СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, 

<

...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3231/2025(2)-АК

Дело № А60-54272/2023

26 февраля 2026 года

г. Пермь

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2026 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Шаркевич М.С.,

судей	Иксановой Э.С., ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Охотниковой О.И.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на определение Арбитражного суда Свердловской области от 21 июля 2025 года о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с домом от 29.04.2022, применении последствий недействительности сделки,

вынесенное в рамках дела № А60-54272/2023 о признании ФИО3 (ИНН 

<

***>) несостоятельным (банкротом),

ответчик: ФИО2

установил:

09.10.2023 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявление ФИО3 (далее – должник) о признании его несостоятельным (банкротом), которое определением от 16.10.2023 принято к производству суда, возбуждено производство по настоящему делу.

Решением суда от 16.11.2023 ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО4

В Арбитражный суд Свердловской области 06.03.2025 поступило заявление финансового управляющего о признании договора купли-продажи земельного участка с домом от 29.04.2022 недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания в конкурсную массу должника с ФИО2 (далее – ответчик) 1 950 000 руб.

Определением суда от 21.07.2025 (резолютивная часть от 07.07.2025) заявленные финансовым управляющим требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным определением, ответчик ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении заявления финансового управляющего отказать.

Апеллянт ссылается на истечение срока исковой давности для обращения с рассматриваемым заявлением. Указывает на то, что на момент совершения сделки у должника отсутствовали признаки неплатежеспособности. Отмечает, что сделка совершена между независимыми друг от друга хозяйствующими субъектами, исполнялась сторонами, как в части передачи имущества, так и в части оплаты его стоимости. Обращает внимание на то, что по оспариваемой сделке ответчику продан только земельный участок без дома. Сделка оформлена с домом по договоренности с ответчиком о том, что он оформит документы, а затем начнет строительство дома. Злоупотребления правом сторон сделки не усматривается.

Ответчик также заявил ходатайство о восстановлении срока на апелляционное обжалование, ссылаясь на то, что в период рассмотрения спора с 10.03.2025 отсутствовал по адресу места регистрации в связи с нахождением за пределами Российской Федерации, что подтверждается отметками в заграничном паспорте, авиабилетами. О принятом судебном акте узнал после возбуждения исполнительного производства 13.11.2025.

Рассмотрев ходатайство о восстановлении пропущенного апеллянтом срока на подачу апелляционной жалобы в судебном заседании в порядке ст. 159, ч. 2 ст. 259 АПК РФ, суд апелляционной инстанции признает причины пропуска срока уважительными и восстанавливает пропущенный процессуальный срок. При этом суд апелляционной инстанции признает ответчика надлежащим образом уведомленным о месте и времени рассмотрения спора.

Письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.04.2022 ФИО5, действующая от себя и от имени своей несовершеннолетней дочери ФИО6, ФИО3, ФИО7-Ж. А. и ФИО8, от имени которых действует ФИО5, продали ФИО2 принадлежащий им на праве долевой собственности земельный участок площадью 591 кв.м с кадастровым номером 89:05:020301:4887 и размещенный на нем жилой дом в границах кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости), прилагаемого к настоящему договору, находящийся Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пгт. Уренгой, улица Арктическая, дом 6 на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства.

Должнику ФИО3 принадлежала 1/5 доля указанного земельного	участка 	на основании технического плана здания, сооружения, помещения	либо незавершённого строительства, выданного 14.12.2021, распоряжения «О предоставлении земельного участка в общую долевую собственность бесплатно», №112-РА, выданного Администрацией муниципального образования поселок Уренгой, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2022 сделана запись	регистрации № 89:05:020301:17621-89/051/2022-1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, выданной 25.03.2022 Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1.2.2).

На земельном участке расположен жилой дом, состоящий из основного кирпичного строения общей площадью 296,7 кв.м, полезной площадью - 296,7 кв.м, с кадастровым номером 89:05:020301:17621 (пункт 1.3).

Указанный жилой дом принадлежит ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО7-Ж. А. и ФИО8 в равных долях по 1/5 доле каждому на основании распоряжения «О предоставлении земельного участка а общую долевую собственность бесплатно», №112-РА, выданного 16.03.2018 Администрацией муниципального образования поселок Уренгой, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.07.2019 сделана запись регистрации № 89:05:020301:4887-89/049/2019-2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, выданной 27.04.2022 Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1.4).

В договоре указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 330 918,63 руб., кадастровая стоимость жилого дома составляет 7 425 442,66 руб.

Стороны договора оценили указанный земельный участок в 250 000 руб., жилой дом - в 1 750 000 руб., общая сумма оценки составила 2 000 000 руб. (пункт 2.3).

Расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора (пункт 2.5).

Финансовый управляющий считает стоимость дома и земельного участка, установленную договором (пункт 2.3, 2.4) заниженной.

