266/2023-66152(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А45-10327/2016  

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2023 года.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Качур Ю.И., судей Зюкова В.А.,  ФИО1 – 

при протоколировании судебного заседания помощником судьи Спиридоновым В.В.  с использованием системы веб-конференции (в режиме онлайн) рассмотрел кассационную  жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда  Новосибирской области от 04.04.2023 (судья Гофман Н.В.) и постановление Седьмого  арбитражного апелляционного суда от 11.07.2023 (судьи Фролова Н.Н., Апциаури Л.Н.,  Кудряшева Е.В.) по делу № А45-10327/2016 о несостоятельности (банкротстве) общества  с ограниченной ответственностью «Мохнатологовское» (ИНН 

<

***>,  ОРГН 1085456000926, далее – должник, ООО «Мохнатологовское»), принятые  по заявлению единственного участника ООО «Мохнатологовское» ФИО2  о признании недействительными торгов и договоров купли-продажи, заключенных  по результатам торгов.  

В судебном заседании в здании Арбитражного суда Западно-Сибирского округа  принял участие ФИО3.  

В судебном заседании в онлайн-режиме посредством использования  информационной системы «Картотека арбитражных дел» приняли участие: арбитражный  управляющий ФИО4; представитель конкурсного управляющего  должником ФИО5 – ФИО6 по доверенности  от 08.10.2023. Представитель ФИО2 – ФИО7, действующий  на основании доверенности от 04.10.2022, присоединился к онлайн заседанию, но участия  в нем не принял.  

Суд установил: 

в рамках дела о банкротстве должника его единственный участник ФИО2 25.11.2022  обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  в котором просил признать недействительными торги (протокол о результатах проведения  торгов от 22.11.2021 № 102637) в отношении склада, нежилого здания, общей площадью  1 628 кв. м, кадастровый номер: 54:13:021705:141, расположенного по адресу:  

<

...> (далее  – нежилое здание, склад); признать недействительной единую цепочку сделок: договор  купли-продажи от 20.01.2022, заключенный между ООО «Мохнатологовское»  

и Кондратьевым А.В. и договор купли-продажи от 03.02.2022, заключенный между  Кондратьевым А.В, и Мирошником Дмитрием Ивановичем; применить последствия  недействительности цепочки сделок в виде включения требования Кондратьева А.В.  в реестр требований кредиторов должника в качестве текущего кредитора пятой очереди  в размере 3 204 415,90 руб., вернуть склад в конкурсную массу ООО «Мохнатологовское».  

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.04.2023,  оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного  суда от 11.07.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано.  

В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить принятые судебные акты  и направить обособленный спор на новое рассмотрение в арбитражный суд первой  инстанции.  

В обоснование жалобы податель приводит следующие доводы: при реализации  склада в процедуре торгов нарушены положения статьи 35 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку нежилое здание и земельный участок  по ним с кадастровым номером 54:13:025308:1864 принадлежали должнику на праве  собственности, что подтверждается определением суда от 02.10.2018 по настоящему делу;  договоры купли-продажи склада от 20.01.2022 и от 03.02.2022 представляют собой  единую сделку, так как денежные средства, которые ФИО3 внес в конкурсную  массу должника фактически оплачены последующим покупателем ФИО8,  поэтому первая сделка является притворной, прикрывающей прямую продажу конечному  покупателю – ФИО8; заключение двух договоров купли-продажи вместо  одного направлено на защиту от последующей реституции и приобретение в будущем  земельного участка под нежилым зданием по заниженной цене; на момент заключения  оспариваемых сделок все участники осведомлены о том, что здание отчуждено  из конкурсной массы должника без земельного участка в нарушении запрета,  установленного статьей 35 ЗК РФ; ФИО8 не является добросовестным  приобретателем в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ); целью приобретения склада без земельного участка являлось  уменьшение стоимости данных объектов недвижимости, совместная реализация которых  привела бы к большему пополнению конкурсной массы; последующая реализация  выделенной части спорного земельного участка под нежилым зданием с кадастровым  номером 54:13:025308:2034, существенно ограниченного правами собственника склада –  ФИО8, не повлекла ожидаемого пополнения конкурсной массы из-за низкого  спроса на него ввиду указанных обременений земельного участка правами третьего лица.  

Представленные конкурсным управляющим и ФИО3 отзывы  на кассационную жалобу приобщены к материалам дела в порядке статьи 279 АПК РФ.  

В судебном заседании представители сторон поддержали каждый свои доводы,  изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее.  

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии  со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых судебных актов, суд кассационной  инстанции не находит оснований для их отмены.  

Как следует из материалов дела, 22.11.2021 конкурсным управляющим проведены  торги по продаже нежилого здания (лот № 6).  

Победителем торгов признан ФИО3, предложивший наибольшую цену  

в сумме 3 204 415,90 руб.  

По результатам торгов между должником и победителем заключен договор купли-продажи от 20.01.2022.  

