Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград                                                               Дело №  А21-6410/2023

« 29 » февраля  2024 года 

 

Резолютивная часть решения объявлена  « 14 »  февраля    2024 года

Полный текст решения изготовлен           « 29 »  февраля    2024 года 

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ИП ФИО2  (ОГРНИП 304390633400070 ИНН 

<

***>) и ООО «Технолюкс» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

К Администрации Советского городского округа  (ОГРН 

<

***> ИН 3911001371)

о признании права собственности

третьи лица: Министерство градостроительной политики Калининградской области, Департамент строительного надзора Министерства регионального  контроля (надзора) Калининградской области

 

при участии в заседании представителей: 

от истцов: ФИО3 по доверенности от 07.07.2022, паспорту

от Администрации: ФИО4 по доверенности от 28.12.2023,паспорту,

от третьих лиц: не явились,  извещены надлежащим образом  

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5, предприниматель) и общество с ограниченной ответственностью «Технолюкс» (далее – ООО «Технолюкс», Общество) обратились в Арбитражный суд Калининградской области  с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Администрации Советского городского округа (далее – Администрация, ответчик) о признании за предпринимателем праао собственности на помещение №2 1го и 2го этажей общей проектной площадью 6307,3 кв.м. в нежилом здании общей площадью 13 415,8 кв.м., этажностью: 3 надземных этажа и подвал, расположенном на земельном участке в кадастровым номером 39:16:010516:772 по адресу: 

<

...>, а за Обществом права собственности на помещение № 1 расположенное на уровнях подвала, 1го, 2го и 3го этажей  общей  площадью 6 766,7 кв.м. в нежилом здании общей площадью 13 415,8 кв.м., этажностью: 3 надземных этажа и подвал, расположенном на земельном участке в кадастровым номером 39:16:010516:772 по адресу: 

<

...>.  

       Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство градостроительной политики Калининградской области, Департамент строительного надзора Министерства регионального  контроля (надзора) Калининградской области (далее – третьи лица). 

      Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явились. 

       Представитель ИП ФИО5 и ООО «Технолюкс» поддержал заявленные требования со ссылкой на доказательства, представленные в материалы дела.

      Представитель Администрации возражал против удовлетворения требований, со ссылкой на доводы, изложенные в отзыве, находя при этом себя ненадлежащим ответчиком. 

       В материалах дела содержатся отзывы третьих лиц, согласно которым заявленные требования не признаются. 

       Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке статьи 156 АПК РФ. 

      В обоснование иска соистцы указали, что Предприниматель является собственником земельного участка площадью 7 992 +/- 31 кв. м с кадастровым номером 39:16:010516:772 по адресу: 238750, 

<

...>. Разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации нежилых зданий, используемых под производственную базу.

       12.08.2015  Истцом было получено разрешение № 39-RU39309000-43-2015 на строительство многофункционального комплекса по ул. Смоленская, 3 в г. Советске Калининградской области общей площадь 21 290,5 кв. м., количеством этажей: 5 (с подземным). Проект строительства получил положительное заключение негосударственной экспертизы. Разрешение на строительство неоднократно продлевалось.

       16.01.2017 между ООО «Технолюкс» и Предпринимателем был заключен договор инвестирования, по условиям которого стороны совместно инвестируют в реализацию строительства нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 39:16:010516:772 по адресу: 

<

...>. Взносы сторон (инвестиционные доли) по договору признаны равными. Результатом инвестирования является создание двух нежилых помещений в указанном здании, которые достаются, соответственно, каждому из инвесторов.

        В ходе строительства в связи с кризисной экономической обстановкой Истец, учитывая плановую рентабельность, был вынужден сократить строительные объемы, уменьшив этажность будущего многофункционального комплекса. Для этого Истцом были скорректированы проектные решения, которые также прошли экспертизу на соответствие установленным требованиям, о чем имеется положительное заключение от 12.11.2018  № 77-2-1-3-1019-18.

       Строительные работы были завершены, новый объект имеет следующие характеристики согласно техническому паспорту: общая площадь 13 415,8 кв. м, этажность: 3 надземных этажа и подвал.

        Общество свои обязательства по инвестированию выполнило в полном объеме, что подтверждается актом от 02.02.2022 о реализации договора инвестирования. 

        Согласно техническому заключению ТЗ-21.113, выполненному ООО «Калининградский институт независимой оценки» по результатам обследования данного объекта, нежилое здание соответствует всем строительным нормам и правилам.

       Поскольку у соистцов отсутствует полученное в установленном законом порядке разрешение на возведение объекта в такой конфигурации, которую он приобрел по завершении строительства, единственный способ, по мнению соистцов, легализовать объект капитального строительства – это судебный порядок, в связи с чем заявлены рассматриваемые требования в суд.

       Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, заслушав представителей предпринимателя, Общества и Администрации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

      В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

       В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

      Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ законом не установлен запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определены условия возникновения указанного права, при этом данные положения подлежат применению в совокупности с другими нормами права, регулирующими правоотношения, связанные с недвижимостью. 

      Как следует из материалов дела, разрешение № 3 9-RU3 93 09000-43-2015, действующее до 30.06.2022, было получено на строительство многофункционального комплекса по ул. Смоленская, 3 в г. Советске Калининградской области общей площадь 21 290,5 кв. м, количеством этажей: 5 (с подземным).

