АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-4873/2019

г. Чебоксары

25 января 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.01.2021.

Полный текст решения изготовлен 25.01.2021. 

Арбитражный суд в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом заседании суда дело по иску 

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194, 428000, 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница "Веда", ОГРН:1022100987743 ИНН:2127319578, 428028, 

<

...>

о взыскании 501096 руб. 32 коп.,

и встречному иску 

общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Веда" 

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики

о взыскании 4033729 руб. 63 коп., признании договора недействительным, 

третьи лица:

муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, г. Чебоксары, 

Финансовое управление администрации города Чебоксары, г. Чебоксары, 

АО "Чебоксарский завод промышленных тракторов", г. Чебоксары,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 24.12.2019 №29/01-8030, ФИО3 по доверенности от 03.02.2020 №29/01-654, 

от ответчика - исполнительного директора ФИО4, ФИО5 по доверенности от 02.04.2019 №5, 

установил:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в арбитражный суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница "Веда" о взыскании 501096 руб. 32 коп., в том числе: 422235 руб. 39 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.01.2019, 78860 руб. 93 коп. пени за период с 18.09.2018 по 31.01.2019.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 28.12.2005 №415/2683-К.

Определением суда от 03.10.2019 к производству суда принят встречный иск, уточненный в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании ничтожными пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 28.12.2005 №415/2683-к (с учетом дополнительного соглашения от 31.03.2011), а также расчетов размера арендной платы (приложения к договору); о взыскании с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики 4033729 руб. 63 коп. неосновательного обогащения (т.1 л.д.100-102; т.5 л.д. 121-122).

Встречные исковые требования мотивированы тем, что поскольку ООО "Гостиница "Веда" переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, годовая арендная плата подлежит исчислению в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При кадастровой стоимости земельного участка в размере 45125105 руб. годовая арендная плата составляет 902502 руб. 12 коп. в год или 75208 коп. 51 коп. в месяц. 

Определениями суда от 08.05.2019, от 03.10.2019, от 23.01.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Земельное управление", Финансовое управление администрации города Чебоксары, акционерное общество "Чебоксарский завод промышленных тракторов".

Определением заместителя Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 18.08.2020 произведена замена судьи Цветковой С.Ю. на судью Юрусову Н.В.

В судебном заседании представители истца иск поддержали. Встречный иск не признали, аргументировав возражения в отзыве (т.2 л.д. 4, 79; т.3 л.д.32-33, 98; т.5 л.д.4, 87-88). Указали, что в отношении спорного земельного участка заключен договор аренды до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Кроме того, спорный земельный участок был изъят у акционерного общества открытого типа "Чебоксарский завод промышленных тракторов" согласно постановлению Чебоксарской городской администрации от 13.08.1997 №1364, в связи с чем у АООТ "Промтрактор-Аюрведа" не сохранилось право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. Подписав договор аренды от 08.12.1997 №223/478-К и договор аренды от 28.12.2005 №415/2683-К, ООО "Гостиница "Веда" (ранее ООО "Промтрактор-Аюрведа") добровольно приняло на себя права и обязанности арендатора, в том числе по внесению арендной платы в установленном договором размере. Считает, что к спорным отношениям сторон следует применить принцип эстоппеля. В части встречного иска о взыскании с Администрации города Чебоксары неосновательного обогащения представители истца заявили о пропуске ответчиком срока исковой давности.       

Представители ответчика иск не признали; поддержали встречный иск с учетом дополнительных письменных пояснений (т.2 л.д.53-55, 84-88, 104-106; т.3 л.д.14-19, 34-48, 82-95; т.5 л.д.19-22). Полагают, что срок исковой давности по встречным имущественным требованиям не истек, поскольку о факте переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ответчик узнал в пределах трехлетного срока. Считают, что заявление о пропуске срока исковой давности является злоупотребление правом со стороны истца.        

Третьи лица - Финансовое управление администрации города Чебоксары, АО "Чебоксарский завод промышленных тракторов", надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.  

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Гостиница "Веда" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2005 №415/2683-К, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям поселений, с кадастровым номером 21:01:030406:0070, расположенный по адресу: 

<

...>, для эксплуатации нежилых зданий (т.1 л.д.11-12, т.3 л.д.5-8).

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен на срок до 13.08.2022.

Государственная регистрация договора аренды осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 29.12.2006.

