АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-8403/2020

30 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28.04.2021.

Полный текст постановления изготовлен 30.04.2021. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

от истца: ФИО1 (доверенность от 01.02.2021)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Север-Строй»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.10.2020 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020,

по делу № А29-8403/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Север-Строй» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к администрации муниципального образования городского округа «Ухта» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о признании незаконным и отмене постановления, об обязании устранить допущенные нарушения,

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Север-Строй» (далее – ООО «Север-Строй», Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – Администрация) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным и отмене постановления о расторжении договора аренды земельного участка от 15.06.2020 № 1393 и обязании отменить принятые во исполнение указанного постановления ненормативные правовые акты, сообщить суду и заявителю сведения об исполнении решения суда с приложением списка отмененных ненормативных правовых актов.

Арбитражный суд Республики Коми решением от 13.10.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020, отказал в удовлетворении заявления.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Север-Строй» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и  постановление апелляционной инстанции  в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель настаивает, что суд первой инстанции неверно определил предмет доказывания, вместо оценки законности ненормативного правового акта по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд ошибочно исследовал частноправовой вопрос о наличии или отсутствии основания для заключения договора на новый срок. По мнению заявителя, на него необоснованно возложили бремя доказывания обстоятельств, не имеющих существенного значения для разрешения спора. Кроме того, суд первой инстанции не учел, что Администрация просрочила обязательство по передаче земельного участка без недостатков, что выразилось в воспрепятствовании завершению строительства в течении более полутора лет с декабря 2018 года посредством невыдачи разрешения на строительство и невнесения изменений в него. Кассатор также заявляет, что оспариваемое постановление не проверено на соответствие пункту 7 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, из которого применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела следует, что односторонний отказ Администрации от договора запрещен законом, поскольку земельный участок занят объектом незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке. Заявитель считает, что в действиях Администрации имеются признаки злоупотребления правом, однако суд первой инстанции не применил статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда первой инстанции о правомерности действий администрации не соответствует статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В дополнениях к жалобе кассатор указывает, что суды применили статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащую применению, и не применили статью 10, пункт 2 статьи 328, пункт 1 статьи 406, пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению. Суды сделали вывод о прекращении договора аренды в силу закона, при этом не дали надлежащей оценки поведению Администрации, как арендодателя, выразившемуся в воспрепятствовании завершению строительства путем неоднократных отказов в выдаче нового разрешения на строительство и отказов во внесении изменений в существующее разрешение на строительство, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делам № А29-10969/2019, № А29-12500/2019. Заявитель настаивает, что просрочка арендодателя, передача объекта аренды с недостатками, а также недобросовестность и противоречивое поведение Администрации имеют правовое значение для настоящего спора, поскольку создают объективную невозможность строительства на спорном земельном участке объекта, указанного в договоре аренды, что влияет на срок действия договора аренды. Заявитель оспаривает прекращение договора аренды, в связи с чем ссылка суда апелляционной инстанции на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельна. ООО «Север-Строй» настаивает, что не мог использовать объект аренды для завершения строительства торгово-офисного здания по вине Администрации, которая препятствовала использованию земельного участка заявителем. Администрация предоставила земельный участок без его приведения в состояние, при котором реализуется возможность строительства конкретного объекта, что является нарушением статей 328, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не соответствует стандарту добросовестного поведения и разумным ожиданиям участников гражданского оборота. Вынесение оспариваемого в настоящем деле постановления является последовательным действием Администрации, направленным на создание препятствий для завершения строительства объекта в рамках договора аренды, после лишения возможности создания препятствия путем вынесения отказов в выдаче разрешений на строительство. Заявитель настаивает, что поведение Администрации следовало оценить с учетом статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом, поскольку ее действия в совокупности свидетельствуют о противоправном порядке осуществления должностными лицами своих полномочий и о намерениях заморозить деятельность ООО «Север-Строй», направленную на завершение строительства на земельном участке. 

Подробно доводы изложены в кассационной жалобе и дополнениях к ней.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Администрация направила в суд отзыв, в котором возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, просит оставить в силе обжалованные судебные акты.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, письменного отзыва и заслушав представителя заявителя, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установили суды, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» и ООО «РБЦ» заключили договор аренды от 08.11.2013 № 13.03А.091 земельного участка площадью 10 024 квадратных метра со сроком действия до 30.09.2016, разрешенное использование: «для строительства объекта: торгово-офисное здание по набережной Газовиков в городе Ухта».

Дополнительным соглашением от 25.12.2013 стороны указали кадастровый номер земельного участка 11:20:0605002:1225. По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору. 27.12.2013 договор аренды зарегистрирован.

ООО «РБЦ» получило разрешение на строительство от 11.02.2015                                 № RU11305000-003.15 со сроком действия до 26.10.2016. На основании заявления           ООО «РБЦ» от 31.10.2016 разрешение на строительство торгово-офисного здания по адресу: 

<

...> продлено до 28.09.2019.

ООО «РБЦ» 24.08.2016 произвело государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание, общая площадь застройки 17 776,5 квадратного метра, степень готовности объекта – 1 процент.

