Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, 

<

...>

тел./факс 

<

***>; 

 e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru  

Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула                                                                                                                 Дело № А68-9342/2016

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 мая 2017г.

Решение в полном объеме изготовлено 10 мая 2017г. 

 

Арбитражный суд Тульской области в составе:

Судьи  Андреевой Е.В.

протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Устинова А.С.

рассмотрел  в  судебном  заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304715228100054, ИНН 

<

***>) 

к администрации муниципального образования Одоевский район (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица: уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тульской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ООО «Недвижимость и оценка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)                 

о признании недостоверным (недействительным) отчета от 06.07.2016г. №0-44-07-16 в части установления рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого здания – магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,3 кв.м., об установлении действительной рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого здания – магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,3 кв.м., земельного участка под магазином с кадастровым номером 71:16:010515:129, в размере 315 000 руб., об обязании ответчика в течение 5 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи данного объекта недвижимости, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходов по оплате оценки имущества в размере 15 000 руб.

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, по паспорту; 

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 12.01.2017г. №94; 

от третьего лица: ФИО3, представитель по доверенности от 20.01.2017г. №б/н; 

эксперт ФИО4, по паспорту.

Суд установил: 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования Одоевский район о признании недостоверным (недействительным) отчета от 06.07.2016г. №0-44-07-16 в части установления рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого здания – магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,3 кв.м., об установлении действительной рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого здания – магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,3 кв.м., земельного участка под магазином с кадастровым номером 71:16:010515:129, в размере 315 000 руб., об обязании ответчика в течение 5 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи данного объекта недвижимости, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходов по оплате оценки имущества в размере 15 000 руб.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования. 

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал заявленные требования. 

Определением суда от 01.02.2017г. по ходатайству истца по делу назначена судебная  оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого здания магазина и земельного участка под ним. 

Проведение экспертизы поручено экспертному учреждению ООО «Шогин и партнеры».  

Производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения судом.

От экспертного учреждения – ООО «Шогин и партнеры» в суд 07.03.2017г. поступило заключение эксперта №2017-025. 

Определением суда от 09.03.2017г. производство по делу возобновлено.

В обоснование исковых требований истец указал, что 14.09.2005г. между администрацией муниципального образования Одоевский район (арендодатель, ответчик) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор, истец) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда (магазина), характеристика объекта: нежилое здание - магазин, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,3 кв.м. (далее - нежилое помещение). Данное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию Одоевский район. 11.01.2016г. истец обратился в администрацию муниципального образования Одоевский район с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ). Письмом от 08.02.2016г. №Е-2 ответчик сообщил, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества. 15.08.2016г. истцом получено письмо ответчика исх. от 11.08.2016г. №3013 с предложением о реализации преимущественного права выкупа, согласно которому истцу предлагалось выкупить нежилое помещение с земельным участком по цене 700 000 руб. Выкупная цена определена на основании отчета об оценке ООО «Недвижимость и оценка». Не соглашаясь с предложенной выкупной ценой 14.09.2016г. истец направил в адрес ответчика претензию с протоколом разногласий. Согласно протоколу разногласий, истец предложил заключить договор по цене приобретения имущества в размере 315 000 руб. В обоснование данной стоимости истец представил отчет от 08.09.2016г. №71/050916/113/0239 об оценке рыночной стоимости объекта оценки, составленный ООО «Дэкстер». В соответствии с отчетом ООО «Дэкстер» величина рыночной стоимости здания магазина составляет 292 000 руб. Письмом от 13.10.2016г. №3926 ответчик отклонил протокол разногласий истца, повторно предложив заключить договор купли-продажи муниципального имущества по цене 700 000 руб. Полагая, что установленная ответчиком в договоре купли-продажи цена выкупаемого имущества является завышенной, что создает препятствия для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого здания вместе с земельным участком, указывая на наличие разногласий по вопросу стоимости приобретаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик сослался на то, что   14.09.2005г. между администрацией муниципального образования Одоевский район и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, площадью 63,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. В январе 2016г. от предпринимателя в администрацию муниципального образования Одоевский район поступило заявление о намерении реализовать право на приобретение арендуемого здания в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013г. №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» проведена закупка у единственного поставщика, на основании которой с ООО «Недвижимость и оценка» был заключен договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости спорного недвижимого имущества. С учетом волеизъявления истца в прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального образования Одоевский район на 2016г. были внесены изменения, уточнен способ приватизации имущества в виде реализации преимущественного права на приобретение имущества - здания по адресу: 

