АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-959/2023

27 сентября 2023 года

город Саратов

Резолютивная часть решения оглашена 20 сентября 2023 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Энгельс) к ИП ФИО2 (ОГРНИП 318645100094686 ИНН 

<

***>, г. Энгельс), третьи лица: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, Инспекция государственного строительного надзора Саратовской области, Прокуратура города Энгельса, АО Концерн «Артромед», об обязании сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области на основании уведомления Инспекции государственного строительного надзора Саратовской области от 23.12.2023 года № 16823 установила, что на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010502:200 площадью 2285 кв.м 

<

...> ведутся строительные работы с отступлением от проектной документации и разрешением на строительство от 16 июля 2012 года, которое выдавалось АО Концерн «Артромед». Разрешение на строительство с учетом изменений, внесенных распоряжением заместителя главы администрации Энгельсского муниципального района по строительству, ЖКХ, ТЭК, транспорту и связи от 24.08.2020 года № 87 позволяло застройщику выполнить строительство в пределах следующих параметров: общая площадь здания - 7377,37 кв.м, площадь застройки - 1653,3 кв.м, строительный объем - 34 063,76 куб. м, высота 17,7 м. Проектная документация предусматривала строительство здания из 4-х наземных этажей. На земельном участке ….200 продолжается строительство здания на уровне шестого этажа. После утверждения мирового соглашения по делу о банкротстве АО Концерн «Артромед» права застройщика перешли Хачатрян. Последний предпринимал попытки согласовать увеличение этажности, но Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области отказало в удовлетворении его заявлений. 

Усмотрев признаки самовольного строительства, истец обратился в суд с иском о сносе здания с кадастровым номером…..1046 или приведения его в соответствие с установленными требованиями. 

 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом их уточнений и просил удовлетворить. Кроме этого истец под приведением объекта строительства в соответствии с установленными требованиями понимает необходимость демонтажа двух дополнительных этажей, которые были вопреки этажности в четыре этажа, указанные в проектной документации, самовольно увеличены застройщиком до шести этажей. 

Представитель ответчика пояснил, что на основании заявления № 1419 от 25.05.2010г. АО Концерн «Артромед» получил градостроительный план земельного участка № RU 64538101-0000000000000891, утвержденный постановлением и.о. главы администрации МО г. Энгельс № 449 от 07.07.2010г.). 16.07.2012г. администрация Энгельсского муниципального района выдала ОАО Концерн «Артромед» разрешение на строительство № RU 64538101-38 на реконструкцию объекта капитального строительства здания административного назначения, общая площадь здания 1314,6 кв.м., площадь застройки 1390 кв.м, строительный объем 24 820 куб.м., здание высотой 18м. Разрешение на строительство выдавалось на срок до 30.09.2014г. с последующим продлением. После утверждения судом мирового соглашения по делу о банкротстве АО Концерн «Артромед» права застройщика перешли Хачатряну. Объект недвижимости на дату передачи от банкротного должника к Хачатряну уже имел 6 наземных этажей. Хачатрян после регистрации в Росреестре прав на объект недвижимости инициировал продление действий разрешения на строительство, добился увеличения срока действия разрешения до мая 2024 года. Он продолжил сбор необходимых документов для представления в Министерство строительство и ЖКХ, к которому с 01.01.2023 года перешли полномочия по согласованию изменения в проектную и разрешительную документацию. До окончания срока действия разрешения Хачатрян рассчитывает получить необходимые согласования для сохранения здания в шесть этажей, то есть в той этажности, в котором незаконченный объект был ему передан по условиям мирового соглашения. Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении иска, полагая, что у истца отсутствует право требовать возложения на ответчика обязанности по сносу незавершенного строительством здания или приведение его до четырех этажей, указанных в проектной документации, которая была представлена прежним застройщиком для получения разрешения в 2012 году. 

