234/2019-28447(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА 

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082  

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции  

Нижний Новгород Дело № А28-5019/2017  04 декабря 2019 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 29.11.2019. Полный текст постановления изготовлен 04.12.2019. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Камановой М.Н., судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю., 

при участии представителей 

от ИП ФИО1: ФИО2 (доверенность от 25.12.2018),  ФИО3 (доверенность от 25.12.2018),  

ИП ФИО4 и его представителя ФИО5 (доверенность от 01.11.2019)  

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы 

индивидуального предпринимателя ФИО1 и  индивидуального предпринимателя ФИО4  

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.06.2019 по делу № А28-5019/2017 Арбитражного суда Кировской области 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1  

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)  к индивидуальному предпринимателю ФИО4  

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)  о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора от 10.11.2015 № 1  

в сумме 2 480 000 рублей, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –  общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 59» (ИНН: 

<

***>,  ОГРН: 

<

***>),  

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4  к индивидуальному предпринимателю ФИО1  

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в общей сумме  1 454 014 рублей  

и у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –  ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее –  ИП ФИО4) о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора от  10.11.2015 № 1 за период с 01.04.2016 по 30.04.2018 в общей сумме 2 480 000 рублей.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственно- стью «Торгсервис 59» (далее – третье лицо, ООО «Торгсервис 59»).  

Определением суда от 04.09.2017 дела № А28-5019/2017 и № А28-10575/2017 объ- единены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела  

 № А28-5019/2017. 

С учетом объединения дел в одно производство и характера требований сторон исковые требования ИП ФИО4 к ИП ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества рассматривались на основании статьи 132  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в рамках настоящего дела  в качестве встречного искового заявления с согласия сторон.  

ИП ФИО4 уточнил размер встречных исковых требований, просил взыскать с  ИП ФИО1 стоимость неотделимых улучшений здания холодильника по адресу:  

<

...>, площадью 1086 квадратных  метров, произведенных ИП ФИО4 в общей сумме 1 454 014 рублей. Уточнение  размера встречных исковых требований принято судом.  

В удовлетворении ходатайства от 27.09.2018 об уточнении встречных исковых требований в части обязания ИП ФИО1 возвратить ИП ФИО4 имущество,  установленное в здании холодильника и не отнесенное к неотделимым улучшениям, судом  отказано ввиду одновременного изменения ИП ФИО4 предмета и основания  встречного иска.  

Решением Арбитражного суда Кировской области от 11.12.2018 в удовлетворении  первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично: с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО4 взыскана стоимость неотделимых улучшений имущества в размере 1 128 192 рублей. В удовлетворении остальной  части встречных исковых требований отказано.  

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 03.06.2019 решение  суда первой инстанции от 11.12.2018 отменено в части отказа в удовлетворении первона- чальных исковых требований; первоначальные исковые требования ИП ФИО1  удовлетворены в полном объеме; встречные исковые требования удовлетворены частично:  с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО4 взыскана стоимость неотделимых улучшений имущества в размере 1 128 192 рублей; в удовлетворении остальной части встречных  исковых требований отказано. Произведен зачет встречных однородных требований, по  результатам которого с ИП ФИО4 в пользу ИП ФИО1 взыскано 1 351 808  рублей, с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО4 – 77 604 рубля 00 копеек судебных расходов.  

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматели обратились в  Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просят  

отменить постановление апелляционной инстанции вследствие нарушения норм матери- ального и процессуального права.  

ИП ФИО1 не согласен с удовлетворением встречных требований ответчика,  оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что к числу неотделимых улучшений,  которые произведены арендатором в помещении за счет собственных средств и с согласия  арендодателя, относятся: устройство бетонных полов (в установленной экспертами части),  прокладка труб, установка регистров отопления, прокладка канализации, стоимость которых согласно локальной смете эксперта составила 1 128 192 рубля. ИП ФИО1 по- лагает, что арендатор злоупотребил своим правом с целью взыскания с собственника стоимости неотделимых улучшений, поскольку не согласовывал стоимость ремонта, самосто- ятельно выполнил работы и расторг договор. Приложение 4 к договору не содержит стоимости и номенклатуры согласованных работ, необходимость и целесообразность произведенных улучшений арендатором не доказана. Кроме того, при проведении работ арендатор  уничтожил имевшуюся инфраструктуру и сети, в связи с чем причинил ущерб собственни- ку.  

