ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-29717/2021

г. Саратов

16 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена  08 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Универсал» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 7 апреля 2022 года по делу № А12-29717/2021 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Универсал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 403881, 

<

...>, пом. 10А) 

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа-город Камышин Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 403882, 

<

...>),

третье лицо: Комитет государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области,

об уменьшении размера ежемесячной арендной платы по договору № 11162 аренды земельного участка от 20.09.2018 до 1000 рублей на период с 02.03.2021 до даты исключения территории арендуемого земельного участка с кадастровым номером 34:36:000017:193 и об обязании заключить дополнительное соглашение к договору №11162 аренды земельного участка от 20.09.2018,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Универсал» (далее – истец, ООО «Универсал») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа-город Камышин Волгоградской области (далее - ответчик, Комитет) с исковым заявлением об уменьшении размера ежемесячной арендной платы по договору № 11162 аренды земельного участка от 20.09.2018 до 1000 рублей на период с 02.03.2021 до даты исключения территории арендуемого земельного участка с кадастровым номером 34:36:000017:193 и об обязании заключить дополнительное соглашение к договору №11162 аренды земельного участка от 20.09.2018.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07 апреля 2022 года по делу № А12-29717/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «Универсал», не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Заявитель указывает, что запрет строительства на данном земельном участке объектов капитального строительства обусловлен тем, что он целиком расположен в защитной зоне объектов культурного наследия, что, по мнению истца, свидетельствует о наличии у него права требовать уменьшения арендной платы.

Комитетом письменный отзыв на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен.

Представители ООО «Универсал», Комитета, Комитета государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебный акт в сети «Интернет» размещен 07.05.2022, что следует из отчета о публикации судебного акта.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая необходимость соблюдения срока рассмотрения апелляционной жалобы, обеспечения осуществления судопроизводства своевременно и в разумные сроки, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело без участия их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.09.2018 между Комитетом и ООО «Инвест Сервис» был заключен договор № 11162 аренды земельного участка, в соответствии с которым предоставлялся в аренду, сроком на три года, земельный участок с кадастровым номером 34:36:000017:193, площадью 1 780 кв.м, местоположение которого: примерно в 25 метрах по направлению на юго-восток от здания Свяго-гроицкого соборного храма, расположенного по ул. Октябрьской, 16 в г. Камышине Волгоградской области, с видом разрешенного использования: строительство спортивно-оздоровительного центра.

Договор № 11162 аренды земельного участка от 20.09.2018 зарегистрирован в установленном порядке 13.11.2018.

08 апреля 2019 года между ООО «Инвест Сервис» и ООО «Универсал» заключен договор, зарегистрированный 09.04.2019, в соответствии с которым истец стал собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:36:000017:3394, степень готовности которого 9%, по адресу Волгоградская обл., г. Камышин, примерно в 25 метрах юго-западнее дома № 16 по ул. Октябрьская.

На основании Дополнительного соглашения от 18.02.2021 к Договору аренды земельного участка от 20.09.2018 № 11162 срок действия договора аренды продлен до 12.11.2024.

Своим письмом с исх. № 02-02/1007 от 07.05.2020 ответчик уведомил истца о том, что истец освобождается от уплаты арендных платежей за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 по договору № 11162 аренды земельного участка от 20.09.2018, в соответствии с Постановлением Администрации городского округа - город Камышин от 13.04.2020 № 396-п, в соответствии с которым арендаторы земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и расположенных на территории городского округа – город Камышин, предоставленных для целей строительства, на основании обращения таких арендаторов освобождаются от уплаты арендной платы с 01.04.2020 по 30.06.2020 (в период действия повышенной готовности в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV).

Письмом с исх. № 02-02/2897 от 17.12.2020 ответчик уведомил истца о том, что годовой размер арендной платы с 01.01.2021 по договору № 11162 аренды земельного участка от 20.09.2018 составляет 52 620 руб. 85 коп. (в месяц размер арендной платы составляет 4 385 руб. 07 коп.).

В соответствии с Приказом Комитета государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области от 02.03.2021 г. № 111 «Об утверждении описания местоположения границ защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Исторический центр города Камышина», расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Камышин, режима использования земель в границах данной защитной зоны» территория арендуемого истцом земельного участка с кадастровым               № 34:36:000017:193 с 02.03.2021 вошла в границы защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Исторический центр города Камышина», вследствие чего в границах этой защитной зоны запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов».