Отмечает, что согласно представленной выписке на объект, год завершения строительства – 2021, дата завершения кадастровых работ – 10.01.2022, договор на выполнение кадастровых работ – 01.12.2021. Таким образом, готовность дома на момент совершения сделки составила 100%.

Финансовым управляющим проведен мониторинг цен на аналогичные объекты как на текущий момент, так на момент совершения сделки и установлено, что цена сделки не соответствует рыночным условиям. Установлена цена объектов на момент совершения сделки 11 750 000 руб. земельного участка 1 083 000 руб. и дома 10 666 000 руб., на текущий момент – 1 730 000 млн. руб. (решение об оценке).

Финансовый управляющий полагает, что с учетом размера доли должника кредиторы недополучили 1 950 000 руб. (11 750 000 - 2 000 000)/5).

По мнению финансового управляющего на заинтересованность покупателя указывает заниженная в разы стоимость покупаемого объекта.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, а также на наличие у должника на момент совершения сделки признаков неплатежеспособности, финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявление финансового управляющего, исходил из наличия оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, проанализировав нормы материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

В соответствии с абз. 2 п. 7 ст. 213.9 Закона о банкротстве финансовый управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени гражданина заявления о признании недействительными сделок по основаниям, предусмотренным статьями 61.2 и 61.3 настоящего Федерального закона, а также сделок, совершенных с нарушением настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Таким образом, в предмет доказывания по делам об оспаривании подозрительных сделок должника по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве входят обстоятельства причинения вреда имущественным правам кредиторов, с установлением цели (направленности) сделки, и факт осведомленности другой стороны сделки об указанной цели должника на момент ее совершения.

Дело о банкротстве должника возбуждено 16.10.2023, оспариваемая сделка совершена 29.04.2022, то есть в период подозрительности, предусмотренный п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Одним из обязательных признаков недействительности подозрительной сделки является причинение вреда кредиторам должника. В силу принципа состязательности сторон судебного спора (ст. 9 АПК РФ) и правовых норм, регулирующих доказывание обстоятельств дела (ст.ст. 65, 66 АПК РФ) факт причинения вреда должен доказываться лицом, оспаривавшим сделку.

Из материалов дела следует, что на момент совершения сделки у должника имелись неисполненные обязательства перед следующими кредиторами, требования которых впоследствии включены в реестр:

- перед ПАО «Сбербанк России» в размере 3 621 524,26 руб. по кредитным договорам от 14.12.2021, 22.02.2022, 23.08.2016,

- перед ООО «Ямал Экология» в размере 960 804 руб., задолженность возникла с июля 2020 года,

- перед уполномоченным органом в размере 624 067,63 руб., образовавшаяся в связи с в связи с несвоевременной уплатой налога на доходы физических лиц за 2022 год, страховых взносов за 2021-2023 годы, налога на добавленную стоимость за март 2022 года, УСН за 2021 год, патента за 2022 год, налога на имущество за 2021-2022 годы, транспортного налога за 202-2022 годы, земельного налога за 2021-2022 годы.

Осведомленность контрагента должника о противоправных целях сделки может доказываться через опровержимые презумпции заинтересованности сторон сделки между собой, знание об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его неплатежеспособности или недостаточности у него имущества. При решении вопроса об осведомленности об указанных обстоятельствах во внимание принимается разумность и осмотрительность стороны сделки, требующиеся от нее по условиям оборота (п. 7 постановления Постановление Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)», далее – Постановление № 63).

Таким образом, по существу, следует оценить добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного среднего участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность контрагента должника.

Как было указано выше, в результате совершения оспариваемой сделки должник и иные лица произвели отчуждение в пользу должника недвижимого имущества (по 1/5 доли каждый) по цене 2 000 000 руб. Согласно представленным финансовым управляющим сведениям рыночная стоимость предмета сделки по состоянию на 29.04.2022 составляла 11 750 000 руб.

Расчет финансового управляющего ни должником, ни апеллянтом не оспорены. Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в представленном финансовым управляющим решении лицами, участвующими в деле, не представлено; о проведении экспертизы не заявлено (ст. 65 АПК РФ).

В данном случае отсутствие прямой заинтересованности между участниками оспариваемых сделок (должником и ответчиком) не свидетельствует об отсутствии фактической заинтересованности между указанными лицами, поскольку продажа должником по существенно заниженной стоимости недвижимого имущества ответчику вызывает сомнения у суда относительно добросовестности указанных лиц, преследующих цель безосновательного вывода ликвидных активов.

Возражая по требованию, должник указывал на то, что цена сделки была определена из того, что фактически реализации подлежал только земельный участок. На момент продажи на земельном участке дом построен не был. Сделка оформлена с домом по договоренности с ответчиком о том, что он оформит документы, а затем начнет строительство дома. В подтверждение отсутствия дома на земельном участке должник представил Скриншот с сайта Google maps.