ИП ФИО4 указывает на отсутствие оснований для взыскания долга по арендной плате, полагает, что апелляционный суд не учел, что в процессе судебного разбира- тельства ИП ФИО1 исключил из доказательств по делу акт начала коммерческой  деятельности от 01.03.2016 в связи с заявлением о его фальсификации; не принял во вни- мание показания свидетелей о том, что коммерческая деятельность в арендуемом помещении не осуществлялась, а также постановление следователя следственного отдела по  Ленинскому району города Кирова следственного управления Следственного комитета  России по Кировской области от 05.10.2016, которым установлен факт искажения акта  начала коммерческой деятельности ИП ФИО1; не учел, что по договору субаренды недвижимого имущества № 1 от 25.11.2015 ИП ФИО4 арендную плату не  получал. По мнению ИП ФИО4, решение Арбитражного суда Кировской области от  24.06.2016 по делу № А28-5277/2016 не является преюдициальным по отношению к  

настоящему делу, поскольку по нему в качестве третьего лица участвует ООО «Торгсервис  59».  

В дополнении к кассационной жалобе от 16.09.2019 ИП ФИО4 указал, что  апелляционный суд признал факт расторжения договора аренды от 10.11.2015 № 1 и не  опроверг вывод суда первой инстанции о его расторжении с 25.04.2017, однако взыскал  арендную плату за пределами действия указанного договора (по 30.04.2018). ИП ФИО4  настаивает, что выполнил свои обязательства по возврату помещения путем направления  23.05.2017 ключей от помещения посылкой по адресу арендодателя. Кроме того, по мнению ответчика, суды необоснованно отказали ему в компенсации стоимости строительных  материалов в размере 162 449 рублей, согласованных в пункте 1.8 договора.  

На основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по рассмотрению кассационных жалоб предпринима- телей откладывалось до 29.11.2019.  

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы, не обеспечило явку представителя в судебное заседание, поэтому в  соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации дело рассмотрено без его участия.  

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена  Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274,  284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно  к доводам, приведенным в кассационных жалобах.  

Как следует из материалов дела и установили суды, ИП Кудрявцев Е.Л. (арендодатель) и ИП Борцов К.В. (арендатор) 10.11.2015 заключили договор аренды недвижимого  имущества № 1 (далее – договор аренды, договор), по условиям которого арендодатель  передает, а арендатор принимает в аренду здание холодильника (объект незавершенного  строительства; степень готовности – 84 процента) общей площадью 1086,5 квадратного мет- ра, расположенное по адресу: Кировская область, город Яранск, улица Карла Маркса, 138  (далее – объект, нежилое помещение, имущество), в состоянии, позволяющем осуществ- лять его нормальную эксплуатацию, в целях извлечения прибыли арендатором. План нежилого помещения является неотъемлемой частью договора (приложение 1 к договору)  (пункт 1.1 договора).  

Как следует из пояснений сторон и технического паспорта, план нежилого здания,  содержащийся в приложении 1 к договору, не отражал фактическое состояние здания на  момент заключения договора аренды и его передачи арендатору, не соответствовал плану,  отраженному в техническом паспорте от 25.03.2005.  

Приложение 1 представляет собой планировку здания в будущем, после произведенных арендатором работ. Помещение передавалось в целях организации торговли про- довольственными и (или) промышленными товарами (пункт 1.3 договора).  

Имущество передано арендатору 10.11.2015 на основании акта приема-передачи  нежилого помещения.  

В силу пункта 1.8 договора аренды капитальный ремонт (включающий в себя работы  по системам: электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, охранно-пожарной  сигнализации, а также оборудование и строительные материалы) и внутреннюю перепланировку стен, перегородок и оконных проемов, заливку и полировку полов арендуемого  нежилого помещения полностью берет на себя арендатор с письменного согласия арендодателя, указанного в плане нежилого помещения, являющегося собственностью арендатора  (приложение 4 к договору).  

Приложение 4 является согласованным сторонами бланком акта собственности ин- женерно-технического оборудования, подписанным сторонами договора во исполнение  пункта 1.8 договора аренды. В соответствии с данным актом собственностью арендатора  является имущество согласно представленному перечню, при установке арендатором си- стем отопления, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, освещения,  охранной и пожарной сигнализации. С момента подписания указанного акта арендодатель  считается исполнившим обязанность по передаче арендатору нежилого помещения.  

