Дело № А79-15823/2017

23 октября 2019 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.05.2018 по делу № А79-15823/2017, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316213000058379) к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета сора, – Межрегионального территориального управления Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области,  Министерства финансов Чувашской Республики, Главного управления МЧС России по Чувашской Республике, о расторжении договора купли-продажи, взыскании 5 141 000 руб. и признании прекращенным права собственности на нежилые помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от ИП ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 13.07.2019 сроком на 1 год,

от Министерства – ФИО4 по доверенности от 13.05.2019 № 26 сроком на 1 год,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее – ответчик, Министерство) о расторжении договора купли-продажи №134 от 27.11.2015, заключенного сторонами в отношении нежилого помещения №1 общей площадью 1609,7 кв.м с кадастровым номером 21:01:020706:267, расположенного в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, кирпичным тамбуром, находящегося по адресу: 

<

...>; а также о взыскании 5 141 000 руб. оплаченной стоимости указанного имущества и признании прекращенным права собственности на названное нежилое помещение.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, Министерство финансов Чувашской Республики и Главное управление МЧС России по Чувашской Республике. 

Решением от 20.05.2019 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым решением, Предприниматель обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе заявитель дублирует доводы, приведенные в обоснование искового заявления. Считает, что Министерство при заключении договора купли-продажи скрыло информацию о том, что предложенное к продаже помещение находится в здании, в котором одновременно находится защитное сооружение гражданской обороны, относящееся к федеральной собственности. Указанное обстоятельство препятствует истцу как приобрести в собственность земельный участок, на котором расположено купленное нежилое помещение, так и проведению его сноса или полной реконструкции, тогда как согласно техническому заключению по результатам обследования спорного объекта он не пригоден к эксплуатации. Изложенное, по мнению заявителя, свидетельствует о невозможности использования по назначению приобретенного имущества по основаниям, о которых Предпринимателю не было известно при заключении договора купли-продажи. Заявитель усматривает в действиях Министерства признаки злоупотребления правом и настаивает на наличии предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований к расторжению договора.

Представитель истца в судебном заседании и в дополнениях к апелляционной жалобе поддержал вышеизложенную позицию, сослался на неоднократные обращения в адрес собственника защитного сооружения и уполномоченных органов по вопросу согласования проведения реконструкции здания, в чем истцу было отказано; просил отменить принятый по делу судебный акт.

Представитель Министерства в судебном заседании и в дополнительном отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов заявителя, полагая их несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 09.10.2017 по делу №2-1884/2017, в доме №3 по улице Пристанционная в г. Чебоксары Чувашской Республики имеются два объекта недвижимости:

1) нежилое помещение №1, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267;

2) нежилое помещение №1, расположенное в подвале здания, общей площадью 227,1 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020705:978.

Последнее имеет статус защитного сооружения гражданской обороны, а именно убежище (встроенное). Данное убежище находится на учете Главного управления МЧС России по Чувашской Республики. Право государственной собственности на данное защитное сооружение гражданской обороны возникло в 1987 году, то есть с момента его приемки в эксплуатацию, о чем свидетельствует паспорт убежища.

Из материалов настоящего дела видно, что 24.11.2015 Государственным комитетом Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики от 19.10.2015 № 959-р проведены торги по продаже посредством публичного предложения нежилого помещения №1, расположенного в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, кирпичным тамбуром, по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, л. Пристанционная, д. 3, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267.

Согласно протоколу от 24.11.2015 № 73 об итогах продажи посредством публичного предложения победителем торгов признан ФИО2 (том 1, л.д. 98).

27.11.2015 между Государственным комитетом Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи №134 вышеуказанного помещения (том 1, л.д. 13-14).

Передача помещения от продавца покупателю оформлена путем составления акта приема-передачи от 02.12.2015, в котором отражено, что стороны претензий к друг другу по передаваемому помещению не имеют (том 1, л.д. 15).

В соответствии с Указом Главы Чувашской Республики от 07.10.2016 №142 «О совершенствовании государственного управления в Чувашской Республике» Министерство является правопреемником упраздненного Государственного комитета Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям, в том числе по обязательствам, возникшим в результате судебных решений.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора, Предприниматель указал, что при заключении договора купли-продажи ему не была предоставлена информация о том, что предложенное к продаже помещение находится в здании, в котором одновременно находится защитное сооружение гражданской обороны, что в настоящее время препятствует истцу осуществлению его сноса либо реконструкции, тогда как в существующем состоянии оно непригодно к эксплуатации. Изложенное, по мнению заявителя, свидетельствует о невозможности использования по назначению приобретенного имущества по основаниям, о которых Предпринимателю не было известно при заключении договора купли-продажи.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом обоснованно исходил из следующего.

В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

При этом судом установлено, что ранее ФИО2 обращался в Ленинский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики с иском к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики и Министерству финансов Чувашской Республики, в котором просил:

- признать недействительными торги, проведенные посредством публичного предложения по продаже нежилого помещения № 1 общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267;

- признать недействительным договор купли-продажи от 27.11.2015 № 134, заключенный по результатам торгов между ФИО2 и Министерством;

- применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с Министерства уплаченной по договору суммы в размере 5 141 000 руб.;

- признать прекращенным право собственности на нежилое помещение №1, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267.

