АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-36978/2019

09 февраля 2022 года

г. Новосибирск

            Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2022 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Минигалиевой Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мир масла» (ИНН 

<

***>), г. Бердск

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, 

 

при участии в судебном заседании представителей:

истца – не явился, извещен,

ответчика – не явился, извещен,

установил:

15.10.2019 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец) обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мир масла» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №Д-КР-31-10982 от 06.04.2015 в сумме 2 224 793 рублей 67 копеек задолженности по арендной плате за период с 30.11.2017 по 30.11.2018, пени за период с 11.12.2017 по 29.11.2018 в сумме 209 418 рублей 34 копеек.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021, требования истца удовлетворены частично.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.07.2021 вышеназванные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В вынесенном постановлении суд кассационной инстанции указывает на недостатки, которые необходимо устранить суду первой инстанции при новом рассмотрении настоящего дела: 1) дать оценку достоверности отчету об оценке от 27.04.2018 №1-382/13 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы; 2) необходимо обосновать выбор той или иной рыночной стоимости объекта оценки; 3) обосновать применение нормативного правового акта, устанавливающего размер арендной платы за земельный участок в Омской области; 4) проверить расчет истца, определить порядок расчета арендной платы в оспариваемый период, установить нормативный правовой акт, на основании которого произвести расчет.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на просрочку исполнения обязательств по договору аренды со стороны ответчика.

Возражения ответчика основаны на недоверии к отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № 1-382/13 от 27.04.2018, в ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы и был представлен альтернативный расчет суммы задолженности по арендной плате и пени по договору аренды. Факт просрочки арендных платежей ответчиком не оспаривается.

17.12.2019 ответчиком было  заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с  целью определения подлинности предоставленных Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска  доказательств – Отчета № 1 -382/13 об  оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 14 163 кв.м., с кадастровым  номером 55:36:140103:2994 расположенного по адресу  г. Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября – улица Енисейская, от 27.04.2018.

Определением от 06.02.2020 арбитражный суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, поручил проведение судебной экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (адрес: 644010, 

<

...>, бизнес-центр «Золотая миля», офис 206). На разрешение эксперта был поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3994, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября – ул. Енисейская,  по состоянию на 10.11.2017?»

10.06.2020 в материалы дела поступило заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 55:36:140103:3994, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября – ул. Енисейская по состоянию на 10.11.2017 округленно составляет 32 886 000 рублей.

Определением от 22.09.2021 арбитражный суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», на разрешение эксперта был поставлен вопрос: «Соответствует ли отчет №1-382/13 от 27.04.2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3994 законодательству РФ в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки?»

08.12.2021 в материалы дела поступило заключение эксперта, по которому выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки в исследуемом отчете, нельзя признать корректными и обоснованными. Итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3994 по состоянию на 10.11.2017 в размере 73 033 000 рублей нельзя признать достоверной и обоснованной.

 Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

06.04.2015 между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, именуемый Арендодатель и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый город» - Арендатор, заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-10982 (далее - договор от 06.04.2015), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, общей площадью 14 163 кв. м, кадастровый номер: 55:36:140103:3994.

 В соответствии с п. 2.1 данного договора величина арендной платы за 1 месяц на предоставленном участке устанавливается в размере 35 725 рублей 72 копейки, согласно расчету арендной платы за аренду земельного участка, расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 №179-п. 

Затем 08.12.2015 дополнительным соглашением и протоколом разногласий, в договор от 06.04.2015 внесены изменения, согласно которым пункт 2.1 изложен в редакции «размер арендной платы за предоставленный участок с 11.05.2016 составляет 57 161 рубль 16 копеек, определяется расчетным путем. Ежемесячный размер арендной платы за предоставленный участок с 11.05.2015 составляет 57 161 рубль 16 копеек в месяц.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 3 от 20.11.2017 право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровым номером: 55:36:140103:4078, 55:36:140103:4079, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 55:36:140103:3994 перешло обществу с ограниченной ответственностью «Мир масла», дата государственной регистрации 30.11.2017, что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела.

На основании статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером: 55:36:140103:3994 по договору аренды от 06.04.2015 перешли к ООО «Мир масла».