Представитель Инспекции государственного строительного надзора Саратовской области согласился с требованиями истца и просил удовлетворить исковое заявление с учетом его уточнения. Представитель инспекции пояснил, что Постановлением Правительства Саратовской области от 27.12.2022 № 1310-П определены полномочия инспекции, в том числе осуществление строительного надзора на территории Саратовской области. Согласно информационному письму, полученному из администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области 03.11.2022, ФИО2 было отказано во внесении изменений в разрешение на реконструкцию № RU 64538101-38 от 16.07.2012 объекта капитального строительства: «Здание административного назначения, расположенного по адресу: 

<

...>. По состоянию на 16.11.2022 на строительной площадке на 6 этаже объекта капитального строительства, проводились строительно-монтажные работы, при отсутствии внесения соответствующих изменений в указанное разрешение на реконструкцию. Указанное обстоятельство свидетельствует о наличии самовольного строительства, что обусловило обращение муниципалитета с иском о сносе и или приведение объекта в соответствии с разрешительной документацией. Также представитель Инспекции пояснил, что 6 этажей здания были возведены прежним застройщиком ОАО «Артромед», которому предписывалось привести объект в соответствие с проектной и разрешительной документацией. Хачатрян после оформления прав на незавершенный объект и земельный участок продолжил осуществлять внутренние и отделочные работы без увеличения этажности, но в отсутствие разрешения, допускающего сохранение объекта в существующем виде. 

Представитель Министерства строительства и ЖКХ Саратовской области поддержала позицию истца и просила удовлетворить иск. 

Заслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего дела, ознакомившись с материалами дел А57-9021/2014; А57-12013/22; А57-13789/23, суд пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что на земельном участке ….200 

<

...> расположены объекты, зарегистрированные в ЕГРН: объект незавершенного строительства: нежилое здание с кадастровым номером 64:50:010502:1046 степень готовности 21%, площадью застройки 1390 кв.м.,; забор 64:50:010502:25896, караульное помещение 64:50:010502:25898, что подтверждается соответствующими выписками.

Строительство (реконструкция) объекта началась после получения  застройщиком ОАО «Артромед» разрешения на строительство от 16 июля 2012 года № RU 64538101-38 и проектной документацией, в соответствии с которыми застройщику разрешалось строительство здание в следующих параметрах: количество этажей 4; площадь застройки - 1653,3 кв.м, строительный объем- 34 063,76 куб. м., высота 17,7 м. В период строительства на основании заявления № 17695 от 09.09.2020г. застройщик получил градостроительный план земельного участка № RU 64538109-0000000000002550 от 29.09.2020г. 

ОАО «Артромед» не смог завершить строительство объекта. Кредитор инициировал процедуру банкротства  по делу А57-9021/2014; 12.02.2015 введена процедура - конкурсное производство; 14.01.21 направлено в суд заявление к/у об утверждении мирового соглашения от 31.12.2021, по которому Хачатрян принял обязательство погасить задолженность перед кредиторами; 18.03.21 суд утвердил мировое соглашение; 07.02.22 Верховный суд  РФ подтвердил законность определения суда первой инстанции. После утверждения мирового соглашения права на незавершенный строительством объект и земельный участок от ОАО «Артромед» перешли к Хачатряну, о чем была сделана соответствующая запись о регистрации в Росреестре 04.04.22. 

Истец обратился в суд с иском после завершения перехода прав на объект, мотивируя требования тем, что незавершенный строительством объект имеет 6 этажей, тогда как проектной и разрешительной документацией застройщику разрешалось строительство 4 этажей. 

Хачатрян, возражая относительно удовлетворения иска о сносе объекта или его частично демонтаже объекта пояснил, что получил незавершенный строительством объект в собственность после утверждения судом мирового соглашения. На дату передачи объекта и его регистрации в регистрирующем органе, объект уже имел 6 этажей.