В соответствии с пунктом 2.1.8 арендодатель обязан после проведения капитального  ремонта осуществить ввод в эксплуатацию нежилого помещения со степенью готовности  100 процентов и в соответствии с договором аренды изменить назначение нежилого помещения на торговое в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоста- вить арендатору оригиналы документов или их нотариально заверенные копии.  

Согласно пункту 2.2.6 договора арендатор обязан производить в установленных  договором размерах и сроки уплату арендной платы и иных платежей в соответствии с  условиями договора.  

В силу пункта 3.1 договора арендная плата составляет 99 200 рублей  (без учета налога на добавленную стоимость) в месяц.  

В соответствии с пунктом 3.2 договора начисление арендной платы производится от  даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой  деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и  начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление  и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерче- 

ской деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом  начала коммерческой деятельности.  

Срок аренды – 15 лет с момента государственной регистрации договора в уполно- моченном органе (пункт 5.1 договора).  

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.11.2015 (ре- гистрационный номер 43-43/013-43/013/104/2015-1050/1).  

Согласно пункту 4.5 договора аренды одностороннее расторжение договора по ини- циативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны  об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.  

В силу пункта 6.2 договора аренды в случае невозможности урегулирования разно- гласий путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в арбитражный суд по  месту нахождения истца.  

ИП ФИО4 и ООО «Торгсервис 59» 25.11.2015 заключили договор субаренды   № 1, по условиям которого арендодатель передает, а субарендатор принимает в субаренду  здание холодильника (объект незавершенного строительства; степень готовности – 84 процента) общей площадью 1086,5 квадратного метра, расположенное по адресу: 

<

...>, согласно плану нежилого здания, отра- женному в приложении 1 (пункт 1.1 договора субаренды).  

Согласно пункту 3.2 договора начисление арендной платы производится от даты  начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало  их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и  оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой  деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала  коммерческой деятельности.  

Невнесение ИП ФИО4 арендной платы по договору аренды от 10.11.2015   № 1 за период с 01.04.2016 по 30.04.2018 в общей сумме 2 480 000 рублей  послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в суд с первоначальным  иском.  

Во встречном исковом заявлении ИП ФИО4 просил взыскать стоимость неотделимых улучшений, произведенных в спорном помещении, в том числе, стоимость работ  по устройству бетонных полов; по окраске (побелке) кирпичных стен и железобетонного  покрытия (потолка); по устройству входной группы из ПВХ-профилей; по устройству ко- зырьков над дверными и воротными проемами; по устройству парапетов кровли из оцин- кованной стали; по прокладке труб и установке регистров отопления; по прокладке канализации, в общей сумме 1 454 014 рублей согласно расчету, выполненному экспертом.  

В обоснование заявленных требований ИП ФИО4 указал, что спорный объект  был взят в аренду в целях переустройства под магазин, чтобы в дальнейшем передать его в  субаренду ООО «Торгсервис 59», при этом необходимые работы для ввода здания в  эксплуатацию, по мнению ИП ФИО4, согласованы в пункте 1.8 договора, а также в  плане (приложение 1). Вместе с тем, как указывает истец по встречному иску, ИП ФИО1 свою обязанность по вводу помещения в эксплуатацию и изменению назначения с  «нежилого помещения» на «торговое помещение» не исполнил, в связи с чем арендатор  обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора, направив ему  06.03.2017 соответствующее уведомление (получено ответчиком по встречному иску  10.03.2017).  

Полагая, что спорный договор аренды прекращен, ИП Борцов К.В. обратился в суд с  требованием в порядке статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в спорном помещении за счет  собственных средств и с согласия арендодателя, в общей сумме 1 454 014 рублей.  

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1, руководствовался статьями 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3.2 договора аренды от 10.11.2015 и исходил из отсутствия доказательств  начала ИП ФИО4 коммерческой деятельности в спорном помещении. При этом  довод ИП ФИО1 о том, что имеется вступившее в законную силу решение суда  по делу № А28-5277/2016, на основании которого с ИП ФИО4 в пользу ИП ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате за март 2016 года, судом отклонен,  поскольку в рамках дела № А28-5277/2016 был установлен факт начала ответчиком коммерческой деятельности в спорном помещении на основании акта начала коммерческой  деятельности от 01.03.2016, который в рамках настоящего спора был исключен ИП Куд- рявцевым Е.Л. из числа доказательств по делу в связи с рассмотрением заявления ИП ФИО4 о фальсификации данного акта; иных доказательств, подтверждающих начало  коммерческой деятельности в арендованном помещении, ИП ФИО1 в дело не  представил.  