Письмом от 30.07.2018 Департамент уведомил ООО «Мир масла» о том, что арендная плата за земельный участок по договору аренды от 06.04.2015 № Д-Кр-31-10982 составляет 261 701 рублей 58 копеек, приложен расчет арендной платы.

Письмом от 03.12.2018 Департамент уведомил ООО «Мир масла» о том, что по договору аренды от 06.04.2015 числится задолженность по арендной плате за период от 30.11.2017 по 30.11.2018 в сумме 2 224 793 рублей 67 копеек и пени за период с 11.12.2017 по 29.11.2017 в сумме 209 418 рублей 34 копеек, предложил оплатить задолженность, в противном случае указал, что может обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности.

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды земельного участка № Д-Кр-31-10982, в добровольном порядке ООО «Мир Масла» в установленные сроки не погашена, Департамент обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика основного долга и договорной неустойки, начисленной на сумму задолженности.

 Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего.

 В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Факт пользования ООО «Мир масла» спорным земельным участком, на основании договора аренды № Д-Кр-31-10982 от 06.04.2015 ответчиком не оспаривается, подтвержден материалами дела. 

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58- 2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. 

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

 Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды № Д-Кр-31-10982 устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора. 

При этом Департамент, осуществляя пересчет, правильно исходил из того, что арендная плата по договору, с учетом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с момента вступления в силу изменений.

 Факт не подписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку, в силу вышеназванных норм законодательства (с учетом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате. Соответствующее условие об изменении значений коэффициентов, расчета арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельного участка, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.

Таким образом, согласно Постановлению Правительства Омской области от 31.05.2017 года № 162-П в пункт 5 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» внесено изменение, согласно которому арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания- 4,3.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения 3,6.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства – 3,4.

4. Иные земельные участки – 3,8.

Указанное постановление вступило в силу с 01.01.2018.

Таким образом, на период просрочки с 30.11.2017 по 31.12.2017 расчет задолженности арендной платы регулировался Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Расчет задолженности на период с 01.01.2018 по 30.11.2018 рассчитывается с учетом вступивших в законную силу изменений согласно Постановлению Правительства Омской области от 31.05.2017 года № 162-П.

Указанные нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок определения размера арендной платы за земельные участки в Омской области, действовали в оспариваемый период, а поэтому подлежат применению при расчете арендной платы.

По заключению судебной экспертизы от 20.05.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 55:36:140103:3994, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября – ул. Енисейская по состоянию на 10.11.2017 округленно составляет 32 886 000 рублей.

Таким образом, расчет арендной платы за период просрочки указанный заявителем должен был рассчитываться с учетом рыночной стоимости земельного участка в сумме 32  886 000 рублей и коэффициентом  в 4,3% от этой стоимости, площадь земельного участка на момент заключения договора составляла 14 163 кв. м. 

 С учетом изложенного, размер ежемесячной арендной платы, начиная с 30.11.2017, составил 117 841 рубль 50 копеек по договору аренды № д-Кр-31-10982 от 06.04.2015. Задолженность ответчика с учетом  частичного гашения задолженности на период с 30.11.2017 по 31.12.2017 составляет 63 321 рубль 94 копейки: 117 841 рубль (в месяц) умножаем на 30 дней просрочки = 121 769 рублей 55 копеек – 59 447 рублей 61 копейка (частичное гашение задолженности) = задолженность 63 321 рубль 94 копейки.

Задолженность в период с 01.01.2018 по 30.11.2018 составляет 642 332 рубля 79 копеек: 117 841 рубль 50 копеек (в месяц) умножаем на 11 месяцев просрочки = 1 296 256 рублей 50 копеек – 653 923 рублей 71 копейка (частичное гашение) = 642 332 рубля 79 копеек.

Таким образом, задолженность ООО «Мир масла» перед Департаментом за период с 30.11.2017 по 30.11.2018 составила 704 654 рубля 73 копейки.

Подготовленный истцом расчет задолженности по арендной платы проверен судом, признан неправильным и не принят в качестве доказательства по изложенным ниже основаниям.

Исследовав имеющиеся доказательства по делу, арбитражный суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке от 27.04.2018 №1-382/13 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы следует признать недостоверным и необоснованным, а поэтому не принимается во внимание судом при исчислении суммы арендных платежей в связи со следующим.

По заключению судебной экспертизы от 26.11.2021 выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки в отчете от 27.04.2018 №1-382/13, нельзя признать корректными и обоснованными, а итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3994 по состоянию на 10.11.2017 в размере 73 033 000 рублей нельзя считать достоверной и обоснованной. 

Раздел отчета от 27.04.2018 №1-382/13 «Анализ рынка» выполнен с нарушением Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611: не верно выполнен раздел согласно требованиям ст. 5 пункта 11 «б» ФСО №7 «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект»; частично выполнены разделы согласно требованиям ст. 5 пункта 11 «в» и «г».

В указанном отчете нарушены требования Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3) ст. 2 «Требования к составлению отчета об оценке» в части применения пункта 5: в отчете не изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена; содержание отчета об оценке допускает неоднозначное толкование полученных результатов, вводит в заблуждение пользователей отчета.

В отчете от 27.04.2018 №1-382/13 нарушены положения ФСО №7 статьи 7 «Подходы к оценке» в части применения пункта 22 «в»: не описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, частично и недостоверно описаны правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов, выбор только трех объектов-аналогов из всего объема данных не обоснован.

В вышеназванном отчете не корректно произведены или отсутствуют корректировки по основным ценообразующим факторам: корректировка на состав имущественных прав; корректировка на наличие коммуникаций; корректировка на транспортную доступность, в связи с чем рассчитанная итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки имеет значительную величину искажения и погрешности.

Вышеуказанные недостатки в отчете являются существенными, которые повлияли на определение величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы.

С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к выводу о том, что при расчете арендной платы необходимо использовать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером: 55:36:140103:3994 (32 886 000 рублей), установленную по заключению судебной экспертизы от 20.05.2020.

 

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени по договору аренды № Д-Кр-31-10982 за период с 11.12.2017 по 29.11.2018 в размере 209 418 рублей 34 копеек. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

 В соответствии с пунктом 5.2 Договоров в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

В материалы дела ответчиком представлен альтернативный расчет пени с учетом 0,1%, (установленного пунктом 5.2 договора аренды от 06.04.2015 за каждый день просрочки) на период просрочки от образовавшейся задолженности, который составил 132 368 рублей 02 копейки.

Указанный расчет проверен судом, признан верным, истцом не оспаривался.

Согласно представленному ответчиком расчету, с учетом определенного выше размера арендной платы, по договору аренды № Д-Кр-31-10982 за период с 11.12.2017 по 29.11.2018  задолженность по пени составляет 132 368 рублей 02 копейки. 

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым удовлетворить требования о взыскании задолженности по арендной плате частично, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды № Д-КР-31-10982 от 06.04.2015 за период с 30.11.2017 по 29.11.2018 в размере 704 654 рубля 73 копейки, пени за период с 11.12.2017 по 29.11.2018  в размере 132 368 рублей 02 копейки, в удовлетворении остальных требований отказать.

Аналогичная практика содержится во вступившем в законную силу Постановлении  Восьмого Арбитражного Апелляционного суда от 16.12.2019 по делу А46-24999/2019.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу. 

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований. Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет 6 712 рублей. 

Согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей. 

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. 

Обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» за проведенные экспертизы следует выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области 23 000 рублей.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с частичным удовлетворением иска судебные расходы на проведение экспертизы взыскиваются, пропорционально размеру удовлетворенных требований, таким образом, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 180 рублей подлежат взысканию с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мир масла».            

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мир масла»  в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 30.11.2017 по 30.11.2018 в сумме 704 654 рублей 73 копеек, пени за период с 11.12.2017 по 29.11.2018 в сумме 132 368 рублей 02 копеек, в удовлетворении остальных требований отказать,

             перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» 23 000 рублей за проведение судебных экспертиз,

             взыскать в федеральный бюджет с общества с ограниченной ответственностью «Мир масла» государственную пошлину в размере 6 712 рублей,

             взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мир масла» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 180 рублей.

             Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

             Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

             Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                         Д.В. Векшенков