700 рублей 47 копеек пени, у общества - по арендной плате с 27.05.2015 по 31.03.2016 в сумме 26 475 254 рубля 68 копеек и по пене 1 696 511 рублей 66 копеек. Направленная администрацией кооперативу, агрофирме и обществу претензия от 16.11.2015 N 32231/02-05-17 с предупреждением о необходимости погашения в десятидневный срок образовавшейся задолженности по арендной плате и пене, а также о возможном обращении в суд с иском, в том числе о расторжении договора аренды оставлена адресатами без ответов и должного реагирования.

Изложенные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд.

Исполняя указания суда кассационной инстанции, суд установил следующее.

На основании постановления №5/1 Администрацией города Сочи «Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственным предприятиям города» от 09.01.1997 г. был выдан государственный акт КК-2 №426001766 от 14.05.1998 г.  Акционерному обществу закрытого типа агрофирме "Кудепста" Адлеровского района города Сочи Краснодарского края о предоставлении 716,07 га в бессрочное (постоянное) пользование для сельскохозяйственного использования.

На основании решения Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 12.09.2005 г. по делу № 2-1602/05 и распоряжения Сочинского филиала ТУ Росимущества по Краснодарскому краю от 18.10.2005 № 04-04/1515С за ОАО «Агрофирма «Кудепста» оставлен в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок общей площадью 714,3349 га расположенный частью в первой, частью во второй зонах санитарной охраны курорта, с категорией земель – земли поселений для сельскохозяйственного использования, находящихся частично в Адлерском, частично в Хостинском районах г. Сочи.

Открытое акционерное общество «Агрофирма «Кудепста» обратилось в территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинский филиал) с заявлением от 28.02.2006 г. о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлеровском и Хостинских районах города Сочи.

Проектно-изыскательской экспедицией Российской академии сельскохозяйственных наук проведено межевание, по результатам которого уточненная площадь землепользования «Агрофирма «Кудепста» составила 714,3312 кв.м.

22.03.2006 г. Филиалом территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи утверждено распоряжение №04-04/1123С «О переоформлении открытому акционерному обществу «Агрофирма «Кудепста» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлеровском и Хостинском районах города Сочи». Согласно распоряжению ОАО «Агрофирма «Кудепста» в аренду сроком на 49 лет были предоставлены земельные участки, расположенные во второй зоне округа санитарной охраны курорта, частью в зоне курортных парков и других земельных насаждений общего пользования, частью в зоне сельскохозяйственного использования, частью в зоне жилой застройки, рекреационного жилья по генплану города Сочи, с категорией земель – земли поселений, находящиеся частично в Адлерском, частично в Хостинском районах, в том числе:

- для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса №1 (44790 кв.м), №2 (48360 кв.м), №3 (90036 кв.м), №4 (58766 кв.м), №5 (49917 кв.м), №7 (75251 кв.м), №18 (155384 кв.м), №19 (119525 кв.м), №20 (77012 кв.м), №21 (51708 кв.м), №25 (114939 кв.м), №26 (648170 кв.м), №29 (127302 кв.м), №31 (67342 кв.м), №33 (20489 кв.м), №45 (143 кв.м);

- для сельскохозяйственного использования: №9 (164197 кв.м), №10 (46874 кв.м),№15 (91643 кв.м), №16 (148897 кв.м), №34 (306399 кв.м), №35 (5988 кв.м), №36 (301735 кв.м), №37 (932514 кв.м), №38 (1863195 кв.м), №39 (16252 кв.м), №47 (305348 кв.м), №48 (1172845 кв.м), №49 (14479 кв.м), №40 (915 кв.м), №42 (4070 кв.м), №43 (1457 кв.м), №46 (8077 кв.м), №50 (5132 кв.м), №51 (1046 кв.м), №52 (3084 кв.м).

Земельный участок № 7 с кадастровым номером 23:49:0408000:0007 площадью 75 251 кв.м. был предоставлен в аренду по договору № 04-24/189С от 27.04.2006.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты. 

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. 

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

Статья 30.1. Земельного кодекса РФ регламентировала особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Положением пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" регламентировали порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования в право аренды либо собственности.

