/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А45-27174/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 апреля 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Тихомирова В.В.

судей                                                    Демидовой Е.Ю.

                                                             Сириной В.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В., рассмотрел кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 24.07.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) и постановление от 12.12.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Фертиков М.А., Шатохина Е.Г.) по делу № А45-27174/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» (630108, г. Новосибирск, ул. Станиславского, д. 2/3, оф. 808, ИНН 5403157437, ОГРН 1025401299065) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-кт Красный, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) о взыскании 3 127 465,88 руб., по встречному иску мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» о взыскании 4 929 158,16 руб.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Сорокина Е.А.) в заседании участвовали представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект»  –    Климова С.П. по доверенности от 17.01.2018;

от мэрии города Новосибирска  –  Владимирова Т.Б. по доверенности                от 28.12.2017.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» (далее - ООО «Стройинвестпроект», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 127 465,88 руб., излишне уплаченных в связи с досрочным прекращением договора № 57661т от 18.09.2016 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 54:35:063300:83 (предыдущий кадастровый номер 54:35:063300:0069), площадью 13 927 кв. м.

Мэрия в рамках дела № А45-27193/2016 обратилась к ООО «Стройинвестпроект» с иском о взыскании 4 929 158,16 руб., из которых задолженность по арендной плате - 4 456 931,56 руб., неустойка - 2 860,36 руб. по договору № 57661т от 18.09.2016, проценты за пользование чужими денежными средствами - 469 366,24 руб. Определением суда                     от 13.02.2017 дело № А45-27193/2016 объединено в одно производство                   с настоящим делом.

Решением от 24.07.2017 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 12.12.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск общества удовлетворен, в удовлетворении требований мэрии отказано.

В кассационной жалобе мэрия просит обжалуемые решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества и удовлетворении иска мэрии                      в части.

Заявитель считает, что размер арендной платы должен производиться с учетом уровня инфляции, а также с учетом пункта 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п                                «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы                                      за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (далее -   Постановление № 213-п),  исходя из площади земельного участка                13 927 кв. м.

ООО «Стройинвестпроект» представило письменный отзыв,                             в котором выразило возражения по доводам жалобы и мнение о законности вынесенных судебных актов.

В судебном заседании представители сторон поддержали соответствующие доводы и возражения.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция считает их подлежащими изменению.

Из материалов дела следует, что 18.09.2006 между обществом и мэрией заключен договор № 57661т аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 54:35:063300:0069, площадью 13927 кв. м, с разрешенным видом использования для строительства жилых домов с помещениями общественного назначения (пункты 1.1. и  1.3 договора). Срок действия договора - до 18.09.2009, размер годовой арендной платы - 6165241,00 руб. (пункты 1.4 и  2.1 договора).

Дополнительным соглашением № 1 от 20.05.2009 в договор внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка -                     для строительства жилых домов с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (пункт 1 дополнительного соглашения).

Дополнительным соглашением № 2 от 26.08.2009 срок действия договора продлен до 18.09.2012 (пункт 3  соглашения), размер годовой арендной платы оставлен без изменений, определен порядок ее внесения - ежеквартально равными частями, не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным (пункт 1  соглашения).

Дополнительным соглашением № 3 от 11.12.2009 внесены изменения в договор в части кадастрового номера земельного участка - 54:35:063300:83, разрешенного использования земельного участка - многоквартирные средне- и многоэтажные жилые дома (секционного, галерейного, коридорного типов), в том числе со встроенными или встроено-пристроенными: помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, автостоянками (пункт 1  соглашения).

Дополнительным соглашением № 4 от 13.09.2012 срок действия договора продлен до 18.09.2015 (пункт 1), дополнительного соглашения определен иной размер и порядок уплаты арендной платы (пункты 2 и 3).

В период действия вышеуказанного договора при выходе на завершающую стадию 1 этапа строительства исходный земельный участок с кадастровым номером 54:35:063300:83 разделен на три земельных участка: с кадастровым номером 54:35:063300:1375, площадью 4255 кв. м, (разрешенное использование –   многоквартирные средне- и многоэтажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками);  с кадастровым номером 54:35:063300:1376, площадью                    9400 кв.м (разрешенное использование – многоквартирные средне-                               и многоэтажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками); с кадастровым номером 54:35:063300:1377, площадью 272 кв. м (разрешенное использование -  мини-ТЭЦ, трансформаторные подстанции, распределительные пункты, центральные тепловые пункты, котельные, насосные станции, очистные сооружения ливневой канализации, автоматические телефонные станции).

Жилой дом № 1 и трансформаторная подстанция - I этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией (на земельном участке                          с кадастровым номером 54:35:063300:83, площадью - 13927 кв. м), расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Троллейная 12 стр. введен в эксплуатацию 23.12.2013, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию                    № Ru 54303000-295 от 23.12.2013.

Первое право собственности на квартиру в указанном доме, квартира № 26, по ул. Троллейная, дом 12 в г. Новосибирске, зарегистрировали собственники 12.02.2014 (запись регистрации№ 54-54-11/203/2014-509, свидетельство о государственной регистрации права 54 АЕ 323822                       от 12.02.2014). 

В связи с достижением цели договора аренды в части строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома № 1 и трансформаторной подстанции, 26.03.2014 ООО «Стройинвестпроект» в мэрию подано заявление о внесении изменений в договор аренды в части уменьшения площади арендуемого земельного участка для дальнейшего строительства объекта                 (II этап строительства - жилой дом № 2 с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063300:1376 и площадью 9 400 кв. м.

Дополнительное соглашение № 5 от 02.07.2014, заключенное после подачи указанного заявления от 26.03.2014, не было зарегистрировано Управлением Росреестра по Новосибирской области по основаниям нахождения земельного участка с кадастровым номером 54:35:063300:83                  в залоге согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004                 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов               и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (уведомление от 14.09.2014 № 11/112/2014-550).

Первое право собственности на квартиру в доме по адресу:                       г. Новосибирск, ул. Троллейная, 14 (II этап строительства) зарегистрировано 16.03.2015, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним                                               № 54/001/276/2016-787 от 09.11.2016.

Истец, ссылаясь на досрочное завершение второго этапа строительства, введение последнего объекта капитального строительства в эксплуатацию до истечения срока действия договора аренды земельного участка и прекращение действия договор аренды № 57661т от 18.09.2006 в связи с регистрацией права собственности на первую квартиру в указанном доме 16.03.2015, отсутствие необходимости в зачете ранее уплаченных денежных средств в счет арендной платы, возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере 3 127 465,88 руб., предложил мэрии заявлением от 06.10.2016 осуществить зачет излишне уплаченных денежных средств в размере 630 788,52 руб. в счет уплаты арендной платы по договору № 111620р от 03.09.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064145:3785, а также осуществить возврат оставшейся суммы неосновательного обогащения путем перечисления денежных средств                  на расчетный счет общества.

В связи с отказом мэрией в зачете и в возврате денежных средств (письмо от 20.10.2016), оставлением мэрией претензии  от 21.10.2016                     без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

В свою очередь мэрия, ссылаясь на нарушение обществом взятых на себя обязательств по внесению арендной платы с учетом уведомления № 20-6256 от 04.08.2015, в соответствии с которым арендная плата подлежит определению с учетом уровня инфляции (подпункт 1 пункта 10 Положения               о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков                              на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па (далее – Положение, утвержденное Постановлением № 5-па), пункт 13 Положения                  о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков                             на территории Новосибирской области, государственная собственность                на которые не разграничена», утвержденного  постановления № 213-п (далее – Положение, утвержденное Постановлением № 213-п)  и в двукратном размере (пункт 7 Положения, утвержденного Постановления № 213-п), также обратилась в суд с иском  в рамках дела, впоследствии объединенного                      с данным делом в целях совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Удовлетворяя  иск общества и отказывая в удовлетворении  иска мэрии, суды, руководствуясь статьями 413, 424, 606, 614, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 3, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), частью 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 23 Закона № 122-ФЗ, разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу о наличии неосновательного обогащения на стороне мэрии, отсутствии оснований для повышения арендных платежей. При этом было указано, что отказ Управления Росреестра по Новосибирской области                          в регистрации дополнительного соглашения к договору по основаниям нахождения земельного участка с кадастровым номером 54:35:063300:83 в залоге, не изменяет фактическое пользование арендатором земельным участком в размере 9 400 кв. м.