После чего склад продан ФИО3 ФИО8 за 3 500 000 руб.  по договору купли-продажи от 03.02.2022; право собственности на объект недвижимости  зарегистрировано за новым собственником 04.02.2022 о чем в Едином государственном  реестре недвижимости (далее - ЕГРН) имеется запись № 54:13:021705:141-54/176/2022-15.  

Единственный участник и бывший руководитель должника, привлеченный  вступившим в законную силу определением суда от 15.09.2021 по настоящему делу  к субсидиарной ответственности по обязательствам должника, полагая, что оспариваемые  торги и договоры купли-продажи нарушают императивные нормы статьи 35 ЗК РФ,  обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании  их недействительными.  

Отказывая в удовлетворении заявления, суды первой и апелляционной инстанций  исходили из необоснованности требований ввиду недоказанности факта нарушения  оспариваемыми сделками как прав самого заявителя, так и других участвующих  в настоящем деле о банкротстве должника лиц, при этом суды пришли к выводу о том,  что торги проведены с соблюдением требований действующего законодательства.  

Суд округа считает, что судами по существу приняты правильные судебные акты.  

Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  (далее – Закон о банкротстве) (статьи 110, 111, 138, 139) предусмотрен механизм  реализации имущества должника в условиях конкурсного производства, обеспечивающий  конкурентные условия с целью получения максимальной выручки для удовлетворения  требований кредиторов - реализация имущества должника на открытых торгах  с установлением начальной продажной цены исходя из отчета оценщика. Реализация  имущества в таких условиях направлена на получение реальной рыночной стоимости  на открытом рынке в условиях торговой конкуренции. Вследствие этого именно  полученная в результате проведения торов цена, вырученная от реализации имущества,  должна рассматриваться как его рыночная стоимость.  

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы  III.1 Закона о банкротстве» разъяснено, что в требование арбитражного управляющего  и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов  по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры  наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках  дела о банкротстве.  

Правом на предъявление такого требования обладают любые заинтересованные  лица, а не только субъекты, указанные в статье 61.9 Закона о банкротстве (Обзор судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденный  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).  

Основания признания торгов недействительными установлены статьей 449 ГК РФ.  

Так, в частности, торги, проведенные с нарушением положений закона, могут быть  признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, в случае, если были  допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие  

неправильное определение цены продажи, а также если были допущены иные нарушения  правил, установленных законом (статья 449 ГК РФ.  

Под правилами проведения торгов понимаются процедурные требования, к которым  следует относить нормы, определяющие подготовку торгов, непосредственный порядок  их проведения, порядок фиксации результатов торгов и заключения договора  с победителем торгов.  

Таким образом, существенным условием для легитимности торгов является  их проведение с позиций информационной открытости, прозрачности процедуры,  привлечения максимально возможного количества потенциальных участников для  создания и развития добросовестной конкурентной среды, равноправие, справедливость,  отсутствие дискриминации и необоснованных ограничений конкуренции по отношению  к участникам торгов.  

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при  существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять  на результат торгов (пункты 1, 5 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики  рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными  публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).  

Вместе с тем торги могут быть оспорены и по общим основаниям, указанным  в ГК РФ в отношении недействительности сделок. При этом, если соответствующая норма  закона, формирующая основание для недействительности сделки, говорит о ничтожности  последней, то и торги должны признаваться ничтожными.  

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ называет среди основных принципов  земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно  связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными  участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,  установленных федеральными законами.  

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание  или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно  находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности  на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его  использования, если иное не предусмотрено законом.  

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся  на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным  участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.  

На основании пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11) сделка, воля  сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без  соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без  находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные  на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.  

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства,  разъяснений Постановления № 11, в случае принадлежности объектов недвижимости  

и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты  недвижимости и участок выступают совместно.  

При этом пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи  здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок,  занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.  

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором  находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности  на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для  ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).  

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной  регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения  соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.  

Из материалов настоящего обособленного спора следует, что на момент проведения  процедуры торгов в отношении склада (22.11.2021) право собственности на земельный  участок с кадастровым номером 54:13:025308:1864 не было зарегистрировано  за должником.  

Вступившим в законную силу определением суда от 02.10.2018 по настоящему делу  восстановлены права должника на ряд объектов недвижимого имущества, в том числе  на здание склада и земельный участок с кадастровым номером 54:13:025308:1864, на  котором он расположен.  

Как верно указано кассатором право собственности должника на склад  подтверждается определением суда от 02.10.2018 и в отсутствие в ЕГРН соответствующей  записи о праве собственности ООО «Мохнатологовское» на него.  

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального конституционного закона  от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» вступившие  в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов  Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения,  вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов  государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений,  должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному  исполнению на всей территории Российской Федерации.  

На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, пункта 5 части 2 статьи 14  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации  недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) одним  из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или)  государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.  

Согласно пункту 7 части 1 статьи 16 указанного Закона государственный  кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение  пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную  силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный  кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.  

