АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

МОСКОВСКОГО ОКРУГА  

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 15.01.2020 Дело № А40-72924/19 

Резолютивная часть постановления объявлена 13.01.2020  Полный текст постановления изготовлен 15.01.2020  

Арбитражный суд Московского округа  

в составе: председательствующего-судьи Федуловой Л.В., судей Аталиковой З.А, Красновой С.В., при участии в заседании: ФИО1 (лично), от АО СЗ «МОССТРОЙСНАБ» - ФИО2 (доверенность от 05.02.2019), рассмотрев 13.01.2020 в судебном заседании кассационную жалобу ИП ФИО1 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2019,  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2019,  

по иску ИП ФИО1 к АО СЗ «МОССТРОЙСНАБ» третьи лица: ФИО3, ФИО4, 

о взыскании по договору долевого участия в строительстве № ДОМ-К1/ДДУ-05- 08-254/МСС-290 от 18.05.2016 неустойки в сумме 588 210,37 руб., штрафа в  размере 294 105,18 руб.,  

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1  обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к   

АО СЗ «Мосстройснаб» о взыскании неустойки в размере 588.210,37 рублей,  294.105,18 рублей штрафа в размере 50% от величины неустойки по договору  участия в долевом строительстве от 18.05.2016 № ДОМ-К1/ДДУ-05-08- 2254/МСС-290.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2019 исковые  требования удовлетворены в части взыскания неустойки за период с 01.04.2019  по 04.04.2019 в размере 12 649 руб. 68 коп., взыскания штрафа в размере  

6 324 руб. 84 коп.; в удовлетворении остальной части иска отказано.  

Определением от 30.07.2019 Девятый арбитражный апелляционный суд  перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.  

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от  25.09.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2019 отменено,  принят отказ ИП ФИО1 от иска в части взыскания  штрафа в сумме 294 105 руб. 18 коп., с АО СЗ «Мосстройснаб» в пользу ИП  ФИО1 взыскана неустойка в сумме  

12 649 руб. 68 коп., в удовлетворении остальной части требований отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1  обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в  которой просила вышеуказанные судебные акты отменить, удовлетворить  исковые требования в полном объеме.  

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов  судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и  процессуального права, указывает на ненадлежащее толкование условий  договора со стороны судов. Считает, что положение об одностороннем  изменении условий договора не имеет юридической силы. Действия  контрагентов застройщика не могут быть признаны непредвиденными  обстоятельствами как основание для продления срока передачи объекта.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация  о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы  опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».  

До рассмотрения кассационной жалобы от АО СЗ «Мосстройснаб»  поступил отзыв на жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии  со статьей 279 АПК РФ.  

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель  ИП ФИО1 поддержал доводы своей жалобы, представитель АО СЗ  «МОССТРОЙСНАБ» возражал против удовлетворения жалобы.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о  времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в  суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует  рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.  

Изучив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав  явившихся в судебное заседание лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287  АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций  норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов,  содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд  кассационной инстанции приходит к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.05.2016 между  ФИО4, ФИО3 (далее - участники долевого строительства) и  АО СЗ «Мосстройснаб» (далее - застройщик) заключен Договор № ДОМ- К1/ДДУ-05-08-254/МСС-290 участия в долевом строительстве многоквартирного  дома (далее - ДДУ).  

Согласно п. 1.1. ДДУ застройщик обязуется своими силами и (или) с  привлечением третьих лиц построить (создать) жилой комплекс (1-ый этап  первой очереди строительства), по строительному адресу: 

<

...>. кадастровый номер земельного участка (77:04:0003016:1455), а  

участник обязуется оплатить обусловленную цену и принять объект долевого  строительства.  

Согласно п. 3.1. ДДУ цена объекта составила 6 120 815 руб. 50 коп. 

Согласно п. 2.1.4. Договора, срок передачи Объекта долевого  строительства участнику установлен не позднее 30 сентября 2018 года.  

Финансовые обязательства, предусмотренные данным договором,  участником волевого строительства были исполнены в полном объеме.  

Однако, как указывает истец, объект на дату подачи иска в суд ответчику  передан не был.  

В связи с нарушением срока передачи квартиры, участником направлена  претензия застройщику с требованием о выплате неустойки за период с  01.10.2018 по 23.01.2019 в размере 363 678 руб. 45 коп.  

Между ФИО4, ФИО3 (цеденты) и ИП ФИО1 (цессионарий) заключен договор от 06.02.2019 № К-МОС-2019 об уступке  права требования (цессии), по условиям которого цедент передает, а  цессионарий принимает право требования неустойки за нарушение срока  передачи объекта долевого строительства и штрафа в соответствии с пунктом 6  статьи 13 Закона о защите прав потребителей за несоблюдение в добровольном  порядке требования цедента о выплате неустойки, цедента к застройщику АО СЗ  «Мосстройснаб», возникшее из обязательства по Договору участия в долевом  строительстве многоквартирного дома от 18.05.2016 № ДОМ-К1/ДДУ-05-08- 2254/МСС-290.  

На основании вышеуказанного договора цессии, в адрес ответчика  13.02.2019 направлено уведомление о переходе права требования, также  претензия цессионария от 13.02.2019 г. с требованием оплатить неустойку и  штраф.  

Размер подлежащей уплате неустойки, по расчету истца составил 588 210 руб. 37 коп. за период просрочки с 01.10.2018 по 04.04.2019. 

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный  порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец  обратился в суд с настоящим иском.  

Частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной  инстанции исходил из того, что, подписывая договор, сторонами достигнуто  соглашение об однократном изменении срока окончания строительства и  получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в пределах 6 месяцев  (пункт 4.2 договора), при этом такая возможность не поставлена в зависимость  от результата рассмотрения участником долевого строительства предложения  застройщика изменить договор.  

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что сторонами согласована  конечная дата, не позднее которой объект должен быть передан застройщиком -  не позднее «31» марта 2019 года.  

Довод истца о том, что уведомление о переносе сроков строительства  дома не направлялось участникам отклонен судом, так как ответчиком  представлено опись вложения в почтовое отправление от 27.09.2017,  подтверждающая направление вышеуказанного уведомления участникам.  

Кроме того, спорный пункт договора в установленном законом порядке не  оспорен и не признан недействительным, в связи с чем, довод истца о  ничтожности данного пункта отклонен, так как требований о  недействительности п. 4.2. Договора истцом не заявлялись, а договор  зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, надлежащим образом.  

Следовательно, учитывая передачу квартиры застройщиком участникам  долевого строительства 04.04.2019 по акту приема-передачи, суд пришел к  выводу о наличии просрочки передачи объекта в период с 01.04.2019 по  04.04.2019.  

При этом отказано в удовлетворении ходатайства о снижении неустойки в  порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК  РФ).  

Вместе с тем судом не учтено следующее. 

В соответствии со статьями 309 - 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от  

исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не  допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом,  другими законами или иными правовыми актами.  

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об  участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости» (далее - Закон № 214-ФЗ) условие о сроке передачи  застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого  строительства является существенным при заключении договора.  

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан  передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не  позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для  участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать  объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и  (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного  дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего  пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей  статьи.  

Согласно части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае, если строительство  (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не  может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не  позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить  участнику долевого строительства соответствующую информацию и  предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором  срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику  долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским  кодексом Российской Федерации.  

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 4 и 5 Обзора судебной практики  разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,  утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  19.07.2017, следует, что уведомление застройщиком участника долевого  

строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков,  предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их  изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого  строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.  

Срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве,  установленный в первоначальном договоре, может быть изменен только в  порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.  

Таким образом, срок передачи застройщиком объекта участия в долевом  строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с третьим  лицом, мог быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6  Закона № 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы  дела не содержат.  

Также, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении  споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с  осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности,  судам следует принимать во внимание следующее.  

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора,  проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия,  являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным  образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные  условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование  иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой  стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта  2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) о договорах  присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по  требованию такого контрагента.  

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не  вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая  сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых  

договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких  условий по статье 169 ГК РФ.  

Между тем, несмотря на возражения истца на ссылку общества на пункт  4.2 договора и непредвиденные обстоятельства и действия третьих лиц против  воли и желания ответчика, суд не рассмотрел вопрос о наличии в нем условия,  явно обременительного для гражданина-участника долевого строительства и  существенным образом нарушающего баланс интересов сторон, в части отказа  гражданина от финансовых санкций, установленных частью 2 статьи 6 Закона   № 214-ФЗ.  

При этом единство воли истца и ответчика на установление иной даты  передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве, чем указанная  в договоре, подлежало установлению судом на основании анализа всех  фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон, а  также оценки совокупности представленных доказательств.  

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения  предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства  объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого  строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки  рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на  день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.  Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная  настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном  размере.  

Изложенное свидетельствует о том, что судом при принятии обжалуемого  судебного акта неполно исследованы и оценены обстоятельства, имеющие  значение для правильного разрешения настоящего спора.  

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела,  установлены судом на основании не полного и не всестороннего исследования  имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен  возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть  устранены только при повторном рассмотрении дела, в связи с чем,  

постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением  спора на новое рассмотрение.  

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать  доводы и возражения участвующих в деле лиц, представленные ими  доказательства, установить юридически значимые обстоятельства для  правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам сторон, в том числе  установить наличие воли обеих сторон на изменение срока передачи объекта  недвижимого имущества, в результате принять законный, обоснованный и  мотивированный судебный акт.  

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2019 по  делу № А40-72924/19 отменить, направить дело № А40-72924/19 на новое  рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.  

Председательствующий-судья Л.В. Федулова  

Судьи: З.А. Аталикова  

 С.В. Краснова