АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 октября 2017 года

Дело №

А56-55826/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 9 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области Шустовой Ю.Н. (доверенность от 14.01.2015), от общества с ограниченной ответственностью «Моряк» Афонькова М.С. (доверенность от 01.11.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 (судьи Кашина Т.А., Колосова Ж.В., Полубехина Н.С.) по делу № А56-55826/2016,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области, место нахождения: 188540, Ленинградская обл.,               г. Сосновый Бор, Ленинградская ул., д. 46, ОГРН 1024701760698, ИНН 4714011083 (далее - администрация), обратилась в Арбитражный суд города                               Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Моряк», место нахождения: 188544, Ленинградская обл.,                г. Сосновый Бор, Солнечная ул., д. 26А, ОГРН 1124725001246, ИНН 4725482038 (далее – общество), о признании отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства и об обязании освободить земельные участки с кадастровыми номерами 47:15:0101002:677 и 47:15:0101002:678.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра).

Решением суда от 08.02.2017 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 15.06.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 08.02.2017 и постановление от 15.06.2017 отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что выводы судов об избрании истцом  ненадлежащего способа защиты нарушенного права в обход положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) являются необоснованными, поскольку к рассматриваемым правоотношениям невозможно применить статью 239.1 ГК РФ, предусматривающую в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, изъятие у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, так как объекты, в отношении которых зарегистрировано право собственности ответчика, не относятся к объектам недвижимости, а являются бетонными плитами, представляющими собой улучшение земельного участка, использовались ранее для размещения на них временных торговых палаток. Податель жалобы полагает, что положения статьи 239.1 ГК РФ в данном случае не подлежат применению также в связи с тем, что не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Податель жалобы указывает, что суды обеих инстанций не дали оценку доводам администрации, касающимся заключения специалиста, представленного ответчиком, а суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства администрации о назначении строительной технической экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит в удовлетворении жалобы отказать, оставить в силе принятые по делу судебные акты.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Управление Росреестра о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Администрация в обосновании иска о признании отсутствующим права собственности ответчика на объекты незавершенного строительства ссылается на то, что указанные объекты представляют собой бетонные площадки разной степени разрушения, которые не могут служить фундаментом для торгового комплекса, для строительства которого земельные участки предоставлялись в аренду, названные объекты кадастровый учёт не прошли, в свидетельствах указаны инвентарные номера технического учёта и условные номера, спорные объекты не имеют самостоятельного  хозяйственного назначения, не обладают самостоятельными полезными свойствами, выполняют обслуживающую функцию по отношении к земельным участкам, лишь улучшают полезные свойства земельных участков, на которых они расположены. Администрация в обоснование иска указывает на то, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записей о праве собственности ответчика на названные некапитальные строения накладывает на собственника земельных участков определенные ограничения, ограничивает возможность реализации администрацией имеющихся у неё полномочий по распоряжению земельными участками.

В обоснование иска об освобождении земельных участков и обязании ответчика вернуть их администрации по акту, истец ссылается также на то, что срок заключенных с ответчиком договоров от 29.08.2013 и от 30.08.2013 аренды земельных участков, на которых находятся спорные объекты, истек 27.08.2016, администрация направила обществу уведомление от 25.07.2016 об отказе от заключения договоров аренды на новый срок, так как арендуемые участки обществом в соответствии с предусмотренным договорами целевым назначением – для строительства торгового центра - не используются, строительные работы не ведутся.

Суд первой инстанции установил, что договоры аренды земельных участков от 29.08.2013 и от 30.08.2013 прекратили своё действие по истечению срока. 

Суд сослался на представленное ответчиком заключение специалиста от 21.12.2016 № 15/12-2016, сделал вывод об отсутствии оснований для признания отсутствующим права собственности общества на упомянутые объекты незавершенного строительства, указав в решении, что истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права в обход положений статьи 239.1 ГК РФ.