Указанное обстоятельство подтверждается доказательствами, представленными представителем Инспекции. Из акта проверки № 678/21 от 02.12.2021 г. следует, что в ходе выездной проверки в отношении ОАО Концерн «Артромед» установлено возведение на земельном участке…200 монолитных железобетонных конструкций 6 этажей (т. 2 л.д. 223-225); застройщику направлялось предостережение от 2.12.21 с указанием на необходимость направить извещение о начале строительства в управление государственного строительного надзора Министерства (т.2 л.д. 228).

С момента государственной регистрации перехода прав 04.04.22 Хачатрян приступил к сбору документов, необходимых для внесения изменения в проектную и разрешительную документацию, позволяющую сохранить шесть этажей незавершенного строительством объекта. Для этого Хачатрян после отказа уполномоченного органа продлить действие разрешения на строительство инициировал обращение в суд А57-12013/22 с заявлением о признании незаконным отказа от 20.05.22 в продлении разрешения на строительство. 14.03.22 закончилось действие разрешения на строительство объекта, которое 16.07.2012 выдавалось ОАО «Артромед». Из материалов указанного дела следует, что Хачатрян 06.05.22 обратился в Администрацию с заявлением о продлении разрешения на строительство; 20.05.22 получил отказ. 20.07.22 суд признал незаконным отказ в продлении срока действия разрешения на строительство с возложением на Администрацию обязанности продлить срок действия разрешения. Проверочные судебные инстанции оставили решения без изменения. Суды отметили, что поскольку строительство (реконструкция) объекта капитального строительства начато в период действия разрешения на строительство (реконструкцию), которое не отменено и не признано недействительным (незаконным) в установленном порядке, отсутствовали предусмотренные частью 20 статьи 51 ГрК РФ основания к отказу в продлении срока действия разрешения на строительство. ФИО2 получил возможность обратиться в уполномоченный орган с заявлением о продлении срока разрешения на строительство лишь после регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:50:010502:1046. 

На основании судебного акта срок действия разрешения был продлен до мая 2024 года.

Судом в рамках настоящего дела установлено, что 10.06.2021г. ОАО Концерн «Артромед» обращался с заявлением о внесении в разрешение на строительство части изменения основных характеристик объекта (увеличение этажности на 2-а этажа). 

После того, как Хачатрян зарегистрировал право собственности на незавершенный объект, он 21.06.2022г. обратился в Администрацию ЭМР с заявлением о внесении изменений в разрешение на реконструкцию № RU 64538101-38 от 16.07.2012г. в части изменения основных характеристик объекта (увеличение этажности на 2-а этажа). Уведомлением от 24.06.2022г. № 721/04-01-02 ему было отказано во внесении изменений в разрешение на реконструкцию № RU 64538101-38 от 16.07.2012г. в виду того, что заявления о внесении изменений в разрешение на строительство было подано менее чем за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения.

31.10.2022г. он обратился в Администрацию ЭМР с заявлением о внесении изменений в разрешение на реконструкцию № RU 64538101-38 от 16.07.2012г. в части изменения основных характеристик объекта (увеличение этажности на 2-а этажа). Уведомлением от 03.11.2022г. № 1066/09-02 ему было отказано во внесении изменений в разрешение на реконструкцию № RU 64538101-38 от 16.07.2012г. в виду того, что объект капитального строительства не соответствует планируемому размещению объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для внесения - изменений в разрешение на строительство градостроительного плана земельного участка.

Впоследствии потребовалось вновь получить положительное заключение экспертизы негосударственной экспертизы. Указанное обстоятельство было обусловлено наличием нового градостроительного плана №РФ-64-4-38-1-09-2022-3664 от 14.12.2022г.

В пункте 2.3. градостроительного плана содержатся предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок. После получения нового градостроительного плана земельного участка №РФ-64-4-38-1-09-2022-3664 от 14.12.2022 Хачатрян заказал корректировку негосударственной экспертизы на увеличение технических характеристик здания (6 наземных и 1 подземный этаж).

Позднее Хачатрян обратился в Министерство строительства и ЖКХ с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство на основе полученного положительного заключения независимой экспертизы.