Порядок исчисления арендной платы, платежи и расчеты по договору определены в разделе 5 договора. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора (в первоначальной редакции) согласно Закону РФ "О плате за землю", Закону ЧР от 27.02.1995 "О плате за землю" с последующими изменениями арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из базовой ставки арендной платы за один квадратный метр земельной площади, устанавливаемой органами местного самоуправления на один календарный год. 

Пунктом 5.6 договора определено, что размер арендной платы пересматривается не более одного раза в год. Он пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы либо официально применяемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления. 

Согласно пункту 5.7 договора размер арендной платы на последующие календарные годы в пределах срока аренды устанавливается ежегодно отдельными расчетами, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора (приложения), произведенными с учетом изменений, указанных в пункте 5.6 договора.

Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении базовых ставок арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в сроки, указанные в настоящем договоре (пункт 5.8).

Дополнительным соглашением от 31.03.2011 в раздел 5 договора аренды от 28.12.2005 №415/2683-К внесены следующие изменения (т.3 л.д.5-8). 

В соответствии с пунктом 5.1 согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из базовой ставки арендной платы за один квадратный метр земельной площади, начиная с 2007 года – исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов. 

Пунктом 5.6 договора определено, что размер и сроки арендной платы на последующие календарные годы в пределах срока аренды устанавливается отдельными расчетами, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора (приложения), произведенными с учетом изменений, указанных в пункте 5.4 договора.

Согласно пункту 5.7 договора Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении официально применяемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки. 

В материалы дела представлены Расчеты размера арендной платы на 2006 – 2019 годы (т.6 л.д.7-21). 

В соответствии с Расчетом размера арендной платы на 2018 год арендная плата за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составляет 1378350 руб.; в соответствии с Расчетом размера арендной платы на 2019 год арендная плата за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 составляет 1444510 руб. 80 коп. (т.1 л.д.13; т.6 л.д.20, 21).

Размер арендной платы на 2018, 2019 годы определен с учетом положений постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 с применением рыночной стоимости права аренды земельного участка. 

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.09.2017 №349 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148, согласно которым ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 1.4 Порядка). Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.09.2017 №349 установлено, что пункт 1.4 вступает в силу по истечении трех месяцев со дня  официального опубликования постановления (11.09.2017).

В соответствии с отчетом ООО "Аналитик Центр" от 12.03.2018 №1094/18 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030406:0070 за год составляет 1378350 руб., рыночная стоимость права аренды за период с 01.01.2018 по 13.08.2022 составляет 6432300 руб. (т.1 л.д.39-45).

Указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истец просит взыскать с ответчика 422235 руб. 39 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.01.2019, 78860 руб. 93 коп. пени за период с 18.09.2018 по 31.01.2019.  

Ответчик заявил встречный иск о признании ничтожными пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 28.12.2005 №415/2683-к (с учетом дополнительного соглашения от 31.03.2011) и Расчетов размера арендной платы (приложения к договору); взыскании с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики 4033729 руб. 63 коп. неосновательного обогащения, возникшего по причине внесения арендной платы по договору от 28.12.2005 №415/2683-К в размере, превышающем предельную ставку, предусмотренную абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Федеральный закон N 137-ФЗ). 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации (в ныне действующей редакции) за публичные земли, переданные в аренду без проведения торгов, взимается арендная плата, которая определятся в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая неразграниченные земельные участки) и органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Абзацами 2, 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 №212-ФЗ) предусмотрены особенности установления размера платы по договорам аренды для земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые было переоформлено на право аренды. В соответствии с данными нормами права в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Размер арендной платы за землю, находящуюся в публичной собственности, в силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации является регулируемым.

 В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 N2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ, отмечено, что поскольку содержащиеся в Федеральном законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Судом установлено следующее.  

В соответствии с пунктом 1.22 постановления Главы Администрации города Чебоксары от 08.09.1993 №844/2 "О перерегистрации земельных участков и выдаче правоустанавливающих документов землепользователям" за Производственным объединением "Чебоксарский завод промышленных тракторов" закреплен земельный участок площадью 23992 кв.м по пр.Тракторостроителей, д.6 занимаемый зданием профилактория для медицинского обслуживания населения, в бессрочное (постоянное) пользование (т.1 л.д.126).    

Постановлением Главы Калининской районной администрации города Чебоксары от 06.07.1994 №210/25 зарегистрировано АООТ "Промтрактор-Аюрведа", учрежденное акционерным обществом открытого типа "Чебоксарский завод промышленных тракторов" по адресу: 

<

...> (т.2 л.д.92, 93).