Кроме того, судами отмечено, что досрочное завершение второго этапа строительства и введение последнего объекта капитального строительства                в эксплуатацию до истечения срока действия договора аренды земельного участка, свидетельствует об отсутствии необходимости в зачете ранее уплаченных денежных средств в счет арендной платы.

Кассационная инстанция, считает выводы в части размера неосновательного обогащения и соответствующей части встречного иска  ошибочными исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное.

В предмет доказывания по искам о взыскании неосновательного обогащения в денежном выражении, наряду с   фактами неосновательного обогащения  и  приобретения ответчиком имущественной выгоды за счет истца, входит размер указанного обогащения.

 Суды, удовлетворяя первоначальный иск общества, установили частичную обоснованность исковых требований мэрии о взыскании задолженности по договору аренды. С учетом арифметической  разницы между суммами  переплаты арендатора  и установленной задолженности взыскали неосновательное обогащение       по иску общества в определенном размере. 

Вместе   с тем при определении такого размера были сформулированы ошибочные и противоречащие нормам права выводы о неприменении                      в спорный период (с  01.11.2013 по 15.03.2015)  двукратной ставки арендной платы на основании указанного Положения, утвержденного Постановлением № 213-п, а также  показателей уровня инфляции, действовавших в  2014                  и 2015 годах.   

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001                             г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые                               не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановление № 213-п, утвердившее соответствующее положение                     о порядке расчета арендной платы,  принято Правительством Новосибирской области на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации и других законов по вопросам, отнесенным к его ведению, в пределах компетенции и в целях, преследуемых пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ                                (в соответствующей редакции), подлежит обязательному исполнению                    на территории области.

С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, законодатель предусмотрел в части 3 статьи 65 ЗК РФ положение о том, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося                                            в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, такая стоимость аренды в спорный период должна определяться в соответствии с элементами расчета, установленными Положением, утвержденным Постановлением № 213-п, и Положением, утвержденным Постановлением №5-па.

Согласно пункту 7 указанного Положения, утвержденного Постановлением № 213-п, в случае, если по истечении трех лет  с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков                                    для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством. Положение, утвержденное Постановлением № 213-п, признано утратившим силу только       в связи с изданием постановления Правительства Новосибирской области                 от 10.06.2015   № 219-п, вступившим в силу   с 21.06.2015.

Указанная норма о двукратном размере арендной платы                                      при незавершении строительства направлена на стимулирование застройщиков                к скорейшему достижению целей аренды земельного участка публичной собственности. Она является по существу не только санкцией, но и в рамках определенных гражданских правоотношений представляет собой элемент регулируемой платы за земельные участки публичной собственности, применяемый на основании нормативного акта       и независимо от включения его в договор, в том числе в целях эффективного и своевременного освоения конкретными арендаторами указанных участков, достижения баланса интересов сторон сделки.

По спорному договору аренды земельный участок предоставлен обществу  для строительства жилых домов с помещениями общественного назначения и иными вспомогательными сооружениями с первоначальным сроком с 18.09.2006 по 18.09.2009. Договор неоднократно продлялся указанными выше дополнительными соглашениями (до 18.09.2012,                       до 18.09.2015).

Правовым основанием для установления арендной платы в двойном размере в рассматриваемом случае является факт начала строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.

Общество по существу не согласилось с начислением в спорный  период арендодателем платы в двукратном размере и с учетом показателей инфляции. Однако соответствующие доводы ошибочно приняты во внимание судами со ссылкой на то, что   на момент направления уведомления об изменении арендной платы и ее доначисления упомянутый выше нормативный акт  не действовал.