<

...> (решение Собрания представителей муниципального образования Одоевский район №24-172 от 07.10.2016г.). На основании уточнения прогнозного плана приватизации администрацией муниципального образования Одоевский район принято постановление от 24.10.2016г. №513 «Об условиях приватизации муниципального имущества муниципального образования Одоевский район, арендуемого субъектом малого предпринимательства». Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в течение 10 дней со дня принятия решения об условиях приватизации муниципального имущества направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества и требование о погашении задолженности по арендной плате. Отчет №0-44-07-16 об оценке рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания (магазин), общей площадью 63,3 кв.м. с земельным участком с кадастровым номером 71:16:010515:129, адрес объекта: 

<

...> составлен 06.07.2016г. Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: 

<

...> составила 700 000 руб., с учетом НДС. Исходя из Федерального закона №159-ФЗ с момента издания постановления администрации от 24.10.2016г. №513 «Об условиях приватизации муниципального имущества муниципального образования Одоевский район, арендуемого субъектом малого предпринимательства» у администрации возникла обязанность направить истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества согласно п.2 ст.9 Федерального закона №159-ФЗ, а у предпринимателя возникло право подписать договор купли-продажи арендуемого им помещения или отказаться от его заключения. По данному спору истец и ответчик имеют отчеты независимых оценщиков, в которых рыночная стоимость объекта спора отличается более чем в 2 раза. Так, согласно отчету №0-44-07-16 от 06.07.2016г. ООО «Недвижимость и оценка» рыночная стоимость здания с земельным участком по адресу: 

<

...> составила 700 000 руб., с учетом НДС, тогда как согласно отчету ООО «Дэкстер» №71/050916/113/0239 от 08.09.2016г. величина рыночной стоимости этого объекта составила 292 000 руб. с учетом НДС. При этом в исковом заявлении истец не аргументировал доводы, по которым отчет №0-44-07-16 от 06.07.2016г., подготовленный ООО «Недвижимость и оценка» не должен приниматься во внимание при приватизации муниципального имущества, поскольку не имеется доказательств тому, что рыночная стоимость объекта спора, указанная в данном отчете не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В то же время в отчете ООО «Дэкстер» №71/050916/113/0239 от 08.09.2016г. допущены следующие нарушения: 1) В нарушение методики расчета в затратном подходе стоимость земельного участка не прибавлена, вместо этого в пункте 10.1 оценщик указал, что в соответствии с заданием на оценку стоимость земельного участка в целях настоящего отчета не проводилась. Между тем, задание на оценку не может изменить методику расчета; 2) Корректирующие коэффициенты из «Справочника оценщика недвижимости» под ред. Лейфера за 2014г. взяты некорректно, т.к. при его составлении не учитывались данные по г. Туле; 3) Неточна примененная из этого справочника корректировка на местоположение т.3 табл.33 (из трех взятых оценщиком аналогов 2 являются селами, тогда как нельзя сравнивать село и поселок городского типа, они не сопоставимы); 4) Допущено неверное использование корректировочных коэффициентов на местоположение из таблицы 61 «Справочника оценщика недвижимости» под ред. Лейфера за 2014г., так как оценщик неверно отнес с. Пришня и с. Крапивна к райцентрам и поселкам городского типа с развитой промышленностью с коэффициентом 0,71, а поселок городского типа ФИО5 к самому низшему статусу - прочие населенные пункты с коэффициентом 0,49. При таком применении этих корректировок, стоимость 1 кв.м. объекта оценки резко уменьшилась вместо того, чтобы увеличиться, что не соответствует действительности и таким образом искажена реальная рыночная стоимость объекта оценки в сторону уменьшения. В связи с изложенным у администрации муниципального образования Одоевский район не имеется правовых оснований считать недостоверной величину рыночной стоимости согласно отчету №0-44-07-16 от 06.07.2016г. и осуществить сделку по приватизации муниципального имущества по рыночной стоимости, предложенной истцом в размере 315 000 руб. На основании изложенного, ответчик просит в удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать в полном объеме. 