Параметры здания в проектной документации:

 

До внесения изменений

После внесения изменений

Общая площадь здания, кв.м.

7 377,37

9 686,43

Строительный объем, куб.м.

34 063,76

51258,08

Количество этажей в здании

4 + 1 цокольный этаж

6 + 1 цокольный этаж

Высота здания, сооружений, м

17,7

28,1

Экспертная организация ООО «Экспертиза-С» подтвердила, что представленная проектная документация удовлетворяет требованиям законодательства, нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу РФ, и поэтому рекомендуется к утверждению в установленном порядке.

Помимо положительного заключения экспертной организации, допускающей размещение на земельном участке ….200 здания, у заявителя имелся действующий градостроительный план. 

Согласно пункту 1 статьи 57.3 ГрК РФ, градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В соответствии с пунктом 10 статьи 57.3. ГрК РФ информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, за исключением информации, предусмотренной пунктом 15 части 3 настоящей статьи, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение 3-х лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

В соответствии с пунктом 4 части 21.15 ст. 51 ГрК РФ в случае представления для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительного плана земельного участка, выданного после получения разрешения на строительство, такой градостроительный план должен быть выдан не ранее чем за 3 года до дня направления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство.

В указанном градостроительном плане содержатся сведения о том, что земельный участок площадью 2 285 кв.м., кадастровый номер 64:50:010502:200 отнесен к территории ОД/35 подзона «А». 

Заявитель представил документы, необходимые для рассмотрения вопроса о внесении изменений в разрешение на строительство, в частности согласования с заинтересованными органами и подразделениями 

Отказывая в удовлетворении заявления, Министерство ЖКХ указало на недостатки в документах, приложенных к заявлению. Заявитель представил положительное заключение на проектную документацию, выполненную ООО «Экспертиза - С», но не указал в пояснительной записке дату поступления в филиал АО «Облкоммунэнерго» договора № 24586/11; чертеж «Сводный план инженерных сетей» не содержит сведений о точке подключения проектируемого объекта к сетям газораспределения; на чертеже стройгенплана указано местоположение монтажного крана за пределами земельного участка …200, каким образом заявитель продолжит выполнение работ, если срок сервитута на з/у на котором располагалась техника закончился. Не согласившись с уведомлением от 15.05.23, Хачатрян обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа внести изменения в разрешение на строительство А57-13789/23. 

Перечисленные обстоятельства указывают на то, что Хачатрян с момента перехода к нему прав собственника на незавершенный объект предпринимает меры в период действия разрешения на строительство внести изменения, позволяющие сохранить объект с шестью этажами, то есть с тем количеством этажей, которые ему достались от предыдущего застройщика. Действия Хачатрян соответствуют ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ, а последовательность его обращений в государственные и муниципальные учреждения и установленные обстоятельства свидетельствуют о добросовестности участника гражданских правоотношений. Нарушений градостроительных норм, предусмотренных для зоны, в которой располагается объект спора, не выявлено. 

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска и применения последствий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ в виде сноса незавершенного объекта или понуждении застройщика демонтировать дополнительные два этажа, поскольку для территориальной зоны, в которой располагается незавершенный объект недвижимости, предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции), не нарушены. Такой вывод основан, в том числе на информации, изложенной в письме Министерства строительства и ЖКХ Саратовской области исх. 20977 от 13.09.2023 г.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Энгельс) к ИП ФИО2 (ОГРНИП 318645100094686 ИНН 

<

***>, г. Энгельс) об обязании ИП ФИО2 осуществить снос или приведение в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки - объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010502:200 по адресу: 

<

...> созданного при проведении реконструкции объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением: нежилое здание с кадастровым номером 64:50:010502:1046, местоположением: 

<

...>, степенью готовности 21%, площадью застройки 1390 кв.м. - в течение одного года с момента вступления решения в законную силу отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. 

<

***>).

 

Судья                                                                                                                          В.Е. Бондаренко