АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                                          Дело № А32-57053/2017

«3» сентября 2018 года 

 

Резолютивная часть решения объявлена 27.08.2018.

Полный текст мотивированного решения изготовлен 03.09.2018.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Хмелевцевой А.С., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стаценко В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Любимый город. Статус» г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о приостановлении деятельности связанной с привлечением денежных средств, 

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – доверенность от 16.07.2018 № 69-04-7601/18;

от заинтересованного лица: ФИО2 – доверенность от 29.06.2018. 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – заявитель, административный орган) обратился в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Любимый город. Статус» (далее – заинтересованное лицо, общество) о приостановлении деятельности связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для строительства (создания) объекта строительства «Многоэтажный жилой дом с офисными помещениями и подземной парковкой по ул. Стасова, 10, г. Краснодар Корректировка», расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:03090037:133.

Основания требований изложены в заявлении. 

Представитель заявителя в судебном заседании присутствовал, настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании присутствовал, против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснил о готовности объекта строительства на 95 %, подал ходатайство о приобщении дополнений в материалы дела.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее. 

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) общество является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительства.

ООО «Любимый город» на основании договора аренды земельного участка от 29.07.2014 № 4300020950 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:03090037:133. Департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар выдал обществу разрешение на строительство от 29.12.2014 № RU 233060000-3835-р, с изменениями согласно приказа от 29.09.2017 № 266.

Первый договор участия в долевом строительстве объекта подписан обществом 27.02.2015, указанные данные отражены в ежеквартальной отчетности.

Проектная декларация по объекту строительства опубликована на сайте http://любимый город23.рф (раздел «объекты» – ЖК «Статус» – вкладка Документы).

Сведениями о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства за 3 квартал 2017 года подтверждается заключение договоров участия в долевом строительстве по объекту недвижимости в отношении 159 объектов из 256 самостоятельных частей в составе объекта недвижимости, в отношении которых могут заключаться договоры участия в долевом строительстве.

Согласно представленной в административный орган ежеквартальной отчетности застройщика за 3 квартал 2016 года и 4 квартал 2016 года, передача объектов долевого строительства участникам должна осуществиться не позднее 29.09.2016, 29.09.2017.

Информация о выдаче Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар разрешения на ввод объекта: «Многоэтажный жилой дом с офисными помещениями и подземной парковкой по ул. Стасова, 10, г. Краснодар Корректировка», расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:03090037:133, в эксплуатацию отсутствует.

На основании протокола общего собрания участников ООО «Любимый город» от 30.03.2017 № 21, 27.07.2017 проведена реорганизация ООО «Любимый город» путем выделения из его состава юридического лица ООО «Любимый город. Статус».

Согласно передаточному акту от 07.07.2017 и уточнению к передаточному акту от 27.07.2017 ООО «Любимый город» передало ООО «Любимый город. Статус» имущество, а именно объект строительства: «Многоэтажный жилой дом с офисными помещениями и подземной парковкой по ул. Стасова, 10, г. Краснодар Корректировка», расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:03090037:133».

Согласно представленной в департамент ежеквартальной отчетности застройщика за 3 квартал 2017 года срок передачи спорного объекта строительства участникам долевого строительства – 3-ий квартал 2017 года + 60 дней.

Однако, ООО «Любимый город. Статус» задержало выполнение обязанности по передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства, как правопреемника ООО «Любимый город» в срок более, чем на три месяца.

Административный орган на основании пункта 1 части 15 статьи 23 № 214-ФЗ обратился в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на срок 12 месяцев деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Многоэтажный жилой дом с офисными помещениями и подземной парковкой по ул. Стасова, 10, г. Краснодар Корректировка», расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:03090037:133.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд сделал вывод, что требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. 

Частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. 

Согласно частям 1, 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее – уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее – контролирующий орган). 

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. 

Частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. 

Согласно частям 1, 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее – уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее – контролирующий орган). 