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон и третьего лица, считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего. 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 является арендатором недвижимого муниципального имущества – нежилого здания – магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,3 кв.м., что подтверждается договорами аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Одоевского района от 14.09.2005г., от 01.04.2010г. 

Указанное нежилое здание является собственностью муниципального образования  Одоевский район, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.01.2011г. №71-АГ №267086, запись регистрации №71-71-16/017/2010-487. 

Указанное здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 71:16:010515:129, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – для эксплуатации нежилого здания (магазин), общей площадью 113 кв.м., находящимся по адресу: 

<

...>, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию Одоевский район, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.03.2011г. 71-АГ №266671, кадастровым паспортом земельного участка от 21.03.2016г. №71/16-444744, запись регистрации 71-71-16/003/2011-091.

Истец в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ), 11.01.2016г. обратился в администрацию муниципального образования Одоевский район с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 08.02.2016г. №Е-2 ответчик сообщил, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества; администрацией муниципального образования Одоевский район в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013г. №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» будет заключен муниципальный контракт на оказание услуг по оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>; после получения отчета о величине рыночной стоимости названного здания, администрацией будет принято решение об условиях приватизации муниципального имущества с соблюдением требований Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Письмом от 11.08.2016г. №3013 администрация сообщила предпринимателю, что в соответствии с отчетом об оценке, подготовленном ООО «Недвижимость и оценка», рыночная стоимость нежилого одноэтажного здания, общей площадью 63,3 кв.м., с земельным участком с кадастровым номером 71:16:010515:129, расположенных по адресу: 

<

...> по состоянию на 16.05.2016г. составляет 700 000 руб. с учетом НДС. Администрация в письме подтвердила, что предприниматель имеет преимущественное право выкупа вышеуказанного объекта недвижимого имущества и предложила истцу реализовать данное право путем подачи заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в течение 14 календарных дней с момента получения настоящего письма.

26.08.2016г. истец направил в администрацию заявление о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого им имущества, при этом выразил несогласие с размером выкупной стоимости имущества, определенной ООО «Недвижимость и оценка» в размере 700 000 руб., полагая, что данная цена не соответствует реальной рыночной стоимости нежилого здания 1901 года постройки. При этом истец согласился с определенной ООО «Недвижимость и оценка» рыночной стоимостью земельного участка в размере 23 000 руб. 

Для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества истец обратился к независимому оценщику ООО «Дэкстер». В соответствии с отчетом от 08.09.2016г. №71/050916/113/0239, составленным ООО «Дэкстер», рыночная стоимость арендуемого имущества по состоянию на 05.09.2016г. составляет 292 000 руб. с НДС, 247 457 руб. 63 коп. без НДС (18%).  

14.09.2016г. истец направил в администрацию протокол разногласий, в соответствии с которым сообщил о своем намерении заключить договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,3 кв.м., а также земельного участка под зданием с кадастровым номером 71:16:010515:129, при условии определения стоимости выкупаемого имущества в размере 315 000 руб. (292 000 руб. (стоимость нежилого здания) + 23 000 руб. (стоимость земельного участка)). Кроме того, истец в протоколе указал о том, что администрация муниципального образования Одоевский район не направила в его адрес проект договора купли-продажи, предложив направить в его адрес проект договора купли-продажи недвижимого имущества по цене, соответствующей указанной стоимости, со всеми необходимыми приложениями. 

Письмом от 15.09.2016г. №3496 ответчик сообщил истцу о том, что на основании поданного заявления о реализации преимущественного права приобретения в собственность арендуемого нежилого здания будут внесены изменения в прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального образования Одоевский район на 2016г., утвержденный решением Собрания представителей муниципального образования Одоевский район от 21.12.2015г. №15-116 «Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества муниципального образования Одоевский район на 2016 год» по способу приватизации имущества. Администрацией будут проведены юридически значимые действия по отчуждению данного имущества по процедуре, предусмотренной ст.4 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В ответ на протокол разногласий администрация муниципального образования Одоевский район письмом от 13.10.2016г. №3926 сообщила истцу о том, что 07.10.2016г. внесены изменения  в прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального образования Одоевский район на 2016г., утвержденный решением Собрания представителей муниципального образования Одоевский район от 21.12.2015г. №15-116 «Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества муниципального образования Одоевский район на 2016 год» по способу приватизации имущества, которые вступят в силу 20.10.2016г. Со дня вступления в силу данного решения администрацией муниципального образования Одоевский район будут проведены  юридически значимые действия по отчуждению данного имущества по процедуре, предусмотренной ст.4 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации  или  в муниципальной собственности и    арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе будет направлен пакет документов, включающий в себя копию решения об условиях приватизации муниципального имущества, предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Администрация указала в письме, что проектом договора купли-продажи будет предусмотрена цена муниципального имущества в размере 700 000 руб., определенная ООО «Недвижимость и оценка». Истцу также было разъяснено, что в случае несогласия с предложенной администрацией ценой приобретаемого муниципального имущества посредством реализации преимущественного права истец имеет право обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Постановлением администрации муниципального образования Одоевский район от 24.10.2016г. №513 «Об условиях приватизации муниципального имущества муниципального образования Одоевский район, арендуемого субъектом малого предпринимательства» было удовлетворено заявление истца о выкупе арендуемого здания и земельного участка, являющихся муниципальной собственностью в порядке реализации преимущественного права выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ. Цена продажи муниципального имущества установлена в размере 700 000 руб. с учетом НДС на основании отчета ООО «Недвижимость и оценка» от 06.07.2016г. №0-44-07-16. 

На основании постановления от 24.10.2016г. №513 администрация муниципального образования Одоевский район направила ИП ФИО1 предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества от 31.10.2016г. №4181 с приложением проекта договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,3 кв.м. с земельным участком под зданием с кадастровым номером 71:16:010515:129 в порядке реализации преимущественного права выкупа.

Полагая, что установленная ответчиком в договоре купли-продажи цена нежилого здания является завышенной, что создает препятствия для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого здания вместе с земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Данный принцип конкретизирован в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Материалами дела подтверждено, что нежилое здание (магазин), общей площадью 63,3 кв.м., инвентарный номер 824,  расположенное по адресу: 

<

...>, и земельный участок под этим зданием, с кадастровым номером 71:16:010515:129, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – для эксплуатации нежилого здания (магазин), общей площадью 113 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, являются собственностью муниципального образования Одоевский район, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.01.2011г. №71-АГ №267086, от 11.03.2011г. 71-АГ №266671.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ).

Согласно абзацу 1 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 4 Федерального закона №159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Судом установлено, что истец является арендатором нежилого муниципального здания  и имеет право на выкуп арендуемого нежилого здания в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами и в соответствии с ч.3.1 ст.70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является доказанным.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что 11.01.2016г. истец в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона №159-ФЗ, обратился в администрацию муниципального образования Одоевский район с заявлением о выкупе арендуемого имущества и земельного участка.

Между администрацией муниципального образования Одоевский район и ООО «Недвижимость и оценка» был заключен договор об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания и земельного участка. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости нежилого здания, определенной в отчете от 06.07.2016г. №0-44-07-16, составленном ООО «Недвижимость и оценка». Таким образом, рассматриваемый по настоящему иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены нежилого задания с земельным участком, на котором расположено выкупаемое здание. 

Согласно отчету об оценке от 06.07.2016г. №0-44-07-16, выполненному ООО «Недвижимость и оценка» по заказу администрации, величина рыночной стоимости названного имущества, по состоянию на 16.05.2016г. составляет 700 000 руб. с НДС.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки истец представил отчет от 08.09.2016г. №71/050916/113/0239, составленный ООО «Дэкстер», согласно которому рыночная стоимость арендуемого имущества по состоянию на 05.09.2016г. составляет 292 000 руб. с НДС, 247 457 руб. 63 коп. без НДС.  

В абзаце 5 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009г. №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Выкуп земельного участка при приватизации в порядке Федерального закона №159-ФЗ является правом, а не обязанностью субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации).

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно статье 28 Закона о приватизации и пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

При этом статьей 12 названного Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае одновременного отчуждения из муниципальной собственности земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, реализация такого земельного участка производится по рыночной стоимости, определяемой в соответствии со статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ.

Договор купли-продажи между истцом и ответчиком предусматривает передачу в собственность истца одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено. 

