ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-59865/2023

город Ростов-на-Дону

18 августа 2025 года

15АП-7986/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Барановой Ю.И., 

судей Маштаковой Е.А., Шапкина П.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хрипуновой Е.А., 

при участии:

от истца– представитель ФИО1 по доверенности от 17.02.2025, 

от ответчика посредством веб-конференции – представитель ФИО2  по доверенности от 03.08.2023 и представитель ФИО3 по доверенности от 03.08.2023.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя ФИО4 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 03.04.2025 по делу № А32-59865/2023 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Домострой-5»

о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Домострой-5" о взыскании неустойки в размере 1 183 383,58 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), за нарушение срока передачи Коттеджа для семейного отдыха апартаментного типа, Литер «В», помещение общей проектной площадью: 89,6 кв.м., назначение - нежилое, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край Туапсинский район, поселок турбазы Приморская, микрорайон Афалина, № 1, кадастровый номер земельного участка: 23:33:0106006:22, по договору № К-4/2 от 18.01.2021 об инвестировании строительства апартаментов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2025 по делу №А32-59865/2023 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, распределены судебные расходы.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Согласно условиям договора № К-4/2 от 18.01.2021 об инвестировании строительства ответчик обязался построить и ввести в эксплуатацию коттедж общей площадью 469, 3 кв.м. и по завершению строительства указанного здания передать истцу в собственность его часть в виде помещения площадью 89, 6 кв.м. Для правильного разрешения спора необходимо было установить факт завершения ответчиком строительства здания общей площадью 469,3кв.м., в том числе подключения (технического присоединения) этого здания к сетям инженерно-технического обеспечения и обращения ответчиком в Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края за выдачей разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Тем не менее, ответчик за указанным разрешением в уполномоченный орган не обращался. Помимо этого, суд первой инстанции дал неверную квалификацию сложившимся правоотношениям, так как предметом договора инвестирования являлось не выполнение работ, а передача объекта недвижимости в собственность истца при условии надлежащего исполнения последним обязательств по финансированию, что соответствует договору участия в долевом строительстве, а не договору подряда. Судебная экспертиза по делу выполнена лишь в отношении части здания, а не всего объекта, что не соответствует принципу полноты исследования. В связи с тем, что судебная экспертиза здания общей площадью 469,3 кв.м. не проводилась, то нельзя сделать выводы о его готовности к вводу в эксплуатацию. Между тем, суд первой инстанции допустил процессуальное нарушение, не известив надлежащим образом представителей истца о времени судебного заседания. Поскольку указанное нарушение является безусловным основанием для отмены судебного акта, в просительной части апелляционной жалобы заявлено ходатайство о переходе апелляционным судом к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для перехода к рассмотрению спора по правилам первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Домострой-5» (Компания) и ИП ФИО4 (Инвестор) заключен договор № К-4/2 от 18.01.2021 об инвестировании строительства апартаментов.

Из п.1.1 договора следует, что Компания обязалась в предусмотренный договором срок построить в соответствии с проектной документацией помещение в Коттедже для семейного отдыха апартаментного типа, Литер «В», помещение общей проектной площадью: 89,6 кв.м., назначение - нежилое, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край Туапсинский район, поселок турбазы Приморская, микрорайон Афалина, N? 1. кадастровый номер земельного участка: 23:33:0106006:22, и передать в собственность Инвестору данное помещение, а Инвестор обязуется уплатить в порядке и в сроки установленные в настоящем договоре стоимость строительства помещения и принять его на условиях настоящего договора.

Согласно п. 3.2 цена договора составила 9 800 000 руб.

В соответствии с п. 1.4, 1.5, 1.6 договора срок строительства помещения - до 15 марта 2021 г., срок получения Компанией правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект - 9 месяцев с момента окончания строительства, срок передачи Инвестору объекта - в течение 2 месяцев после получения правоустанавливающих документов на объект. 

Таким образом, учитывая оплату в соответствии с графиком, Инвестор обязан был передать Объект не позднее 15.02.2022 года. 

В п. 3.3 договора установлен порядок оплаты причитающихся денежных средств в следующем порядке:

- 5 000 000 руб. в срок до 30.01.2021;

- 2 400 000 в срок до 28.02.2021;

- 2 400 000 в срок до 30.03.2021.

Обязательство по оплате было исполнено Инвестором в полном объеме, что подтверждается платежами: 

- 25.01.2021 на сумму 3 000 000 руб.; 

- 27.01.2021 на сумму 1 000 000 руб.; 

- 29.01.2021 на сумму 1 000 000 руб.; 

- 01.03.2021 на сумму 1 800 000 руб.; 

- 01.03.2021 на сумму 200 000 руб.; 

- 02.03.2021 на сумму 400 000 руб.; 

- 31.03.2021 на сумму 2 400 000 руб. 

Сумма оплаты составила 9 800 000 руб. 

Между тем, компанией объект строительства на земельном участке по адресу: 352855, Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, пос. турбазы «Приморская» микрорайон Афалина, N 1, кадастровый номер земельного участка: 23:33:0106006:22 Инвестору до настоящего времени не передан. 

В п. 2.5.1 договора установлено, что передача помещения Компанией и принятие его Инвестором осуществляются по подписываемому сторонами Акту приема-передачи. 

Помещение по согласованию сторон может быть передано Инвестору для осуществления отделки ранее установленных п. 2.1.3. договора сроков, о чем стороны составляют соответствующий Акт. Акт Компанией не представлен.

На основании п. 4.1 договора за нарушение Компанией срока передачи объекта в соответствии с условиями настоящего договора, Инвестор вправе взыскать с Компании неустойку (пени) в порядке, предусмотренном статьей 395 гражданского кодекса Российской Федерации. 

Учитывая общую цену договора 9 800 000 руб., сумма неустойки составляет 1 183 383,58 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Направленная в адрес ООО «Домострой-5» претензия о добровольной выплате неустойки (исх. от 05.05.2023 б/н) осталась без удовлетворения. 

В ответе Компания сообщает, что невыполнение обязательств связано с нарушением Инвестором проектной документации путем пристройки цокольного этажа.

Между тем, истец указывает, что цокольный этаж не пристраивался. Вместо этого было произведено остекление входа в его часть коттеджа, поскольку она была передана истцу Компанией для отделки и эксплуатации, что подтверждается ответом на претензию. 

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для предъявления рассматриваемых исковых требований.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Квалификация подписанного сторонами договора должна производиться судом на основании содержания условий договора, которые в случае его неясности устанавливаются с помощью правил статьи 431 ГК РФ, поскольку суд должен исходить из действительной направленности воли сторон и самостоятельно определять применимые нормы права.

 В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд") и 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

           С учетом предмета договора, изложенного в п.1.1., суд апелляционной инстанции квалифицирует договор № К-4/2 как смешанный договор, содержащий элементы договоров купли-продажи будущей вещи и строительного подряда.

           По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

   В соответствии с пунктом 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить для другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. 

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. 

 Предметом договора № К-4/2 от 18.01.2021 об инвестировании строительства апартаментов является помещение в Коттедже для семейного отдыха апартаментного типа, Литер «В» (далее - Объект), помещение общей проектной площадью: 89,6 кв.м., назначение - нежилое, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край Туапсинский район, поселок турбазы Приморская, микрорайон Афалина, N? 1. кадастровый номер земельного участка: 23:33:0106006:22. Данный вывод следует из п. 1.1 договора.

Из смысла п.п. 2.1.3, 1.5 договора с целью передачи помещения Компания обязуется получить правоустанавливающие документы на объект в течение 9 месяцев с момента окончания строительства и не позднее 2 месяцев от даты получения правоустанавливающих документов на объект передать помещение в собственность Инвестору.

