ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-117144/24-180-899

24 апреля 2025 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2025 г.      

Решение в полном объеме изготовлено 24 апреля 2025 г.      

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Рощин А.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:  

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АБСОЛЮТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Траст-Риэлти» (119270, Г.МОСКВА, НАБ. ЛУЖНЕЦКАЯ, Д. 2/4, СТР. 4, ЭТАЖ АНТРЕСОЛЬ 4 КОМ 27, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.06.2019, ИНН: 

<

***>)

ответчик:  

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРО ИНЖИНИРИНГ" (117534, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРТАНОВО ЮЖНОЕ, УЛ КИРОВОГРАДСКАЯ, Д. 23А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.05.2012, ИНН: 

<

***>)

третье лицо:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРОКЭПРИЭЛТИ" (115114, Г.МОСКВА, ПЕР. 1-Й ДЕРБЕНЕВСКИЙ, Д.5, ПОМЕЩЕНИЕ 100, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.01.2008, ИНН: 

<

***>)

 о взыскании 336 624 руб. 59 коп. задолженности по договору № А15-11-03 от 01.12.2015 г., из них: 266 628 руб. 40 коп. – долг, 69 996 руб. 19 коп. – пени по состоянию на 20.05.2024 г., а также пени за период с 21.05.2024 по дату фактической оплаты долга исходя из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, но не более 50% от суммы долга

Встречный иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРО ИНЖИНИРИНГ" (117534, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРТАНОВО ЮЖНОЕ, УЛ КИРОВОГРАДСКАЯ, Д. 23А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.05.2012, ИНН: 

<

***>) к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ИННОВАЦИОННЫЙ КАПИТАЛ" (117246, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРЕМУШКИ, ПРОЕЗД НАУЧНЫЙ, Д. 17, ЭТАЖ/ОФИС/ПОМЕЩ. 15/1537/8, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.01.2005, ИНН: 

<

***>), ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АБСОЛЮТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" (119270, Г.МОСКВА, НАБ. ЛУЖНЕЦКАЯ, Д. 2/4, СТР. 4, ЭТАЖ АНТРЕСОЛЬ 4 КОМ 27, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.06.2019, ИНН: 

<

***>):

- о признании уведомления исх.№ 09.04-ИНК24/03 от 09.04.2024 об удержании гарантийного взноса по договору аренды № А15-11-03 от 01.12.2015 в размере 396 000 рублей в счет возмещения ущерба, в связи с проведением арендодателем ремонтно-восстановительных работ в помещении, недействительным.

- о взыскании с ООО «УК «АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Траст-Риэлти» в пользу ООО «Евро Инжиниринг» гарантийный взнос по договору аренды № А15-11-03 от 01.12.2015 в размере 396 000 (Триста девяносто шесть тысяч) рублей.

- о взыскать с АО «УК «Инновационный капитал» в пользу ООО «Евро Инжиниринг» пени с 05.04.2024 по 28.06.2024 в размере 33 660 рублей и пени за период с 29.06.2024 по 31.07.2024 в размере 0,1% от суммы задолженности, в связи с несвоевременным возвратом гарантийного взноса по договору аренды № А15-11-03 от 01.12.2015 в размере 396 000 рублей.

- о взыскании с ООО «УК «АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Траст-Риэлти» в пользу ООО «Евро Инжиниринг», пени с 01.08.2024 по день фактической уплаты денежных средств кредитору в размере 0,1% от суммы задолженности, но не более 38,2 % от суммы задолженности, в связи с несвоевременным возвратом гарантийного взноса по договору аренды № А15-11-03 от 01.12.2015 в размере 396 000 рублей

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 08.08.2024г.

От ответчика – ФИО2, дов. от 01.01.2025г.

От третьего лица - ФИО3 дов. от 27.02.2025г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ о взыскании 336 624 руб. 59 коп. задолженности по договору № А15-11-03 от 01.12.2015 г., из них: 266 628 руб. 40 коп. – долг, 69 996 руб. 19 коп. – пени по состоянию на 20.05.2024 г., а также пени за период с 21.05.2024 по дату фактической оплаты долга исходя из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, но не более 50% от суммы долга.

28.06.2024 принят к рассмотрению встречный иск, который был в последующем уточнен и заявлен с учетом принятого судом уточнения:

- о признании уведомления исх.№ 09.04-ИНК24/03 от 09.04.2024 об удержании гарантийного взноса по договору аренды № А15-11-03 от 01.12.2015 в размере 396 000 рублей в счет возмещения ущерба, в связи с проведением арендодателем ремонтно-восстановительных работ в помещении, недействительным.