В данном случае приватизация спорного земельного участка происходит одновременно с выкупом истцом объекта недвижимости, что свидетельствует о специальном порядке определения цены приобретаемого в собственность участка в соответствии с нормами Федерального закона №159-ФЗ и Закона о приватизации.

Поскольку истец на момент обращения в уполномоченный орган за выкупом еще не являлся собственником арендуемого муниципального имущества, то выкупная цена земельного участка под объектом недвижимости, подлежит определению исключительно исходя из рыночной стоимости названного имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012г. №14556/11).

Исходя из положений Федерального закона №159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 названного закона определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012г. №7240/12.

Подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом №159-ФЗ.

Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества не облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что рыночная стоимость данного имущества не включает в себя налог на добавленную стоимость.

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, а также учитывая, что оценка рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка была определена независимым оценщиком ООО «Недвижимость и оценка» не на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, принимая во внимание наличие существенных отличий в рыночной стоимости спорного имущества, суд определением от 01.02.2017г. по ходатайству истца назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил экспертному учреждению ООО «Шогин и партнеры». 

На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объектов недвижимости: нежилого одноэтажного здания (магазин), общей площадью 63,3 кв.м., инв. №824, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (магазина), общей площадью 113 кв.м., с кадастровым номером 71:16:010515:129, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 11.01.2016г.?

От экспертного учреждения – ООО «Шогин и партнеры» 07.03.2017г. в суд поступило заключение эксперта №2017-025.

В соответствии с выводами экспертного заключения №2017-025 рыночная стоимость  нежилого одноэтажного здания (магазин), общей площадью 63,3 кв.м., инв. №824, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 11.01.2016г. с учетом НДС равна 157 955 руб. Рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (магазина), общей площадью 113 кв.м., с кадастровым номером 71:16:010515:129, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 11.01.2016г. равна 168 483 руб.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Статьей 64 АПК РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу ст.64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст.71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Для дачи пояснений относительно экспертного заключения по ходатайству ответчика в судебное заседание был вызван эксперт ФИО4, который ответил на вопросы суда и сторон.

Стороны не представили доказательства опровергающие обстоятельства, установленные экспертом, в том числе относительно рыночной стоимости спорного имущества. Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлено.

Оценив заключение эксперта №2017-025, суд признает его соответствующим требованиям ст.ст.64, 67, 68, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Ответчик выводы экспертного заключения не оспорил, ходатайство о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы не заявил.

С учетом изложенного, суд принимает экспертное заключение №2017-025 в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания (магазин), общей площадью 63,3 кв.м., инв. №824, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (магазина), общей площадью 113 кв.м., с кадастровым номером 71:16:010515:129, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 11.01.2016г. в размере 157 955 руб. и 168 483 руб. соответственно. 

С учетом изложенного, принимая во внимание результат проведенной по правилам процессуального законодательства экспертизы, суд признает правомерным и подлежащим удовлетворению требование истца о признании недостоверным (недействительным) отчета от 06.07.2016г. №0-44-07-16 об установлении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого здания – магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,3 кв.м., об установлении действительной рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого здания – магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,3 кв.м., земельного участка под магазином с кадастровым номером 71:16:010515:129, об обязании ответчика направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи данных объектов недвижимости. 

В силу ч.1 ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб., по оплате оценки рыночной стоимости имущества в размере 15 000 руб., а также по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб., а всего 47 000 руб. суд относит на ответчика и взыскивает их в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить. 

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого здания (магазин), расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,3 кв.м., установленную на основании отчета об оценке от 06.07.2016г. №0-44-07-16, выполненного  ООО «Недвижимость и оценка».  

Обязать администрацию муниципального образования Одоевский район заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:  

-  нежилого здания (магазин), общей площадью 63,3 кв.м., инвентарный номер 824,  расположенного по адресу: 

<

...> по цене выкупа в размере 157 955 руб.; 

- земельного участка с кадастровым номером 71:16:010515:129, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – для эксплуатации нежилого здания (магазин), общей площадью 113 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по цене выкупа в размере 168 483 руб. в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу.    

Взыскать с администрации муниципального образования Одоевский район в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб., расходы по оплате оценки имущества в размере 15 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб., всего 47 000 руб.   

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.

Судья                                           Е.В.Андреева