Постановлением Чебоксарской городской администрации от 13.08.1997 №1364 "О закреплении в аренду земельного участка за акционерным обществом открытого типа "Промтрактор-Аюрведа"" у акционерного общества открытого типа "Чебоксарский завод промышленных тракторов" изъят земельный участок площадью 23992 кв.м, расположенный по пр.Тракторостроителей, принадлежащий на основании постановления главы Администрации города Чебоксары от 08.09.1993 №884/2 (пункт 1.22); изымаемый земельный участок площадью 13952 кв.м закреплен за акционерным обществом открытого типа "Промтрактор – Аюрведа" в аренду сроком на 25 лет, освободившийся земельный участок площадью 10040 кв.м передан в свободный земельный фонд города Чебоксары (т.1 л.д.111).

Во исполнение постановления Чебоксарской городской администрации от 13.08.1997 №1364 Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и акционерным обществом открытого типа "Промтрактор-Аюрведа" (арендатор) заключен договор на аренду земли от 08.12.1997 №223/478-К, по условиям которого последнему передан в аренду земельный участок площадью 13952 кв.м по адресу: 

<

...> на срок 25 лет с 13.08.1997 до 13.08.2022 (т.1 л.д.114-117).       

Распоряжением Администрации города Чебоксары от 14.05.1999 №943-р, от 19.05.1999 №894-р (т.2 л.д.24 оборотная сторона – 25, 50-52) внесены изменения в  постановление Главы Администрации города Чебоксары от 08.09.1993 №844/2 и постановление Чебоксарской городской администрации от 13.08.1997 №1364 части площади земельного участка, предоставленного ОАО "Промтрактор-Аюрведа".       

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10.09.2001 по делу №А79-3020/01-СК2-2655 (с учетом определения от 15.10.2001) признано право собственности ОАО "Промтрактор-Аюрведа" на следующие нежилые здания, расположенные по адресу: 

<

...>: нежилое пятиэтажное кирпичное здание с подвалом и двумя пристроями – двухэтажный кирпичный и одноэтажный кирпичный (литера А, А1, А2, А3) общей площадью 4294,1 кв.м; нежилое одноэтажное кирпичное здание (литера Б и Б1) площадью 185,3 кв.м; одноэтажное кирпичное здание (литера В) площадью 46,2 кв.м, ограждение (забор, литер 1) площадью 1219,4 кв.м (т.4 л.д.98-102, 103-104). При рассмотрении указанного дела судом установлено, что нежилые здания составляли базу санатория-профилактория, данные объекты переданы открытым акционерным обществом "Промтрактор" в уставный капитал дочернего общества – ОАО "Промтрактор-Аюрведа" . 

Постановлением Администрации Калининского района города Чебоксары от 19.03.2002 №579 зарегистрировано ООО "Промтрактор-Аюрведа" путем реорганизации в форме преобразования ОАО "Промтрактор-Аюрведа" (т.2 л.д.56, 57).  

Распоряжением Администрации города Чебоксары от 25.02.2005 №645-р прекращено право аренды ОАО "Промтрактор-Аюрведа" в отношении земельного участка площадью 11294 кв.м по пр.Тракторостроителей. Земельный участок площадью 11206 кв.м по пр.Тракторостроителей, д.6 предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Промтрактор-Аюрведа" для содержания нежилых зданий сроком до 13.08.2022 (т.1 л.д.112).

Во исполнение распоряжения Администрации города Чебоксары от 25.02.2005 №645-р Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Промтрактор-Аюрведа" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2005 №415/2683-К, по условиям которого последнему передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 21:01:030406:0070 площадью 11206 кв.м по адресу: 

<

...> для эксплуатации нежилых зданий (т.1 л.д.118-124).

ООО "Промтрактор-Аюрведа" изменило наименование на ООО "Гостиница "Веда" согласно решению общего собрания участников ООО "Промтрактор-Аюрведа" от 19.08.2010 (т.2 л.д.60).     

Распоряжением Администрации города Чебоксары от 18.03.2011 №555-р внесены изменения в распоряжение Администрации города Чебоксары от 25.02.2005 №645-р, в том числе изменено слова "ООО "Промтрактор-Аюрведа" заменены словами "ООО "Гостиница "Веда" (т.1 л.д.113).

