АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-852/2022

г. Ставрополь

21 сентября 2022 года.

Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 21 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стороженко С.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

акционерного общества «Энергоресурсы», ОГРН 

<

***>, г. Ессентуки  

к обществу с ограниченной ответственностью «Национальный топливно-энергетический комплекс», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь  

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, Министерство ЖКХ Ставропольского края

о признании договоров аренды нежилых помещений от 27.11.2017 №544 и №543, заключенных между АО «Энергоресурсы» и ООО «НАТЭК», прекратившими свое действие, об обязании ООО «НАТЭК» принять от АО «Энергоресурсы» не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда: нежилое помещение - мини-котельную, общей площадью 63,2 кв.м, литера К этажность 1, с кадастровым номером 26-26-35/005/2013-061, инвентарный номер 13146, расположенное по адресу: 

<

...> (для жилого дома по ул. М. Горького, 82); нежилое помещение - мини-котельную, общей площадью 26,9 кв.м, литера А, этажность: 1, кадастровый номер 26:30:050248:31, инвентарный номер 13032, расположенное по адресу: 

<

...> район жилого дома 55 (уточненные требования от 05.09.2022).

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 27.12.2021 № 354, представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 11.07.2022 № 2 (посредством вэб-конференции), в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Энергоресурсы», ОГРН 

<

***>, г. Ессентуки обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Национальный топливно-энергетический комплекс», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь о признании договоров аренды нежилых помещений от 27.11.2017 №544 и №543, заключенных между АО «Энергоресурсы» и ООО «НАТЭК», прекратившими свое действие, об обязании ООО «НАТЭК» принять от АО «Энергоресурсы» не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда: нежилое помещение - мини-котельную, общей площадью 63,2 кв.м, литера К этажность 1, с кадастровым номером 26-26-35/005/2013-061, инвентарный номер 13146, расположенное по адресу: 

<

...> (для жилого дома по ул. М. Горького, 82); нежилое помещение - мини-котельную, общей площадью 26,9 кв.м, литера А, этажность: 1, кадастровый номер 26:30:050248:31, инвентарный номер 13032, расположенное по адресу: 

<

...> район жилого дома 55 (уточненные требования от 05.09.2022).

Представитель истца в судебном заседании уточненный иск поддержал.

Представитель ответчика возражал против иска, указывая на несоблюдение арендатором формы отказа от договора, отсутствие у ООО «НАТЭК» лицензии на осуществление деятельности по теплоснабжению. Представитель ответчика указал, что истец до настоящего времени использует арендованное имущество, осуществляет производство и реализацию тепловой энергии, получает оплату за тепловую энергию и прекращено лишь внесение арендной платы.

В отзыве на иск министерство ЖКХ сообщило, что в целях надежного теплоснабжения потребителей города Ессентуки проработан вопрос возможности подключения МКД к сетям единой теплоснабжающей организации или альтернативным источникам тепловой энергии. Третье лицо просит принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что 27 ноября 2017 года между АО «Энергоресурсы» (арендатор) и ООО «НАТЭК» (арендодатель) заключены два договора аренды нежилых помещений № 544 и № 543.

По условиям договора № 543 арендодатель обязался передать арендатору за обусловленную сторонами договора плату во временное владение и пользование (сроком до 31 декабря 2027 года) котельную, назначение: нежилое здание, общей площадью 26,9 кв.м, литера А, этажность 1 кадастровый номер 26:30:050248:31, инвентарный номер 13032, расположенный по адресу: 

<

...> район жилого дома 55 (пункты 1.1, 1.3 договора).

По условиям договора № 544 арендодатель обязался передать арендатору за обусловленную сторонами договора плату во временное владение и пользование (сроком до 31 декабря 2027 года) котельную, назначение: нежилое здание, общей площадью 63,2 кв.м, литера К, этажность 1 кадастровый номер 26-26-35/005/2013-061, инвентарный номер 13146, расположенный по адресу: 

<

...> (для жилого дома по ул. Максима Горького, 82 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Указанные договоры аренды нежилых помещений зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем в ЕГРН внесены записи регистрации от 11.12.2017 №25:30:050248:31-26/005/2017-5, № 25:30:030302:4051-26/005/2017-5.

По актам приема-передачи без даты и номера арендодатель передал арендатору оборудование, согласно перечню (дополнительные соглашения б/н к договорам аренды нежилых помещений).

Согласно пункту 2.4 договоров изменение размера арендной платы и порядка её внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменном виде.