Как разъяснено в абзаце втором пункта 52 совместного постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда  

Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих  в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности  и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое  имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются  основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части  судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения  недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника,  о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого  имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения  записи в ЕГРН. Аналогичные разъяснения даны в пункте 5 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами  некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской  Федерации».  

В связи с этим сама по себе государственная регистрация права собственности  на склад и земельный участок за должником, с учетом взаимосвязанных положений части  3 и части 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации, не является ни  правоустанавливающим юридическим фактом, ни материально-правовым основанием  возникновения права собственности на недвижимость, поэтому в рассматриваемом случае  носит исключительно правоподтверждающий характер, поскольку не является  самостоятельным основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.  

Однако для иных участников гражданских правоотношений, в том числе участников  торгов, государственная регистрация права собственности должника на объект  недвижимого имущества носит особое значение, поскольку является единственных  надлежащим доказательством, свидетельствующим о его законном титульном владельце.  

Поскольку обстоятельство принадлежности должнику земельного участка,  расположенного под объектом склада, обнаружено конкурсным управляющим уже после  проведения процедуры торгов и определения их победителя и права на указанный  земельный участок зарегистрированы за ООО «Мохнатологовское» в ЕГРН 02.02.2022,  то есть после заключения оспариваемого договора купли-продажи от 20.01.2022  с ФИО3, то участников торгов и последующего покупателя склада, а затем  и земельного участка, выделенного под этим объектом недвижимости, нельзя считать  недобросовестными или действующим со злоупотреблением правом, поскольку они  могли, исходя из положений пункта 2 статьи 552 ГК РФ справедливо могли рассчитывать  и на приобретение прав на земельный участок под этой недвижимостью.  

Судами справедливо учтено, что спорный земельный участок с кадастровым  номером 54:13:025308:1864 после государственной регистрации права собственности  на него за должником разделен на три, один из которых общей площадью 10 083 кв. м  с кадастровым номером 54:13:025308:2034, на котором расположено здание склада,  реализован по результатам торгов в электронной форме по его рыночной стоимости  53 157,58 руб. ФИО8, что подтверждается договором купли-продажи  от 03.07.2023.  

Учитывая тот факт, что здание склада продано по цене, превышающей его  начальную продажную цену более чем в 10 раз, договоры купли-продажи недвижимого  имущества от 20.01.2022 и от 03.07.2023 исполнены покупателями в полном объеме,  

в настоящее время принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного  с ними нежилого здания восстановлен, а заявителем не представлено надлежащих,  относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих, что их совместная  реализация привела бы к большему пополнению конкурсной массы должника, суд округа  считает правильным вывод судов о том, что кассатором не обоснованно каким образом  признание торгов и заключенного по его результатам договора купли-продажи  недействительными приведет к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав  Шишова Е.В., а также иных участвующих в деле о банкротстве лиц, которые против  удовлетворения заявленных требований возражают.  

Тот факт, что оба объекта недвижимости реализованы по рыночной стоимости  подтверждается как результатами торгов, так и представленными заключениями  об их оценке, которые заявителем по существу не оспорены, поскольку приведенные  им доводы документально не подтверждены и основаны исключительно  на предположениях кассатора.  

При этом судом округа учтено, что ФИО2, являющийся единственным  участником и бывшим руководителем должника, не мог не знать ни об обстоятельствах  недействительности сделок со спорным недвижимым имуществом, ни о том, что они  в судебном порядке признаны недействительными и возвращены в конкурсную массу  должника. Поскольку вопрос о его привлечении к субсидиарной ответственности  находился на рассмотрении суда с 06.04.2021, то ФИО2 заявить свои возражения  относительно утверждения Положения о реализации склада в отрыве от земельного  участка мог ранее в силу пункта 1 статьи 61.15 Закона о банкротстве и разъяснений,  приведенных Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении  от 16.11.2021 № 49-П, однако данных своевременных действий не предпринял.  

Суды пришли к верному выводу о том, что из материалов дела  не усматривается аффилированность сторон сделки как между собой, так и по отношению  к должнику или конкурсному управляющему, доводы о притворности договора купли-продажи от 20.11.2022 и единой цепочки недействительных сделок также не нашли своего  подтверждения, доказательств обратного кассатором не представлено (статьи 9, 65  АПК РФ).  

Недоказанность всех вышеуказанных обстоятельств исключает возможность  удовлетворения требований кассатора, поэтому в удовлетворении заявления отказано  правомерно.  

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выражают несогласие ФИО2  с выводами судов об оценке установленных обстоятельств, не указывают на неправильное  применение судами положений законодательства о торгах и подлежат отклонению.  

Фактические обстоятельства установлены судами двух инстанций в результате  полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств  в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы судов  соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального  права не допущено. Переоценка доказательств и установленных судами предыдущих  инстанций фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 АПК РФ не входит  в компетенцию суда округа.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4  статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа  не установил, в связи с чем кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.04.2023 и постановление  Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2023 по делу № А45-10327/2016  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.  

Председательствующий Ю.И. Качур  

Судьи В.А. Зюков  

 ФИО1