Дополнительным соглашением от 31.03.2011 внесены дополнения и изменения в условия договора аренды от 28.12.2005 №415/2683-К (т.3 л.д.5-8). 

На запрос суда Филиал "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Чувашской Республике-Чувашии сообщил, что по сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 21:01:030406:70, расположенный по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>, площадью 11206 кв.м с видом разрешенного использования "для эксплуатации нежилых зданий" был внесен в ЕГРН 11.04.2005 на основании заявки ООО "Промтрактор-Аюрведа" о постановке на государственный кадастровый учет от 15.03.2005 №01-15/05-00321-У и приложенных документов, в том числе Описания земельного участка, подготовленного МУП "Земельное управление". По данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 21:01:030406:70 предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница "Веда" на основании дополнительного соглашения от 31.03.2011 к договору аренды земельного участка от 28.12.2005 №415/2683-К (т.1 л.д.170, т.2 л.д.68-69).

Оценив изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок с кадастровым номером 21:01:030406:70, сформирован из земельного участка, закрепленного за Производственным объединением "Чебоксарский завод промышленных тракторов" на праве постоянного (бессрочного) пользования под объектами профилактория. 

Согласно статье 37 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 (ред. от 24.12.1993) при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом собственнику выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Поскольку АООТ "Чебоксарский завод промышленных тракторов", являющееся правопреемником Производственного объединением "Чебоксарский завод промышленных тракторов", передало нежилые здания санатория-профилактория акционерному обществу открытого типа "Промтрактор-Аюрведа" в качестве вклада в уставный капитал, с момента государственной регистрации АООТ "Промтрактор-Аюрведа" (с 06.07.1994) к данному обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположены нежилые здания санатория-профилактория, в силу статьи 37 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 (ред. от 24.12.1993). 

Впоследствии в отношении данного земельного участка оформлены арендные отношения путем последовательного заключения обществом "Промтрактор-Аюрведа" договора на аренду земли от 08.12.1997 №223/478-К (в соответствии с постановлением Чебоксарской городской администрации от 13.08.1997 №1364) и договора аренды земельного участка от 28.12.2005 №415/2683-К (в соответствии с распоряжением Администрации города Чебоксары от 25.02.2005 №645-р).

Таким образом, суд считает, что в рассматриваемом случае правопредшественником истца осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на право аренды. 

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции от 18.06.2005, действовавшей на момент заключения договора аренды от 28.12.2005 №415/2683-К) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.

При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ в статью 3 Федерального закона №137-ФЗ внесены изменения в части сроков переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также установлено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Указанные изменения вступили в действие 30.10.2007.

Таким образом, на момент заключения сторонами договора аренды земельного участка от 28.12.2005 №415/2683-К действовала редакция Федерального закона №137-ФЗ, не предусматривающая льготный размер арендной платы земельного участка. 

Следовательно, отсутствуют условия для признания ничтожными пункта 5.1 договора аренды от 28.12.2005 №415/2683-К и расчетов размера арендной платы (приложения к договору) по основанию несоответствия спорных условий Федеральному закону №137-ФЗ.    

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Следовательно, для применения регулируемой арендной платы не требуется оспаривание договора в соответствующей части в самостоятельном порядке.

Последующее изменение Федерального закона №137-ФЗ в части установления размера годовой арендной платы за земельный участок в размере двух процентов кадастровой стоимости не свидетельствует о ничтожности пункта 5.1 договора аренды от 28.12.2005 №415/2683-К и расчетов размера арендной платы (приложения к договору) как на дату вступления в силу изменений Федерального закона №137-ФЗ, так и на дату заключения сторонами дополнительного соглашения от 31.03.2011 к договору аренды от 28.12.2005 №415/2683-К.

Исходя из изложенного, встречный иск ООО "Гостиница "Веда" к Администрации города Чебоксары о признании ничтожными пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 28.12.2005 №415/2683-к (с учетом дополнительного соглашения от 31.03.2011) и Расчетов размера арендной платы (приложения к договору) удовлетворению не подлежит.  

Ответчик просит взыскать с Администрации города Чебоксары 4033729 руб. 63 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с оплатой арендной платы по договору от 28.12.2005 №415/2683-К в период с января 2006 года по сентябрь 2019 года в размере, превышающем предельную ставку, предусмотренную абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ. 