Согласно пункту 5 договоров арендатор имеет право досрочно расторгнуть договора в целом, предупредив об этом арендодателя письменно не позднее чем за 1 месяц до расторжения договора.

Проверив расчёты арендной платы по договорам, 26 июля 2021 года АО «Энергоресуры» обратилось к руководству ООО «НАТЭК» с запросом о предоставлении калькуляции аренды вышеуказанных объектов нежилых помещений с обоснованием размера месячной арендной платы.

В письме от 02.08.2021 № 02/083 ООО «НАТЭК направил в адрес АО «Энергоресурсы» калькуляции аренды котельных.

Рассмотрев калькуляции стоимости арендной платы котельных, предоставленных ООО «НАТЭК», АО «Энергоресурсы» письмом от 19.08.2021 уведомило ответчика, что считает их экономически не обоснованными, поскольку приводят арендодателя к необоснованному обогащению, а арендатора к убыточной деятельности и направило соглашение об изменении размера арендной платы для подписания, а в случае отказа - рекомендовало рассмотреть вопрос о расторжении договоров, путём подписания соответствующих соглашений и актов приема-передачи имущества.

Поскольку ответа в адрес АО «Энергоресурсы» не поступило, письмом от 01.09.2021 общество повторно направило ответчику соглашение о расторжении договоров аренды и акты приема-передачи.

Письмом от 14.09.2021 ООО «НАТЭК» уведомило общество о том, что размер арендной платы не является завышенным, экономически обоснован, согласован сторонами договора аренды в установленном порядке. Цена аренды котельных учтена регулирующим органом при расчете действующих тарифов АО «Энергоресурсы», утвержденных на долгосрочный период. Основания для изменения или расторжения действующих договоров отсутствуют.

Также, АО «Энергоресурсы» письмом от 30.08.2021 уведомило главу г. Ессентуки о предстоящем расторжении договоров аренды нежилых помещений котельных, расположенных по вышеуказанным адресам, а 17.09.2021 уведомило главу г. Ессентуки, а также и.о. начальника УЖКХ администрации г. Ессентуки о расторжении вышеуказанных договоров аренды.

АО «Энергоресурсы» направлено письмо-уведомление от 04.10.2021 о том, что вышеуказанные договора аренды нежилых помещений № 544, № 543 от 27.11.2017, а именно- котельных расположенных по адресам: 

<

...> и 

<

...>, расторгнуты 19.09.2021, фактическая передача недвижимого имущества состоялась и АО «Энергоресурсы» не несёт ответственности за сохранность имущества, переданного по вышеуказанным договорам аренды нежилых помещений.

Кроме того, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю отказано в погашении записи об аренде в отношении арендованных объектов недвижимого имущества (письмо № 15/15767 от 29.12.2021).

Общество полагает, что в условиях отказа второй стороны от подписания дополнительного соглашения о расторжении договоров и направления в регистрирующий орган заявления о прекращении договора аренды, которое оставлено без удовлетворения, истец имеет право на обращение в суд с требованием о признании договоров аренды прекратившим свое действие с момента получения ответчиком письма от 01.09.2021, т.е. с 19.09.2021.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Исходя из нормативно-правового смысла указанных норм права следует, что арендная плата подлежащая выплате по договору аренды за временное владение и пользование имуществом, является по своей природе доходом, который получает арендодатель от сдачи в аренду имущества, принадлежащего ему на предусмотренном законом вещном праве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Материалами дела, подтверждается, что во исполнение условий договоров аренды ООО «НАТЭК» по актам приема-передачи передал АО «Энергоресурсы»  во временное владение и пользование спорное имущество в соответствии с условиями договоров аренды.

Проверив расчёты арендной платы по договорам, 26 июля 2021 года АО «Энергоресуры» обратилось к руководству ООО «НАТЭК» с запросом о предоставлении калькуляции аренды вышеуказанных объектов нежилых помещений с обоснованием размера месячной арендной платы.

В письме от 02.08.2021 № 02/083 ООО «НАТЭК» направил в адрес АО «Энергоресурсы» калькуляции аренды котельных.

Рассмотрев калькуляции стоимости арендной платы котельных, предоставленных ООО «НАТЭК», АО «Энергоресурсы» письмом от 19.08.2021 уведомило ответчика, что считает их экономически не обоснованными, поскольку приводят арендодателя к необоснованному обогащению, а арендатора к убыточной деятельности и направило соглашение об изменении размера арендной платы для подписания, а в случае отказа - рекомендовало рассмотреть вопрос о расторжении договоров, путём подписания соответствующих соглашений и актов приема-передачи имущества.

