АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-6280/2016

Резолютивная часть постановления объявлена  29 августа 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 сентября 2017 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Севастьяновой М.А.,

судей							 Зиновьевой Т.А.,

								 Сириной В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 10.03.2017 (судья Пермяков В.В.)              и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 (судьи Киричёк Ю.Н., Рыжиков О.Ю., Шиндлер Н.А.) по делу                          № А46-6280/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Форум-Дом» (644007, город Омск, улица Октябрьская, дом 157, офис 15, ИНН 5503204507, ОГРН 1085543015018) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644043, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003,                                 ОГРН 1025500748613) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, встречному иску департамента имущественных отношений администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Форум-Дом» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Форум-Дом» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлениемк департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент) о признании незаконным отказа в предоставлениив аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:3524, выраженного в письме от 04.02.2016 исх. Дио-1738, обязании департамента заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:3524 для завершения строительства объекта, расположенного в границах указанного участка, сроком на три года.

Определением Арбитражного суда Омской области от 06.07.2016к производству для совместного рассмотрения с иском общества принят встречный иск департамента о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 10% с кадастровым номером 55:36:190140:4650, расположенный по адресу: город Омск, улица Мельничная, принадлежащий обществу согласно свидетельству                              о государственной регистрации права серии от 11.12.2015 серия 55 № 094347.

Решением Арбитражного суда Омской области от 10.03.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017, требования общества к департаменту удовлетворены, признан незаконным отказ в предоставлении в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:3524, выраженный в письме от 04.02.2016 исх. Дио-1738, на департамент возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:3524 для завершения строительства объекта, расположенного в границах указанного участка, сроком на три года. В удовлетворении встречного иска отказано.                               С департамента в пользу общества взыскано 6 000 руб. государственной пошлины и 22 000 руб. за проведение судебной экспертизы; обществу                      с депозитного счета арбитражного суда возвращено 3 000 руб., перечисленных по платежному поручению от 14.09.2016 № 38; за проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Реконструкция»                  с депозитного счета Арбитражного суда Омской области выплачено                22 000 руб., перечисленных по платежному поручению от 14.09.2016 № 38.

Не согласившись с решением и постановлением, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска                   и об удовлетворении встречного иска.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судом первой инстанции не исследованы обстоятельства, входящие в предмет доказывания департамента, поскольку, поставив перед экспертом                          по собственной инициативе вопрос о том, завершены ли работы                             по сооружению фундамента, суд не принял во внимание ответ эксперта                   и не привел этому мотивов.

По мнению департамента, поскольку заключением судебной экспертизы установлено, что на строительном объекте общества работы по сооружению фундамента не завершены, то такой объект не обладает признаками недвижимой вещи, а, следовательно, право собственности общества на него не подлежало государственной регистрации.

Также заявитель указывает на то, что, заявляя о необходимости земельного участка для продолжения строительства, общество                         не представило доказательств ведения на нем строительных работ, кроме того, какие-либо признаки последнего отсутствуют. При этом департамент ссылается на представленное обществом заключение общества                                  с ограниченной ответственностью «СтройКон» (далее – ООО «СтройКон»), которое называет находящийся на земельном участке объект «свайным полем» и не использует определения «строительная площадка» или «объект незавершенного строительства».

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на законность             и обоснованность обжалуемых судебных актов, просит оставить их без изменения. 

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени            и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законностьи обоснованность решения и постановления, соответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд приходитк выводу об отсутствии оснований для их отмены. 

Как установлено судами и следует из материалов дела,между главным управлением по земельным ресурсам Омской области                   и обществом заключен договор аренды земельного участка от 13.12.2012              № ДГУ/12-2944-К-35 (далее - договор), по которому сроком на три года обществу предоставлен в аренду земельный участок из земель, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 55:36:190140:3524, площадью 4 000 кв. м, местоположение которого установлено в 24 м западнее жилого дома, имеющего почтовый адрес: город Омск, Кировский административный округ, улица Мельничная, дом 89,            для использования в целях строительства наземного многоэтажного гаража-стоянки.

В соответствии с пунктом 6.1 договора он прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским и земельным законодательством, а также по инициативе арендодателя в перечисленных                в данном пункте случаях.

Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, а в случаях, предусмотренных законодательством, - с момента его государственной регистрации (раздел 9 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 26.12.2012.

Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска 14.08.2015 обществу выдано разрешение на строительство многоэтажного гаража-стоянки.

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 27.11.2015 на земельном участке с кадастровым номером 55:36:190140:3524 расположен объект незавершенного строительства площадью 1179,6 кв. м, со степенью готовности 10%, объекту присвоен кадастровый номер 55:36:190140:4650.

На указанный объект незавершенного строительства 11.12.2015 Управлением Росреестра по Омской области зарегистрировано право собственности общества.

Общество 09.01.2016 обратилось через Службу одного окна Администрации города Омска к департаменту с заявлением                                  о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:3524 для завершения строительства объекта.

Письмом от 04.02.2016 исх. № Дио-1738 департамент отказал обществу в предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка со ссылкой на то, что конструкция в виде приблизительно 30 забитых железобетонных свай, расположенная на земельном участке, не может являться фундаментом и, как следствие, объектом недвижимости.

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка, общество 29.04.2016 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Департамент, ссылаясь на то, что актом обследования от 30.06.2016                № 238-ф установлено отсутствие ведения строительства на земельном участке с кадастровым номером 55:36:190140:3524, наличие на нем свайного поля (забито 40-50 свай), считая, что такой объект со степенью готовности 10% в связи с не завершением фундаментных работ не является самостоятельной недвижимой вещью, 05.07.2016 обратился с встречным иском к обществу о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:190140:4650, расположенный по адресу: город Омск, улица Мельничная.

По ходатайствам обеих сторон арбитражным судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Реконструкция» (далее – ООО «Реконструкция»).

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы: 

- какова степень готовности (в процентах) объекта с кадастровым номером 55:36:190140:4650, расположенного на земельном участке                         с кадастровым номером 55:36:190140:3524 по адресу: город Омск, улица Мельничная, на дату проведения экспертизы? Могла ли быть степень готовности объекта 10% на дату осуществления государственной регистрации права собственности на указанный объект? 

- является ли указанный объект строительства в степени готовности              на дату проведения экспертизы – объектом незавершённого строительства? Завершены ли работы по сооружению фундамента? 

- пригоден ли в настоящее время объект строительства в имеющемся строительно-техническом состоянии на дату проведения экспертизы для продолжения строительства с проектной документацией?

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 8, статьи 130  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); частей 1, 2, 5 статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); пункта 21 статьи 3 Федерального закона                от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ); пунктов 1, 13 части 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации; разъяснениями, данными в абзаце четвертом пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22                               «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; разъяснениями, изложенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 25),                     и пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 (далее – Обзор судебной практики от 30.11.2016).

При этом суд исходил из установленных по делу обстоятельств, дающих основания полагать спорный объект объектом незавершенного строительства, возведенным на законных основаниях при наличии договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства,                               и разрешения на строительство, в связи с чем пришел к выводу о наличии            у общества права однократного получения в аренду сроком на 3 года земельного участка для завершения строительства здания гаража-стоянки.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд округа не установил оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи с обоснованным удовлетворением первоначального иска, исключающем в данном случае удовлетворение встречного.

К спорным правоотношениям судами правомерно применены положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, статьи 39.2 ЗК РФ, в силу которых лицо, которому земельный участок предоставлен для строительства в аренду до 01.03.2015, имеет право приобретения такого земельного участка в аренду без торгов на срок 3 года для завершения строительства.