Ответчик указал, что с момента заключения договора от 28.12.2005 №415/2683-К  в период с января 2006 года по сентябрь 2019 года ООО Гостиница "Веда" оплатило арендную плату на общую сумму 12603352 руб. 86 коп., в то время как общий размер арендной платы за указанный период, исчисляемый из расчета 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, составляет 8569623 руб. 23 коп. (т.5 л.д.121-122).           

Истец заявил о пропуске ответчиком срока исковой давности по встречным имущественным требованиям.

Исковой давностью в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пунктов 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

С встречным иском ответчик обратился в суд 02.10.2019 (т.1 л.д.100-102). При этом первоначально заявленный встречный иск содержал требование о взыскании с Администрации города Чебоксары неосновательного обогащения в сумме 522493 руб. 56 коп. за период с 07.10.2016 по 03.10.2019. Об уточнении встречных исковых требований с указанием переплаты арендной платы за период со дня заключения договора ответчик заявил 16.06.2020 (т.3 л.д.104) (протокол судебного заседания от 08.06.2020 - т.4 л.д.156-158); окончательное уточнение встречных имущественных требований ответчиком заявлено 28.10.2020 (т.5 л.д.121-122) (протокол судебного заседания от 28.10.2020 – т.5 л.д.126-127).   

Таким образом, днем обращения в суд с встречными исковыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения за спорный период (с января 2006 года по сентябрь 2019 года) следует считать день принятия судом уточнения встречного иска – 16.06.2020. 

Следовательно, трехлетний период, предшествующий дате принятия судом уточнения встречного иска и включающий срок соблюдения ответчиком предусмотренного законом претензионного порядка, начинает исчисляться с 15.05.2017. 

Условия для применения разъяснений пункта 17 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) отсутствуют. 

Документы, свидетельствующие о прерывании течения срока исковой давности по встречным исковым требованиям, ответчик суду не представил.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Исходя из изложенного, в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с Администрации города Чебоксары неосновательного обогащения за период с января 2006 года по 15.05.2017 следует отказать.  

Рассмотрев встречные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 16.05.2017 по сентябрь 2019 года, суд установил следующее.  

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению, в частности, к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Из материалов дела следует, что в рамках арбитражных дел №№ А79-10709/2017, А79-4894/2018, А79-9563/2018, А79-14236/2018 Администрация города Чебоксары обращалась в Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии с исками к ООО "Гостиница "Веда" о взыскании долга по арендной плате и пени (т.4 л.д.121-155).

По делу №А79-10709/2017 Администрация города Чебоксары обратилась в суд с иском к ООО "Гостиница "Веда" о взыскании 666014 руб. 88 коп., в том числе 592868 руб.  59 коп. долга по договору аренды земельного участка от 28.12.2005 №415/2683-К за период с 01.02.2017 по 31.07.2017, 73146 руб. 29 коп. пени за период с 01.02.2017 по 19.07.2017.

В ходе рассмотрения указанного дела истец в связи с частичной оплатой ответчиком долга уточнил иск и просил взыскать с ответчика  65802 руб. 59 коп. долга за июль 2017 года и 73146 руб. 29 коп. пени за период с 01.02.2017 по 19.07.2017.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 22.11.2017 по делу №А79-10709/2017 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Гостиница "Веда" в пользу муниципального образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики взыскано 65802  руб. 59 коп. долга за июль 2017 года, 40100 руб. пени за период с 01.02.2017 по 19.07.2017, при этом размер пени уменьшен на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.4 л.д.121-130).

По делу №А79-4894/2018 Администрация города Чебоксары обратилась в суд с иском к ООО "Гостиница "Веда" о взыскании 397575 руб. 92 коп., в том числе 323757 руб. 62 коп. долга по договору аренды земельного участка от 28.12.2005 №415/2683-К за период с 01.08.2017 по 31.10.2017, 73818 руб. 30 коп. пени за период с 20.07.2017 по 31.10.2017.

В ходе рассмотрения указанного дела истец в связи с оплатой ответчиком долга уточнил иск и просил взыскать с ответчика 73818 руб. 30 коп. пени за период с 20.07.2017 по 31.10.2017.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 02.07.2018 по делу №А79-4894/2018 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Гостиница "Веда" в пользу муниципального образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики взыскано 40000  руб. пени за период с 20.07.2017 по 31.10.2017, при этом размер пени уменьшен на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.4 л.д.131-136).