В соответствии с Земельным кодексом в редакции от 31.12.2005 г. порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности следующий:

-подача заявления о предоставлении в аренду земельного участка для жилищного строительства в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;

- принятие решения о проведении аукциона исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления;

- определение продавцом начальной цены предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды;

- установление времени, места и порядка проведения аукциона, формы и сроков подачи заявок на участие в аукционе, порядка внесения и возврата задатка, величины повышения начальной цены предмета аукциона;

- опубликование извещения о проведении аукциона;

- предоставление документов для участия в аукционе;

- проведение аукциона;

- подписание договора аренды с победителем аукциона.

В соответствии с Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21.10.2003 N 167-з "Об утверждении Методических рекомендаций по рассмотрению исполнительными органами государственной власти Краснодарского края и органами местного самоуправления заявлений граждан и юридических лиц о предоставлении в аренду или постоянное (бессрочное) пользование земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения" порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования следующий:

-подача заинтересованным лицом заявления о переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды в уполномоченный орган, в компетенцию которого входит распоряжение испрашиваемым земельным участком;

-к заявлению прикладываются правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, выданные органами государственной власти и органами местного самоуправления в пределах компетенции и подтверждающие право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (подлинник или копия, заверенная органом, выдавшим документ, и их копии).

-по результатам рассмотрения и согласования материалов уполномоченным органом готовится проект правового акта (постановления, распоряжения, приказа) о предоставлении земельного участка либо об отказе в предоставлении земельного участка.

Указанные методические рекомендации распространяются на случаи переоформления в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" права постоянного (бессрочного) пользования незастроенными земельными участками на право аренды.

Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и переоформление права постоянного бессрочного пользования происходят с применением разных административных процедур: посредством заключения договора аренды после проведения аукциона и посредством заключения договора аренды на основании правоустанавливающих документов о правах на землю, возникших до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответственно, эти законоположения, учитывающие специфику конкретных земельных отношений, а также особенности правового регулирования, действовавшего до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, нельзя применять по отношению друг к другу.

Также следует отметить, что положением пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса, Закон) введено, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования проводится в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, Кодекс).

Исходя из пункта 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Кодекса.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 N 11) разъяснено следующее. При рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Таким образом, одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статья 36 Земельного кодекса регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Кодекса (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

Совокупное толкование норм позволяет сделать вывод, что порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования в право аренды регламентирован специальными нормами и не ставится в зависимость  от категории и вида использования земельного участка.

Поскольку предметом договора аренды является земельный участок, образованный из участка, являющегося предметом ранее заключенного договора аренды и созданного в результате межевания и постановки их на кадастровый учет, ответчик имеет право требовать заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. 

По существу принятого ранее судебного акта суд повторно руководствуется следующим.

Ответчик требования истца не признал, заявив, что истцом неправильно был определен период задолженности, поскольку земельный участок был передан ему по договору уступки право требования только 27 мая 2015г; что истцом в расчете неправильно применен размер кадастровой стоимости земельного участка и   неправильно определен  в расчете за 2014г., 2015, 2016г.  размер процента  кадастровой стоимости земельного участка. Ответчиком сделано заявление о применении срока исковой давности и сделано заявление о применении  статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Истец просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 07.11.2009г. по 31.03.2016г. в размере  158 112 249 руб. 82 коп.

Довод ответчика о том, что  обязанность  по оплате арендных платежей и ответственность за нарушение этой обязанности  за период до 27 мая 2015г. ( дата передачи прав и обязанностей по договору  переуступки права требования по договору аренды, заключенного между ООО Эпсилон» и ООО «Агрофирма «Кудепста») не может быть возложена на него  не принимается судом во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 выработаны правовые позиции по вопросу, связанному с переуступкой прав по договору аренды.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что по смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель вправе требовать уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Данный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

В соответствии с договорами о передаче прав и обязанностей от 07.07.2006г. (между ООО "Агрофирма "Кудепста"  и жилищно-строительным кооперативом «Гранит»), от 12 марта 2007г. (между жилищно-строительным кооперативом «Гранит» и жилищно-строительным кооперативом «Гермес») и  от  23 апреля 2015г. (между ООО "Агрофирма "Кудепста"  и ООО «Эпсилон») переданы все права и обязанности в полном объеме, установленные договором аренды земельного участка от 27.04.2006г. № 04-24/189С.