Согласно пункту 1 части 15 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае застройщиком более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 64 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно представленной обществом в департамент ежеквартальной отчетности застройщика за 3 квартал 2017 года срок передачи объекта строительства участникам долевого строительства – 3-ий квартал 2017 года + 60 дней.  

Частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, в нарушение действующего законодательства, ввиду отсутствия информации о выдаче Администрацией муниципального образования г. Краснодар ООО «Любимый город. Статус» разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, передача объекта долевого строительства в срок задержана более чем на три месяца.

В обоснование своей правовой позиции заинтересованное лицо указывает на то, что ООО «Любимый город. Статус» создано путем реорганизации ООО «Любимый город» в форме выделения и в соответствии с передаточным актом права и обязанности на спорный объект капитального строительства, в связи с чем ООО «Любимый город. Статус» являясь правопреемником ООО «Любимый город», не должно нести административно-публичную ответственность за действия, совершенные ООО «Любимый город».

Суд считает указанный довод общества необоснованным и не соответствующим установленным законодательством порядку ведения деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для строительства (создания) объекта строительства.

Так, в соответствии с частью 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Согласно части 1 статьи 59 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, а также порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт.

Частью 3 статьи 60 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если кредитору, потребовавшему в соответствии с правилами настоящей статьи досрочного исполнения обязательства или прекращения обязательства и возмещения убытков, такое исполнение не предоставлено, убытки не возмещены и не предложено достаточное обеспечение исполнения обязательства, солидарную ответственность перед кредитором наряду с юридическими лицами, созданными в результате реорганизации, несут лица, имеющие фактическую возможность определять действия реорганизованных юридических лиц, члены их коллегиальных органов и лицо, уполномоченное выступать от имени реорганизованного юридического лица, если они своими действиями (бездействием) способствовали наступлению указанных последствий для кредитора, а при реорганизации в форме выделения солидарную ответственность перед кредитором наряду с указанными лицами несет также реорганизованное юридическое лицо.

В соответствии с частью 5 статьи 60 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если передаточный акт не позволяет определить правопреемника по обязательству юридического лица, а также если из передаточного акта или иных обстоятельств следует, что при реорганизации недобросовестно распределены активы и обязательства реорганизуемых юридических лиц, что привело к существенному нарушению интересов кредиторов, реорганизованное юридическое лицо и созданные в результате реорганизации юридические лица несут солидарную ответственность по такому обязательству.

Таким образом, гражданское законодательство устанавливает переход как обязательств правопредшественника вновь созданному юридическому лицу, так и соответствующей ответственности по данным обязательствам.

В соответствии с вышеприведенными нормами, суд считает, что права и обязанности по договорам долевого участия по объекту строительства: «Многоэтажный жилой дом с офисными помещениями и подземной парковкой по ул. Стасова, 10, г. Краснодар Корректировка», расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:03090037:133, в том числе, и в отношении срока передачи объектов долевого строительства, перешли к вновь созданному юридическому лицу – ООО «Любимый город. Статус», как правоопреемнику ООО «Любимый город», в связи с чем ООО «Любимый город. Статус» несет ответственность по обязательствам, перешедшим ему от реорганизованного юридического лица. Принимая на себя обязательства по данному объекту через подписание передаточного акта от 07.07.2017, общество не могло не знать, что срок передачи данного объекта участникам долевого строительства уже наступил. Иной подход к сложившейся ситуации позволял бы юридическим лицам – застройщикам избегать ответственности за неисполнение или нарушение своих обязательств через процедуру реорганизации юридического лица. 

Представленные обществом дополнительные соглашения о переносе сроков передачи объектов долевого строительства, заключенные с участниками долевого строительства Ван С.А., ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, (ориентировочный срок – 3 квартал 2017 года), а также уведомление об отказе в подписании дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве от 14.07.2016 № СТ10-145-241 ФИО9 не нивелируют нарушения срока сдачи объекта строительства в соответствии со сроками, установленными ООО «Любимый город». 

