N А40-26669/2015

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-234839/2015

02 февраля 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Ядренцевой М.Д., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от заявителя – АО «Военторг-Москва»: ФИО1, по доверенности от 14.09.2016 № 200

от истца – ООО «ВИД»: ФИО2, по доверенности от 10.01.2017, ФИО3, по доверенности от 01.12.2016

рассмотрев 26 января 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Военторг-Москва»

на решение от 30 мая 2016 года 

Арбитражного суда города Москвы, 

принятое судьей Пуловой Л.В.,

на постановление от 12 октября 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Солоповой А.А., Барановской Е.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «ВИД» 

к акционерному обществу «Военторг-Москва» 

о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ВИД» (далее – ООО «ВИД», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «Военторг-Запад» (далее – АО «Военторг-Запад», ответчик) о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в размере 3 154 752 руб. 78 коп.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на требования статей 309, 310 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывал на условия пункта 6.7 заключенного с правопредшественником ответчика (ОАО «Управление торговли командования Воздушно-космической обороны) договора аренды от 01.11.2010 № 525-10-15/У, по условиям которого предусмотрена обязанность ответчика в случае досрочного прекращения договора возвратить на расчетный счет истца сумму, согласно смете и акту выполненных работ, потраченную на перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт, за 30 дней до истечения срока действующего договора, обязанность истца освободить помещение возникает через 30 календарных дней после зачисления указанных денежных средств на его счет. Вместе с тем, как указал истец, в арендуемых помещениях с привлечением третьих лиц был выполнен капитальный ремонт (неотделимые улучшения), стоимость которого истцом оплачена в полном объеме, тогда как ответчик уведомлением от 08.10.2015 № 1329 принял решение об отказе от договора аренды, но затраченную истцом стоимость неотделимых улучшений не возместил.

В рамках рассмотрения спора судом первой инстанции была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «ПГС» - ФИО4, ФИО5 и ФИО6.

Согласно выводам экспертного заключения, стоимость фактически выполненных ремонтных работ в помещении площадью 319,7 кв.м в здании, расположенном по адресу Московская область, г. Краснознаменск, в/

<

...>, арендованном ООО «ВИД» по договору аренды нежилого здания от 01.11.2010 № 525-10-15/У согласно локальной смете от 10.11.2010 на капитальный ремонт помещения и акту от 30.07.2011 о приемке выполненных работ, составила 1 301 027 руб. 45 коп.

По результатам экспертного заключения истец до принятия решения по существу заявленных требований уменьшил размер требований и просил суд взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений в размере 1 301 027 руб. 45 коп.

Суд первой инстанции, руководствуясь требованиями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил ходатайство истца об уменьшении исковых требований.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2016 года заявленные исковые требования удовлетворены, с АО «Военторг-Запад» в пользу ООО «ВИД» взысканы расходы на проведение неотделимых улучшений в размере 1 301 027 руб. а также расходы за проведение экспертизы по делу в размере 82 000 руб.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2016 года произведена процессуальная замена АО «Военторг-Запад» на АО «Военторг-Москва», решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2016 года оставлено без изменения.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе АО «Военторг-Москва», которое просит решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2016 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на недействительность дополнительного соглашения от 22.11.2010, поскольку оно не прошло государственную регистрацию в установленном порядке, поэтому это соглашение не может порождать правовых последствий.

АО «Военторг-Москва» также указывает на то, что ООО «ВИД» не представлено каких-либо документов, подтверждающих произведенные расходы на проведение ремонта, кроме кассовых чеков.

Истец до судебного заседания представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы, представитель истца по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.

При принятии обжалуемых судебных актов, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что правоотношения сторон возникли из заключенного между ОАО «Управление торговли командования Воздушно-космической обороны» и истцом договора аренды нежилого здания от 01.11.2010 № 525-10-15/У, согласно которому истцом арендовано помещение площадью 319,7 кв.м, в здании расположенном по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, в/

<

...>.

Срок действия установлен на 7 лет.

Вместе с тем, ОАО «Управление торговли командования Воздушно-космической обороны» 31.08.2012 прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ОАО «Управление торговли Западного военного округа», по причине чего с истцом было заключено дополнительное соглашение к договору от 01.09.2012 о замене стороны арендодателя, а 19.11.2013 ОАО «Управление торговли Западного военного округа» было переименовано в ОАО «Военторг-Запад».

