ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

«11» апреля 2018 года                                     Дело № А41-58221/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: 

председательствующего-судьи  Шишовой О.А.,

судей: Кобылянского В.В., Крекотнева С.Н., 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, ФИО1 по доверенности от 26 февраля 2018 года,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 22 декабря 2017 года № 278,

от третьего лица: не явился, извещён,

рассмотрев 04 апреля 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу  

ООО «Эколайф»

на решение Арбитражного суда Московской области

от 27 сентября 2017 года, 

принятое судьей Бирюковым Р.Ш., 

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 14 декабря 2017 года,

принятое судьями Семушкиной В.Н., Веробьевой И.О., Немчиновой М.А., 

по делу № А41-58221/2017 по иску ООО «Эколайф»

к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск

о взыскании неосновательного обогащения и о расторжении договора аренды земельного участка,

третье лицо: Администрация городского округа Подольск,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Эколайф» (далее – истец, Общество, ООО «Эколайф») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (далее – ответчик, Комитет) о расторжении договора аренды земельного участка от 14.12.2015 № 184юАД/15 и о взыскании 2 500 000 рублей неосновательного обогащения в виде перечисленного в соответствии с извещением о проведении аукциона задатка, засчитываемого в счет уплаты арендных платежей.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена Администрация городского округа Подольск (далее – третье лицо, Администрация).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2017 иск удовлетворен частично; требование о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворено, в удовлетворении требования о возврате 2 500 000 рублей отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 решение оставлено без изменения. 

Общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения и принять по делу в указанной части новый судебный акт, которым взыскать с Администрации в пользу Общества неосновательное обогащение в сумме 2 500 000 рублей. 

Третье лицо в заседание суда кассационной инстанции своего представителя не направило, о времени, дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещено, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru.

Совещаясь на месте, суд кассационной инстанции определил: рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Администрации, извещенного в соответствии с действующим законодательством.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель Комитета в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил решение и постановление оставить без изменения.

Как установлено судами, 14.12.2015 на срок до 13.12.2025 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) на основании протокола о результатах открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков был заключен договор № 184юАЛ/15 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, общей площадью 10 000 кв. м, с кадастровым номером 50:27:0030644:1456, расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, вблизи д. Малое Толбино, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для размещения производственных и административных зданий» (далее - договор).

В целях участия в аукционе Обществом перечислена сумма задатка в размере начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка - 2 500 000 рублей, которая, в соответствии с условиями договора, подлежит зачету в счет арендной платы.

В обоснование иска о расторжении договора и о возврате перечисленных в счет его исполнения денежных средств, предъявленного на основании положений абзаца 2 пункта 1 статьи 451, пункта 2 статьи 620, статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, Общество ссылалось на то, что в то время как исходя из условий аукционной документации и договора земельный участок предлагался и планировался к использованию в целях возведения объектов капитального строительства (были установлены параметры разрешенного использования объектов капитального строительства, технические условия подключения (технологические присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения), после заключения договора при его исполнении было выявлено расположение на территории земельного участка технического коридора магистрального газопровода и продуктопровода, а также охранной зоны инженерных сетей ЛЭП, в связи с чем в размещении каких-либо капитальных объектов на земельном участке Обществу было отказано.

Суды первой и апелляционной инстанций, применив положения статей 309, 310, 450, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что, поскольку Обществу в аренду предоставлен земельный участок, имеющий недостатки, которые могли оказать влияние на принятие Обществом решения об участии в аукционе и на заключение договора аренды земельного участка, качественные характеристики земельного участка не соответствуют планируемому использованию при подаче документов для участия в аукционе и заключении договора аренды, требование о расторжении договора является законным и обоснованным.

В указанной части выводы судов, как следует из содержания кассационной жалобы, не оспариваются.

Отказывая в удовлетворении требования о возврате 2 500 000 рублей, внесенных в качестве обеспечения участия в аукционе и засчитываемых в счет уплаты арендных платежей, суды первой и апелляционной инстанций, применив положения пункта 3 статьи 453, пункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»,  исходили из того, что то обстоятельство, что истец при заключении договора аренды рассчитывал на использование земельного участка без ограничений, имеющихся в отношении указанного земельного участка, не означает, что после принятия земельного участка в аренду у него отсутствовали обязательства по внесению арендных платежей, поскольку земельный участок находился в фактическом владении и пользовании Общества, оно могло использовать участок по целевому назначение, а договор не был признан в установленном порядке недействительным.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, соблюдение судами норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления  в части отказа во взыскании 2 5000 000 рублей неосновательного обогащения и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса).

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 приведенной нормы).

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже, если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

Из правового анализа статей 611, 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

На основании вышеизложенного, поскольку судами установлена невозможность использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, возложение на него обязанности по оплате арендной платы не основано на нормах закона.

Таким образом, при принятии решения и постановления в части отказа в возврате 2 500 000 рублей нормы материального права судами применены неверно, поэтому решение и постановление в указанной части подлежат отмене.

Так как арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, дело по основаниям, указанным выше, подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2017 года,  постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2017 года по делу № А41-58221/2017 в части отказа ООО «Эколайф»  в удовлетворении заявленного требования о взыскании с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск  2 500 000 рублей неосновательного обогащения отменить.

В указанной части дело направить на новое  рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий-судья                                                 О.А. Шишова 

Судьи:                                                                                         В.В. Кобылянский

                                                                                                     С.Н. Крекотнев