Суд счёл, что в отношении требования об обязании освободить земельные участки истец обратился с виндикационным иском, и таким образом, избрал ненадлежащий способ защиты права, поскольку нарушение его прав как собственника земельного участка вытекает из договорных отношений с ответчиком.

Суд апелляционной инстанции отклонил ходатайство администрации о назначении судебной строительной технической экспертизы, сославшись на то, что в суде первой инстанции истец не заявлял ходатайство о назначении судебной экспертизы, и согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в связи с тем, что выводы судов не соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без надлежащего исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что спорные объекты незавершенного строительства представляют собой бетонные площадки различной степени разрушения, не могут служить фундаментами для торгового комплекса, не являются объектами недвижимости, договоры аренды земельных участков, на которых эти объекты расположены, прекратились в связи с окончанием срока их действия, иные основания для занятия земельных участков у ООО «Моряк» отсутствуют, нахождение спорных объектов на земельных участках нарушает права собственника земельных участков. 

По существу, оспаривая зарегистрированное право ответчика на незавершенные строительством объекты, администрация ссылается на то, что право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество.

Суды первой и апелляционной инстанций не исследовали обстоятельства создания спорных объектов, не проверили, имеют ли они физические свойства, позволяющие отнести их к объектам капитального строительства, не проверили доводы администрации о том, что спорные объекты представляют собой бетонные площадки различной степени разрушения, не могут служить фундаментами для торгового комплекса, для строительства которого предоставлялись земельные участки, не являются капитальными объектами, не могут быть отнесены к объектам недвижимости, относятся к улучшениям земельных участков.

Как следует из объяснений представителя администрации, данных в судебном заседании кассационной инстанции, спорные бетонные площадки созданы в 2007 г. для размещения на них временных торговых павильонов, спорные земельные участки впоследствии были предоставлены в аренду для строительства торгового комплекса не ответчику, а ООО «Моряк», имеющему иной ИНН, затем участки были предоставлены в аренду Леонтьевой Л.Н., которая переуступила право аренды ответчику, впоследствии по договорам 2013 г. земельные участки были предоставлены ответчику для строительства торгового комплекса, срок договоров аренды истек.

Суды не проверили основания государственной регистрации права собственности ответчика на спорные объекты.

В деле имеется представленное по запросу суда первой инстанции из Управления Росреестра  копия дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости с КН 47:15:01-01-002. Однако суды не дали оценку этим доказательствам. 

Ответчик ссылается на возведение спорных объектов на основании разрешений на строительство от 2009 г. В деле имеются договоры аренды земельных участков и разрешения на строительство. Однако суды не установили,  какие объекты должны быть построены на основании указанных договоров и разрешений на строительство, не проверили и не дали оценку доводам администрации о том, что спорные объекты не соответствуют техническим характеристикам фундаментов торгового комплекса, который должен быть построен на основании договоров аренды и разрешений на строительство.

Отклоняя доводы администрации о том, что спорные объекты не относятся к недвижимому имуществу, суды сослались на представленное ответчиком заключение специалиста. Однако суды не дали оценку возражениям администрации от 01.02.2017 относительно заключения специалиста, представленным в суд первой инстанции в письменном виде, в частности о том, что согласно заключению специалиста исследование производилось путем визуального осмотра, инструментального обследования не проводилось, в связи с чем необоснованным является вывод специалиста о том, что спорные объекты являются железобетонными плитами, то есть армированными конструкциями. Суды не указали в судебных актах, по каким мотивам они не приняли доводы администрации о том, что в качестве фундаментов проектируемого объекта капитального строительства указанные плиты использоваться не могут, так как выполнены для размещения нестационарных объектов, имеющих небольшую нагрузку, а также о том, что из заключения специалиста не выявлено, армированы ли эти плиты, какой коэффициент уплотнения основания под ними, существует ли под ними песчаная подушка, не обследован бетон, из которого они выполнены, на прочность. Суды не дали оценку доводу администрации о том, что согласно разрешению на строительство от 07.09.2009 торговый комплекс запроектирован на фундаменте монолитном ленточном, предусмотренный проектом фундамент торгового комплекса отличается от спорных бетонных плит.