Поскольку ответа в адрес АО «Энергоресурсы» не поступило, письмом от 01.09.2021 общество направило ответчику соглашение о расторжении договоров аренды и акты приема-передачи.

Письма от 19.08.2021 и от 01.09.2021 соответствуют положению пунктам 5 договоров как право стороны отказаться от договора, известив об этом за 30 дней.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

На основании статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Сторона, которой Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4).

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что право на односторонний отказ арендатора от договора закреплен в пунктах 5 договоров, а именно арендатор имеет право досрочно расторгнуть договора в целом, предупредив об этом арендодателя письменно не позднее чем за 1 месяц до расторжения договора.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что истцом не соблюдена форма отказа от договоров, поскольку законом предусмотрено лишь одно требование – это письменная форма и представленная сторонами переписка подтверждает соблюдение письменной формы. Тем более договорами предусмотрено право немотивированного отказа арендатора от договора с предупреждением за 1 месяц.

В части порядка отказа от договора суд также установил, что все письма направлялись арендатором арендодателю по почте и последним получены, более того ООО «НАТЭК» дан ответ об отказе в расторжении договоров (письмо от 14.09.2022).

Кроме того, как указывает сам ответчик в своем дополнении к отзыву последующими письмами АО «Энергоресурсы» сообщало арендатору, что оно считает договоры расторгнутыми вследствие своих односторонних действий, а имущество считает переданным арендатору (письмо от 04.10.2021).

Неуказание в письмах от 19.08.2021, 01.09.2021 даты, с которой арендатор считает договор прекращенным, не изменяет сути данного письменного волеизъявления стороны сделки – несогласие на дальнейшее продолжение арендных отношений в случае отказа от подписания арендодателем соглашения о расторжении.

Фактически доводы ответчика сводятся к критике изложения арендатором одностороннего отказа. Вместе с тем широкая правоприменительная практика в качестве отказа от договора в порядке статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации относит как уведомление об отказе от договора, так и направление письма об одностороннем расторжении договора.

Суд считает, что арендатор совершенно очевидно выразил свое волеизъявление на одностороннее расторжение подписав со своей стороны соглашение о расторжении договора и направив его в адрес арендодателя. Более того, по условиям договора такое одностороннее расторжение может быть немотивированным. 

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора, в связи с чем для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Право сторон договора на односторонний отказ от исполнения договора услуг императивно, а правовым последствием такого отказа является расторжение договора.

Суд отклоняет довод ответчика о наличии признаков злоупотребления правом в одностороннем расторжении, поскольку отказ ООО «НАТЭК» (арендодателя) пересмотреть размер арендных платежей, убыточность деятельности по эксплуатации котельных для арендатора и непринятие ООО «НАТЭК» мер к получению лицензии и статуса теплоснабжающей организации при наличии в собственности мини-котельных скорее свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика. 

Суд считает, что ООО «НАТЭК» как лицо осуществляющее предпринимательскую деятельность и добровольно приобретшее в собственность источники тепловой энергии действуя разумно, с должной степени осмотрительности, заключив договор аренды с правом арендатора на односторонний немотивированный отказ от договора в течении 1 месяца должно самостоятельно нести негативные риски как собственник имущества. 

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что требование истца является правомерным.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснил следующее.

Если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр (пункт 11).

В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Уклонение одной, из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (ст. 655 ГК РФ).

С учетом изложенного, в связи с расторжением договора аренды, исковые требования в части возложения на ответчика - ООО «НАТЭК» обязанности принять нежилые здания, переданные по актам приёма-передачи не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда также подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования акционерного общества «Энергоресурсы», ОГРН 

<

***>, г. Ессентуки удовлетворить.

Признать договоры аренды нежилых помещений от 27.11.2017 №544 и №543, заключенные между АО «Энергоресурсы» и ООО «НАТЭК», прекратившими свое действие.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Национальный топливно-энергетический комплекс», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь принять от акционерного общества «Энергоресурсы», ОГРН 

<

***>, г. Ессентуки не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда: нежилое помещение - мини-котельную, общей площадью 63,2 кв.м, литера К этажность 1, с кадастровым номером 26-26-35/005/2013-061, инвентарный номер 13146, расположенное по адресу: 

<

...> (для жилого дома по ул. М. Горького, 82); нежилое помещение - мини-котельную, общей площадью 26,9 кв.м, литера А, этажность: 1, кадастровый номер 26:30:050248:31, инвентарный номер 13032, расположенное по адресу: 

<

...> район жилого дома 55.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Национальный топливно-энергетический комплекс», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решения является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении договоров аренды.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                  В.В. Безлепко