ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru, 

e-mail: i№fo@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А61-5388/2022

26.06.2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2024

Постановление изготовлено в  полном объеме 26.06.2024

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Счетчикова А.В., судей: Казаковой Г.В., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Левкиным А.С., при участии в судебном заседании представителя Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания - ФИО1 (по доверенности № 13 от 03.07.2023), в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 08.04.2024 по делу № А61-5388/2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между министерством государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (далее – министерство, ответчик) и обществом,  при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 15:03:0011317:2270, в редакции договора, представленного ответчиком, изложив пункты 2.1, 2.2, 2.3, абз. 1 пункта 2.4 в следующей редакции: 

«2.1. Установленная цена составляет 2 187 846 (два миллиона сто восемьдесят семь тысяч восемьсот сорок шесть) рублей, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 08.08.2022г. № 01-07-22/c, с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем в период действия договора аренды от 22.02.2019 № 03р/19, согласно Заключению сравнительной технико-экономической экспертизы № 147-23э по делу №А61-5388/2022»;

«2.3.В соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, которая составляет 2,5% годовых. Общая сумма составляет 2 461 326,75 (два миллиона четыреста шестьдесят одна тысяча триста двадцать шесть) рублей 75 копеек;

«2.4.Покупатель оплачивает стоимость имущества ежемесячными платежами в размере 41 022,11 (сорок одна тысяч двадцать два) рубля 11 копеек в течение 5 лет с момента заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств в бюджет Республики Северная Осетия-Алания».

и об обязании министерства заключить договор в указанной редакции (с учетом уточнений, поданных после получения результатов экспертизы).

Решением суда от 08.04.2024 исковые требования удовлетворены. Судом урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли продажи в следующей редакции: 

«2.1. Установленная цена составляет 2 187 846 (два миллиона сто восемьдесят семь тысяч восемьсот сорок шесть) рублей, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 08.08.2022г. № 01-07-22/c, с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем в период действия договора аренды от 22.02.2019 № 03р/19, согласно Заключению сравнительной технико-экономической экспертизы № 147-23э по делу №А61- 5388/2022».

«2.3.В соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, которая составляет 2,5% годовых. Общая сумма составляет 2 461 326,75 (два миллиона четыреста шестьдесят одна тысяча триста двадцать шесть) рублей 75 копеек.

«2.4.Покупатель оплачивает стоимость имущества ежемесячными платежами в размере 41 022,11 (сорок одна тысяч двадцать два) рубля 11 копеек в течение 5 лет с момента заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств в бюджет Республики Северная Осетия-Алания».

С министерства взыскано  6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения предусмотренным проектом договора рыночной стоимости объекта недвижимости, составляющей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание заключение экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела (т. 3, л. д. 69-74).

В жалобе ответчик просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование своей позиции апеллянт ссылается на то, что давая согласие на проведение капитального ремонта здания, министерство не согласовывало объем и стоимость указанных работ, что повлекло неправомерное снижение цены договора.

В отзыве на апелляционную жалобу истец отклонил изложенные в ней доводы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, о чем в деле имеется соответствующее документальное подтверждение, в суд своих представителей не направил. Позиция общества подробно изложена в отзыве на апелляционную жалобу. Судебное заседание проведено в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель министерства поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, проверив законность обжалуемого решения в апелляционном порядке в соответствии с нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.02.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды республиканского недвижимого имущества в отношении нежилых помещений № 1-№10 (далее – помещения, спорные объекты),  расположенных на первом этаже Литера «А» по адресу: РСО-Алания, 

<

...> (кадастровый номер 15:03:0011317:2270) для осуществления розничной торговли (т. 1, л. д. 10-11).

После заключения договора аренды, между истцом и ответчиком согласован капитальный ремонт здания и обустройство автономной системы отопления, произведены неотделимые улучшения за свой счет, что подтверждается письмом ответчика от 06.03.2019 № 528, письмом-согласием ответчика от 11.03.2019 № 539, а также сметой, представленной в материалы дела (т. 1, л. 