 Судом установлено, что ответчик предпринял попытку получения правоустанавливающих документов, заключив с ИП ФИО5 договор № 02022022-1 от 02.02.2022 о выполнении кадастровых работ, в которые входила подготовка технического плана на «Коттедж для отдыха апартаментного типа, литер В». Однако указанные работы не были выполнены в связи с изменением истцом спорного объекта без внесения изменений в проектную документацию, что подтверждается письмом кадастрового инженера, направленного в адрес ответчика.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2024 производство по настоящему назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «АЛЬФА ГАРАНТ». 

На разрешение судом поставлены следующие вопросы: 

- имеются ли несоответствия проектной, разрешительной документации и фактических параметров (фактической площади) объекта строительства -Коттеджа для семейного отдыха апартаментного типа, Литер «В», помещение общей проектной площадью: 89,6 кв.м., назначение - нежилое, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край Туапсинский район, поселок турбазы Приморская, микрорайон Афалина, № 1, кадастровый номер земельного участка: 23:33:0106006:22, по договору № К-4/2 от 18 января 2021 года об инвестировании строительства апартаментов? В чем выражаются несоответствия? 

Согласно экспертному заключению №71/СТ/24 от 05.07.2024, эксперт пришел к следующим выводам: 

в ходе экспертного осмотра было определено, что имеются несоответствия проектной, разрешительной документации и фактических параметров (фактической площади) объекта строительства - коттеджа для семейного отдыха апартаментного типа, Литер «В», помещение общей проектной площадью: 89,6 кв.м., назначение - нежилое, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край Туапсинский район, поселок турбазы Приморская, микрорайон Афалина, N? 1, кадастровый номер земельного участка: 23:33:0106006:22, по договору N? K-4/2 от 18 января 2021 года об инвестировании строительства апартаментов, а именно: 

- на первом этаже исследуемого объекта возведены ограждающие конструкции входной группы из ПВХ профиля с заполнением стеклопакетами, и сэндвичпанелями ПВХ, площадь образованного помещения, не соответствующего проектной документации 3,1 кв.м.; 

- с тыльной стороны строения возведены ограждающие конструкции из ПВХ профиля с заполнением стеклопакетами образующие этаж здания, внутри выполнены перегородки, разделяющие вновь образованный этаж на 4 помещения, общей площадью 43,3 кв.м.

Истец не отрицает факт совершения им изменений входа в спорную часть коттеджа. Между тем, оспаривает результаты данной судебной экспертизы, поскольку эксперт исследовал лишь часть коттеджа общей площадью 469, 3 кв.м., весь коттедж не достроен, причинно-следственная связь между невозможность получения правоустанавливающих документов по вине истца, не доказана.   

Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции в связи с тем, что поставленный эксперту вопрос изначально предполагал исследование предмета договора № К-4/2 от 18.01.2021 - помещения в Коттедже для семейного отдыха апартаментного типа, Литер «В», общей проектной площадью: 89,6 кв.м., назначения - нежилое, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край Туапсинский район, поселок турбазы Приморская, микрорайон Афалина, N? 1. кадастровый номер земельного участка: 23:33:0106006:22. 

Суд, изучив заключение эксперта, установил, что заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является достаточным для рассмотрения настоящего дела доказательством. Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не возникло. 

Оценив представленное в материалы дела по результатам проведенной судебной экспертизы заключения экспертизы, суд установил, что данная судебная экспертиза была назначена и проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, а также Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Судом не установлено наличие в экспертном заключении неясностей или противоречивых выводов по поставленным вопросам. 

Данное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанных в их результате выводов и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. 

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, вследствие чего указанное экспертное заключение признается судом допустимым и достоверным доказательством по настоящему спору. Привлеченные к исследованию эксперты обладали необходимым образованием и стажем работы в экспертной сфере и исследуемой области, необходимых для проведения подобных исследований, о чем свидетельствуют представленные документы, подтверждающие квалификацию данного эксперта. 