При этом редакцией пункта 6.7 (дополнительное соглашение от 11.11.2010) предусмотрена обязанность арендодателя в случае досрочного прекращения договора возвратить на расчетный счет арендатора сумму, согласно смете и акту выполненных работ, потраченную на перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт, за 30 дней до истечения срока действующего договора, обязанность арендатора освободить помещение возникает через 30 календарных дней после зачисления указанных денежных средств на его счет.

В ходе исполнения договора истцом получено разрешение ответчика на проведение капитального ремонта арендуемого помещения. Локальная смета на капитальный ремонт от 10.11.2010 согласована с ОАО «Управление торговли командования Воздушно-космической обороны» в лице генерального директора общества.

Работы на объекте проводились истцом в соответствии с согласованной технической документацией, что подтверждается, в том числе совместным обследованием помещений сторонами 08.02.2016.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования истца, согласились с его доводами, указав на то, что сторонами договора на проведение ремонтных работ нежилых помещений взаимные обязательства исполнены в полном объеме, факт выполнения ремонтных работ подрядчиком подтверждается актом о приемке выполненных работ, справкой стоимости выполненных работ и затрат, заключением судебной экспертизы. Оплата по договору со стороны истца подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам и кассовыми чеками, актами сверки взаимных расчетов с ООО «Империал».

Как указали суды, несоответствии представленной ООО «Империал» по итогам налоговой отчетности размеру полученных в результате исполнения договора на проведение ремонтных работ денежных средств, не является предметом настоящего спора, и не является основанием для освобождения ответчика от исполнения обязанности по возмещению стоимости неотделимых улучшений.

Суд округа соглашается с такими выводами нижестоящих судов.

Согласно требованиям части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Выражая свое несогласие с позицией судов, податель настоящей кассационной жалобы настаивает на своих доводах относительно отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения.

Суд первой инстанции, отклоняя довод ответчика о том, что дополнительное соглашение от 22.11.2010 не зарегистрировано в установленном законом порядке, исходил из того, что согласно п.11.2 договора установлено, что все последующие изменения и поправки к договору будут иметь силу только в том случае, если они будут оформлены в письменном виде и должным образом подписаны сторонами. Стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, где изложили новую редакцию пунктов 6.5 и 6.7 договора, а кроме этого, исполнили условия договора. При таких обстоятельствах, факт отсутствия регистрации дополнительного соглашения к договору в данном случае правового значения не имеет.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев этот довод ответчика, приведенный им также и в апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции, сослался на разъяснения, данные в пункте 14 постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд округа также не считает этот довод кассационной жалобы обоснованным и соглашается с выводами нижестоящих судов по следующим основаниям. 

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса).

Если же исходить из требований пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, то в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Вместе с тем, по условиям договора от 01.11.2010 № 525-10-15/У, возмещение истцу (арендодателю) неотделимых улучшений поставлено в зависимость от наличия согласия арендатора (ответчика), что соответствует требованиям пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации

Кроме того, получение истцом согласия ответчика на проведение работ установлено нижестоящими судами, каких-либо документальных доказательств, опровергающих эти выводы нижестоящих судов, ответчиком не представлено.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе, подписанное между сторонами дополнительное соглашение от 11.11.2010 к договору от 01.11.2010 № 525-10-15/У, пришли к правильному выводу о том, что с момента подписания соглашения, это соглашение фактически исполнялось истцом с разрешения ответчика, поэтому отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.11.2010, не является основанием для освобождения ответчика от понесенных истцом затрат на ремонт арендуемых помещений.

Выводы нижестоящих судов соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Суд округа, соглашаясь с выводами нижестоящих судов, также отмечает, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»). Дополнительное соглашение подписано сторонами по договору, условия дополнительного соглашения согласованы сторонами. 

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, признав указанное дополнительное соглашение действующим с момента его подписания, установив все фактические обстоятельства по делу, в том числе связанные с отсутствием доказательств существенного нарушения истцом условий договора аренды и дополнительных соглашений к нему, пришли к правильному выводу о том, что требования истца обоснованные и подлежат удовлетворению.

Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения и оценки судов, правоотношениям сторон дана соответствующая правовая оценка.

Доводы заявителя, изложенные в жалобе, фактически сводятся к несогласию с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, были предметом рассмотрения судебных инстанций, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены.

При таких обстоятельствах доводы заявителя не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов нижестоящих судов по обстоятельствам спора.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2016 года по делу № А40-234839/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу АО «Военторг-Москва» – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяА.Р. Белова 

Судьи:М.Д. Ядренцева

 

Н.Н. Кольцова