<

...>, 21-26).

19.05.2021 общество обратилось к министерству с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в удовлетворении которого министерством отказано письмом № 1001 от 25.05.2021. Отказ мотивирован тем, что спорные помещения включены в перечень государственного имущества Республики Северная Осетия-Алания, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявителем не соблюден 5-летний срок такого включения до дня подачи заявления.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в суд с иском о признании незаконным решения №1001 от 25.05.2021 и об обязании совершить действия по устранению допущенных нарушений.

Решением суда от 01.10.2021 по делу № А61-1874/2021 исковые требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ министерства, обязал обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества с учетом рассрочки платежа на пять лет.

Ответчик, с учетом оценки рыночной стоимости арендуемого имущества определил, что рыночная стоимость составляет 4 770 000 руб., предложил истцу заключить договор купли-продажи, согласовав общую сумму  с учетом предоставления рассрочки на 5 лет в размере 5 366 250 руб. (т. 1, л. д. 15).

Однако, как следует из отчета, составленного 19.09.2022 обществом с ограниченной ответственностью «Р.О.С. АУДИТ-ПРОЕКТ», рыночная стоимость неотделимых улучшений произведенных истцом на дату проведения работ (15.05.2019) составила 2 049 100 руб. (т. 1, л. д. 29-87).

Истцом в адрес ответчика направленно претензионное письмо с протоколом разногласий с требованием заключить договор с условием о цене в размере 2 720 900 руб., с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом, а также предоставлены сведения по арендным платежам в период действия договора аренды имущества.

В связи с недостижением согласия по условиям договоров истец  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела судом первой инстанции определением от 05.03.2023 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

- соответствуют ли работы и материалы, перечисленные в смете № 125, реально произведенным работам по количественным и качественным характеристикам, в нежилом помещении, расположенном по адресу: РСО-Алания, 

<

...> (кадастровый номер 15:03:0011317:2270)?

- какие из проведенных истцом работ в помещении относятся к работам капитального ремонта и/или к неотделимым улучшениям нежилого помещения (с учетом использованных материалов)?;

- определить рыночную стоимость капитального ремонта и/или неотделимых улучшений в помещении на дату определения рыночной стоимости (25.07.2022 года) с учетом амортизации и естественного износа за период с даты проведения строительных работ (15.05.2019 года).

Согласно экспертному заключению от 20.03.2024 № 147-23э рыночная стоимость капитального ремонта и неотделимых улучшений в помещении на дату определения рыночной стоимости (25.07.2022) с учетом физического износа за период с даты проведения строительных работ (15.05.2019) по состоянию на второй квартал 2021 года составляет 2 582 154 руб., все работы и материалы, перечисленные в смете № 125 соответствуют реально произведенным работам по количественным и качественным характеристикам (т. 3, л. д. 1-52).

В основу решения суда первой инстанции положено заключение по результатам проведенной экспертизы, которое исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). 

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закона № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

Статьей 8 Закона № 135-ФЗ закреплено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно отчету об оценке, подготовленному по заданию министерства, рыночная стоимость спорных объектов составила 4 770 000 рублей. Исходя из результатов проведенной оценки, ответчик предложил Истцу заключить договор купли-продажи, согласовав общую сумму, с учетом предоставления рассрочки на 5 лет, в размере 5 366 250 руб. (пункты 2.1-2.3 договора).

Заявляя о наличии разногласий, подлежащих разрешению судом, истец указал, что приведенная в проекте договора стоимость объекта подлежит снижению на сумму неотделимых улучшений.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 (далее – Постановление № 9785/12), Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (часть 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ). Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом отношения регулируются Законом № 178-ФЗ (часть 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ).

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Между истцом и ответчиком согласован капитальный ремонт здания и обустройство автономной системы отопления, произведены неотделимые улучшения за свой счет, что подтверждается письмом-согласием ответчика от 06.03.2019 № 528, письмом-согласием ответчика от 11.03.2019 № 539, а также сметой (т. 1, л. 

<

...>, 21-26).

Материалами дела с достоверностью подтверждены и не оспорены ответчиком факты: обращение общества с письмами о согласовании проведения капитального ремонта арендуемых помещений и даче разрешения на отключение от центральных теплосетей с целью обустройства автономной системы отопления арендуемых помещений и ответы министерства. Капитальный ремонт нежилых  помещений произведен истцом с согласия  ответчика. 

Факт осуществления истцом капитального ремонта арендуемых помещений подтверждается представленными в материалы настоящего дела фотографиями, экспертным заключением и отчетом ООО «Р.О.С. АУДИТ-ПРОЕКТ» от 19.09.2022 и ответчиком не оспаривается.

Кроме того, как было указано ранее, по результатам проведенной в суде первой инстанции экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость капитального ремонта и неотделимых улучшений в помещении на дату определения рыночной стоимости (25.07.2022) с учетом физического износа за период с даты проведения строительных работ (15.05.2019) по состоянию на второй квартал 2021 года составляет 2 582 154 руб., все работы и материалы, перечисленные в смете № 125 соответствуют реально произведенным работам по количественным и качественным характеристикам (т. 3, л. д. 1-52).

Представленное экспертное заключение содержит в себе конкретный перечень работ и затрат на них соответственно, в них включены: демонтажные работы, строительно-монтажные работы, отделочные работы,  работы по установке оконных блоков/дверей, фасадные работы, работы по прокладке водопровода и канализации, электромонтажные работы.

Градостроительный кодекс Российской Федерации закрепляет определение понятия «капитальный ремонт».

Так, в соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Также согласно письму от 27.02.2018 № 7026-АС/08 Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации к капитальному ремонту относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Таким образом, анализируя перечень работ, отображенных в экспертном заключении, оценив представленную истцом смету № 125 в совокупности с вышеназванными нормативно-правовыми характеристиками, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соответствии произведенных работ к категории капитального ремонта.

Совокупность изложенных обстоятельств позволила суду первой инстанции прийти к мотивированному выводу о том, что замена изношенных конструктивных элементов спорного объекта добросовестно согласована истцом с ответчиком, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Доводы апеллянта о том, что давая согласие на проведение капитального ремонта здания, министерство не согласовывало объем и стоимость указанных работ, что повлекло неправомерное и завышенное снижение цены договора отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку с учетом императивного характера части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, в соответствии с которой согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений арендуемого имущества является достаточным основанием для учета стоимости данных улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, при этом необходимость соблюдения какого-либо порядка согласования конкретных объемов и стоимости улучшений Законом № 159-ФЗ не предусмотрена. Содержание писем ответчика от 06.03.2019 № 528 и от 11.03.2019 № 539 однозначно свидетельствуют о том, что капитальный ремонт помещения произведен обществом с согласия министерства. Ответчиком содержание приведенных писем не опровергнуто, при этом возражения относительно отсутствия согласования конкретного перечня, объема и стоимости работ не могут быть признаны обоснованными, поскольку не опровергают того, что произведенные улучшения осуществлены с согласия министерства. Давая безусловное согласие на заявленный истцом ремонт, не затребовав у общества соответствующей сметы ремонтных работ, ответчик тем самым отдал решение этого вопроса на усмотрение арендатора. 

Вместе с тем, неотделимые улучшения произведенные истцом, не выходят за рамки понятия «капитальный ремонт», который, безусловно согласован истцом с ответчиком. 

При указанных обстоятельствах, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о согласовании министерством производства ремонтных работ и наличии в связи с этим оснований для определения выкупной стоимости помещения за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

Какие-либо иные доводы, основанные на доказательственной базе и опровергающие выводы суда первой инстанции и установленные по делу обстоятельства, апелляционные жалобы не содержат. 

Не содержат апелляционная  жалоба и фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, в связи с чем, апелляционная жалоба не может быть признана обоснованной и не может служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 08.04.2024 по делу № А61-5388/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                      А.В. Счетчиков

Судьи                                                                                                                      Г.В. Казакова

                                                                                                                                О.В. Марченко