Кроме того, согласно сведений, представленных обществом в департамент за 3 квартал 2017 года, общее количество заключенных договоров об участии в долевом строительстве по объекту недвижимости составляет 159, в связи с чем ООО «Любимый город. Статус» не представил дополнительные соглашения в отношении большей части участников долевого строительства. 

Указанные обстоятельства указывают на нарушение со стороны ООО «Любимый город. Статус» норм действующего законодательства, регулирующих отношения в области долевого строительства.

Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик должен осуществлять свою деятельность добросовестно и в срок исполнять свои обязанности, предусмотренные законодательством.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд установил, что имеется вероятность, что в случае дальнейшего заключения обществом договоров долевого участия произойдет увеличение количества лиц, перед которыми обществом не будут исполнены обязательства в порядке, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Вышеуказанная совокупность обстоятельств свидетельствует о грубом и систематическом нарушении со стороны кооператива норм действующего законодательства, регулирующих отношения в области долевого строительства, ставящим под угрозу права и законные интересы участников долевого строительства, граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости.

ООО «Любимый город. Статус.» не представлено в материалы дела доказательств принятия всех зависящих от него мер по выявлению и недопущению нарушений. 

Суд не установил обстоятельств, объективно препятствовавших обществу в надлежащем исполнении установленных законом требований.

Суд также учитывает, что срок имеющегося в деле разрешения на строительство                 от 29.12.2014 № RU 23306000-3835 истекает 29.08.2018 (л.д. 23).   

Принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 21.11.2002 № 15-П, от 30.07.2001 № 13-П,                  от 12.05.1998 № 14-П, Определениях от 07.02.2002 № 16-О, от 05.07.2001 № 130-О,                            от 07.06.2001 № 139-О, от 14.12.2000 № 244-О, а также Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.1999 № С1-7/смп-1341 «Об основных положениях, применяемых Европейским Судом по правам человека по защите имущественных прав и права на правосудие», приостановление деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, при установленных судом фактических обстоятельствах дела, является законной, разумной и адекватной мерой, направленной на защиту интересов потенциальных дольщиков.

Таким образом, требования заявителя о приостановлении на 12 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществление ООО «Любимый город. Статус» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Многоэтажный жилой дом с офисными помещениями и подземной парковкой по ул. Стасова, 10, г. Краснодар Корректировка», расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:03090037:133, подлежат удовлетворению в части приостановления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости сроком на три месяца.

В рассматриваемом случае наложение на общество указанного запрета является разумной мерой государственного воздействия на нарушителя, направленной как на восстановление прав уже привлеченных участников строительства объекта, так и на защиту интересов потенциальных дольщиков.

Приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не ограничивает общество в осуществлении иной хозяйственной деятельности, не препятствует в извлечении доходов от продолжения иной деятельности.

Наложение указанного запрета не нарушает прав застройщика, представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц, является инструментом установления баланса интересов участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и мерой государственного воздействия на нарушителей, для защиты слабой стороны данных отношений, пользующихся особой защитой государства.

Таким образом, указанная мера направлена на защиту интересов потенциальных дольщиков. При этом, общество не лишено возможности завершить строительство спорного дома и ввести его в эксплуатацию за счет собственных средств, строительные работы не приостанавливаются.

Согласно пояснениям представителя общества, готовность спорного объекта строительства составляет 95 %, указанные пояснения зафиксированы аудиопротоколированием, а также подтверждаются подписью представителя в протоколе судебного заседания от 27.08.2018. С учетом данных обстоятельств, суд не считает целесообразным приостанавливать деятельность по привлечению денежных средств более, чем на 3 месяца.    

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

РЕШИЛ:

Ходатайство ООО «Любимый город. Статус»  о приобщении дополнений в материалы дела – удовлетворить.  

Приостановить на три месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществление ООО «Любимый город. Статус» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Многоэтажный жилой дом с офисными помещениями и подземной парковкой по ул. Стасова, 10, г. Краснодар Корректировка», расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:03090037:133.

В удовлетворении остальных требований – отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Любимый город. Статус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                                      А.С. Хмелевцева