ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-24458/2022

Дело № А41-47186/22

23 января 2023 года

г. Москва

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи  Ханашевича С.К.,

рассмотрев в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова лиц, участвующих в деле, апелляционную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент» на решение Арбитражного суда Московской области от 12 октября 2022 года по делу № А41-47186/22, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску акционерного общества «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Менеджмент» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент» (далее - АО «СЗ «Виктория Девелопмент», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Менеджмент» (далее - ООО «Виктория Менеджмент», ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.10.2020 № 01/10-2020, заключенного между АО «СЗ «Виктория Девелопмент» и ООО «Виктория Менеджмент»; об обязании Управления Федеральной службы кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационные записи об аренде № 50:46:0060302:658-50/706/2021-7 от 14.01.2021, № 50:46:0060302:659-50/706/2021-7 от 14.01.2021, № 50:46:0060302:660-50/706/2021-7 от 14.01.2021; о взыскании 105 000 руб. задолженности за период с ноября 2021 года по май 2022 года (т. 1 л.д. 3-4).

В соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.10.2022 по делу № А41-47186/22 в удовлетворении иска отказано (т. 1 л.д. 99-101).

Не согласившись с решением суда, АО «СЗ «Виктория Девелопмент» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального и процессуального права.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке упрощенного производства с применением норм статей, содержащихся в главе 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Согласно статье 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без проведения судебного заседания и без извещения сторон по имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного судебное разбирательство проведено судьей апелляционного суда единолично без вызова сторон.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.10.2020 № 01/10-2020, по условиям которого истец передал, а ответчик по акту приема-передачи принял за плату во временное пользование:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, Цокольный этаж, общей площадью 35,8 кв.м., кадастровый номер 50:46:0060302:658;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, Цокольный этаж, общей площадью 78,3 кв.м., кадастровый номер 50:46:0060302:659;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, Цокольный этаж, общей площадью 77,9 кв.м., кадастровый номер 50:46:0060302:660.

Размер, сроки и порядок внесения арендной платы по договору согласованы сторонами в разделе 4 договора, согласно пункту 5.1 которого, арендная плата состоит из:

- базовой арендной платы, размер которой составляет 15 000 рублей в месяц, срок внесения - до 5 числа месяца, следующего за расчетным (пунктом 5.2 договора);

- переменной арендной платы, размер которой определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций, срок внесения – в течение 5 рабочих дней с момента получения соответствующего счета (пунктом 5.2 договора).

Как указал истец, в нарушение условий договора ответчик обязательства по внесению арендной платы в полном объеме не исполнил, в результате чего за ним образовалась задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с ноября 2021 года по май 2022 года в размере 105 000 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия с уведомлением о досрочном расторжении спорного договора аренды оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды нежилых помещений от 01.10.2020 № 01/10-2020, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из п. 2 ст. 452 ГК РФ следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГКРФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом первой инстанции установлено, что на момент обращения АО «СЗ «Виктория Девелопмент» с иском в суд первой инстанции у ответчика перед истцом имелась непогашенная задолженность по арендным платежам за период с ноября 2021 года по май 2022 года, однако на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции образовавшаяся задолженность по арендной плате ответчиком погашена в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями  от 04.07.2022 №№ 452, 453, согласно котором истец перечислил арендную плату в размере 135 000 руб. за период с октября 2021 года по июнь 2022 года.

Таким образом, на дату рассмотрения спора задолженность ответчика перед истцом по внесению арендных платежей за спорный период (ноябрь 2021 - май 2022) отсутствует.

Из материалов дела усматривается, что порядок изменения, расторжения и продления договора согласован сторонами в разделе 10 договора, из условий которого следует, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон (пункт 10.2 договора), по требованию арендодателя – досрочно в судебном порядке, с соблюдением претензионного порядка в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации (пункт 10.3 договора).

Таким образом, спорным договором аренды не предусмотрено право истца, как арендодателя, на одностороннее внесудебное расторжение договора.

Соответственно, договор аренды может быть расторгнут арендодателем только в судебном порядке.

