АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-11690/2023

г. Салехард

20 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 марта 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ЛиК-Ямал» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Урал-Регион ЛС» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Администрации муниципального образования города Салехард (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) об установлении сервитута, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, 

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО2 по доверенности 89АА1366331от 16.10.2023, личность удостоверена паспортом гражданина РФ (посредством систем веб-конференции),

от ответчика - ООО СЗ «Урал-Регион ЛС»: ФИО3 по доверенности № 3 от 12.02.2024, личность удостоверена паспортом гражданина РФ, ФИО4, по доверенности от 12.02.2024, личность удостоверена паспортом гражданина РФ (после перерыва – не явка),

от ответчика Администрации МО г. Салехард: ФИО5 по доверенности от 08.02.2024 № 35, личность удостоверена паспортом гражданина РФ,

от третьего лица: не явка, извещён;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЛиК-Ямал» (далее – ООО «ЛиК Ямал», истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Урал-Регион ЛС» (далее – ООО СЗ «Урал-Регион ЛС», ответчик 1) об установлении сервитута. 

Определением от 04.03.2024 Администрация муниципального образования города Салехард (далее – Администрация, ответчик 2) привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Исковые требования со ссылками на статью 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), пункт 26 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» мотивированы тем, что собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) при отсутствии иной возможности для прохода, проезда.

От ответчика 1 поступил отзыв на иск, с заявленными требованиями не согласен, считает, что заезд к земельному участку есть со стороны ул. Мира и со стороны ул. Матросова; проезд по земельному участку, на котором ведётся строительство, небезопасно; при разделении участка невозможно будет размещение многоквартирный дом, строительство которого ведётся и сдача его после постройки.

От ответчика 2 поступил отзыв на иск, с заявленными требованиями не согласен, считает, что установление сервитута приведёт к невозможности реализации строительства в соответствии с утверждённой проектной документацией, а также ввода в эксплуатацию МКД. Доступ к спорному участку имеется со стороны многоквартирного дома, либо через земельный участок, принадлежащий истцу, либо через земельный участок, предоставленный истцу по договору комплексного развития территории (КРТ).

О дате, времени и месте проведения судебного заседания стороны, в соответствии со ст. 123 АПК РФ, уведомлены надлежащим образом, в том числе, информация о дате, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Третье лицо явку своего представителя после перерыва в судебное заседание не обеспечило, возражений относительно рассмотрения дела в его отсутствие не представило.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещённых надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 АПК РФ суд продолжил рассмотрение дела в судебном заседании в отсутствие представителя третьего лица.

Представители истца и ответчиков поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзывах на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 89:08:010204:9 площадью 4 086 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – коммунальное обслуживание (код 3.1), адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> земельный участок 73а, принадлежит на праве собственности ООО «ЛиК Ямал» (номер 89:08:010204:9-89/004/2018-2 от 15.01.2018).

На указанном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «ЛиК Ямал»:

- нежилое здание ТП № 29 по ул. Республики (кот. № 7), кадастровый номер 89:08:010105:253, площадь 44 кв.м., адрес: 

<

...>;

- нежилое здание, компрессорная, кадастровый номер 89:08:010205:146, площадь 33,9 кв.м., адрес: 

<

...>;

- нежилое здание Котельной № 7, кадастровый номер 89:08:010205:148, площадь 390,5 кв.м., адрес: 

<

...>;

- нежилое здание, служебное помещение, кадастровый номер 89:08:010205:147, площадь 23,9 кв.м., адрес: 

<

...>.

Земельный участок с кадастровым номером 89:08:010204:9 не имеет общих границ с территорией общего пользования, граничит с земельными участками с кадастровыми номерами: 89:08:010204:1353, 89:08:010204:72, 89:08:010204:1639, 89:08:010204:3408.

Доступ на земельный участок ООО «ЛиК Ямал» осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 89:08:010204:1353, который принадлежит на праве аренды ООО СЗ «Урал-Регион ЛС» по договору аренды земельного участка для строительства здания, сооружения от 21.04.2022 № 99/22 (срок действия с 04.05.2023 по 19.06.2026).

