АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2710/25 

Екатеринбург

31 июля 2025 г.

Дело № А76-49348/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Беляевой Н. Г., Гуляевой Е. И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании путем использования системы веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» (далее – общество «Юнион Апарт») на определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2025 по делу               № А76-49348/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством подключения к электронной системе «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) приняли участие представители:

общества «Юнион Апарт» - ФИО1 (доверенность от 10.06.2024 № 2024/06);

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БФА» (далее -  общество «УК «БФА») - ФИО2 (доверенность от 30.06.2025 № 21).  

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «УК «БФА» об обязании ответчика освободить самовольно занятый земельный участок площадью 44 м2, с указанными в иске координатами, расположенный по адресу: 

<

...> в Советском районе города Челябинска со стороны переулка Косого путем демонтажа ограждения земельного участка в виде металлического кованного забора с воротами протяженностью 49,5 метров, шлагбаума, расположенного у ворот металлического кованного забора перед въездом на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0407003:604 и привести его в первоначальное состояние в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В Арбитражный суд Челябинской области обратилось общество «УК «БФА» с заявлением о процессуальном правопреемстве на стороне ответчика на общество с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» (далее –общество «Юнион Апарт»). 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2025 заявление общества «УК «БФА» о процессуальном правопреемстве удовлетворено. По делу № А76-49348/2020 произведена замена стороны общества «УК «БФА» на общество «Юнион Апарт». 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 определение суда оставлено без изменения.

Не согласившись  указанными судебными актами, общество «Юнион Апарт» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве. Заявитель указал, что ограждение расположено за пределами участка, на который к обществу «Юнион Апарт» перешло право пользования по договору аренды. Кассатор со ссылкой на постановление суда округа от 26.03.2025 по делу № А76-2286/2021 отметил, что на момент подачи кассационной жалобы спор об установлении границ земельного участка с кадастровым номером 74:36:0407003:604 остается неразрешенным. Податель жалобы указал, что он не обладает правом распоряжения ограждением, в частности, на осуществление его демонтажа. При таких обстоятельствах, по мнению общества, оно не имеет никакой правовой связи ни с ограждением, ни с земельным участком, на котором оно установлено, а, следовательно, не имеется и оснований для процессуального правопреемства. 

В отзыве на кассационную жалобу общество «УК «БФА» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом «УК «БФА» (продавец) и обществом «Юнион Апарт» (покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2022 № МНФ-ДКП-340, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимости: 

- нежилое здание (пристрой к зданию ВЦ ЮУЖД), назначение: нежилое, общая площадь 6 200,9 кв.м; количество этажей, в том числе подземных этажей: 1-8; адрес: 

<

...>, кадастровый №: 74:36:0408002:854 (далее – «Объект № 1»), 

- помещение, назначение: нежилое, общая площадь 788,5 кв.м., этаж: подвал, 1, 2, 3; адрес: 

<

...>, кадастровый №: 74:36:0408002:214 (далее – «Объект № 2»). 

Переход права собственности на данные объекты зарегистрирован за обществом «Юнион Апарт» 14.03.2022, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи регистрации № 74:36:0408002:854-74/108/2022-15 и № 74:36:0408002:214-74/108/2022-11. 

Полагая, что в связи с переходом прав собственности на Объект № 2, расположенный на земельном участке 74:36:0407003:604, в пользу общества «Юнион Апарт» также перешли права аренды земельного участка по договору аренды УЗ № 003036-Д-2004 от 03.02.2005 аренды земли г. Челябинска, в редакции соглашения о замене арендатора от 03.09.2018, общество «УК «БФА» обратилось в Комитет с просьбой заменить арендатора по договору аренды от 03.02.2005 УЗ № 003036-Д-2004 (уведомление от 24.03.2022№ УК-00/22-281) и в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением о правопреемстве. 

Удовлетворяя заявление, суды пришли к выводу о доказанности заявителем наличия оснований, при которых допускается процессуальное правопреемство. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. 

Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса, а для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до его вступления в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил. 

По смыслу названной нормы процессуальное правопреемство представляет собой переход процессуальных прав и обязанностей от одного лица к другому в связи с правопреемством в материальном правоотношении, произошедшем после возбуждения производства по делу в арбитражном суде. 

Процессуальное правопреемство является следствием установления, прежде всего, факта выбытия стороны в материальном правоотношении. 

В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. 

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. 

Пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. 

Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1); для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2). 

В силу пункта 2 статьи 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное. 

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. 

Таким образом, суды правильно указали о том, что в силу приобретения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у истца, к обществу «Юнион Апарт» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. 

Вопреки позиции заявителя о том, что спорное ограждение имеет самостоятельное функциональное назначение, в связи с чем является отдельным объектом недвижимости, судом апелляционной инстанции со ссылкой на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08 указано, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. Как установлено выше, неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которые не могут быть отделены без его разрушения, повреждения или изменения его назначения, соответственно, нельзя их рассматривать как самостоятельную вещь, поскольку, неотделимые улучшения неразрывно связаны с объектом недвижимого имущества и не образуют новой вещи. Таким образом, неотделимые улучшения по своей природе не являются самостоятельным объектом гражданских прав, соответственно, их нельзя отнести ни к одному из критериев, содержащих понятие имущества в соответствии с действующим законодательством. 

Судом апелляционной инстанции отмечено, что забор представляет собой сооружение, необходимое для того, чтобы определить границы земельного участка, установить пропускной режим и предотвратить несанкционированный доступ к зданиям, расположенным на участке. 

В рассматриваемых обстоятельствах забор является неотделимым улучшением земельного участка. Такая вещь, будучи прикрепленной к земле, утрачивает свои самостоятельные признаки, перестает существовать как таковая, становясь неотъемлемой частью земельного участка, поступая при этом в собственность того, кому принадлежит земельный участок, причем без какой-либо дополнительной сделки. 

Довод о том, что общество «Юнион апарт» не является собственником ограждения, в связи с чем не имеет полномочий для его демонтажа, судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен, поскольку ограждение является неотделимым улучшением земельного участка и следует судьбе земельного участка. 

Таким образом, суды правильно заключили о том, что, поскольку к обществу «Юнион Апарт» в силу приобретения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у истца, перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, то указанное лицо как новый арендатор в силу принципов гражданского законодательства вправе распоряжаться спорным ограждением, которое с учетом вышеуказанных норм не является самовольной постройкой. 

С учетом изложенного, заявление о процессуальном правопреемстве удовлетворено судами правомерно.

Ссылка подателя жалобы на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2024 по делу № А76-2286/2021, которым установлены границы земельного участка с кадастровым номером 74:36:0407003:604, не имеет правового значения, поскольку указанный судебный акт постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.03.2025 отменен и спор направлен новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2025 по делу                  № А76-49348/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

                                                                                      Е.И. Гуляева