Апеллянт данные доводы поддерживает.

Между тем из материалов дела следует, что 18.10.2021 ГУП ЯНАО Аэропорт Тарко-Сале выдано заключение по согласованию размещения объекта.

09.11.2021 Департаментом строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта ИЖС за №046- 2021. К данному документу приложен технический план здания, указаны его границы, расположение на земельном участке. В форме декларации об объекте недвижимости указано, что здание является двухэтажным, год завершения строительства 2021.

Договор на выполнение кадастровых работ от 01.12.2021 № 50/21. 10.01.2022 дата завершения кадастровых работ.

14.12.2021 выдан Технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.

18.02.2022 в ЕГРН зарегистрирован Технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 14.12.2021.

Таким образом, вопреки доводам должника и ответчика, двухэтажный дом 2021 года постройки имелся на земельном участке на момент совершения оспариваемой сделки.

Представленный в материалы дела должником Скриншот с сайта Google maps данные выводы не опровергает. Скриншот датирован 08.07.2021, согласно снимку на земельном участке имеется сооружение, определение степени готовности которого не представляется возможным.

При этом представленная финансовым управляющим техническая документация, подтверждающая наличие оконченного строительством жилого дома, имеет более поздние сроки ее составления.

Спорные объекты недвижимости были реализованы в пользу ответчика 29.04.2022, после чего 15.07.2022 реализованы ответчиком иным лицам 15.07.2022. Доказательства того, что дом после совершения оспариваемой сделки и до последующего его отчуждения возведен силами ответчика, не представлены.

Также следует учитывать, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует, что стоимость принадлежащего должнику имущества (1/5 доли в праве собственности на земельный участок и дом) при его реализации была занижена более чем в 5,5 раза.

При изложенных обстоятельствах ответчик не мог не осознавать противоправную цель заключения сделки, поскольку договором стоимость спорных объектов недвижимости была определена в размере значительно ниже их кадастровой и рыночной стоимости. При условии отсутствия оценки рыночной стоимости добросовестный покупатель всегда имеет возможность узнать кадастровую стоимость приобретаемых объектов.

Суд отмечает, что покупка недвижимого имущества (в данном случае земельного участка категории земель: «ИЖС» с домом) для гражданина не является обычной бытовой сделкой, соответственно, при обычных условиях гражданского оборота приобретение объектов недвижимости по цене, которая значительно ниже кадастровой и рыночной стоимости, разумный и добросовестный покупатель узнал бы причины существенного занижения цены в ущерб имущественным интересам продавца. Совершая сделку по цене ниже кадастровой и рыночной стоимости, ответчик как добросовестный участник гражданского оборота, не мог не осознавать ее нерыночного характера.

Кроме того, при обычных условиях приобретения имущества нормальным явлением для покупателя считается изучение публичного рынка сбыта на информационных сайтах.

Доказательств того, что в спорный период на информационных сайтах имелась информация о продаже аналогичных земельных участков с домом по цене, приближенной к цене, установленной в оспариваемом договоре, в материалы дела не представлено. Также не представлено доказательств того, что реализация земельного участка и дома осуществлялась на открытом рынке.

Следовательно, приобретение у должника имущества по многократно заниженной стоимости и отсутствие у покупателя подтвержденного обоснования такого занижения могут свидетельствовать о том, что последний знал о совершении сделки с намерением причинить вред имущественным правам кредиторов (пункт 11 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023).

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований, перечисленных в п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, достаточных для признания оспариваемой сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Ввиду отсутствия равноценного встречного предоставления по сделке, размера доли должника в праве собственности на спорное имущество – 1/5, в порядке применения последствий недействительности сделок суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу должника 1 950 000 руб.

Доводы апеллянта относительно применения срока исковой давности также подлежат отклонению судом, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Ответчик в суде первой инстанции о пропуске срока исковой давности не заявлял.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в пункте 32 Постановления № 63 разъяснено, что заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано в течение годичного срока исковой давности (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Законодатель связывает начало течения срока исковой давности не только с моментом, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но и с моментом, когда оно должно было, то есть имело фактическую и юридическую возможность узнать о нарушении права.

Финансовым управляющим к заявлению об оспаривании сделки приложены копии актов о передаче документации должником, из которых следует, что документы, в том числе по оспариваемой сделке, переданы финансовому управляющему 13.09.2024, 12.12.2024, 16.01.2025, в то время как с рассматриваемым заявлением финансовый управляющий обратился в арбитражный суд 06.03.2025.

Учитывая, что апеллянт в жалобе не ссылается на доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к выводу о том, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого определения, предусмотренных статьей 270 АПК РФ не имеется. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

В порядке ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит отнесению на апеллянта.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 21 июля 2025 года по делу № А60-54272/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

ФИО9

Судьи

ФИО10

ФИО1