Возражая против иска, ответчик указал на то, что, в рассматриваемом случае, расторжение договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы является несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Как указал ответчик, 18.10.2021 в адрес ООО «Виктория Менеджмент» поступило письмо от АО «СЗ «Виктория Девелопмент» от 18.10.2021 исх. №б/н, в котором ООО «Виктория Менеджмент» было предложено временно приостановить внесение арендных платежей по договору аренды нежилых помещений от 01.10.2020 № 01/10-2020, с указанием на то, что к возникшим обстоятельствам применимо положение раздела 8 «Обстоятельства непреодолимой силы» договора аренды нежилых помещений от 01.10.2020 №01/10-2020, в связи с чем, АО «СЗ «Виктория Девелопмент» гарантирует, что не будет применять какие-либо санкции к ООО «Виктория Менеджмент» за временное неисполнение обязанностей по оплате арендных платежей.

Также было сообщено, что о возможности возобновления внесения ответчиком арендных платежей по договору будет сообщено дополнительно в письменном виде. Таким образом, ответчик, как арендатор по спорному договору аренды, исходил из добросовестности действий арендодателя.

Суд первой инстанции правомерно учел разъяснения о практике применения норм права, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» согласно которым, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

С учетом того, что арендные отношения сторон длятся с 01.10.2020, задолженность на момент рассмотрения судом спора ответчиком погашена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в иске.

Вопреки доводам заявителя, суд первой инстанции правильно определил круг лиц, участвующих в деле, и правомерно не усмотрел оснований, предусмотренных частью 1 статьи 51 АПК РФ, для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, поскольку права и обязанности ФИО1 обжалуемым судебным актом не затронуты и ФИО1 не является стороной договора аренды.

По аналогичным основанием суд апелляционной инстанции отклоняет и доводы ответчика о непривлечении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не является участником указанных гражданско-правовых отношений, не имеет в рамках рассматриваемого спора материально-правового интереса, а выступает лишь в качестве государственного органа, обязанного в силу требований ст. 16 АПК РФ, ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» исполнить решение суда в случае удовлетворения требования истца о погашении регистрационной записи об аренде. В этой связи у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные ч. 1 ст. 51 АПК РФ процессуально-правовые основания для привлечения указанного государственного органа к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Доводы заявителя о неправомерном отказе суда первой инстанции в удовлетворении его ходатайства о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Перечень дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства, определен в статье 227 АПК РФ.

В соответствии с критериями, установленными в данной статье, рассматриваемое дело подлежало рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В части 5 статьи 227 АПК РФ приведены обстоятельства, при которых суд переходит к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Указанных обстоятельств по настоящему делу не установлено.

Сам факт наличия у ответчика возражений относительно рассмотрения дела в порядке упрощенного производства основанием для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства не является.

Рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не ограничивает процессуальных прав истца в рамках обоснования и документального подтверждения исковых требований.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что рассмотрением судом первой инстанции настоящего дела в порядке упрощенного производство права истца нарушены не были.

Доводы истца об аффилированности сторон договора аренды не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку сама по себе указанное обстоятельство не свидетельствует о недобросовестности сторон и не опровергает выводы суда первой инстанции о том, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Ссылка истца на п. 23 постановления N 73 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» от 17.11.2011, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку данное разъяснение предполагает оценку судом при разрешении спора о расторжении договора аренды в каждом случае поведения арендодателя и арендатора на предмет их добросовестности и разумности, и не может быть истолковано как обязывающее суд принять решение о расторжении договора в случае невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд. Удовлетворение такого требования при погашении долга допускается в случае явной недобросовестности арендатора, и напротив, иск о расторжении договора не может быть удовлетворен при недобросовестности арендодателя.

При наличии спора относительно действия договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 АПК РФ.

Исследовав и оценив в порядке ст. 65 и ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции, учитывая, что поскольку в рассматриваемом случае права истца восстановлены путем уплаты ответчиком долга за весь период, обоснованно пришел к выводу о том, что расторжение договора аренды, при отсутствии неисполненных обязательств со стороны арендатора может повлечь нарушение устойчивости долгосрочных арендных правоотношений, в связи с чем, правомерно не нашел оснований для расторжения договора аренды и отказал в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 октября 2022 года по делу № А41-47186/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа только по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Судья

С.К. Ханашевич