На основании постановления администрации МОГО «Ухта» № 2549 от 28.09.2016 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» (арендодатель) и ООО «РБЦ» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 16.03А.079 от 30.09.2016, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование земельный участок, имеющий следующие характеристики: кадастровый номер 11:20:0605002:1225, категория земель – «земли населенных пунктов», площадь – 10 024,0 квадратных метра, местоположение – 

<

...> разрешенное использование – «торгово-офисное здание по набережной Газовиков в городе Ухта», цель использования – для завершения строительства, срок действия договора – 3 года с 28.09.2016 до 28.09.2019 (раздел 1 договора).

ООО «РБЦ» (продавец) и ООО «Север-Строй» (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества 30.01.2018 № 1, в соответствии с условиями которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает на условиях, установленных настоящим договором, объект незавершенного строительства, принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.08.2016 сделана запись регистрации № 11-11/020-11/020/002/2016-5626/1, назначение – нежилое здание, общая площадь застройки – 17 776,5 квадратного метра, степень готовности объекта – 1 процент, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Республика Коми, МОГО «Ухта», 

<

...> кадастровый (условный) номер 11:20:0605002:1843.

Государственная регистрация права собственности по договору купли-продажи имущества № 1 от 30.01.2018 произведена 13.02.2018.

ООО «РБЦ» (передающий арендатор) и ООО «Север-Строй» (арендатор) заключили соглашение от 27.02.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.09.2016 № 16.03А.079, в силу пункта 3 которого передающий арендатор передает арендатору, а арендатор принимает от передающего арендатора все права и обязанности, предусмотренные договором, указанным в пункте 2 соглашения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 07.03.2018 произвело государственную регистрацию уступки прав (аренда).

Администрация издала постановление от 15.06.2020 № 1393 «О расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:20:0605002:1225, предоставленного ООО «Север-Строй»». В пункте 1 данного постановления указала на расторжение с 28.09.2019 договора № 16.03А.079 аренды земельного участка от 30.09.2016, в пункте 2 Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» поручила направить ООО «Север-Строй» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Посчитав, что постановление Администрации от 15.06.2020 № 1393 не соответствует закону и нарушает его права и охраняемые интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО «Север-Строй» обратилось с соответствующим заявлением в Арбитражный суд Республики Коми.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

Как указывает кассатор, оспоренное постановление органа местного самоуправление нарушает его права на использование по назначению земельного участка по договору        № 16.03А.079 от 30.09.2016 и препятствует завершению строительства объекта недвижимости.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшим правопредшественников, такое право реализовавших.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что ООО «Север-Строй» получило спорный земельный участок в аренду после 01.03.2015 в целях завершения строительства торгово-офисного здания на основании договора № 16.03А.079 от 30.09.2016.

Перечисленные нормы права и фактические обстоятельства, подтвержденные документально и не оспоренные сторонами, позволили судам прийти к верному выводу о том, что Общество реализовало право, предоставленное ему статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской, на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года: с 28.09.2016 до 28.09.2019.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Суды двух инстанций правомерно указали, что срок действия договора, установленный до 28.09.2019, истек независимо от издания спорного постановления.

Как верно указал суд апелляционной инстанции, на момент издания оспоренного акта от 15.06.2020 договорные отношения между ООО «Север-Строй» и Администрацией прекратились в силу императивных положений закона, в связи с чем ошибочное указание Администрацией в постановлении статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не свидетельствует ни о незаконности спорного постановления, ни о том, что основанием для прекращения арендных явился односторонний отказ от договора.

При таких обстоятельствах постановление Администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 15.06.2020 № 1393 не нарушает каких-либо прав и законных интересов заявителя. Признание его незаконным не повлияет на права и законные интересы сторон по договору аренды земельного участка № 16.03А.079 от 30.09.2016.

Следовательно, условия для признания ненормативного акта метсного самоуправления незаконным в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют. 

Ссылка кассатора на недопустимость одностороннего отказа от договора аренды земельного участка в силу пункта 7 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации юридически безразлична для настоящего спора.

Доводы заявителя о том, что действия (бездействия) Администрации привели к нарушению срока строительства объекта недвижимого имущества, отклоняются, поскольку договор аренды земельного участка, заключенный после 01.03.2015 в целях завершения строительства торгово-офисного здания, по причине истечения срока, на который он заключен, прекратил свое действие вне зависимости от действий Администрации. Кроме того, как указывает сам заявитель, действия Администрации были предметом рассмотрения гражданских дел арбитражного суда и получили соответствующую оценку.

Вопреки позиции кассатора не имеется правовых оснований для приостановления действия договора аренды на период незаконных действий (бездействия) Администрации.

Возражения кассатора о необходимости применения статьи 10, пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 406, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, и необоснованном применении судами статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации основаны на неверном толковании закона.

Суды двух инстанций правомерно не усмотрели в действиях Администрации, выраженных в издании оспоренного постановления, признаков злоупотребления правом.

Постановление о расторжении договора аренды земельного участка от 15.06.2020              № 1393 принято уполномоченным органом в рамках действующего законодательства (на основании императивных норм), а не с целью нарушения законных прав и интересов              ООО «Север-Строй». 

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку они не опровергают выводы судов, основанные на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на ином толковании норм права, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.10.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 по делу № А29-8403/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Север-Строй» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов