Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-72958/2023

16 декабря 2023 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  11 декабря 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составесудьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 

к 

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО САНКТ-ПЕТЕРБУРГУ  

при участии   представителей сторон согласно протоколу судебного  заседания от  11.12.2023

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга  (далее по тексту  - Комитете) обратился в Арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием   о признании незаконными действий УПРАВЛЕНИЯ  ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО САНКТ-ПЕТЕРБУРГУ  (далее по тексту  - Управление) по государственной регистрации Соглашения №2 к договору аренды земельного участка от 23.04.2019 № 13/ЗК-05924.

Определением суда заявление принято к производству и назначено к рассмотрению   в судебном заседании.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 

- общество с ограниченной ответственностью «Трэс»; 

-индивидуальный  предприниматель ФИО2.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком. 

Уведомление о рассмотрении дела   направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц. 

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  стороны считаются извещенными надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель  Комитета исковые требования поддержал в полном объеме. Представитель Управления против удовлетворения заявленных требований возражал.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 137, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между  Комитетом (Арендодатель) и  индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор)  был заключен    договор аренды от 23.04.2019  №13/ЗК-05924 в отношении земельного участка кадастровым номером 78:12:0007012:2523 (далее - Договор),  согласно пункту  3.1 Договор заключен по 23.10.2019.

Срок действия договора был изменен сторонами подписанием 28.11.2022   Дополнительное (далее  - Соглашение)  которым срок действия Договора установлен до 28.11.2025.

Впоследствии, 23.05.2023между Арендатором и ООО «ТРЭС» заключено Соглашение №2 об уступке прав №04/05, которое было   зарегистированно   Управлением   23.05.2023.

Комитет, пролагая действия Управления неправомерными, обратилось с требованиями в арбитражный суд.

 

По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

В статье 14 Закона о регистрации сказано, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с подпунктом  15 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

Условиями договора аренды (пункт 4.3.8), заключенного между Комитетом и предпринимателем предусмотрено, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу, без письменного разрешения арендодателя.

Одновременно в пункте 7.4 договора указано, что в случае, если договор заключен на срок более, чем 5 лет, положения пункта 4.3.8, 6.3.5 договора не применяются.

Комитет полагает, что спорный договор   не заключался на срок, более, чем 5 лет, в связи с чем для перехода прав по договору к иному арендатору требовалось его согласие.

Управление   исходило из того, что общий срок действия договора составил более 5 лет, что дает право арендатору уступить свои права по договору без получения согласия арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Таким образом, пункт  9 статьи  22 Земельного кодекса Российской Федерации  предусмотрено специальное правило, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает 5 лет.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства", рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Пунктом 22 «Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №4 (2021)», (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022), арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором.

Как следует из материалов дела, первоначально договор аренды заключен на срок по 23.10.2019. 

В соответствии с пунктом 6.1 договора, поскольку арендатор продолжил использовать земельный участок в отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор возобновил свое действие в режиме неопределенного срока. 

28.11.2022 дополнительным соглашением №1 стороны установили срок действия договора до 28.11.2025.

Между тем из содержания пункта  9 статьи  22 Земельного кодекса Российской Федерации  и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 не следует, что возможно исчисление пятилетнего срока путем суммирования сроков договоров, в каждом из которых срок указан менее пяти лет.

Указанная правовая позиция соответствует выводу Высшего Арбитражного суда РФ, изложенному в Определении от 17.12.2008 №ВАС-15583/08, и направлена на формирование принципа единообразия судебной практики.

Поскольку на дату заключения договора уступки прав (23.05.2023) договор действовал в режиме срочного, заключенного на срок менее пяти лет, к отношениям сторон вопреки доводам Управления, не подлежат применению положения пункта  9 статьи  22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Изучив представленные в материалы дела документы,, суд  полагает, что при заключении такого договора арендатор должен был получить согласие арендодателя на замену стороны по договору. Поскольку такое согласие получено не было, у Управления  не имелось правовых оснований для совершения регистрационных действий, что свидетельствует об обоснованности требований Комитета.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

признать незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации Соглашения №2 к договору аренды земельного участка от 23.04.2019 №13/ЗК-059245.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.