Вместе с тем, проанализировав пункты 1.8, 2.1.8, 4.3, 4.5 с учетом результатов  судебно-технической и дополнительной судебно-технической экспертизы, суд первой  инстанции установил, что на момент обращения с исковым требованием о взыскании стоимости неотделимых улучшений договор аренды прекратил свое действие, арендатор в период с даты заключения договора до прекращения его действия выполнил ряд работ, в том  числе работы, согласованные сторонами при заключении договора аренды, в связи с чем,  руководствуясь статьей 431, пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности предъявленных встречных исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в ходе работ по  устройству бетонных полов, прокладке труб и установке регистров отопления, прокладке  канализации, в сумме 1 128 192 рублей; в удовлетворении остальных требований ФИО4 отказал.  

Суд апелляционной инстанции счел правомерными выводы суда первой инстанции  относительно встречных исковых требований, в то же время указал на обоснованность  апелляционной жалобы ИП ФИО1 в части доводов о неправомерности отказа в  удовлетворении первоначального иска, в связи с чем отменил решение суда в указанной  части и удовлетворил первоначальные исковые требования ИП ФИО1 в полном  объеме. При этом апелляционный суд исходил из преюдициального значения судебных  актов по делу № А28-5277/2016 по отношению к рассматриваемому спору, посчитал уста- новленным факт начала ИП ФИО4 коммерческой деятельности в спорном помещении.  

Суд округа согласился с выводами судов нижестоящих инстанций о частичном удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО4  

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя  улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор  

имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если  иное не предусмотрено договором аренды.  

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных  арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не преду- смотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие согласие арендодателя  на производство улучшений арендованного имущества, прекращение договора аренды,  наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без  вреда для имущества, а также стоимость улучшений.  

Как следует из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации,  граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом в силу пункта 4  указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев,  когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми  актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Истолковав в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской  Федерации условия договора аренды от 10.11.2015 (пункты 4.3, 4.5 договора), суды пришли  к выводу, что при его заключении стороны согласовали условие о возможности досрочного  прекращения договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке, что не противоречит действующему законодательству и соответствует принципу свободы  договора. С учетом представленного в материалы дела уведомления от 06.03.2017 № 17 о  расторжении договора аренды от 10.11.2015 № 1 суды установили, что спорный договор  прекратил свое действие с 25.04.2017, то есть до момента обращения арендатора в арбитражный суд с настоящим иском.  

Судами также установлено и подтверждается сторонами, что арендатором ИП ФИО4 на предоставленном в аренду объекте незавершенного строительства в период  с даты заключения договора аренды 10.11.2015 и до прекращения действия договора за  счет собственных средств выполнен ряд работ, связанных с перепланировкой помещения,  устройством бетонных полов, систем отопления и канализации, ремонтом кровли, отмост- ки здания, окраска стен и потолка, устройство входной группы.  

В результате проведенных при рассмотрении дела в суде первой инстанции судебно- технической экспертизы и дополнительной судебно-технической экспертизы к числу  работ, повлекших неотделимые улучшения имущества, были отнесены: устройство бетонных полов; окраска (побелка) кирпичных стен и железобетонного покрытия (потолка);  устройство входной группы из ПВХ-профилей; устройство козырьков над дверными и во- ротными проемами; устройство парапетов кровли из оцинкованной стали; прокладка труб  и установка регистров отопления; прокладка канализации. Работы по ремонту кровли,  устройству отмостки здания по результатам дополнительной судебно-технической экспертизы исключены из расчета стоимости неотделимых улучшений по причине их  незавершенности и некачественности.  

Таким образом, эксперт оценил фактически выполненные работы в качестве неотделимых улучшений. Оснований не доверять выводам экспертов не имеется.  

Из экспертных заключений следует, что оборудованная канализация представляет со- бой простую схему, до проведения работ по устройству бетонных полов пол в здании был  земляной, при проведении работ использованы бюджетные материалы, стоимость и расход  которых определены на основании сметы, составленной экспертом, качество выполненных  работ подтверждается экспертными заключениями. В расчет стоимости улучшений экспертом включены только фактически выполненные работы с учетом их потребительской  ценности.  

Учитывая перечень строительно-монтажных работ, которые по результатам судебно-технической экспертизы (в том числе дополнительной), повлекли создание неотделимых улучшений имущества, суды двух инстанции пришли к правомерному выводу о том,  что к числу неотделимых улучшений, которые произведены арендатором в арендованном  помещении за счет собственных средств и с согласия арендодателя, относятся: устройство  бетонных полов (в установленной экспертами части), прокладка труб и установка регистров отопления, прокладка канализации. Стоимость указанных неотделимых улучшений  согласно локальной смете эксперта Малых Е.Г. (опрошенной в судебном заседании  21.11.2018) составила 1 128 192 рубля.  

Несогласие ИП ФИО1 с отнесением указанных работ к числу неотделимых  улучшений, а также с качеством и стоимостью выполненных работ опровергается резуль- татами судебно-технических экспертиз.  

Довод ИП ФИО1 об отсутствии согласия на проведение указанных работ  также не нашел подтверждения в материалах дела.  

По условиям пункта 1.8 договора аренды от 10.11.2015 капитальный ремонт (вклю- чающий в себя работы по системам электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, охранно-пожарной сигнализации, а также оборудование и строительные материалы) и  внутреннюю перепланировку стен, перегородок и оконных проемов, заливку и полировку  полов арендуемого нежилого помещения полностью берет на себя арендатор с письменного согласия арендодателя, указанного в плане нежилого помещения, являющегося собственностью арендатора (приложение 4 к договору). В соответствии с пунктом 2.1.8 договора  арендодатель обязался после проведения капитального ремонта осуществить ввод в эксплуатацию нежилого помещения на 100 процентов и в соответствии с договором аренды  изменить назначение нежилого помещения на торговое.  

В силу пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при тол- ковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содер- жащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его не- ясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в  целом.  

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от  25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского  кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что  условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо  стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного пове- дения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с оче- видностью не могли иметь в виду. Условия договора толкуются и рассматриваются судом  в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного  договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом  цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обяза- тельств.  

Изучив спорный договор аренды, суды пришли к обоснованному выводу о том, что  согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений имущества посредством  осуществления соответствующих работ было получено арендатором путем согласования  данного условия в пункте 1.8 договора аренды. Передав арендатору имущество с возложе- нием на него обязанности провести капитальный ремонт и внутреннюю перепланировку  помещения (фактически довести имущество до состояния 100 процентов готовности в целях использования под торговое помещение), арендодатель выразил свою волю на прове- 

дение данных работ, что исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ.  

Значение названных условий договора сомнений не вызывает и не противоречит  иным условиям и смыслу договора в целом.  

При условии, что стоимость созданных арендатором неотделимых улучшений опре- делена экспертным путем, аргумент ФИО1 о необходимости согласования смет и  строительных материалов при проведении ремонтных работ не свидетельствует об отсут- ствии у него обязанности по возмещению ФИО4 стоимости таких улучшений.  

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендодатель не представил доказательств завышения взысканной суммы за счет  удорожания строительных материалов и их перерасхода.  

При таких обстоятельствах суды правомерно сочли обоснованными встречные  исковые требования ИП ФИО4 о взыскании части стоимости неотделимых улучшений  арендованного имущества в общей сумме 1 128 192 рубля.  

Между тем, отменив решение от 11.12.2018 в части отказа в удовлетворении перво- начальных исковых требований ИП ФИО1, суд апелляционной инстанции не  учел следующее.  

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу  судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь  при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Конституционного  суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П, введение института преюдиции требует  соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как обще- обязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независи- мость суда и состязательность судопроизводства – с другой. Такой баланс обеспечивается  посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее  опровержения.  

Следовательно, в системе действующего правового регулирования предусмотренное  частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осно- вание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями части 1 статьи 64 и  части 4 статьи 170 того же кодекса означает, что только фактические обстоятельства (факты),  установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее  рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом дру- гого дела, в котором участвуют те же лица (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.03.2013 № 407-О, от 16.07.2013 № 1201-О, от 24.10.2013 № 1642-О и  другие).  

В силу буквального толкования пункта 3.2 заключенного сторонами договора под  датой начала коммерческой деятельности, с которой производится начисление арендной  платы арендатору, подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начала их обслуживания.  

Таким образом, юридически значимым обстоятельством для возникновения обязанности арендатора по внесению арендных платежей является открытие магазина для покупателей.  

Из судебных актов по делу № А28-5277/2016 усматривается, что суд исходил из  факта подписания сторонами акта начала коммерческой деятельности от 01.03.2016, одна- ко не устанавливал факт открытия магазина и начала его эксплуатации арендатором.  

В настоящем деле акт начала коммерческой деятельности исключен ИП Кудрявце- вым Е.Л. из числа доказательств по делу в связи с рассмотрением заявления  

ИП Борцова К.В. о его фальсификации; иных доказательств начала коммерческой деятельности в арендованном помещении (открытия магазина для покупателей)  

ИП ФИО1 в материалы дела не представил. 

Таким образом, исключение из числа доказательств акта начала коммерческой деятельности с согласия ИП ФИО1 в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволило суду первой инстанции сделать право- мерный вывод о непредставлении заявителем объективных и достоверных доказательств  возникновения права требования спорной задолженности и обоснованности данного требования.  

При изложенных обстоятельствах ссылка суда апелляционной инстанции на  преюдициальный характер судебных актов по делу № А28-5277/2016 в силу части 2 статьи 69  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправомерна, поскольку  данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исклю- чает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора  (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  15.06.2004 № 2045/04, от 31.01.2006 № 11297/05, от 25.07.2011 № 3318/11).  

Как уже было отмечено, при рассмотрении спора по делу № А28-5277/2016 судом  установлен только факт подписания акта о начале коммерческой деятельности от  01.03.2016, но не факт начала осуществления ИП ФИО4 коммерческой деятельности в спорном помещении, поэтому вывод суда апелляционной инстанции о том, что факт  начала ответчиком по первоначальному иску коммерческой деятельности в спорном помещении установлен, является необоснованным.  

Кроме этого, суд кассационной инстанции отметил, что заключенный сторонами договор носит смешанный характер, содержит элементы договора строительного подряда  (передача ИП ФИО4 объекта незавершенного строительства (степень готовности – 84 процента) для проведения капитального ремонта и завершения строительства и договора аренды (дальнейшее использование готового объекта после сдачи его в эксплуатацию).  

Из договора аренды от 10.11.2015 следует, что арендные отношения между сторонами начинаются после завершения работ по капитальному ремонту и ввода объекта в эксплуатацию. До указанного момента между сторонами имели место подрядные отношения,  выразившиеся в обязанности арендатора произвести капитальный ремонт (пункт 2.1.8 договора). При этом объективный материальный интерес ИП ФИО4 заключался в пра- ве пользования именно готовым объектом после завершения его строительства.  

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или соору- жений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, вследствие чего объект строительства ценности для  арендатора не представляет, а арендодатель не вправе извлекать из него доход в виде  арендной платы.  

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляют- ся на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных  законом (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

В материалах дела отсутствуют какие-либо разрешительные документы на заверше- ние строительства здания холодильника.  

Доведение объекта незавершенного строительства (здание холодильника) до 100  процентов готовности без разрешительной документации на строительство будет свидетель- ствовать о наличии у объекта признаков самовольной постройки. Извлечение какого-либо  дохода от использования указанного имущества противоречит статье 222 Гражданского  кодекса Российской Федерации.  

Данные правовые нормы не учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора.  

Неправильное применение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и неприменение при рассмотрении спора подлежащих применению  норм материального права повлияли на исход дела и привели к принятию неправильного  постановления, которое на основании пункта 5 части 1 статьи 287, частей 1, 2, 3 статьи 288  подлежит отмене с оставлением без изменения решения Арбитражного суда Кировской  области от 11.12.2018.  

Расходы по уплате государственной пошлины, связанные с рассмотрением дела в  суде кассационной инстанции в сумме 3000 рублей, подлежат взысканию с  

ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО4 

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частями 1, 2, 3 статьи 288, статьей 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго- Вятского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.06.2019 по делу   № А28-5019/2017 Арбитражного суда Кировской области отменить.  

Решение Арбитражного суда Кировской области от 11.12.2018 по делу   № А28-5019/2017 оставить в силе.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1  (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: 

<

***>,  ОГРНИП: 

<

***>) 3000 рублей расходов по государственной пошлине за рас- смотрение кассационной жалобы.  

Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжа- ловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в  статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 Председательствующий  М.Н. Каманова  

 Судьи  Е.Г. Кислицын  

В.Ю. Павлов