РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А40-64649/24-94-474

г. Москва

12 июля 2024 года

Резолютивная часть решения изготовлена 25 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлена 12 июля 2024 года

Арбитражный суд в составе судьи Харламова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ПАО «МегаФон» (127006, 

<

...> ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> КПП:770701001)

к заинтересованному лицу – Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 772601001)

третье лицо - Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное управление по обеспечению деятельности Министерства иностранных дел Российской Федерации» (далее - ФГУП «ГУО МИД России») (115419, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 772501001)

об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве об отказе государственной регистрации договора аренды, оформленное Уведомлением № КУВД-001/2023-56030986/5 от 07.03.2024 об отказе государственной регистрации прав

при участии:

от истца (заявителя): ФИО2 доверенность от 10.06.2021 г.

от заинтересованного лица: ФИО3 доверенность от 15.01.2024 г.

от третьего лица: не явился, извещён

УСТАНОВИЛ:

ПАО «МегаФон» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, Росреестр) об отказе в государственной регистрации договора аренды, оформленного Уведомлением № КУВД-001/2023-56030986/5 от 07.03.2024 об отказе государственной регистрации прав.

Заявитель заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражает по доводам письменного отзыва.

От ФГУП «ГУО МИД России» поступили письменные объяснения в которых предприятие просит заявленные требования удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.11.2023 ФГУП «ГУО МИД России» обратилось в Управление Росреестра по Москве через филиал ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ района Донской с заявлением МГ-С-0558/202З-1814518-1 о проведении государственной регистрации Договора аренды федерального недвижимого имущества от 01.11.2023 № 131/23, заключенного между ФГУП «ГУО МИД России» (Арендодатель) и ПАО «МегаФон» (Арендатор) в отношении части кровли здания площадью 9,0 кв.м, являющейся частью здания с кадастровым номером 77:07:0005007:1063, расположенного по адресу: 

<

...>. (далее - Договор).

По результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении государственной регистрации, оформленное Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 07.12.2023 № КУВД-001/2023-56030986/1.

В качестве основания для приостановления государственной регистрации Договора Заинтересованным лицом указано, что форма (или) и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ (п.7 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (п. 9 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а именно:

кровля представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания;

в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;

согласно графической части передаваемая часть крыши нежилого здания не обособлена;

согласие территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве на регистрацию Договора аренды не представлено.

08.02.2024 ФГУП «ГУО МИД России», во исполнение требований уведомления о приостановке, направило в Росреестр Дополнительное соглашение к Договору, в котором содержится графическое описание передаваемой в аренду части кровли здания (заявление МРС-0558/2024-176687-1 от 08.02.2024).

13 февраля 2024г. Росреестр уведомлением № КУВД-001/2023-56030986/3 повторно приостановил регистрационные действия в отношении Договора.

Основанием для приостановления государственной регистрации прав явилось следующее:

кровля представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания;

согласно графической части представленного Договора и Дополнительного соглашения передаваемая часть крыши нежилого здания не обособлена.

07.03.2024 Росреестр Уведомлением № КУВД-001/2023-56030986/5 отказал в осуществлении государственной регистрации прав.

Заявитель не согласившись с указанным решением обратился в суд с настоящим заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Между ПАО «МегаФон» и ФГУП «ГУО МИД России» (далее - Третье лицо) заключен Договор аренды федерального недвижимого имущества № 131/23 от 01.11.2023

Согласно п. 1.1. Договора (в редакции Дополнительного соглашения №1 от 22.01.2024), Заявителю передается во временное владение и пользование следующее федеральное имущество: часть кровли здания площадью 9,0 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер здания: 77:07:0005007:1063 РНФИ П12770005387), с целью размещения базовой станции подвижной радиотелефонной связи сотового оператора. Графическое описание передаваемой в аренду части кровли здания приведено в приложении № 1.

На план-схеме графически обозначены границы арендуемой части кровли, в пределах которых Заявителем будет размещаться оборудование ПАО «МегаФон».

Стороны согласовали, что «сведения об Объекте аренды, изложенные в настоящем Договоре и приложениях к нему, являются достаточными для их надлежащего использования в соответствии целями, указанными в пункте 1.1 настоящего Договора» (п.1.3 Договора).

Таким образом, переданное в аренду имущество индивидуализировано, объект аренды согласован сторонами текстуально и графически. Спор между сторонами Договора относительно имущества, являющегося объектом аренды, отсутствует.

Указанное здание с кадастровым номером: 77:07:0005007:1063 принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплено за Третьим лицом на праве хозяйственного ведения.

Передача вышеуказанного имущества в аренду Заявителю была согласована Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (ТУ Росимущества в г. Москве), а также Комиссией по анализу эффективности и решению других вопросов деятельности федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных МИД России.

В соответствии с ч. 2 ст. 287.2 ГК РФ собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Аналогичные разъяснения даны в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»: если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование другой части здания, является не противоречащим нормам частноправового и публичного законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

Нормы п. 34 ч. 1 ст. 26 и ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не содержат запрета в отношении государственной регистрации договора аренды необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

С учетом изложенного, в целях отражения в ЕГРН сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать часть объекта недвижимости, а именно часть кровли здания.

Действующим законодательством РФ прямо предусмотрена возможность передачи отдельных частей здания, в том числе части кровли в пользование, в этом случае осуществляется государственная регистрация обременения арендой всего объекта недвижимости в целом.

Третье лицо подало заявление на государственную регистрацию договора аренды исключительно с целью фиксации обременения всего здания договором аренды конкретной частью (в данном случае части кровли) такого здания.

С заявлением о постановке арендуемых частей здания на кадастровый учет с целью фиксации таких частей как нового отдельного (самостоятельного) объекта недвижимости, Третье лицо в Управление Росреестра по Москве не обращалось.

Стороны не производили никаких технических изменений в занимаемых ПАО «МегаФон» на основе договора аренды помещений, не выделяли и не создавали нового самостоятельного объекта недвижимости, что видно также из схем размещения оборудования на кровле здания.

Описание соответствующей части объекта недвижимости (здания) является лишь дополнительной характеристикой здания, часть которого арендует ПАО «МегаФон».

Поэтому в рассматриваемом деле для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания не требуется, чтобы такая часть обладала свойствами обособленности и изолированности (поскольку, как указано выше, осуществление кадастрового учета части не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав).

Согласно ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения.

В настоящем деле, с учетом разъяснений ВС РФ в вышеназванном Обзоре судебной практики от 30.11.2016, а также п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, кадастровый учет осуществляется по специальным правилам, предусмотренным ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации, с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения, иными словами фиксация обременения всего здания договором аренды части конкретного помещения такого здания).

Отсутствие в ЕГРН сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

При этом, следует иметь в виду что выделение переданной в аренду части объекта недвижимости, с целью ее постановки на кадастровый учет, является исключительно правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости (о чем прямо указано в разъяснениях ВС РФ в Обзоре судебной практики от 30.11.2016).

Стороны вправе заключить договор аренды неизолированной (необособленной) части объекта недвижимости при условии, что они указали в своем договоре достаточные данные, позволяющие определенным образом идентифицировать имущество в качестве объекта аренды.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу пп. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По смыслу разъяснений, содержащихся в абз. 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», если право на здание, часть которого арендуется, ранее было зарегистрировано за арендодателем, то на государственную регистрацию договора, аренды может быть представлен подписанный сторонами договор, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

В п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018) было разъяснено, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться, и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Как уже было указано ранее, стороны согласовали и индивидуализировали передаваемое имущество текстуально - в п. 1.1. Договора, а также графически отразили передаваемую в пользование часть кровли.

Разногласия относительно местоположения, границ и площадей передаваемых в пользование объектов (части кровли) между Третьим лицом и ПАО «МегаФон» отсутствуют.

Сведения о здании и о его частях, содержавшиеся в ЕГРН, являются актуальными.

Кроме того, предъявленный к государственной регистрации Договор никем не оспорен и не признан недействительным.

Соответственно, Договор аренды между Третьим лицом и ПАО «МегаФон» является надлежащим и достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав.

В связи с вышеизложенным, указание Заинтересованным лицом на невозможность идентифицировать объект договора аренды не соответствует действительности и не может служить законным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды и обременения (права аренды) на вышеуказанные объекты недвижимости.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Суд также полагает необходимым в порядке п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ обязать Управление    Федеральной    службы    государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов  заявителя путем осуществления государственной регистрации Договора аренды федерального недвижимого имущества № 131/23 от 01.11.2023 на основании заявления МFС-0558/202З-1814518-1 от 29.11.2023.

Судебные расходы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и ст. 333.40 НК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 51, 64-68, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе государственной регистрации договора аренды, оформленное Уведомлением № КУВД-001/2023-56030986/5 от 07.03.2024 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации Договора аренды федерального недвижимого имущества № 131/23 от 01.11.2023 на основании заявления МFС-0558/202З-1814518-1 от 29.11.2023.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ПАО «МегаФон» сумму оплаченной государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.О. Харламов