АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-12907/2021

27 сентября 2021 года

город Омск

Резолютивная часть решения оглашена 20.09.2021

Полный текст решения изготовлен 27.09.2021

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мклуха К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации муниципального образования Марьяновское городское поселение Марьяновского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 3 505 488,33 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 04.05.2021 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 11.08.2021 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Марьяновское городское поселение Марьяновского муниципального района Омской области (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 22.07.2021 № 139544) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Сибирь» (далее – ответчик, ООО «Сибирь») задолженности по арендной плате в размере 3 505 488,33 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 29.07.2021 возбуждено производство по делу.

В судебном заседании представитель истца требование поддержал; ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Как установлено судом, 06.02.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключён договор аренды здания и земельного участка № 1 (лот № 1) (далее – Договор), по условиям которого Администрация обязалась предоставить во временное владение и пользование ООО «Сибирь» здание банно-прачечного комбината (БПК), общей площадью 2 207,6 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...> на земельном участке площадью 2 540 кв.м, принадлежащем арендодателю на праве собственности.

Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием БПК арендатору передаётся право пользования на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования площадью 2 540 кв.м (пункт 1.2).

Пунктами 5.1 и 5.2 Договора установлено, что арендатор уплачивает арендодателю в течение срока его действия арендную плату за предоставленные ему здание и земельный участок в размере 67 630 руб., без учёта НДС. Указанная ставка арендной платы является окончательной и пересмотру и изменению в течение срока действия договора не подлежит. 

Согласно пункту 5.4 Договора арендная плата за пользование зданием вносится арендатором в следующем порядке:

- первый платёж в размере месячной арендной платы вносится в течение 5-ти-дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приёмки арендуемого помещения;

- последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим.

Как следует из текста искового заявления, ООО «Сибирь» систематически нарушало обязанность по оплате арендных платежей; по состоянию на 01.07.2021 размер задолженности составляет 3 505 488,33 руб.

Инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора (претензия от 05.02.2021 № 44) не принёс положительного результата, задолженность в испрашиваемом размере погашена не была, поэтому спор был передан на разрешение Арбитражного суда Омской области.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Спорные правоотношения суд квалифицирует как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключённого Договора.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В статьях 309, 310 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По доводам отзыва, ООО «Сибирь» подтвердило наличие договорных отношений с истцом, однако, относительно предъявленных исковых требований возражало, по следующим основаниям.

При выставлении проекта договора аренды БПК на торги, Администрация учитывала необходимость капитального ремонта здания, затраты на который предварительно оценивались в размере не менее 20 000 000 руб.

Состояние передаваемого здания не позволяло эксплуатировать его по назначению, что приводило к невозможности исполнения органами местной власти отдельных социально-значимых функций.

Как указывает ответчик, фактически выставляя право аренды на торги, Администрация осуществляла поиск инвестора.

В период с февраля 2017 года по сентябрь 2018 года ООО «Сибирь» произвело капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 12 208 427,13 руб. (с учётом корректировок).

Администрация данные работы приняла, что подтверждается актами о приёмке выполненных работ (форма № КС-2) от 31.08.20217 № 57, от 31.05.2017 № 23, от 28.09.2018 № 09-004, от 28.09.2018 № 09-003, от 28.09.2018 № 09-001, от 28.04.2018 № 04-004, от 28.04.2018 № 04-003, от 22.03.2018 № 03-001, от 28.09.2018 № 09-002, от 31.08.2018 № 08-001, от 31.07.2018 № 07-001, от 31.07.2018 № 07-002, от 29.06.2018 № 06-001, от 28.05.2018 № 05-003, от 28.05.2018 № 05-002, от 28.05.2018 № 05-001, от 28.04.2018 № 04-002, от 22.03.2018 № 03-006, от 22.03.2018 № 03-004, от 22.03.2018 № 03-005 и соответствующими им справками о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).

В июне 2020 года объёмы выполненных работ были подвергнуты проверке. Выявленные обществом с ограниченной ответственностью «ПромТехЭксперт» (заключение от 19.06.2020 шифр 42-06-/10/1-ОКС-2020) расхождения по уровню рыночных цен на работы и материалы откорректированы.

Общество указывает, что понесённые ответчиком затраты на капитальный ремонт засчитывались в счёт арендных платежей.

В обоснование указанного ООО «Сибирь» представило за период с марта по октябрь 2019 года односторонние акты-уведомления на сумму 2 152 083,21 руб. от 31.03.2017 № 000001, от 30.04.2017 № 000002, от 31.05.2017 № 000004, от 30.06.2017 № 000005, от 31.07.217 № 000009, от 31.08.2017 № 000010, от 29.12.2017 № 000019, от 01.10.2018 № 000001, от 12.11.2018 № 000002, от 15.11.2018 № 000003, от 01.04.2019 № 000001, от 02.04.2019 № 000002, от 20.11.2019 № 000004.

15.09.2021 ответчик вручил истцу уведомление о зачёте от 14.09.2021 № 000030 на сумму 1 487 860 руб., включающую в себя задолженность по оплате арендных платежей за период с ноября 2019 года по июнь 2021 года в сумме 1 352 600 руб.

Таким образом, общая сумма обязательств, прекращённая зачётом, по доводам ООО «Сибирь», составляет 3 504 683,21 руб.

Еще 67 630 руб. арендной платы были перечислены ответчиком истцу платёжным поручением от 13.02.2017 № 17.

Суд соглашается и находит обоснованными доводы ООО «Сибирь», в силу следующего.

Согласно пункту 1.4 Договора передаваемое в аренду здание требует капитального ремонта. 

Как указано в пункте 3.2.9 Договора, арендатор обязан, в случае необходимости проведения капитального ремонта объекта аренды, произвести капитальный ремонт объекта аренды на основании утверждённых арендодателем дефектной ведомости и сметы, за счёт собственных средств, с последующим зачётом в счёт арендной платы затрат капитального ремонта на основании актов выполненных работ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В абзаце 4 пункта 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрена возможность зачёта в счёт арендной платы стоимости проведённого арендатором капитального ремонта.

Обязательство прекращается полностью или частично зачётом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определён моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачёт встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачёта достаточно заявления одной стороны (статья 410 ГК РФ).

В постановлении от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений ГК РФ о прекращении обязательств» (далее – Постановление №6) Верховный Суд Российской Федерации дал следующие разъяснения относительно прекращения обязательств зачётом.

Согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачётом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачёт своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачёта должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачёте. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачёте встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Соблюдение критерия встречности требований для зачёта согласно статье 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее - пассивное требование). В случаях, предусмотренных законом или договором, зачётом могут быть прекращены требования, не являющиеся встречными, например, согласно положениям пункта 4 статьи 313 ГК РФ.

В пункте 14 Постановление № 6 Верховный Суд Российской Федерации указывает, что согласно статье 410 ГК РФ для зачёта необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачёте должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

Наличие условий для зачёта без заявления о зачёте не прекращает и не изменяет обязательства сторон. До заявления о зачёте стороны не вправе отказаться от принятия надлежащего исполнения по встречным требованиям, стороны также не вправе требовать возврата исполнения, предоставленного до заявления о зачёте.

Как разъяснено в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачётом встречных однородных требований» статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачёту требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.

При этом, в пункте 9 этого же Информационного письма отражено, что гражданское законодательство не предусматривает возможности восстановления правомерно и обоснованно прекращённых зачётом обязательств при отказе от сделанного стороной заявления о зачёте.

Пунктом 17 Постановления № 6 установлено, что зачёт как односторонняя сделка (пункт 2 статьи 154 ГК РФ) может быть признан судом недействительным, в частности, по основаниям, предусмотренным главой 9 ГК РФ.

Статьей 411 ГК РФ предусмотрены основания, при которых не допускается зачёт требований:

- о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью;

- о пожизненном содержании;

- о взыскании алиментов;

- по которым истёк срок исковой давности;

- в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В случаях, предусмотренных статьёй 411 ГК РФ, зачёт не влечёт юридических последствий, на которые он был направлен (пункт 18 Постановления № 6).

Согласно пункту 19 последнего если обязательства были прекращены зачётом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращённого обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачёте в возражении на иск.

Таким образом, ГК РФ, в том числе предусматривает, что для зачёта встречных однородных требований достаточно заявления одной стороны.

По условиям Договора капитальный ремонт объекта аренды проводится на основании утверждённых арендодателем дефектной ведомости и сметы (пункте 3.2.9).

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, последние действительно были утверждены Администрацией.

Таким образом, надлежащие доказательства, подтверждающие наличие совокупности необходимых условий для совершения зачёта, в том числе реальность обязательств сторон, представлены ответчиком в материалы дела, истцом не опровергнуты.

Как указывалось выше, в деле имеются акты о приёмке выполненных работ (форма № КС-2), справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3), подписанные сторонами, согласно которым объёмы выполненных работ и их стоимость подтверждены. Сам факт проведения работ, их стоимость не оспариваются.

Уведомления о зачёте на испрашиваемую сумму и доказательства погашения 67 630 руб. арендной платы представлены в материалы дела.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения искового заявления у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                И.Ю. Ширяй