Согласно разъяснениям, изложенным пункте 38 постановления Пленума ВС РФ № 25, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 3 Обзора судебной практики от 30.11.2016 сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Руководствуясь приведенными рекомендациями и правовыми позициями высшей судебной инстанции, установив наличие между сторонами спора о характеристике поставленного на кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:190140:4650, расположенного по адресу: город Омск, улица Мельничная, суд первой инстанции в целях определения наличия правовых оснований для получения обществом спорного земельного участка в целях завершения строительства, обоснованно удовлетворил ходатайства сторон и назначил судебную экспертизу.

Исследовав и оценив по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства, в том числе заключение ООО «СтройКон»: о проектной характеристике фундамента колон несущего каркаса, запроектированного в виде одиночных свай-стоек, выполнении свай на всей площади застройки, характеристике свайного поля как самостоятельного, целостного элемента здания; заключение эксперта ООО «Реконструкция» по результатам судебной экспертизы, сделавшего однозначный и безусловный вывод также, как и эксперт ООО «СтройКон»,             о том, что исследуемый объект является объектом незавершенного строительства, а также вывод о пригодности этого объекта в имеющемся строительно-техническом состоянии для продолжения строительства                       согласно проектной документации; доказательства принятия обществом мер                      к использованию земельного участка в целях, для которых он предоставлен (получение разрешения на строительство, выполнение строительства                      в соответствии с проектной документацией, государственная регистрация права на строительный объект, обращение к департаменту                                     за предоставлением участка для продолжения строительства), суды пришли                   к обоснованному выводу о наличии у общества права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства                            в порядке, предусмотренном статьей 39.2 ЗК РФ.

Суды мотивированно отклонили довод департамента о том,                          что согласно заключению судебной экспертизы на момент государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства с площадью застройки 1179 кв. м и степенью готовности 10%, фактическая степень готовности составляла не более 6%.

При этом суды указали на наличие иных выводов, как судебной,                    так и внесудебной экспертизы и итоговое заключение обеих экспертиз о том, что по исследованным техническим характеристикам спорный строительный объект характеризуется объектом незавершенного строительства. При этом апелляционный суд обоснованно отклонил и довод  департамента о том,                что на спорном земельном участке не ведется строительство, указав, что это обстоятельство не препятствует получению обществом участка в аренду для осуществления завершения строительных работ.

Доводов о том, каким нормам материального права противоречат сделанные судами выводы, в кассационной жалобе не приведено и судом округа не установлено. 

Доказательств, безусловно подтверждающих недопустимость квалификации возведенного обществом на испрашиваемом земельном участке объекта строительства в качестве недвижимого имущества, применительно к положениям статьи 130 ГК РФ и с учетом данных судебной экспертизы о формировании свайного поля с оформлением лидерных (лидирующих) скважин, длиной помещенных в них свай 9 м, порядка их места размещения, департаментом не представлено.

Ссылка департамента на отсутствие оценки суда первой инстанции выводу судебной экспертизы о том, что работы по сооружению фундамента не завершены, не влияет на правильность принятых судебных актов с учетом разъяснений, данных в пункте 38 постановления Пленума ВС РФ № 25                 о возможности признания объекта незавершенного строительства недвижимостью, для чего необходимо установить, что на земельном участке, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

При этом, как указано выше, по характеру выполненных работ применительно к проектной документации на строительство спорного объекта, судом получены технические познания специалистов в сфере строительства, на основании которых суд сделал обоснованный правовой вывод о том, что виды и объем выполненных строительных работ относительно такого объекта как гараж-стоянка, при соответствии выполненных работ проектной документации, делают возможным квалифицировать такое имущество в качестве объекта незавершенного строительства.

Каких-либо аргументированных возражений по сделанным экспертами внесудебной и судебной экспертизы техническим описаниям и заключениям по исследуемому объекту департаментом не представлено.

При таких обстоятельствах судами приняты законные и обоснованные судебные акты об удовлетворении первоначального иска и отказе                             в удовлетворении встречного.

В связи с этим отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых решения и постановления.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 10.03.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по делу№ А46-6280/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобубез удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					М.А. Севастьянова

Судьи									Т.А. Зиновьева

										В.В. Сирина