С 09.08.2023, как утверждает истец, у него возникли трудности с доступом на земельный участок с кадастровым номером 89:08:010204:9, в том числе, по причине установки забора и строительных вагончиков на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010204:1353.

26.09.2023 истцом в адрес ответчика направлено заявление о заключении соглашения об установлении сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 89:08:010204:1353 площадью 442 кв.м., в целях обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок на срок действия до 5 лет.

Поскольку ответчик оставил обращение без ответа, соглашение об установлении сервитута не заключил, истец обратился в суд с настоящим иском.

На основании частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешённым использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пункта 5 статьи 23 ЗК РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Пунктом 3 статьи 274 ГК РФ определено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В пункте 1 статьи 39.24 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом, согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьёй или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

На основании пункта 6 статьи 23 ЗК РФ и пункта 5 статьи 274 ЗК РФ собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.25 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется: в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 3 статьи 39.25 ЗК РФ установлено, что плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.06.2016 № 1286-О, приведённые правовые нормы направлены на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом и возможность установления сервитута как права ограниченного пользования соседним участком, и пределы такого пользования должны определяться судами в рамках их дискреционных полномочий с учётом фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон, а также исходя из общеправового принципа справедливости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 16033/12 разъяснено, что ГК РФ предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Из системного толкования приведённых норм права и позиций высших судебных инстанций следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

При этом, установленный сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и его условий суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Ответчиками в качестве возражения на иск указано, что при разделении участка, для выделения сервитута, невозможно размещение многоквартирного дома с элементами благоустройства территории и ввод его в эксплуатацию после завершения постройки. Указанный довод подтверждается договором аренды земельного участка для строительства здания, сооружения от 21.04.2022 № 99/22, разрешением на строительство от 04.07.2018, положительной экспертизой от 18.06.2018 № 89-1-1-3-0062-18.а также письмом департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации МО г. Салехард от 11.09.2023 № 111-14/01-08/984, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 89:08:010204:1353 предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома на основании заключённого договора развития застроенной территории. Участок сформирован в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории. Площадь земельного участка рассчитана для обеспечения нормативов по строительству объектов благоустройства (детских игровых и спортивных площадок и т.д.). Изменение площади участка недопустимо, так как на оставшейся площади невозможно будет разместить многоквартирный жилой дом с обязательной инфраструктурой в соответствии с действующими нормативами.

Истцом данный довод ответчиков не оспорен, расчёты, позволяющие разместить многоквартирный дом с соответствующей инфраструктурой на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010204:1353, после выделения сервитута, не представлены.

Судом баланс интересов между строительством, вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и обеспечением доступа к земельному участку ответчика в существующей ситуации, в т.ч., с учётов выводов, изложенный ниже, определяется в сторону строительства МКД.

Более того, проход/проезд через земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, является не безопасным для жизни и здоровья, что также не опровергнуто истцом.

Кроме того,, довод истца о том, что обеспечение доступа к земельному участку с кадастровым номером 89:08:010204:9 возможен исключительно через земельный участок с кадастровым номером 89:08:010204:1353, что собственно, и является основанием требования об установлении сервитута, не может быть принят во внимание по следующим обстоятельствам.

Согласно материалам дела, между Администрацией и ООО «ЛиК-Ямал» заключён договор комплексного развития территории от 08.11.2023 № 12КРТ/2023. Согласно условиям договора ООО «ЛиК-Ямал» должен выполнить строительство проездов, стоянки, благоустройство территории на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010204:3408. В соответствии с пунктом 3.4 договора истец обязуется в отношении территории, подлежащей комплексному развитию, разработать проект планировки и проект межевания территории, в соответствии с утверждённым проектом межевания обеспечить образование земельных участков, а также строительство и благоустройство территории в соответствии с утверждённым проектом планировки. 

Как указывает ответчик 2, в соответствии с проектом планировки территории должен быть предусмотрен самостоятельный доступ с территорий общего пользования к земельным участкам с кадастровыми номерами 89:08:010204:3408, 89:08:010204:9. Несоблюдение данного требования, являлось основанием для отклонения документации по планировке территории, что подтверждается планировочными решениями от 11.12.2023, от 20.12.2023, а также ответами департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации МО г. Салехард от 15.1.2023 № 171-141/01-08/1273, ответом без даты и номера на письмо от 20.12.2023 № 01/12-23, представленными в материалы дела истцом. ООО «ЛиК-Ямал» предложено предусмотреть въезд/выезд непосредственно с территории общего пользования (с ул. Мира).

Таким образом, организация проезда к земельному участку с кадастровым номером 89:08:010204:9, должна быть обеспечена ООО «ЛиК-Ямал» в рамках исполнения обязательств по договору комплексного развития территории. 

Между тем, именно действия (бездействия) истца препятствуют формированию прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером 89:08:010204:9 через земельный участок с кадастровым номером 89:08:010204:3408, поскольку истцом ненадлежащим образом оформляется проект планировки территории, что не позволяет приступить к строительству и благоустройству территории (с даты последнего ответа Администрации о несоответствии планировочного решения нормам действующего законодательства прошло три месяца).

Довод истца о том, что организация доступа к спорному участку с ул. Мира повлечёт для истца дополнительные затраты, связанные с организацией проезда или перенос сетей теплоснабжения судом не принимается, поскольку, исходя из принципа соблюдения баланса интересов участников правоотношений, возложение на ответчика 1 дополнительных расходов в виде внесения изменений в разрешительную документацию на строительство МКД, изменение проекта территории и, соответственно, существенное изменение сроков строительства, которое, в свою очередь, может повлечь дополнительные убытки, исходя из необходимости минимизации расходов истца, недопустимо.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Суд также отмечает, что не исключён доступ к земельному участку с кадастровым номером 89:08:010204:9 через земельный участок многоквартирного дома с кадастровым номером 89:08:010204:72.

Доступ к объектам недвижимости, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010204:9, по мнению суда, не предполагает оживлённого движения транспортных средств, что не создаст существенных помех для жителей многоквартирного дома. 

Более того, рядом с границей земельного участка с кадастровым номером 89:08:010204:9 проходит асфальтированная дорога для выезда/заезда с парковочных мест многоквартирного дома. 

Нежелание истца осуществлять какие-то дополнительные работы, а также финансовые вложения для обеспечения доступа к земельному участку не является основанием для введения обременения права собственности (права владения и пользования) других лиц.

Истцом доказательств обращения к собственникам многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010204:72, для заключения договора на использование общего имущества собственников многоквартирного дома (земельного участка), а также об отказе от заключения соответствующего договора, в материалы дела не представлены.

Суд отмечает, что к земельному участку с кадастровым номером 89:08:010204:9 также примыкает земельный участок с кадастровым номером 89:08:010204:1639, принадлежащий на праве собственности истцу.

При этом, истцом не представлены достаточные доказательства невозможности осуществления организации прохода/проезда через такой земельный участок, принадлежащий ООО «Лик-Ямал». 

Наличие на участке свайного поля не исключает возможности организации доступа и прохода к земельному участку с кадастровым номером 89:08:010204:9. Наличие свайного поля, без представления доказательств, что такое поле организовано в целях осуществления строительства в рамках утверждённых разрешительных документов, и не является самовольной постройкой, или что такое строительство ведётся, само по себе, не означает невозможность организации проезда к спорному земельному участку.

В соответствии с пунктом 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 (далее – Обзор), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (пункт 9 Обзора).

Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешённым использованием (пункт 8 Обзора).

При изложенных обстоятельствах, исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, определён статьёй 110 АПК РФ.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца по правилам статьи 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15 АПК РФ, настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьёй 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в полном объёме, путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

 

Судья

М.В. Голощапов