ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-20909/2021

18 апреля 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2022 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2022 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжикова О.Ю., 

судей Ивановой Н.Е., Шиндлер Н.А., 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2182/2022) Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 19.01.2022 по делу № А46-20909/2021 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по заявлению закрытого акционерного общества «Омская консигнационная группа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 644074, 

<

...> Октября, дом 25) к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 644099, 

<

...>) о признании недействительным ненормативного правового акта,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска – ФИО2 по доверенности от 23.04.2021 № 02/3114; 

от закрытого акционерного общества «Омская консигнационная группа» - от закрытого акционерного общества «Омская консигнационная группа» - ФИО3 по доверенности от 14.01.2020.

установил:

закрытое акционерное общество «Омская консигнационная группа» (далее – заявитель, ЗАО «ОКГ», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее – заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконным отказа, выраженного в ответе от 03.11.2021 № 07-01/9117, в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка с условным номером 55:36:14 01 03:ЗУ2 площадью 4 290 кв.м, для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска.

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Департамент в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта принять решение о предварительном согласовании предоставления в собственность без торгов земельного участка с условным номером 55:36:14 01 03:ЗУ2 площадью 4 290 кв.м для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска.

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.01.2022 по делу № А46-20909/2021 заявленные требования удовлетворены, признан незаконным отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), изложенный в письме от 21.09.2021 № 07-01/9117, о предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка условный номер земельного участка 55:36:14 01 03:ЗУ2, площадь земельного участка 4 290 кв.м, для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска; на департамент возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта принять решение о предварительном согласовании предоставления в собственность без торгов земельного участка с условным номером 55:36:14 01 03:ЗУ2 площадью 4 290 кв.м для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска. Этим же решением с департамента в пользу ЗАО «ОКГ» в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины взыскано 3 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.09.2021 № КУВИ-002/2021-121341622 площадь нежилого здания с кадастровым номером 55:36:140103:4210 составляет 1481,3 кв. м, тогда как площадь образуемого земельного участка - 4920 кв.м. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждёнными Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201, площадь земельного участка для эксплуатации заявленного объекта должна составлять 4920 кв.м (1481,3*100/40) запрашиваемая площадь земельного участка согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории составляет 3703,25 кв. м, что превышает площадь участка, рассчитанную с учетом минимальной плотности застройки объекта. Таким образом, заключает податель жалобы, процент застройки образуемого земельного участка согласно представленной схеме составляет 34,5 %, что не соответствует минимальному проценту застройки в границах земельного участка, установленному Правилами.

Обществом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель не согласился с доводами подателя апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

ЗАО «ОКГ» обратилось в Департамент с заявлением от 13.10.2021 № ДАГ-МУ/716 о предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка с условным номером 55:36:14 01 03:ЗУ2, площадь испрашиваемого земельного участка 4 290 кв.м, для эксплуатации объекта по ул. 70 лет Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска.

По результатам рассмотрения обращения Департамент направил в адрес ЗАО «ОКГ» письмо от 03.11.2021 № 07-01/9117, в котором сообщил, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), прилагаемая к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка схема расположения, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

Из оспариваемого ответа следует, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 20.10.2021 № КУВИ-002/2021139699906 площадь нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210 составляет 1 481,3 кв.м, тогда как площадь образуемого земельного участка – 4 290 кв.м.

По мнению Департамента, процент застройки образуемого земельного участка не соответствует установленному Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждёнными Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201, (далее - Правила) проценту застройки в границах земельного участка.

Утверждая, что изложенные Департаментом обстоятельства не являются достоверными, поскольку в реальности процент застройки в границах земельного участка площадью 4 290 кв.м составит 40,04%, с учётом площади застройки здания 1 717,67 кв.м, ЗАО «ОКГ» полагает, что оснований для отрицательного разрешения обращения заявителя у Департамента не имелось, ввиду чего общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Принятое Арбитражным судом Омской области решение от 19.01.2022 является предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Предметом настоящего спора является отказ Департамента в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка с условным номером 55:36:14 0 03:ЗУ2 площадью 4 290 кв.м для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 27 в Кировском административном округе города Омска. Отказ Департамента в предварительном согласовании предоставления земельного участка мотивирован подпунктом 3 пункта 16 статьи 11.10, статьи 11.9 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет право на приобретение земельного участка, на котором расположены данные объекты и необходимого для их обслуживания.

В соответствии с частью 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков;

5) осуществление государственного кадастрового учета;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи.

В соответствии с требованием подпункта 2 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прикладывается схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

В соответствии с Решением Омского городского Совета от 11.04.2012 № 3 «О департаменте архитектуры и градостроительства Администрации города Омска» Департамент наделен функциями по рассмотрению заявлений о предварительном согласовании предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена.

Следовательно, вопрос об утверждении схемы расположения земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности на территории Омской области, находится в компетенции заинтересованного лица.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утверждённых в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно пункту 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые, согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ, могут включать в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются таким градостроительными регламентами.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены в статье 38 ГрК РФ, к числу которых отнесен максимальный процент застройки в границах земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 38 ГрК РФ максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, общество обратилось в Департамент с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:140103:4210 расположенного по адресу: 70 лет Октября, дом 27, находящегося в собственности ЗАО «ОКГ».

В приложенной к заявлению и представленной на утверждение схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории указаны два земельных участка, сформированных путём перераспределения из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140103:3331, 55:36:140103:3353, ранее предоставленных обществу для целей строительства, а именно с условным номером 55:36:140103:ЗУ2 площадью 4 290 кв.м. сформированному для целей эксплуатации объекта недвижимости и с условным номером 55:36:140103:ЗУ1 площадью 1 4793 кв.м.