Каких-либо исключений из объема передаваемых обязанностей, возникших у арендатора до подписания договоров от 07.07.2006г., от 12 марта 2007г. и от  23 апреля 2015г., в данных договорах не указано. Ответчики согласовали переход обязанностей по договору аренды в полном объеме.

Таким образом, в данном случае фактически произошла замена арендатора в спорном материальном правоотношении как до обращения администрации в суд с иском по настоящему делу, так и в процессе рассмотрения дела судом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 указал, что, если при рассмотрении дела судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Действия первоначального арендатора (ООО "Агрофирма "Кудепста"  ) по заключению договора от 07.07.2006г  о передаче своих обязанностей новому арендатору (жилищному-строительному кооперативу «Гранит»"), а также действия жилищного-строительного кооператива «Гранит»" по заключению договора от 12 марта 2007г. о передаче своих обязанностей новому арендатору и действия ООО "Агрофирма "Кудепста"   по заключению договора от 23 апреля 2015г.  о передаче своих обязанностей новому арендатору - ООО «Эпсилон», учитывая, что земельный участок в 2006г. предоставлялся для застройки, а согласно акта осмотра земельного участка от 14 июля 2015г., то есть спустя 9 лет,  данный земельный участок не был огорожен и был свободен от застройки,  данные юридически значимые действия по передаче прав не могут быть судом расценены как действия направленные на продолжение освоения земельного участка,  путем его застройки,  в виду например тяжелого материального положения предыдущего арендатора и его финансовой несостоятельности по осуществлению строительной деятельности по застройки микрорайона «Кудепста-3», в силу чего  суд  данные действия расценивает как совершенные в целях уклонения от исполнения обязанности по погашению образовавшего долга и уплаты неустойки, а также иных неблагоприятных последствий, связанных с ненадлежащим исполнением договора аренды, то есть как совершенные со злоупотреблением им своим правом (статья 10 ГК РФ).

Аналогичный правовой вывод содержится  в ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 марта 2017 г. N 15АП-21084/2016.

При этом судом учтено также и то обстоятельство, что в настоящее время строительные действия, для чего предоставлялся изначально земельный участок по прежнему не ведутся,  и то, что в материалы дела не представлены доказательства того, что кто либо из прежних арендаторов когда-либо производил платежи  начиная с 2009г.

Из материалов дела следует, что истец произвел расчет арендной платы за участок с применением методики и ставок, утвержденных постановлением N 791. Предоставленный в аренду земельный участок находился в федеральной собственности. По акту приема-передачи от  07.11.2009 спорный земельный участок был передан из федеральной собственности в муниципальную, в связи счет на него было зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи. Поскольку переданный в аренду земельный участок до 07.11.2009 находился в федеральной собственности, договор от 27.04.2006 заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета. Как следует из текста договора аренды от 27.04.2006, он заключен в связи с переоформлением ОАО "Агрофирма "Кудепста" принадлежащего названному юридическому лицу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Земельный участок в спорный период в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса относился к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта федерального значения). Доказательства, свидетельствующие о том, что участок предоставлен ОАО "Агрофирма "Кудепста" по правилам статей 30.1, 30.2 либо 31 Земельного кодекса, в деле отсутствуют. Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 данного Закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил N 582, вступивших в силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, на момент передачи участка из федеральной собственности в муниципальную арендная плата по договору от 27.04.2006 подлежала расчету в процентах от кадастровой стоимости с применением ставки, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что земельный участок передан в муниципальную собственность на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".

Согласно пункту 6 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" арендная плата по договорам аренды земельных участков, переданных в соответствии с Законом N 244-ФЗ из федеральной в муниципальную собственность, сохраняется на уровне, установленном договором аренды земельного участка федеральной собственности и действует до ее актуализации, индексации или переоценки.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа также указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие применить в заявленный период ставку арендной платы, названную в пунктах 11 и 12 постановления N 791 (наличие на участке жилищного фонда социального использования, специализированного или индивидуального жилищного фонда, жилищного фонда коммерческого использования, осуществление гражданами или их объединениями жилищного строительства с некоммерческими целями).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 30.12.2015 по делу N 301-ЭС15-11204, Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные Постановлением N 582 указанные Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, действие Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Поскольку спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, применению подлежит ставка арендной платы, установленная нормативными правовыми актами муниципального образования.

В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (пункт 5.2) арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах:

- 1,5 процента в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (подпункт "в");

- 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "в" настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федеральных законов от 27.12.2009 года N 342-ФЗ, от 12.12.2011 года N 427-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582, вступивших в законную силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации.

В целях приведения нормативных правовых актов муниципального образования города Сочи в соответствие с Постановлением Правительства N 582 от 16.07.2009 года принято Постановление Главы города Сочи N 210 от 30 июня 2009 года "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи".

Подпунктом "в" пункта 5.2 постановления Главы города Сочи N 210 от 30 июня 2009 года "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 1,5% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, при расчете арендной платы в отношении земельных участков ограниченных в обороте, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости такого земельного участка.

Судом установлено, что земельный участок не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Земельный участок предоставлен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

При таких обстоятельствах применение администрацией коэффициента 2% от кадастровой стоимости земельного участка в 2014 году нормативно необоснованно, в связи с чем, арендная плата в 2014 году и в последующие года подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости с применением коэффициента 1,5%.

При переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога.

При этом механизм (формула) расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка закреплен в разделе 3 Правил, а порядок расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка - в разделе 4 Правил.

Таким образом, действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, предоставленных в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, определялся иным способом, отличным от размера платы, установленного по результатам торгов либо на основании рыночной стоимости. Изменение годового размера арендной платы для участков, предоставленных в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, может предусматриваться договорами только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Аналогичный правовой вывод содержится в ПОСТАНОВЛЕНИЕ  АРБИТРАЖНОГО СУДА  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 26 января 2017 г. по делу N А32-47422/2015.

Кроме того, согласно расчету истца им применяется размер кадастровой стоимости земельного участка как 1 724 954 руб. 06 коп., что начиная с 2014г. неправомерно по следующим основаниям.

Статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который вступил в силу 22.07.2014 (пункт 1 статьи 3 Федерального закона).

В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с данными положениями статьи 24.20, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Поскольку решением арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2014г. установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 199 497260 руб. применение иной кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы в 2014г., 2015г., 2016г. неправомерно.

Кроме того, истцом сделано заявление о применении срока исковой давности.

Согласно статье 196 Кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу пункта 2 статьи 200 Кодекса по обязательствам, срок исполнения которых не определен, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

В п. 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

   Истец обратился в суд за защитой своего нарушенного права 05 мая 2016г. в связи с чем,  суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности за период с 07.11.2009г. по 05 мая 2013г. заявлены за пределами срока исковой давности.

Таким образом согласно расчету суда ко взысканию с ответчика подлежит сумма в размере 21 210 074 руб. 28 коп.

Кроме того истец просит также взыскать с ответчика пеню в размере 82 114 684 руб. 14 коп.

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 7.2 договора стороны согласовали, что  за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В судебном заседании ответчик сделал заявление о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. При этом явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.

Исследуя вопрос возможности применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает возможным применить пеню исходя из ставки 0,1%, поскольку данный размере  является обычной применяемой в хозяйственном обороте процентной ставкой и сложившейся судебной практикой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.03.2015 N 305-ЭС15-1954 по делу N А40-51063/14, от 12.03.2015 N 308-ЭС15-1928 по делу N А32-41639/2013, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.02.2013 по делу N А53-26245/2012) признана адекватной мерой гражданско-правовой ответственности.

Согласно расчету суда размер пени составляет 15 237 486 руб. При этом расчет пени произведен с учетом сделанного  ответчиком заявления о применении срока исковой давности.

Государственную пошлину следует возложить на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 123, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Эпсилон», г. Сочи  ИНН 

<

***> в пользу администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>)    задолженность по договору аренды земельного участка от 27.04.2006г. № 04-24/189С  за период с 05.05.2013 по 31.03.2016 в размере  21 210 074 руб. 28 коп. и   пеню в размере 15 237 486 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Эпсилон», г. Сочи  ИНН 

<

***>   в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 200 000 руб. 

Решение  суда может быть обжаловано в порядке и сроки предусмотренные действующим Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                         О. П. Миргородская