Согласно проектной документации на реконструкцию объекта «Спортивно-оздоровительный центр» предусматривалось строительство двухэтажного здания из монолитного железобетона и стекла современной архитектуры. Данный проект не был реализован. В настоящее время смонтированы только монолитные фундаменты и железобетонные колонны. Ранее выдавалось Разрешение на строительство, утвержденное Управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа - город Камышин. В дальнейшем для сохранения композиции и силуэта застройки исторического поселения арендатором земельного участка было принято решение об изменении архитектурно-стилистических характеристик строящегося спортивно-оздоровительного центра, а именно - воссоздание ранее существовавшего исторического особняка по ул. Октябрьской, 15 «Дом купца Абызова», утраченного в 1980 году. На основании заключенного между истцом и ООО «Производственно-коммерческой компании «Марш» договора подряда № 03-32/ПР-2020 на разработку эскизного проекта от 05.08.2020 был разработан эскизный проект «Спортивно-оздоровительный центр», прошедший общественные обсуждения и согласованный Управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа - город Камышин. В эскизном проекте учтены особенности объекта культурного наследия регионального значения «Исторический центр города Камышина» XIX - XX веков цветовое решение внешнего облика, применяемые строительные материалы, определяющие внешний облик, объемно-пространственные, архитектурно-стилистические и иные характеристики, влияющие на внешний облик, композицию и силуэт застройки исторического центра города Камышина.

От имени ООО «Производственно-коммерческой компании «Марш», являющегося подрядчиком для истца по разработке вышеуказанного эскизного проекта, в адрес Комитета государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области отправлено письмо с исх. № 88 от 29.06.2021, в котором указывалась просьба согласовать проектное решение по капитальному строительству «Спортивно-оздоровительного центра» на земельном участке с кадастровым № 34:36:000017:193, расположенном на территории объекта культурного наследия регионального значения «Исторический центр города Камышина».

Как указывает истец, в согласовании проектного решения ему отказано.

Как указывает истец, договор № 11162 аренды земельного участка от 20.09.2018 носит целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости, а ответчик и Комитет государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области в своих письмах фактически указали истцу на невозможность использования им арендованного земельного участка по назначению в связи с запретом осуществлять строительство на арендованном земельном участке и невозможностью оформлять соответствующие документы, необходимые для этого и для устранения препятствий использования арендованного земельного участка по назначению Истцу предлагается организовать и оплатить работы по разработке проекта зон охраны объекта культурного наследия и по проведению государственной историко-культурной экспертизы в отношении такого проекта.

Истец не имеет финансовой возможности взять на себя полностью вышеуказанные расходы за подготовку проекта и экспертизу этого проекта.

Отказаться от исполнения условий договора № 11162 аренды земельного участка истец не вправе, так как на арендованном им земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который в свое время истец приобрел в собственность на возмездной основе, и в настоящее время им понесены значительные материальные затраты для оформления и подготовки проектной документации, необходимой для осуществления строительства на арендованном земельном участке.

В своем письме исх. № 02-02/2323 от 08.09.2021 ответчик отказал истцу в просьбе об освобождении от уплаты арендной платы, либо уменьшении размера арендной платы по Договору № 11162 аренды земельного участка от 20.09.2018.

На основании изложенного истец обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что плата за землю является регулируемой, уменьшение арендной платы в случае нахождения земельного участка на территории защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Исторический центр города Камышина» действующим законодательством не предусмотрено; безосновательное уменьшение размера арендной платы прямо противоречит закону.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Целью заявленных истцом исковые требований является внесение изменений в договор аренды в части условия о размере арендной платы за пользование земельным участком. 

Земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 34:36:000017:193 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, договор аренды № 11162 аренды земельного участка от 20.09.2018 заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001               № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждён Постановлением Администрации Волгоградской области № 469-п от 22.08.2011.

Расчет размера арендной платы произведен Комитетом в соответствии с постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность которых не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» (далее - Постановление №469-п от 22.08.2011), приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30.10.2020 № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных    участков    категории   «Земли    населенных    пунктов»    на   территории

Волгоградской области» (далее - Приказ № 79-н от 30.10.2020) по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кдп*Ккан, где

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка - земли под административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов -земельные участки, предназначенные для строительства объектов физической культуры спорта;

Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

В соответствии с Приказом № 79-н от 30.10.2020, кадастровая стоимость арендуемого ООО «Универсал» земельного участка площадью 1780 кв.м, с кадастровым номером 34:36:000017:193 изменилась с 01.01.2021 и составила 1 938 153 (один миллион девятьсот тридцать восемь тысяч сто пятьдесят три) рубля 00 копеек.

В соответствии с пунктом 1.14 Постановления № 469-п от 22.08.2011, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация на размер уровня инфляции не производится (с 01.01.2021).

Таким образом, годовой размер арендной платы составляет 52620,85 рублей (1 938 153,00 х 0,015 х 1,81 х 1,00), в месяц  - 4 385,07 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13) размер арендной платы в отношении земель публичной собственности является регулируемой ценой и определяется согласно нормативно-правовым актам.

Из разъяснений, данных в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Следовательно, заключение договора, а равно внесение изменений в договор с нарушением условия о регулируемой цене противоречит сущности законодательного регулирования указанного правового института.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. № 305-ЭС17-17952.

Однако, данные обстоятельства не являются юридически значимыми и не входят в предмет доказывания по заявленным истцом требованиям.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и (или) процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда  первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с применением судом первой инстанции норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 апреля 2022 года по делу                   № А12-29717/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                           Т.С. Борисова

 

Судьи О.А. Дубровина

 

С.В. Никольский