Согласно сообщению, приложенному к заявлению, на образуемом земельном участке расположен объект торговли - Нежилое здание, «Торговый комплекс по ул. 70 лет Октября в КАО г. Омска (1-ый этап строительства)», кадастровый номер: 55:36:140103:4210, площадь здания: 1481,3 кв.м, адрес: 

<

...> Октября, д. 27, площадь застройки здания: 1717,67 кв.м.

По сведениям ЕГРН, площадь знания, расположенного на испрашиваемом земельном участке, составляет 1 481,3 кв.м, эта же цифра указана и на страницах 9, 11, 12, 13 раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка» проектной документации в отношении объекта строительства - торгового комплекса по ул. 70 лет Октября (1-ый этап строительства). В то же время названный документ содержит указание на площадь застройки - 1 717,67 кв. м (страницы 6,9, 11, 12, 13).

Отказывая в согласовании, Департамент исходил из того, что площадь образуемого земельного участка составляет 4 290 кв.м, а площадь, занимаемая нежилым зданием, расположенным в границах образуемого участка составляет 1 481,3 кв.м. Процент застройки образуемого участка, составляет 34,5%, что не соответствует минимальному проценту застройки в границах земельного участка, установленному Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденными Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» (далее – Правила). При этом минимальный процент застройки для размещения объектов торговли в территориальной зоне ОД-1 установлен статьёй 42 Правил в 40 %.

Вместе с тем Департамент  при  расчете  руководствовался величиной площади здания, что  судом  апелляционной  инстанции  не  может быть  признано  обоснованным, исходя  из следующего. 

Действительно, в соответствии с Правилами образуемый земельный участок расположен в территориальной зоне объектов административно-делового и общественного назначения (ОД-1).

Подпункт 11 пункта 1 статьи 3 Правил определяет минимальный процент застройки в границах земельного участка как элемент градостроительного регламента в части предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Согласно части 8 статьи 4 Правил минимальный процент застройки в границах земельного участка применяется исключительно в случаях приобретения в собственность земельных участков в установленном порядке гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Для размещения объектов торговли в территориальной зоне ОД-1 статьей 42 Правил установлен предельный (минимальный и максимальный) процент застройки в границах земельного участка, который составляет: минимальный - 40 %, максимальный - 70%.

По условиям пункта Г.7* Правил подсчёта общей, полезной и расчётной площадей, строительного объёма, площади застройки и количества этажей общественного здания, являющихся Приложением Г* к Своду правил СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», утверждённому Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.12.2011 № 635/10, площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).

Принимая во внимание площадь застройки здания 1717,67 кв.м., указанную в проектной документации «Торговый комплекс по ул. 70 лет Октября в КАО г. Омска (1-ый этап строительства)» раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» 01-17-16-ПЗУ том 2 (копия) процент застройки в границах земельного участка с условным номером 55:36:140103:ЗУ2 площадью 4290 кв.м. составит 40,04 %. (1717,67/4290*100% = 40,0389 %).

Соответствие возведенного здания проектной документации, согласно пункту 1 статьи 55 ГрК РФ, подтверждается распоряжением департамента строительства администрации города Омска от 12.09.2018 № 237 «О разрешении ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства «Торговый комплекс по ул. 70 лет Октября в КАО г. Омска (1-ый этап строительства)», расположенного по адресу: улица 70 лет Октября, дом 27.

Таким образом, процент застройки образуемого земельного участка с условным номером 55:36:140103:ЗУ2 соответствует установленному Правилами минимальному проценту застройки в границах земельного участка для размещения объектов торговли в территориальной зоне ОД-1.

В то же время площадь нежилого здания, на которую ссылался Департамент в своем отказе, определялась, с учетом положений пунктов 5, 6, Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90, как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли, при этом площадь этажа нежилого здания, сооружения, определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1-1,3 м от уровня пола.

Кроме того, в силу пункта 8.2 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, являющихся Приложением № 2 к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», в площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади: 

- подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномёрзлых грунтах;

- технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), технического этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра;

- неэксплуатируемого чердака;

- наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов;

- технических надстроек на кровле (выходов на кровлю из лестничных клеток; выходящих на кровлю машинных помещений лифтов, вентиляционных камер и иных подобных надстроек);

- площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;

- засыпанных землёй пространств между строительными конструкциями.

Таким образом, величина площади здания, внесённая в ЕГРН, будет отличаться от площади застройки здания, в связи с чем является необоснованным применение Департаментом для расчета минимального процента застройки в границах земельного участка значение площади нежилого здания. В рассматриваемой ситуации с учетом вышеприведенных норм необходимо руководствоваться величиной площади застройки, а не площади здания.

В данной ситуации процент застройки составит 40,04%, что соотносится с минимально установленным процентом застройки территории в территориальной зоне ОД-1 (для вида разрешённого использования: объекты торговли).

В связи с вышеизложенным, у департамента отсутствовали основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка с условным номером 55:36:14 01 03:ЗУ2 площадью 4 290 кв.м для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4210, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 27.

 Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, удовлетворив заявленные обществом требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.

В соответствии подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департаменте освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина по его апелляционной жалобе распределению не подлежит. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.01.2022 по делу № А46-20909/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

О.Ю. Рыжиков

Судьи

 

Н.Е. Иванова

Н.А. Шиндлер