- о взыскании с ООО «УК «АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Траст-Риэлти» в пользу ООО «Евро Инжиниринг» гарантийный взнос по договору аренды № А15-11-03 от 01.12.2015 в размере 396 000 (Триста девяносто шесть тысяч) рублей.

- о взыскать с АО «УК «Инновационный капитал» в пользу ООО «Евро Инжиниринг» пени с 05.04.2024 по 28.06.2024 в размере 33 660 рублей и пени за период с 29.06.2024 по 31.07.2024 в размере 0,1% от суммы задолженности, в связи с несвоевременным возвратом гарантийного взноса по договору аренды № А15-11-03 от 01.12.2015 в размере 396 000 рублей.

- о взыскании с ООО «УК «АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Траст-Риэлти» в пользу ООО «Евро Инжиниринг», пени с 01.08.2024 по день фактической уплаты денежных средств кредитору в размере 0,1% от суммы задолженности, но не более 38,2 % от суммы задолженности, в связи с несвоевременным возвратом гарантийного взноса по договору аренды № А15-11-03 от 01.12.2015 в размере 396 000 рублей

Определением от 18.11.2024 произведена замена АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ИННОВАЦИОННЫЙ КАПИТАЛ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Траст-Риэлти» (117246, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРЕМУШКИ, ПРОЕЗД НАУЧНЫЙ, Д. 17, ЭТАЖ/ОФИС/ПОМЕЩ. 15/1537/8, ОГРН: 1057746030385, Дата присвоения ОГРН: 17.01.2005, ИНН: 7706564749) на ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АБСОЛЮТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Траст-Риэлти» (119270, Г.МОСКВА, НАБ. ЛУЖНЕЦКАЯ, Д. 2/4, СТР. 4, ЭТАЖ АНТРЕСОЛЬ 4 КОМ 27, ОГРН: 1197746393657, Дата присвоения ОГРН: 19.06.2019, ИНН: 7704493901) в связи с изменением управляющей компании, в части первоначального иска – в полном объеме, в части встречного иска по требованиям о признании уведомления исх.№ 09.04-ИНК24/03 от 09.04.2024 об удержании гарантийного взноса по договору аренды № А15-11 -03 от 01.12.2015 в размере 396 000 рублей в счет возмещения ущерба в связи с проведением арендодателем ремонтно-восстановительных работ в помещении недействительным; о взыскании с АО «УК «Инновационный капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Траст-Риэлти» в пользу ООО «Евро Инжиниринг» гарантийный взнос по договору аренды № А15-11-03 от 01.12.2015 в размере 396 000 рублей.

В судебном заседании истец первоначальные исковые требования поддерживал, возражал против удовлетворения встречного иска. Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск, поддерживал встречный иск.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что с 13.10.2023 права и обязанности арендодателя по Договору аренды нежилого помещения № А15-11-03 от 01.12.2015 (далее Договор), заключенному с ООО «Евро Инжиниринг» (Ответчик), перешли к АО «УК «Инновационный капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Траст-Риэлти» (Истец), о чем сторонами было подписано Соглашение о передаче прав и обязанностей Арендодателя от 25.01.2024.

В соответствии с Договором в редакции Дополнительного соглашения № 7 от 18.01.2021 Истец обязался передать Ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся на 1-м этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>/6, пом. № I, комн. №№ 23а, 24, 46-48, 64, 67 (далее - Помещение) на срок до 29.02.2024 включительно (Дополнительное соглашение № 10 от 29.03.2023).

Факт передачи Ответчику во временное владение и пользование Помещения по Договору подтверждается подписанным сторонами Актами приема-передачи нежилого помещения от 01.12. 2015, 01.11.2016, 18.01.2021.

В соответствии с пунктом 5.1. Договора в редакции пункта 2 Дополнительного соглашения № 10 от 29.03.2023 Ответчик за пользование Помещением уплачивает Истцу арендную плату, состоящую из двух частей: 

- фиксированного ежемесячного платежа в размере 198 000,00 руб.;

- переменного ежемесячного платежа, эквивалентного стоимости электротехнического обслуживания.

В соответствии с пунктом 5.3. Договора фиксированный ежемесячный платеж по настоящему Договору Ответчик перечисляет на расчетный счет Истца ежемесячно не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца, а согласно пункту 5.4. Договора уплата переменного ежемесячного платежа осуществляется Ответчиком в течение 3 рабочих дней с даты получения соответствующего счета от Истца.

29.02.2024 истек срок действия Договора. Истец письмом за Исх. № 29.02-ИНК24/01 от 29.02.2024 уведомил Ответчика об истечении срока действия Договора и о необходимости освободить Помещение. Ответчик освободил Помещение только 05.03.2024, что подтверждается Актом приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 03.04.2024, в связи с чем Истец в соответствии с пунктом 9.6. Договора начислил Ответчику плату за пользование Помещением по двойной ставке фиксированного платежа, предусмотренного п.5.1.1. Договора, за период с 01.03.2024 по 05.03.2024.

Истец ссылается на то, что на момент рассмотрения спора у Ответчика имеется долг поДоговору по оплате арендной платы в размере 266 628,40 руб., а именно:

по оплате фиксированного ежемесячного платежа в размере 261 870,97 руб., за периоды:

- с 01.02.2024 по 29.02.2024 (обе даты включительно) - 198 000,00 руб.;

- с 01.03.2024 по 05.03.2024 (обе даты включительно) - 63 870,97 руб.

по оплате переменного ежемесячного платежа в размере 4 757,43 руб. за периоды:

- с 01.01.2024 по 31.01.2024 (обе даты включительно) в размере 2 429,30 руб.;

- с 01.02.2024 по 29.02.2024 (обе даты включительно) в размере 2 328,13 руб.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В связи с нарушением установленного в пункте 5.3. Договора порядка оплатыфиксированного ежемесячного платежа Истец рассчитал неустойку всоответствии с пунктом 6.1. Договора, размер которой по состоянию на 20.05.2024, согласно расчета истца, составляет 69 996 руб. 19 коп.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

В рамках досудебного урегулирования спора 18.04.2024 Ответчику направлена претензия с требованием погасить задолженность, которая осталась без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Во встречном иске ответчик (истец по встречному иску) ссылается на то, что пользование арендованным помещением прекращено арендатором с 05.03.2024, что не оспаривается сторонами.

ООО «Евро Инжиниринг» в адрес ответчика по встречному иску письмом исх.№ 15 от 22.03.2024 по почте (РПО 11753493502211) направлены акт приема-передачи (возврата) помещений и акт сверки задолженности, которые были получены адресатом 28.03.2024г.

В свою очередь истец (ответчик по встречному иску) 03.04.2024 направил в адрес ООО «Евро Инжиниринг» через Диадок свой вариант акта приема-передачи (возврата) помещений, согласно п. 4 которого арендодателем при возврате помещения якобы обнаружены видимые повреждения, не связанные с нормальным износом и требующие проведения ремонтно-восстановительных работ на общую сумму 558 989,20 рублей.

Кроме того, истцом (ответчиком по встречному иску) в адрес ООО «Евро Инжиниринг» направлено уведомление исх.№ 09.04-ИНК24/03 от 09.04.2024 об удержании гарантийного взноса в счет возмещения ущерба в связи с проведением арендодателем ремонтно-восстановительных работ в помещении.

Вместе с данным уведомлением в адрес ответчика (истца по встречному иску) направлены фотофиксация помещений и смета на проведение ремонтно-восстановительных работ, которые составлены ответчиком по встречному иску в одностороннем порядке.

С уведомлением исх.№ 09.04-ИНК24/03 от 09.04.2024 об удержании гарантийного взноса ООО "Евро Инжиниринг" не согласно и считает его недействительной односторонней сделкой по зачету требований ввиду следующего.

Согласно п. 5.7. Договора арендатор и арендодатель соглашаются, что арендодатель вправе удержать из гарантийного взноса суммы штрафов, пени, не внесенной в срок арендной платы, а также суммы по возмещению ущерба помещению и иному имуществу арендодателя, причиненного арендатором или привлеченными арендатором на любых основаниях третьими лицами, с письменным уведомлением арендатора за 3 рабочих дня до даты такого удержания.

В соответствии с п. 6.2. Договора в случае причинения одной из Сторон другой стороне в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) договора имущественного вреда, возмещению подлежит только реальный ущерб (ст. 15 ГК РФ). Обязанность одной стороны возместить другой стороне реальный ущерб возникает при одновременном соблюдении следующих условий:

- п. 6.2.1. Договора - сторона, которой нанесен вред, в письменной форме уведомила другую сторону о факте причиненного вреда в срок не позднее 5 календарных дней с момента обнаружения указанного факта, с предложением другой стороне составить соответствующий акт.

- п. 6.2.2. Договора - сторонами не позднее 3 календарных дней с момента уведомления стороной, которой нанесен вред, другой стороне о факте причинения вреда (п. 6.2.1. Договора), составлен акт обследования имущества, которому причинен вред, с указанием причин и последствий причиненного вреда. В случае отказа или уклонения стороны, нанесший вред, от подписания акта обследования имущества, сторона, которой нанесен вред, имеет право подписать указанный акт в одностороннем порядке и направить его другой стороне по почте заказным письмом.

В силу п. 6.6. Договора в случае если арендатор причинил ущерб зданию, помещению или иному имуществу арендодателя и не производит их восстановление в течение технически возможного срока, необходимого для восстановления, арендодатель может самостоятельно выполнить работы для восстановления здания, помещения или иного имущества арендодателя, причем любые затраты на такое восстановление или ремонт должны быть полностью возмещены арендатором по письменному требованию арендодателя о возмещении затрат в течение 5 рабочих дней с даты предъявления такого требования. 

Как указывает истец (ответчик по встречному иску) в уведомлении исх.№ 09.04-ИНК24/03 от 09.04.2024 об удержании гарантийного взноса, арендодатель 05.03.2024 принял нежилое помещение, которое было сдано арендатору по Договору.

Ответчик (истец по встречному иску) считает, что истец (ответчик по встречному иску) в соответствии с условиями п. 6.2., пп. 6.2.1., пп. 6.2.2. и п. 6.6. Договора должен был не позднее 11.03.2024 уведомить истца по встречному иску о факте причинения вреда, предложить составить совместный акт обследования имущества, который должен был быть составлен не позднее 14.03.2024, а также арендодатель должен был предоставить арендатору срок на проведение своими силами восстановительных работ. Ответчик по встречному иску в установленный Договором срок, то есть до 11.03.2024 не уведомил арендатора об имеющихся недостатках помещения, в котором необходимо провести ремонтно-восстановительные работы на сумму 558 989,20 рублей.

Фактически уведомление об имеющихся претензиях по качеству помещения ответчик по встречному иску направил в адрес арендатора только 03.04.2024 через Диадок.

Недостатки были указаны в одностороннем акте приема-передачи (возврата) помещения от 03.04.2024.

В нарушение требований п. 6.6. Договора время на проведение восстановительного ремонта арендатору не предоставлено.

Документы (фотофиксация повреждений и смета на проведение работ), составленные ответчиком по встречному иску в одностороннем порядке и направленные в адрес арендатора информационным письмом исх.№ 09.04-ИНК24/04 от 09.04.2024, по мнению ответчика, не могут являться надлежащими доказательствами причинения и несения ответчиком по встречному иску каких-либо убытков.

В связи с изложенным, ответчик считает, что арендодателем неправомерно произведено удержание денежных средств из гарантийного взноса по Договору в размере 396 000 рублей, то есть произведен односторонний зачет требований уведомление исх.№ 09.04-ИНК24/03 от 09.04.2024).

В ответ на удержание гарантийного взноса в адрес ответчика по встречному иску направлено письмо исх.№ 25 от 12.04.2024 (РПО 11753494508182), полученное адресатом 17.04.2024, в котором арендодателю предложено из гарантийного взноса удержать сумму арендных платежей.

Данное письмо оставлено ответчиком по встречному иску без ответа.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 50 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Пунктом 51 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.06.2015 № 25 установлено, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В силу пункта 2 статьи 154, статьи 410 ГК РФ зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения.

Основанием для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным является нарушение запретов, ограничивающих проведение зачета или несоблюдение условий, характеризующих зачитываемые требования, отсутствие встречности, однородности, не наступление срока исполнения. 

Исходя из смысла статьи 410 ГК РФ к зачету могут быть предъявлены только бесспорные требования, которые должны быть конкретно определены. Исходя из смысла зачета как сделки, направленной на прекращение встречных однородных требований полностью или частично, предмет зачета может являться определенным лишь в случае, когда в сделке зачета индивидуализированы прекращаемые требования обеих сторон.

Произвольное заявление о зачете по несуществующему обязательству не прекращает встречное обязательство и не несет правовых последствий, определенных положениями ст. 410 ГК РФ. Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Такое требование должно быть действительным и иметь (соответствующее материальное содержание, произвольное заявление о зачете по («существующему обязательству не прекращает встречное обязательство и не несет правовых последствий, определенных положениями статьи 410 ГК РФ.

Предмет зачета может являться определенным только в случае, когда в сделке зачета индивидуализированы прекращаемые требования обеих сторон. Зачет может быть совершен в отношении реально существующих требований и способных к исполнению обязательств (срок исполнения которых наступил). Требования, являющиеся предметом зачета, должны быть бесспорны, и конкретно определены.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В главе 9 Договора определен порядок возврата арендованного имущества и согласно п. 1.4. помещение должно быть передано в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа.

По мнению ответчика, уведомление исх.№ 09.04-ИНК24/03 от 09.04.2024 об удержании гарантийного взноса в счет возмещения ущерба в связи с проведением арендодателем ремонтно-восстановительных работ в помещении, которое истец по встречному иску расценивает как одностороннюю сделку о зачете требований, является недействительным и не порождает каких-либо обязательств и не влечет за собой каких-либо последствий для ООО "Евро Инжиниринг".

Пунктом 1 дополнительного соглашения № 10 от 29.03.2024 срок действия Договора установлен до 29.02.2024 включительно. Пунктом 8 Соглашения от 25.01.2024 ответчик по встречному иску подтвердил, что на дату подписания соглашения в его владении находится гарантийный взнос в размере 396 000 рублей, уплаченный арендатором по Договору.

Согласно п. 5.9. Договора по окончании срока его действия, арендодатель обязан в течение 5 рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения. вернуть арендатору сумму полученного гарантийного взноса.

Согласно положениям ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются за исключением неисполненных обязательств.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет волнения соответствующего обязательства.

В соответствии п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 и. 1 ст. 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Пользование арендованным помещением прекращено арендатором с 05.03.2024, что не оспаривается сторонами.

Акт приема-передачи помещений направлен ответчику по встречному иску письмом исх.№ 15 от 22.03.2024 по почте (РПО 11753493502211) и получен адресатом 28.03.2024.

Ответчик ссылается на то, что помещения переданы арендодателю в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа. Каких-либо нарушений условий Договора со стороны истца по встречному иску при возврате помещений не допущено.

Таким образом, в силу п. 5.9. Договора гарантийный взнос должен был быть возвращен арендатору не позднее 04.04.2024.

До настоящего времени гарантийный взнос истцу по встречному иску не возвращен, чем рушены его права.

В соответствии с п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Следовательно, в связи с несвоевременным возвратом ответчиком по встречному иску гарантийного взноса, на него возлагается ответственность, установленная условиями договора.

На основании изложенного, ответчик обратился со встречным иском.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из следующего.

29.02.2024 истек срок действия Договора. Истец по встречному иску освободил Помещение 05.03.2024.

Согласно п. 9.4 Договора при его прекращении Помещение должно быть возвращено в удовлетворительном состоянии с учётом нормального износа. Согласно Актам приема-передачи от 01.12.2015, 01.11.2016, 18.01.2021 Помещение было принято Истцом по встречному иску в исправном состоянии со всеми работающими системами, без каких-либо претензий к качеству и состоянию Помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 616 ГК РФ Истец по встречному иску обязан поддерживать Помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Помещения, условиями Договора иное не предусмотрено.

При приемке Помещения Ответчиком по встречному иску были обнаружены видимые повреждения Помещения, не связанные с нормальным износом. Перечень выявленных повреждений Помещения указан в Приложении № 1 к Акту приема-передачи (возврату) Помещения от 03.04.2024 (далее - Акт возврата) и зафиксирован Ответчиком по встречному иску с использованием фототехники.

Стоимость устранения указанных в Акте возврата недостатков составила 558 989,20 руб., что подтверждается составленной Ответчиком по встречному иску сметой, а также:

• Договором подряда № 24-05-01 от 23.05.2024, предмет которого - проведение ремонтных работ в части Помещения, ранее арендуемого Истцом по встречному иску, а именно в комн. №№ 23а, 24, 67 Помещения, на сумму 487 505,20 руб. Работы по вышеуказанному договору выполнены подрядчиком полностью, о чем 01.07.2024 подписан Акт о приемке выполненных работ по форме КС-2;

• Подписанным 18.04.2024 Актом приема-передачи помещения по договору аренды нежилого помещения (часть ранее арендуемого Истцом по встречному иску Помещения офис № 101/6, пом. I, ком. № 64), в пункте 4 которого отражены недостатки, выявленные Ответчиком по встречному иску и зафиксированные в Приложении № 1 к Акту возврата.

Кроме того, суд учитывает, что согласно условий заключенного между сторонами договора, обязанность по возврату помещений в надлежащем виде лежала на ответчике. 

Однако Ответчик не уведомлял истца о готовности возвратить Помещение, а просто освободил его и съехал, что суд не может признать разумным и добросовестным, в связи с чем осмотр Помещения и фиксация повреждений производилась истцом (ответчиком по встречному иску) в одностороннем порядке. 

Истец по встречному иску, получив 19.03.2024 результаты технической диагностики Помещения и проект Акта возврата Помещения, вместо того, чтобы направить Ответчику по встречному иску мотивированные возражения по существу выявленных недостатков Помещения, в одностороннем порядке внес в полученный проект Акта возврата Помещения правки о проведении зачета, отсутствии претензий и видимых недостатков Помещения и подписал его в одностороннем порядке, указав дату 05.03.2024.

За исключением вышеуказанных правок Акт возврата Помещения от 05.03.2024, подписанный Истцом по встречному иску в одностороннем порядке, полностью идентичен проекту Акта возврата Помещения, направленному Ответчиком по встречному иску в адрес Истца но встречному иску по электронной почте 19.03.2024, что опровергает доводы Истца по встречному иску о том, что до 03.04.2024 он не получал от Ответчика по встречному иску результаты технической диагностики и проект Акта возврата Помещения.

Готовность Ответчика по встречному иску к обсуждению подтверждается электронной перепиской (письма от 19.03.2024 и от 28.03.2024). В электронном письме от 19.03.2024, вопреки доводам Истца по встречному иску, ему было предложено устранить выявленные дефекты своими силами.

03.04.2024 проект Акта возврата был повторно направлен Истцу по встречному иску по ЭДО, но он его также не подписал, в связи с чем Акт возврата был подписан Ответчиком по встречному иску в одностороннем порядке.

Все повреждения Помещения выявлены и зафиксированы с помощью фототехники 06.03.2024, что подтверждается соответствующими водяными знаками на фотографиях. Вместе с тем, действующим законодательством не предусмотрена обязательная фотофиксация недостатков Помещения. Как указано в п. 2 настоящей позиции, результаты технической диагностики Помещения и проект Акта возврата Помещения были направлены Истцу по встречному иску 19.03.2024 и получены им. Однако Истец по встречному иску не предпринял со своей стороны абсолютно никаких действий по урегулированию вопроса.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что действия Истца (ответчика по встречному иску) полностью соответствовали договоренностям сторон и суд не усматривает какого-либо злоупотребления правом с его стороны.

При этом ответчиком надлежащем образом не исполнена его обязанность по возврату помещения из аренды, что суд не может признать разумным и добросовестным.

При указанных обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не находит, поскольку исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кроме того, при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ суд исходит из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Учитывая, что ответчик знал о размере неустойки и необходимости ее уплаты в случае нарушения условий договора, исходя из принципа соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд отказывает в применении ст.333 ГК РФ.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая изложенное, а также представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что первоначальные требования истца подлежат удовлетворению, а встречный иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 167, 168, 307-310, 329, 330, 333, 381.1, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 123, 137, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

По первоначальному иску.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРО ИНЖИНИРИНГ" (117534, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРТАНОВО ЮЖНОЕ, УЛ КИРОВОГРАДСКАЯ, Д. 23А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.05.2012, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АБСОЛЮТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Траст-Риэлти» (119270, Г.МОСКВА, НАБ. ЛУЖНЕЦКАЯ, Д. 2/4, СТР. 4, ЭТАЖ АНТРЕСОЛЬ 4 КОМ 27, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.06.2019, ИНН: 

<

***>) 336 624 руб. 59 коп. задолженности по договору № А15-11-03 от 01.12.2015 г., из них: 266 628 руб. 40 коп. – долг, 69 996 руб. 19 коп. – пени по состоянию на 20.05.2024 г., а также пени за период с 21.05.2024 по дату фактической оплаты долга исходя из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, но не более 50% от суммы долга, и 9 732 руб. расходов по госпошлине.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.      

 Судья: Ламонова Т.А.