Вместе с тем, исходя из установленных обстоятельств дела, указанное положение Постановления № 213-п, вступившего в силу с 07.06.2014, действовало в соответствующую часть спорного периода (01.11.2013 – 15.03.2015) с указанной выше даты. 

Само по себе позднее (после прекращения действия договора) доначисление арендной платы и направление арендодателем письменного уведомления об этом, а также нарушение установленного порядка уведомления    об  изменении арендной платы, который утвержден решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.11.2008 № 1092,  находятся                         за рамками причин, позволяющих игнорировать  указанные элементы регулируемой платы, который действовали в обозначенный период.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще                 не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель                           по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном                                  на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Арендная плата за земли, государственная собственность на которые                не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы.

Учитывая, что арендная плата является регулируемой, а вышеуказанным нормативным актом предусмотрено применение при расчете арендной платы за определенный период двукратного размера арендной платы,                                 в сложившейся ситуации такой размер  подлежал применению. Иных препятствий для этого из материалов дела и доводов сторон не следует. 

Относительно применения показателей уровня инфляции за 2014                     и 2015 годы кассационная инстанция считает также необходимым отметить, что такие показатели были предусмотрены пунктом 2.5  дополнительного соглашения № 4 от 13.09.2012, в  котором имеется привязка указанных показателей к соответствующим   федеральным законам и ежегодное их применение (см. том 1 л.д.42). Соответственно этому подлежали применению установленные Федеральным законом от 02.12.2013 № 349-ФЗ                                  «О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» и Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и плановый 2016 и 2017 годов» в размере соответственно 5 %  и 5,5 %. В связи с указанными выше особенностями применения регулируемой цены аренды следует также учитывать наличие соответствующих норм о применении показателя уровня инфляции не только в подпункте 1  пункта 10 Положения, утвержденного Постановлением                       № 5-па, но и  в подпункте 1 пункта 13 Положения, утвержденного Постановлением № 213-п и  действовавшего с  07.06.2014.

Таким образом, в связи с ошибочным неприменением двукратной арендной ставки (с 07.06.14 по 15.03.2015) и показателей уровня инфляции по платежам 2014 и 2015 годов, установленное судами без учета соответствующих сумм  неосновательное обогащение     в размере  3 127 465 рублей 88 копеек является излишним. В связи с этим обоснованной следует признать определенную часть иска – 184 961 рубль    71 копейку. При этом окружной суд признает правильным соответствующий арифметический расчет общества (том 5 л.д. 31-32, том 1 л.д. 116-117)   и ошибочным расчет мэрии (том 5 л.д.12-13, том 1 л.д. 87). Размер исходного сальдо в пользу  арендатора (7 707 745 рублей 41 копейка) в указанных данных идентичен                и сторонами не оспаривается.  

Аргументы кассатора о невозможности применения  для расчетов размера земельного участка, определенного дополнительным соглашением № 5 от 02.07.2014 (том 4 л.д. 56), по причине отказа в регистрации Управлением Росреестра по Новосибирской области, следует отклонить принимая   во внимание мотивы такого отказа, а также противоречие указанных доводов факту возникновения взаимных прав и обязанностей сторон сделки, правовой позиции, изложенной   в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ № 73. Выводы судов в этой части доводов правомерны. 

На основании изложенного, поскольку фактические обстоятельства дела установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся доказательств, кассационная инстанция считает необходимым изменить судебные акты. При этом взыскать сумму неосновательного обогащения в размере 184 961,71 руб., а также судебные расходы в виде соответствующей части государственной пошлины, исчисленной пропорционально удовлетворенным требованиям на основании части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.07.2017 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 12.12.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда

по делу № А45-27174/2016 изменить.

 Резолютивную часть решения от 24.07.2017 Арбитражного суда Новосибирской области изложить в следующей редакции:

«Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» 184 961 рубль71 копейку неосновательного обогащения, 2 283 рубля 47 копеек расходов по государственной пошлине.

Встречное исковое заявление оставить без удовлетворения.».

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Тихомиров

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            В.В. Сирина