Исковые требования были мотивированы ссылками практически на те же обстоятельства, что и в настоящем споре, а именно: неосведомленность истца о наличии в здании иного помещения, в связи с чем истец лишен возможности провести реконструкцию здания; в документации по торгам не были указаны сведения об обременении права на приобретенное помещение.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 09.10.2017 по делу №2-1884/2017 в удовлетворении названного иска ФИО2 было отказано (том 1, л.д.56-59, 60-61), поскольку нарушений действующего законодательства при проведении торгов в отношении нежилого помещения №1, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020706:267 судом не было установлено, а действующее гражданское законодательство не содержит такого вида обременения, как объект гражданской обороны.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 20.12.2017, которым названное решение суда общей юрисдикции оставлено без изменения, установлено, что ни сервитут, ни иное предусмотренное законом ограничение (обременение) на принадлежащее ФИО2 помещение в установленном порядке не зарегистрировано. Сам по себе факт нахождения в одном здании помещения, находящегося в собственности Российской Федерации и имеющего статус защитного сооружения гражданской обороны, и помещения, принадлежащего ФИО2, о наличии сервитута или иного ограничения (обременения) не свидетельствует.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,

другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием к расторжению договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По смыслу приведенной нормы лицо, требующее расторжения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Представленные в дело документы свидетельствуют о том, что ФИО2, действуя своей волей и в своем интересе, участвовал в торгах по продаже не всего здания, расположенного по адресу: 

<

...>, а исключительно помещения №1 общей площадью 1609,7 кв.м с кадастровым номером 21:01:020706:267.

В отчете от 15.04.2015 №Н-21-15 об определении рыночной стоимости нежилого помещения №1 общей площадью 1609,7 кв.м с кадастровым номером 21:01:020706:267, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Шумерлинская оценочная компания» по заказу ответчика в целях проведения публичных торгов, отмечена необходимость проведения в нем капитального ремонта (том 2, л.д. 74).

Следовательно, истец был ознакомлен с техническим состоянием приобретаемого помещения и претензий к нему не имел, что подтверждается заявкой на участие в продаже посредством публичного предложения от 17.11.2015 (том 1, л.д. 36), а также собственно актом приема-передачи спорного помещения от 02.12.2015, в котором отражено, что стороны претензий к друг другу по передаваемому помещению не имеют (том 1,л.д. 15). 

При этом в дело не представлено доказательств наличия каких-либо обстоятельств, препятствовавших Предпринимателю в полной мере ознакомиться с приобретаемым имуществом путем его непосредственного осмотра либо изучения аукционной документации.

Условиями спорного договора купли-продажи не оговорены цели последующего использования ответчиком нежилого помещения, не установлены специальные правила о качестве продаваемого товара, в том числе о таких его качествах, которые были бы обусловлены целями приобретения спорных объектов.

Соответственно, приобретая с публичных торгов не здание в целом, а лишь одно из помещений в здании, и будучи осведомленным о его техническом состоянии, ФИО2 не мог не понимать, как то, что в здании имеется как минимум еще одно помещение, так и то, что решение вопроса о реконструкции здания в любом случае повлечет необходимость согласования таких мероприятий с иными собственниками помещений в этом здании.

Апелляционным судом также установлено, что согласно техническим паспортам на нежилое помещение № 1 общей площадью 1609,7 кв.м (том 1, л.д. 82-88) и на нежилое помещении № 2 общей площадью 227,1 кв.м (том 1, л.д. 89-90), которые в суд апелляционной инстанции дополнительно представлены в цветном исполнении, подвал указанных нежилых помещений, непосредственно соприкасающихся со стеной с проемом, разделен на две части и имеет два отдельных входа в помещение. При этом расположенные на первом этаже трехэтажного кирпичного здания (литера С) комнаты (по плану) № 1, 17, 18 выделены в помещения общего пользования нежилого помещения № 1 и нежилого помещения № 2.

Следовательно, на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи от 27.11.2015 №134, приобретенное Предпринимателем нежилое помещение общей площадью 1609,7 кв.м с кадастровым номером 21:01:020706:267 являлось обособленным объектом недвижимости.

При этом законодательством не установлен запрет на продажу помещения в здании, в котором располагается также иное помещение, являющееся защитным сооружением.

Последующая регистрация ранее возникшего права собственности Российской Федерации на нежилое помещение общей площадью 227,1 кв.м с кадастровым номером 21:01:020705:978 не могла привести к нарушению имущественных прав Предпринимателя, поскольку предметом договора купли-продажи от 27.11.2015 №134 оно не является.

Следует отметить, что само по себе уклонение иных собственников от согласования проведения реконструкции не является основанием к расторжению договора купли-продажи помещения, а порождает право к использованию установленных законом способов защиты права.

Более того, с целью определения возможности эксплуатации приобретенного истцом помещения на дату заключения договора купли-продажи от 27.11.2015 №134 в рамках настоящего дела была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации «Негосударственный экспертный центр» ФИО5 (том 4, л.д. 56).

Согласно заключению эксперта от 26.02.2019 №780 (том 4, л.д. 79) эксплуатация приобретенного истцом помещения без реконструкции помещения и (или) здания в целом по состоянию на 27.11.2015 была возможна, однако требовалось проведение капитального ремонта отдельных конструктивов здания.

Доказательств, опровергающих вышеприведенные выводы эксперта, ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы в порядке статьи 87 Кодекса ответчик не заявил. В связи с изложенным суд правомерно принял указанное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу. Несогласие ответчика с результатами экспертизы само по себе не влечет признания заключения эксперта ненадлежащим доказательством по делу.

Учитывая вышеизложенное повторно исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не доказано наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи от 27.11.2015 №134.

Следовательно, основания для удовлетворения исковых требований Предпринимателя отсутствуют.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В ходе проверки законности и обоснованности принятого по делу решения коллегия судей не установила каких-либо нарушений со стороны суда первой инстанции и полностью согласилась с оценкой представленных в дело документов.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.05.2018 по делу № А79-15823/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Д.Г. Малькова

Судьи

Н.В. Устинова

О.Ю. Александрова