По делу №А79-9563/2018 Администрация города Чебоксары обратилась в суд с иском к ООО "Гостиница "Веда" о взыскании 904527 руб. 95 коп., в том числе: 744335 руб. 33коп.  долга за период с 01.11.2017 по 30.05.2018, 160192 руб. 62 коп. пени за период с 01.11.2017 по 30.05.2018.

В ходе рассмотрения указанного дела истец в связи с оплатой ответчиком долга уточнил иск и просил взыскать с ответчика  просил взыскать с ответчика 160192 руб. 62 коп. пени за период с 01.11.2017 по 30.05.2018.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 04.12.2018 по делу №А79-9563/2018 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Гостиница "Веда" в пользу муниципального образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики взыскано 66351 руб. 72 коп. пени за период с 01.11.2017 по 30.05.2018, при этом размер пени уменьшен на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.4 л.д.137-145).

По делу №А79-14236/2018 Администрация города Чебоксары обратилась в суд с иском к ООО "Гостиница "Веда" о взыскании 518926 руб. 60 коп., в том числе: 421945 руб. 89 коп. долга за период с 01.06.2018 по 30.09.2018, 96980 руб. 71 коп. пени за период с 31.05.2018 по 17.09.2018.

В ходе рассмотрения указанного дела истец в связи с оплатой ответчиком долга уточнил иск и просил взыскать с ответчика  просил взыскать с ответчика 78162 руб. 01 коп. пени за период с 31.05.2018 по 17.09.2018.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 11.04.2019 по делу №А79-9563/2018 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Гостиница "Веда" в пользу муниципального образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики взыскано 36786 (Тридцать шесть тысяч семьсот восемьдесят шесть) руб. 37 коп. пени за период с 31.05.2018 по 17.09.2018, при этом размер пени уменьшен на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.4 л.д.146-155).

Предъявляя исковые требования к ООО "Гостиница "Веда" по вышеуказанным арбитражным делам, Администрация города Чебоксары исчисляла арендную плату по договору аренды от 28.12.2005 №415/2683-К согласно Расчетам размера арендной платы на 2017, 2018 годы с учетом положений постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148. При рассмотрении вышеуказанных арбитражных дел у ответчика - ООО "Гостиница "Веда" отсутствовали возражения относительно правильности исчисления истцом - Администрацией города Чебоксары размера арендной платы и пени по договору аренды от 28.12.2005 №415/2683-К. В ходе рассмотрения данных дел ответчик – ООО "Гостиница "Веда" добровольно оплачивал предъявленную к взысканию арендную плату. Взыскивая с ответчика - ООО "Гостиница "Веда" в пользу муниципального образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" денежные суммы в рамках дел №№ А79-10709/2017, А79-4894/2018, А79-9563/2018, А79-14236/2018, суд исходил из обоснованности и правомерности начисления истцом арендной платы и пени в заявленном размере.

В силу части первой статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Принимая во внимание данную норму права, суд считает, что встречное исковое требование о взыскании с Администрации города Чебоксары   неосновательного обогащения, возникшего в результате оплаты арендной платы по договору аренды от 28.12.2005 №415/2683-К в период с 16.05.2017 по сентябрь 2019 года, не подлежит удовлетворению, поскольку указанные платежи учтены Администрацией города Чебоксары при исчислении размера исковых требований в рамках дел №№ А79-10709/2017, А79-4894/2018, А79-9563/2018, А79-14236/2018, а также приняты во внимание судом при оценке правомерности и обоснованности определения размера долга по арендной плате и размера пени по названным арбитражным делам.      

При изложенных обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Гостиница "Веда" о взыскании с Администрации города Чебоксары неосновательного обогащения не имеется.      

Рассмотрев исковые требования Администрации города Чебоксары к ООО "Гостиница "Веда" 422235 руб. 39 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.01.2019 по договору аренды от 28.12.2005 №415/2683-К, 78860 руб. 93 коп. пени за период с 18.09.2018 по 31.01.2019, суд установил следующее. 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленным на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку право аренды по договору аренды от 28.12.2005 №415/2683-К было получено ответчиком - ООО "Гостиница "Веда" в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, при расчете размера арендной платы за спорный период с 01.10.2018 по 31.01.2019 надлежит руководствоваться пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:01:030406:70 составляет 45125105 руб. 22 коп. (т.1 л.д.14-17).

Следовательно, годовой размер арендной платы за данный земельный участок, исчисленный согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, составляет 902502 руб. 10 коп. (или 75208 руб. 51 коп. в месяц).

За спорный период с 01.10.2018 по 31.01.2019 размер долга ответчика по арендной плате по договору аренды от 28.12.2005 №415/2683-К составляет 245148 руб. 57 коп., исходя из следующего расчета:

1) переплата – 55685 руб. 47 коп. (долг ответчика за предыдущий спорный период с 01.06.2018 по 30.09.2018 – 421945 руб. 89 коп.; оплата ответчиком в период с 20.12.2018 по 20.02.2019 – 477631 руб. 72 коп., учтенная в счет оплаты долга по арендной плате за период с 01.06.2018 по 30.09.2018; переплата – 55685 руб. 47 коп.);

2) - арендная плата за октябрь 2018 года – 75208 руб. 51 коп.        

    - арендная плата за ноябрь 2018 года – 75208 руб. 51 коп.        

- арендная плата за декабрь 2018 года – 75208 руб. 51 коп.        

- арендная плата за январь 2019 года – 75208 руб. 51 коп.        

Итого: 300834 руб. 04 коп.

3) долг ответчика перед истцом 245148 руб. 57 коп. 

(300834 руб. 04 коп. – 55685 руб. 47 коп. = 245148 руб. 57 коп.)  

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в срок, указанные настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки. 

За период с 18.09.2018 по 31.01.2019 размер пени составляет 68746 руб. 72 коп. с учетом правил определения сроков, предусмотренных статьями 190-193 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из следующего расчета 

Расчёт пени по задолженности, возникшей 18.09.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

421 945,89

18.09.2018

20.12.2018

94

421 945,89 * 94 * 0.1%

39 662,91 р.

-108 815,68

20.12.2018

Оплата задолженности

313 130,21

21.12.2018

25.01.2019

36

313 130,21 * 36*0.1%

11 272,69 р.

-108 815,68

25.01.2019

Оплата задолженности

204 314,53

26.01.2019

25.01.2019

0

204 314,53 * 0 * 0.1%

0,00 р.

-81 184,32

25.01.2019

Оплата задолженности

123 130,21

26.01.2019

31.01.2019

6

123 130,21 *6 * 0,1%

738,78 р.

-70 000,00

20.02.2019

Оплата задолженности

-53 130,21

20.02.2019

Оплата задолженности

Итого:

51 674,38 руб.

Расчёт пени по задолженности, возникшей 23.10.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

75 208,51

23.10.2018

31.01.2019

101

75 208,51 * 101 * 0.1%

7 596,06 р.

-55 685,47

20.02.2019

Оплата задолженности

Итого:

7 596,06 руб.

Расчёт пени по задолженности, возникшей 20.11.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

75 208,51

20.11.2018

31.01.2019

73

75 208,51 * 73*0.1%

5 490,22 р.

Итого:

5 490,22 руб.

Расчёт пени по задолженности, возникшей 20.12.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

75 208,51

20.12.2018

31.01.2019

43

75 208,51 * 43*0.1%

3 233,97 р.

Итого:

3 233,97 руб.

Расчёт пени по задолженности, возникшей 22.01.2019

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

75 208,51

22.01.2019

31.01.2019

10

75 208,51 х 10 х 0.1%

752,09 р.

Итого:

752,09 руб.

Сумма долга: 245 148,57 руб.

     Сумма пени по всем задолженностям: 68 746,72 руб.

Таким образом, иск Администрации города Чебоксары Чувашской Республики подлежит удовлетворению частично в сумме 313895 руб. 29 коп., в том числе: 245148  руб. 57 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.01.2019, 68746 руб. 72 коп. пени за период с 18.09.2018 по 31.01.2019 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственную пошлину по первоначальному иску суд относит на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, при этом суд отмечает, что в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от ее уплаты; государственную пошлину по встречному иску суд относит на ответчика.  

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск Администрации города Чебоксары Чувашской Республики удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Веда" в пользу муниципального образования "Город Чебоксары-столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики 313895 (Триста тринадцать тысяч восемьсот девяносто пять) руб. 29 коп., в том числе: 245148 (Двести сорок пять тысяч сто сорок восемь) руб. 57 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.01.2019, 68746 (Шестьдесят восемь тысяч семьсот сорок шесть) руб. 72 коп. пени за период с 18.09.2018 по 31.01.2019.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница "Веда" в удовлетворении встречного иска отказать.    

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Веда" в доход федерального бюджета 58447 (Пятьдесят восемь тысяч четыреста сорок семь) руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Юрусова