АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-3242/2024

04 апреля 2025 года

г. Абакан

Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2025 года.

Решение в полном объёме изготовлено 04 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Г.И. Субач при ведении протокола секретарём судебного заседания А.В.Лебедевой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Везувиан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании 2 837 901 рубля 93 копеек убытков, а также 100 000 рублей судебных расходов,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Везувиан» о взыскании 4 780 390 рублей 60 копеек неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

истца – ФИО2 по доверенности от 15.01.2025;

ответчика – ФИО3 на основании ордера от 16.01.2025.

Общество с ограниченной ответственностью «Везувиан» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании 2 837 901 рубля 93 копеек убытков, в виде стоимости неотделимых улучшений, возникших в связи с проведением ремонтных работ на объекте ответчика, а также 100 000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.

Определением суда от 16.09.2024 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Везувиан» о взыскании 4 780 390 рублей 60 копеек неосновательного обогащения (арендная плата, расходы по зданию).

Представитель ООО «Везувиан» исковые требования поддержал, поддержал ходатайство о назначении экспертизы, во встречном иске просил отказать, поскольку никакой оплаты пользования зданием сторонами не предусмотрено, пояснил, что сторонами при расторжении предварительного договора велись переговоры по объему возмещаемых затрат на проведение ремонта, однако результат достигнут не был, все работы проведены в 2022 – 2023 г.г., с учетом результата работ общества предприниматель в 2023 году смог провести судебную экспертизу при рассмотрении дела о признании права собственности на спорное здание. В ходе рассмотрения дела представитель пояснял, что соглашение от 23.01.2024 о расторжении предварительного договора содержит п.3 в отношении неотделимых улучшений, которые становятся собственностью продавца, следовательно, ответчик подтвердил проведение ремонта и возникновение неотделимых улучшений; о проведении ремонтных работ стороны договорились устно; стоимость неотделимых улучшений подлежит взысканию с ответчика по аналогии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Представитель возражал по доводу ответчика об использовании адреса здания в качестве юридического адреса общества, представил выписку из ЕГРЮЛ, в которой адрес регистрации с 2019 не менялся до настоящего времени. В отношении приобщенной 31.03.2025 в материалы дела аудиозаписи, представитель пояснил, что данная запись переговоров бывшего директора общества ФИО4 с ФИО1 и его представителем в отношении возмещения затрат на ремонт здания после отказа сторон от предварительного договора.

Представитель ИП ФИО1 первоначальные исковые требования не признал, поддержал встречные исковые требования, возражал по ходатайству о назначении экспертизы, пояснил, что никакого согласования строительных/ремонтных работ предприниматель не давал истцу, после возврата здания предприниматель сам проводил ремонтные работы в 2024 году, поскольку истцом причинены повреждения – забраны двери, окна, видеонаблюдение, после того как общество покинуло его и оставило здание в ненадлежащем состоянии. Представителем ранее приобщены к материалам дела доказательства несения расходов по зданию (электроэнергия, земельный налог). Представитель пояснял, что цена стоимости пользования 1 кв.м. взята из открытых источников в сети Интернет на аналогичное имущество, налог и расходы по электроснабжению предъявлены фактические. В качестве использования адреса объекта ранее поддерживал представленное в заседании 17.02.2025 письмо общества «Везувиан» от 17.01.2024, в котором в качестве адреса лица указан адрес спорного объекта. В отношении приобщенной 31.03.2025 в материалы дела аудиозаписи представитель пояснил, что ФИО1 не подтвердил свой голос, а также разговор подобного содержания, узнал на записи голос своей бывшей жены, с которой находится и в тот период находился в недружественных отношениях, запись вызвала сомнения у ФИО1

Рассмотрев ходатайство ООО «Везувиан» о назначении по делу экспертизы на предмет определения стоимости неотделимых улучшений, произведенных обществом на спорном объекте, с учетом мнения представителя предпринимателя, возражавшего против проведения специальных исследований, суд, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении ходатайства, поскольку не установил оснований ее проведения (с учетом представленных в материалы дела доказательств, достаточных для рассмотрения дела по существу). Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, само по себе заявление участника процесса о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (сторона-1, продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Везувиан» (сторона-2, покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания, с земельным участком от 05.10.2022 (далее - договор), согласно пункту 1.1 которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи нежилого здания, с земельным участком, находящимся под зданием (далее – основной договор), указанными в п.1.2-1.3 настоящего договора, по которому Сторона-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 покупателем земельного участка и объектов недвижимости на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 1.5 договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 20 календарных дней, с даты внесения, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об изменении размера земельного участка, с изменением кадастрового номера, а также об изменении технического плана нежилого здания, оговоренных в разделе 1.8 договора.

В соответствии с пунктом 1.7 договора покупатель уплачивает продавцу аванс, в счет частичного исполнения обязанности по оплате нежилого здания и земельного участка по Основному договору в размере 1 000 000 рублей. Аванс уплачивается на расчетный счет, либо в кассу ИП ФИО1 не позднее 10.10.2022.

В соответствии с пунктом 1.8. договора, продавец до подписания Основного договора обязуется осуществить следующие действия: выделить оговорённый участок площадью не менее 4200 кв. м в натуре, зарегистрировать данный участок в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, а также актуализировать технический план нежилого здания в соответствие с существующими конструктивно-планировочными решениями, зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

В пункте 2.2 указана цена недвижимого имущества, которая составляет 17 500 000 рублей. 

Согласно пункту 2.3.1 уплата цены недвижимого имущества осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, либо внесением наличных денежных средств в кассу ИП ФИО1 в следующем порядке:

- 1 000 000 рублей в момент подписания предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка.

- 1 000 000 рублей до 25.12.2022.

- 15 500 000 рублей в течение 5 дней с момента заключения основного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка.

Истец во исполнение условий заключенного сторонами предварительного договора перечислил ответчику аванс в размере 2 000 000 рублей.

Вместе с тем между сторонами фактически основной договор купли-продажи не заключен, в связи с чем, 23.01.2024 продавец направил покупателю соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 05.10.2022. 

Согласно пункту 2 указанного соглашения о расторжении продавец обязался вернуть покупателю аванс в размере 2 000 000 рублей в согласованном порядке. Неотъемлемые улучшения, сделанные покупателем в нежилом здании, находящимся по адресу: ул. Советская, д. 180 Д, кадастровый номер 19:01:160103:2207 являются собственностью продавца (пункт 3 соглашения).

Соглашение о расторжении предварительного договора от 23.01.2024 в представленном ответчиком виде покупателем не подписано.

Поскольку основной договор не заключен сторонами, а сумма аванса не возвращена ответчиком, истцом (покупателем) инициирован судебный процесс о взыскании с ответчика (продавца) аванса в размере 2 000 000 рублей и процентов (дело №А74-1942/2024). В ходе рассмотрения дела, ответчиком произведен возврат 2 000 000 рублей (платежное поручение от 22.03.2024 №135).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 31.07.2024 по делу №А74-1942/2024 иск ООО «Везувиан» удовлетворён, с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Везувиан» взыскано 61 202 рубля 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.01.2024 по 02.04.2024, исчисленных за удержание аванса по предварительному договору купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 05.10.2022.

Указывая на устное согласование истца и ответчика о проведении ремонтных работ в приобретаемом здании, последующие действия истца по проведению данных работ на объекте, указание ФИО1 в соглашении о расторжении предварительного договора от 23.01.2024 на наличие неотделимых улучшений, сделанных покупателем в здании, истец обратился с настоящим иском о взыскании затрат на проведение ремонта на объекте ответчика в виде убытков.

Размер затрат определен на основании счетов на оплату контрагентов истца, платежных документов и кассовых чеков на общую сумму 2 87 901 рубль 93 копейки.

Представитель ответчика исковые требования не признал, указал на отсутствие у истца согласия ответчика на проведение каких либо ремонтных работ, в договоре данное право также не согласовано, истцом не представлено доказательств соотнесения материалов с ремонтом в спорном здании, с учетом подачи встречного иска сторона ответчика на протяжении всего разбирательства предлагала урегулировать спор мирным путем.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 обусловлен фактом нахождения общества «Везувиан» в спорном здании в период с 11.10.2022 по 25.01.2024 и его неосновательного обогащения ввиду невнесения какой-либо платы как за пользование зданием, так и за земельным участком. 

Одним из доводов необходимости внесения платы предприниматель указал, что общество использовало данный адрес здания для своего юридического адреса. Цена стоимости аренды 1 кв.м. взята из открытых источников в сети Интернет и определена в размере 195 рублей за 1 кв.м. в части здания. Размер платы за землю определен исходя и ставки земельного налога. Кроме того, предприниматель во встречных требованиях предъявил ко взысканию стоимость электроэнергии, затраченной за спорный период нахождения общества в здании. Предпринимателем представлены доказательства несения фактических расходов по содержанию объекта.

Изучив материалы дела, доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество, предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательства в отношении недвижимого имущества.

Заявляя требование о взыскании убытков, истец указывает, что им были произведены в здании, которое должно было быть передано ему в собственность по договору купли-продажи в течение 20 календарных дней, с даты внесения, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об изменении размера земельного участка, неотделимые улучшения, стоимость которых подлежит взысканию с ответчика, поскольку договор купли-продажи сторонами заключен так и не был.

Между тем, спорное здание по акту приема-передачи при заключении предварительного договора истцу передано не было, согласно пунктам 2.1, 2.4.2 предварительного договора объект должен быть передан Стороне-2 по основному договору на основании акта приема-передачи в течение 3 дней. Переход права собственности регламентирован подписанием акта приема-передачи объекта, полной оплатой объекта. 

Условия содержания объекта Стороной-2 до заключения основного договора, а также его ответственность за сохранность имущества, риск его случайной гибели или порчи, обязанность по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, эксплуатационных расходов с даты подписания предварительного договора сторонами не согласовано. Договор аренды между сторонами подписан и заключен не был.

Предварительным договором также не урегулировано право Стороны-2 организовать работы в здании, провести их за счет Стороны-1, какая либо сметная или проектная документация также не согласовывалась сторонами. Представитель предпринимателя в ходе судебного разбирательства отрицал факт согласования с предпринимателем проведение каких либо работ, их объем, стоимость.

Вопреки доводам истца, из совокупности пунктов предварительного договора следует, что стоимость производимых истцом улучшения в отсутствие надлежащего согласия ответчика на их произведение или согласия на компенсацию расходов не подлежит взысканию с ответчика, у истца права на возмещение таких расходов в данном случае не возникло.

Указанное также следует из положений пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Суд отмечает, что доводы истца о наличии устного согласия ответчика на произведение улучшений не подтверждены материалами дела, истцом не доказаны, из переписки однозначного согласия не следует, представителем ответчика отрицались, соглашение о расторжении предварительного договора с указанием стоимости неотделимых улучшений сторонами не подписано.

Суд критически относится к доказательству, представленному истцом 31.03.2025 – аудиозапись переговоров сторон по возмещению затрат. Принадлежность голоса ФИО1 истцом не доказана, представителем ФИО1 отрицалась. Следовательно, данное доказательство не обладает признаком допустимости.

С учетом изложенного, поскольку истцом не представлено доказательств получения согласия ответчика на произведение улучшений, которые указаны в расчете заявленных требований, заявленные требования не могут быть определены в качестве убытков, поскольку все неотделимые улучшения, производимые истцом в отсутствие письменного согласия собственника объекта, не подлежат возмещению.

Учитывая суть предварительного договора, ответственность за неисполнение которого могла быть предусмотрена таким договором, указанные выше обстоятельства суд относит к предпринимательским рискам истца.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Производя улучшения здания, зная о содержании условий договора, истец не мог не понимать, что отсутствие согласия ответчика на произведение таких улучшений повлечет за собой закрепленные в договоре и ГК РФ последствия в виде невозможности возмещения истцу стоимости таких улучшений ответчиком.

Истцом не доказан как сам факт возникновения убытков, так и причинно-следственная связь между действиями ответчика и названными убытками, равно как и противоправность действий ответчика, в связи с чем, требования истца о взыскании убытков удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев встречные требования предпринимателя о взыскании с общества неосновательного обогащении в виде платы за период нахождения в спорном здании, а также взыскании иных расходов предпринимателя по содержанию объекта в данный период (с 11.10.2022 по 25.01.2024 – с момента заключения предварительного договора до момента отказа собственника объекта от предварительного договора), суд не находит правовых оснований для их удовлетворения в связи со следующим.

Предварительный договор носит организационный характер. Намерение заключить в будущем договор не означает возникновение иных имущественных обязательств. Другие обязательства из предварительного договора не возникают. Условия предварительного договора об ответственности покупателя в виде выплаты арендных или иных эксплуатационных платежей при расторжении или отказе от предварительного договора, кроме заключения основного договора купли-продажи здания, сторонами не согласованы. Более того, с учетом природы предварительного договора можно сделать вывод, что указанные условия предварительного договора об ответственности покупателя в виде выплаты арендных или иных эксплуатационных платежей во время нахождения потенциального покупателя в здании до момента его расторжения, кроме заключения основного договора купли-продажи здания, являются недействительными, поскольку противоречат положениям статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ни договор аренды, ни договор купли-продажи между сторонами не заключены, предварительный договор прекращен, то наступают только последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации - при прекращении обязательства до начала его исполнения задаток должен быть возвращен.

Судом установлено, что спор о возвращении задатка, внесенному покупателем по предварительному договору, между сторонами разрешен.

Таким образом, судом не установлено иных неисполненных обязательств общества по предварительному договору от 05.10.2022, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

Кроме того, судом приняты во внимание пояснения представителя предпринимателя, которой указал на обращение со встречным иском исключительно в связи с подачей первоначального иска. Таким образом, суд приходит к выводу от отсутствии у сторон каких либо намерений передать в возмездное пользование спорный объект недвижимости в период действия предварительного договора, а также возложить на будущего покупателя расходы по его содержанию. 

Обществом с ограниченной ответственностью «Везувиан» заявлено о взыскании 100 000 рублей судебных расходов. Вместе с тем, каких либо доказательств их несения стороной не представлено. Определение суда о предоставлении данные доказательства стороной не исполнено. В судебном заседании представитель общества пояснил отсутствие у него данных доказательств.

Таким образом, требование о взыскании судебных расходов на представителя истцом не обосновано, в его удовлетворении следует отказать.

В соответствии положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы сторон по уплате государственной пошлины относятся на стороны и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении первоначального иска отказать.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

Судья

 Г.И. Субач