         В ходе судебного разбирательства, представитель соистцов пояснял, что в целях экономии в условиях кризисной обстановки, строительные объемы были уменьшены и строительство многофункционального комплекса осуществлено общей площадью 13 415,8 кв. м, этажностью: 3 надземных этажа и подвал.

        09.11.2021 соистцы обратились в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию, однако ответ получен не был.

         Разрешение на строительство № 39-RU39309000-43-2015, действующее до 30.06.2022, не может выступать  документом, имеющим отношение  к фактически возведенному строению. Таким образом, следует признать, возведение спорного объекта произведено без получения разрешительных документов, в виду чего спорное имущество обладает признаками самовольной постройки по смыслу пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

         Согласно пункту  26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) суд, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

          Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бюро судебной экспертизы и оценки» характеристики нежилого здания общей площадью 13415,8 кв.м., этажностью 3 надземных этажа и подвал, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:16:010516:772 по адресу: 

<

...>, соответствуют противопожарным, санитарно-гигиеническим, экологическим, строительным и иным техническим нормам и правилам, действующим на территории Российской Федерации. Конструктивы построенного здания, находятся в работоспособном состоянии согласно Закону № 384-ФЗ и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

        Также  при проведении судебной экспертизы эксперты пришли к выводу о том, что  построенное здание соответствует проектной документации по объему капитального строительства «Многофункциональный комплекс по ул. Смоленской, 3 в г. Советске, Калининградской области», разработанной в 2018 году и соответствует градостроительными регламентам, правилам землепользования и застройки города Советска Калининградской области.

        Возражая против удовлетворения иска, Администрация указывала на то, что спорный объект не соответствует  утвержденным в 2022 году Правилам землепользования и застройки Советского городского округа.

        Согласно пункту 174 Приказа Министерства Градостроительной политики Калининградской области от 23 декабря 2022 года № 529 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Советский городской округ» Калининградской области» объекты капитального строительства, предназначенные для продажи товаров, могут иметь торговую площадь до 5 000 кв.м. (таблица 8, п.п. 7).

        Материалами дела подтверждается,  что общая площадь спорного объекта - 13 415, 8 кв.м. 

        Исходя из пояснений данных представителем соистцов, и следует из материалов дела, торговые помещения находятся на первом этаже здания. Помещение подвала площадью 3 458, 2 кв. м. выполняет функцию подземной парковки. На 2 и 3 этажах, площадью 3 369, 1 кв.м. и 3 368, 3 кв. м. соответственно, торговых площадей нет (помещения свободного назначения).

         В соответствии с техническим планом помещения спорного объекта от 01.02.2022  площадь первого этажа составляет 3 185,7 кв. м., соответственно, площадь торговых помещений подпадает под нормы Правил землепользования и застройки Советского городского округа.

         Иного Администрацией по материалам настоящего дела не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).

         В соответствии с пунктом 19 Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства, осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок.

        По смыслу пункта 2 Постановления № 44 самовольной признается постройка в случае, если возведение (создание) постройки соответствовало градостроительным и строительным нормам и правилам на дату начала возведения постройки и на дату ее выявления.

        На момент начала строительства (2015 г.) и к моменту завершения строительства спорный объект соответствовал Правилам землепользования и застройки Советского городского округа.

         Кроме того, по смыслу пункта 22 Постановления № 44 если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе в следствие того, что уполномоченным органом выдано разрешение на строительство, постройку неправомерно считать нарушающей правила землепользования и застройки.

        В соответствии с абзацем 3 пункта 26 Постановления № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

       Соистцы обращались в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, а в последующем в Министерство градостроительной политики Калининградской области. Истцы предприняли все возможные меры по узакониванию объекта в общем административном порядке, включая получение разрешения на строительство и обращение за выдачей разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Обязанности оспаривать ответы уполномоченных органов в судебном порядке у собственника самовольной постройки нет.

         Довод Администрация о том, что она не является надлежащим ответчиком по рассматриваемому спору, суд находит ошибочным. 

         В пункте 25 Постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

      Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

          Ссылка Администрации на Распоряжение Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р судом оставлена без внимания, поскольку перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными  организациями был дополнен после назначения по делу судебной экспертизы. 

         Принимая во внимание то, что в дело представлены доказательства, свидетельствующие о том, что объект создан за счет средств соистцов, соответствует техническим, строительным, пожарным требованиям и обеспечена безопасность его эксплуатации, что отсутствуют доказательства того, что объект нарушает права и законные интересы других лиц, создает угрозу их жизни и здоровью, суд считает требования соистцов подлежащими удовлетворению.

        Судебные расходы отнесены судом на соистцов согласно заявленному ходатайству.

Руководствуясь 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Признать за ИП ФИО5 право собственности на помещение №2 1го и 2го этажей общей проектной площадью 6307,3 кв.м. в нежилом здании общей площадью 13 415,8 кв.м., этажностью: 3 надземных этажа и подвал, расположенном на земельном участке в кадастровым номером 39:16:010516:772 по адресу: 

<

...>. 

      Признать за ООО «Технолюкс» право собственности на помещение № 1 расположенное на уровнях подвала, 1го, 2го и3 го этажей  общей  площадью 6 766,7 кв.м. в нежилом здании общей площадью 13 415,8 кв.м., этажностью: 3 надземных этажа и подвал, расположенном на земельном участке в кадастровым номером 39:16:010516:772 по адресу: 

<

...>.  

        Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.

 

Судья                                                                                    А.В. Брызгалова