Выводы судов о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права, не могут быть признаны правильными.

Обращаясь с требованием о признании отсутствующим зарегистрированного за ответчиком права на спорные незавершенные строительством объекты, администрация указывает на отсутствие у них признаков объектов недвижимости, считает их улучшением земельных участков. Избранный истцом способ защиты нарушенного права соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22), согласно которой в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Неправильным является и вывод суда первой инстанции о ненадлежащем избрании истцом способа защиты права по иску об освобождении земельных участков. Предъявляя такой иск, администрация ссылается на прекращение между сторонами арендных отношений в связи с окончанием срока действия договоров аренды. 

Требование администрации об освобождении земельных участков взаимосвязано с требованием о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на спорные объекты незавершенного строительства.

Кроме того, как следует из копий свидетельств о государственной регистрации права, ООО «Моряк» является собственником: торгового павильона (объект незавершенного строительства), назначение – нежилое, степень готовности 2%, площадь застройки 17,6 кв. м, инвентарный номер 5024, лит. А, адрес объекта: Ленинградская область, г. Сосновый бор, 8 мкр, в районе маг. «Моряк» (ул. Солнечная, д. 16), с условным номером 47-47-27/048/2010-130 (свидетельство от 10.05.2012) и торгового павильона (объект незавершенного строительства), назначение – нежилое, степень готовности 2%, площадь застройки 53,6 кв. м, инвентарный номер 5025, лит. А, адрес объекта: Ленинградская область, г. Сосновый бор, 8 мкр, в районе маг. «Моряк» (ул. Солнечная, д. 16), с условным номером 47-47-27/048/2010-131 (свидетельство от 10.05.2012). 

В качестве основания государственной регистрации права собственности в свидетельствах указан договор купли-продажи от 06.04.2012.

В материалах дела имеется копия договора купли-продажи объектов незавершенного строительства от 06.04.2012 с отметкой о государственной регистрации Управлением Росреестра от 10.05.2012, в соответствии с которым Леонтьева Л.Н. передает в собственность ООО «Моряк» объекты незавершенного строительства.

Согласно толкованию норм права, приведенному в пункте 53 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются её стороны.

Однако суды первой и апелляционной инстанции не проверили основания государственной регистрации права собственности ответчика на спорные объекты незавершенного строительства, и не решили вопрос о привлечении к участию в деле в качестве второго ответчика продавца по сделке купли-продажи.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в  тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо с учетом доводов участвующих в деле лиц исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в частности проверить доводы истца о том, что объекты, в отношении которых зарегистрировано право собственности ответчика,  по физическим свойствам не относятся к капитальным, являются улучшением земельных участков, технические характеристики этих объектов не соответствуют техническим характеристикам торговых центров, для строительства которых предоставлялись в аренду земельные участки, в связи с чем спорные объекты не могут быть использованы в качестве фундаментов торговых центров.

При новом рассмотрении дела суду следует установить основания государственной регистрации права собственности ответчика на спорные объекты и решить вопрос о привлечении к участию в деле второй стороны по сделке купли-продажи.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, относятся ли спорные объекты по своим физическим свойствам к капитальным объектам, когда и на каких правовых основаниях они были созданы,  в случае необходимости решить вопрос о назначении по делу строительной технической экспертизы, после чего суду необходимо дать установленным обстоятельствам правовую оценку.

После разрешения вопроса о наличии оснований для признания отсутствующим зарегистрированного права собственности общества на спорные объекты суду следует установить, имеются ли основания для обязания ответчика освободить земельные участки в связи с прекращением договоров аренды. 

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 по делу № А56-55826/2016 отменить.

          Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий