Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-10272/2022

г. Владивосток

06 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 сентября 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.А. Грызыхиной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кофе Плэйс»,

апелляционное производство № 05АП-4144/2024

на решение от 30.05.2024 

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-10272/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Дальневосточный федеральный университет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Кофе Плэйс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об обязании в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи помещение по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Аякс, д. 10, лит. 11, включающее в себя часть нежилого помещения на 1-ом этаже знания – общеуниверситетского студенческого центра, номер на поэтажном плане 256, общей площадью 36 кв. м., 

по встречному иску о признании недействительным уведомления № 12-06/889 от 24.05.2022 об отказе от договора в одностороннем порядке, 

третьи лица: Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии – извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Дальневосточный федеральный университет» (далее – ДВФУ, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кофе Плэйс» (далее – ООО «Кофе Плэйс», ответчик) об обязании в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи помещение по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Аякс, д. 10, лит. 11, включающее в себя часть нежилого помещения на 1-ом этаже знания – общеуниверситетского студенческого центра, номер на поэтажном плане 256, общей площадью 36 кв. м.

В дальнейшем, ДВФУ уточнил исковые требования: помимо требования об обязании освободить и передать часть нежилого помещения, просил взыскать с ООО «Кофе Плэйс» судебную неустойку в случае неисполнения решения суда, начиная с 11 (одиннадцатого) дня после вступления в законную силу судебного акта в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения в течение первого календарного месяца, с последующим увеличением размера неустойки до 10 000 руб. в день за второй календарный месяц неисполнения, с последующим увеличением размера неустойки до 15 000 руб. в день за третий календарный месяц неисполнения и дальнейшим аналогичным увеличением размера неустойки на 5 000 руб. в каждом следующем месяце неисполнения по день фактического исполнения судебного акта.

В свою очередь, ООО «Кофе Плэйс» обратилось с иском о признании недействительным уведомления ДВФУ № 12- 06/889 от 24.05.2022 об отказе от договора в одностороннем порядке.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2024 (с учетом определения об исправлении опечатки от 29.08.2024) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд обязал ООО «Кофе Плэйс» в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи помещение по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Аякс, д. 10, лит. П, включающее в себя часть нежилого помещения на 1 этаже здания - Общеуниверситетского студенческого центра, номер на поэтажном плане 256, общей площадью 36 кв.м. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Кофе Плэйс» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2024 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на обстоятельства взаимоотношений сторон спора указывает на то, что истец длительное время не предъявлял требований о расторжении договора аренды после погашения арендодателем задолженности, что отвечает критериям злоупотребления правом со стороны истца.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ДВФУ поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей. 

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Согласно материалов дела, между ДВФУ (арендодатель) и ООО «Кофе Плэйс» (арендатор) заключен договор от 29.07.2020 № Д-265-20 аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации (далее – договор от 29.07.2020), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в здании с реестровым номером федерального имущества П12270016021, расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Аякс, д. 10, лит. П, включающее в себя: часть нежилого помещения на 1- ом этаже знания – общеуниверситетского студенческого центра, номер на поэтажном плане 256, общей площадью 36 кв. м, для целей: размещение точки питания для студентов и сотрудников, сроком 3 года с момента подписания акта приема-передачи имущества.

Указанное имущество передано истцом ответчику по акту приема-передачи федерального имущества 18.03.2021.

Согласно пункту 4.2.6 договора от 29.07.2020 арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную данным договором или уведомлением арендодателя, направленным в соответствии с пунктом 6.3.1 договора.

В силу пунктов 6.1, 6.2 договора от 29.07.2020 размер арендной платы по договору составляет 67 212 рублей в месяц, без учета НДС. НДС начисляется сверх указанной суммы в соответствии с действующим законодательством. Расходы арендатора на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг не включаются в установленную договором сумму арендной платы. Арендная плата перечисляется платежным поручением. Первое внесение арендной платы арендатор производит в течение 10 рабочих дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи имущества. Сумма, внесенная в качестве задатка для участия в аукционе, засчитывается в счет арендного платежа по договору аренды за первый месяц. Впоследствии арендная плата вносится не позднее 5 числа оплачиваемого месяца. 

В соответствии с пунктом 8.2 договора от 29.07.2020 арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения данного договора, предупредив другую сторону не позднее чем за 12 рабочих дней до предполагаемой даты расторжения договора, при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.1, 4.2.3, 4.2.7 – 4.2.10, 6.5, 6.8, раздела 11 договора от 29.07.2020, а также в случаях, поименованных в пунктах 8.2.1, 8.2.2 договора.

Представителем собственника федерального имущества в лице ТУ Росимущества истцу направлено требование от 28.03.2022 № 25-03/1764 расторгнуть договор от 29.07.2020 в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей, а также взыскать арендную плату, штрафы и пени в полном объеме в месячный срок с момента получения данного письма.

Ссылаясь на допущенные арендатором сроки внесения арендной платы по договору от 29.07.2020, с учетом указанного требования собственника имущества, ДВФУ направил в адрес ООО «Кофе Плэйс» уведомление от 24.05.2022 № 12-06/889 об отказе от договора в одностороннем порядке и необходимости освободить и передать по акту приема-передачи арендуемое помещение.

Учитывая, что ответчик меры по освобождению и передаче данного помещения не принял, ДВФУ обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением, уточнив в последующем исковые требования (в части взыскания судебной неустойки).

В свою очередь, ООО «Кофе Плэйс» указало на отсутствие законных оснований для одностороннего отказа от Договора от 29.07.2020. Кроме того, заявило о наличии неотделимых улучшений арендуемого имущества в виде сборной колонны коворкинг зоны, произведенных силами и за счет арендатора. В связи с этим, ответчик обратился со встречным исковым заявлением, в дальнейшем уточнив заявленные требования (в части взыскания с ДВФУ стоимости данных неотделимых улучшений арендуемого имущества).

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 424, 606, 614 ГК РФ, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт получения им на основании договора от 29.07.2020 во временное владение и пользование отмеченного нежилого помещения.

Материалами дела подтверждается неоднократное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы по договору от 29.07.2020.

По условиям пункта 6.2 договора от 29.07.2020, с учетом даты подписания сторонами акта приема-передачи имущества 18.03.2021, первое внесение арендной платы (за март 2021 года) должно было быть произведено арендатором в течение 10 рабочих дней после 18.03.2021, т.е. до 01.04.2021 включительно. Арендная плата за апрель 2021 года должна была быть уплачена до 05.04.2021 включительно, арендная плата за май 2021 года – до 11.05.2021 включительно (с учетом положений Указа Президента РФ от 23.04.2021 № 242 «Об установлении на территории РФ нерабочих дней в мае 2021 г.»).

Вместе с тем, арендная плата за период март – май 2021 г. фактически внесена ООО «Кофе Плэйс» с нарушением условий договора от 29.07.2020 – 25 мая 2021 платежным поручением № 226.

Кроме того, арендатором допущена просрочка внесения арендной платы за июль 2021 года (платежное поручение от 06.07.2021 № 300) и апрель 2022 года (платежное поручение от 06.04.2022 № 160).

Судом первой инстанции верно применены разъяснения пункта 10 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Договор от 29.07.2020 предусматривает право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке в полном объеме отказаться от договора при соблюдении следующих условий:

- уведомление другой стороны не позднее чем за 12 рабочих дней до предполагаемой даты расторжения договора; 

- невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.1, 4.2.3, 4.2.7 – 4.2.10, 6.5, 6.8, раздела 11 договора, а также в случаях, поименованных в пунктах 8.2.1, 8.2.2 договора.

В силу пункта 8.2.1 договора от 29.07.2020 арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения данного договора при нарушении сроков внесения арендной платы в соответствии с договором более 2 раз подряд, а также в случае неисполнения обязанности по возмещению расходов на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг.

Материалами дела подтверждено наличие как уведомления об одностороннем отказе от договора, так и нарушения арендатором сроков внесения арендной платы более 2 раз подряд. 

Как следует из материалов дела, истец предупредил ответчика об одностороннем отказе от Договора от 29.07.2020 на основании уведомления от 24.05.2022 № 12-06/889 с предоставлением срока для освобождения занимаемого помещения – до 25.05.2022, т.е. с учетом положения договора аренды о 12-дневном сроке.

Доводы ответчика о злоупотреблении ДВФУ правом в связи с направлением уведомления об одностороннем отказе от договора спустя год с момента просрочки внесения арендной платы за период март – май 2021 года являлись предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонены с указанием на то, что истец до 24.05.2022 неоднократно указывал ответчику на необходимость использования арендованного имущества с соблюдением условий договора от 29.07.2020 (в том числе в письмах от 20.01.2022 № 12-06/56, от 11.04.2022 № 12-06/618). 

Кроме того, арендатором допущены просрочки внесения арендной платы не только за период март – май 2021 года, но и за июль 2021 года, а также апрель 2022 года, что апеллянтом не оспаривается.

Апелляционная жалоба сводится к повторному воспроизведению возражений, заявленных в суде первой инстанции и обоснованно отклоненных, несогласие апеллянта с выводами суда без их опровержения по существу не является основанием для отмены судебного акта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 51 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Односторонняя сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена, если законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Учитывая, что право арендодателя на односторонний отказ от договора предусмотрено договором от 29.07.2020, требования к совершению данной односторонней сделки соблюдены, суд первой инстанции обоснованно отклонил  встречное исковое требование ООО «Кофе Плэйс» о признании незаконным одностороннего отказа ДВФУ от договора аренды № Д-265-20 от 28.07.2020, оформленного уведомлением № 12-06/889 от 24.05.2022.

При таких обстоятельствах ДВФУ вправе требовать от ответчика освобождения и передачи имущества, переданного ООО «Кофе Плэйс» по договору от 29.07.2020.

При этом согласно статье 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу пунктов 28, 31, 32 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования ДВФУ.

ООО «Кофе Плэйс» также заявлено встречное исковое требование о взыскании с ДВФУ стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения (в виде сборной колонны коворкинг зоны) в размере 300 000 рублей.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Учитывая необходимость применения специальных познаний для оценки доводов ООО «Кофе Плэйс», с учетом поступившего ходатайства ответчика суд определением от 12.02.2024 назначил по настоящему делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «ПИК «Монолит».

27.04.2024 ООО «ПИК «Монолит» представило в арбитражный суд заключение эксперта от 22.04.2024 № 103-Э/2024, согласно которому металлическая конструкция, смонтированная в коворкинг зоне по периметру колонны в части нежилого помещения общей площадью 36 кв.м, расположенной на первом этаже здания – общеуниверситетского студенческого центра, номер на поэтажном плане 256, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Аякс, д. 10, лит. П, не является неотделимым улучшением в соответствии с содержанием пункта 2 статьи 623 ГК РФ. Поэлементный демонтаж металлической конструкции возможен посредством разборки болтовых соединений без разрушения конструкции и имущества помещения. Также при поэлементном демонтаже имеется возможность сохранить использованные элементы и материалы для их повторного использования.

Таким образом, спорный объект не является неотделимым улучшением, в связи с ч чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного искового требования о взыскании с ДВФУ стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2024 по делу №А51-10272/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Е.А. Грызыхина

Е.Н. Шалаганова