Из материалов дела следует, что подписанный со стороны ООО «Домострой-5» акт приема-передачи помещения был передан ФИО4 для подписания, однако в адрес ООО «Домострой-5» возвращен не был. Между тем, с 01.07.2021 ИП ФИО4 фактически принял помещение, сделал в нем ремонт и использует его по назначению. Вышесказанное подтверждается, в том числе тем, что начиная с июля 2021 года ИП ФИО4 регулярно оплачивает ООО «Домострой-5» за потребленную им в данном помещении электрическую энергию (копии счет-квитанций и платежных поручений об оплате электрической энергии имеются в материалах данного дела).

Ответчик пояснил, что к февралю 2022 года объект - Коттедж для семейного отдыха апартаментного типа, Литер «В», назначение – нежилое, расположенном по адресу: 352855, Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, пос. турбазы «Приморская» микрорайон Афалина, № 1, кадастровый номер земельного участка: 23:33:0106006:22, в составе которого находится помещение принадлежащее ИП ФИО4 был фактически возведен и ООО «ФИО6» начало подготовку пакета документов для подачи в Управление архитектуры и градостроительства МО Туапсинский район заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для подготовки технического плана и иных документов, необходимых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, между ООО «Домострой-5» и кадастровым инженером ФИО5 02.02.2022 был заключен договор на оказание услуг. 19.05.2022 кадастровый инженер известил ООО «Домострой-5» о невозможности исполнения договора, так как возведенный объект фактически имеет расхождение с проектной документаций

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что подготовить технический план для получения разрешения на ввод в эксплуатацию в соответствии с имеющейся у ООО «Домострой-5» проектной и разрешительной документацией при наличии конструктивных изменений, допущенных истцом,  не представляется возможным. Цокольный этаж был построен ИП ФИО4 самовольно, без согласования с ООО «Домострой-5». Ответчик пояснил, что неоднократно ИП ФИО4 в устной форме предлагалось либо принять меры по узакониванию самовольно произведенных работ, либо демонтировать возведенный им цокольный этаж. 28.06.2022 ООО «Домострой-5» направило в адрес ИП ФИО4 почтовым отправлением письмо от 21.06.2022 с требованием привести помещение в соответствие с проектной документацией, либо за свой счет и своими силами произвести узаконивание построенных цокольных этажей (произвести корректировку проектной документации и согласовать с Стройнадзором) и передать необходимые документы в ООО «Домострой-5» для последующего обращения в Управление архитектуры и градостроительства МО Туапсинский район для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Также это письмо было отправлено 05.07.2022 на адрес электронной почты - Podvorotovm@mail.ru. Обращения ООО «Домострой-5» были оставлены ИП ФИО4 без ответа и вплоть до настоящего времени никаких действий по приведению помещения в соответствие с проектной документацией ИП ФИО4 произведено не было. 

 Согласно п. 2.3.5. договора № К-4/2 об инвестировании строительства от 18.01.2021 Инвестор обязуется не производить в отношении Объекта строительства работы: -затрагивающие фасад здания и его элементы (установка снаружи здания любых устройств и сооружений, за исключением кондиционеров, сплит-систем и телевизионных антенн, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию здания). -по сооружению любых строительных объектов и сооружений снаружи Объекта (движимое и недвижимое имущество).

С учетом изложенных обстоятельств, норм ст. 405, 406 ГК РФ, основания для начисления неустойки отсутствуют. 

Рассмотрев ходатайство истца о переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, апелляционная коллегия считает его подлежащим отклонению, поскольку указание заявителя на необходимость перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции не подтверждается материалами дела, доказательств в обоснование данного довода суду не представлено.

Представители истца 27.02.2025 были извещены об объявлении перерыва в судебном заседании до 13.03.2025 до 12 час. 15 мин., что следует из аудиозаписи судебного заседания и определения суда. Однако представители сторон явку представителей в судебное заседание от 13.03.2025 не обеспечили. Ввиду неявки лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, аудиозапись судебного заседания не велась (пункт 9 части 2 статьи 155 Кодекса, абзац 4 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации").

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2025 по делу №А32-59865/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Ю.И. Баранова

Судьи                                                                                             Е.А. Маштакова

П.В. Шапкин