АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-3674/2024

г. Краснодар

16 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие ответчика – потребительского общества «Курорт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), истца – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, Ставропольский край (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.01.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А63-3674/2024, установил следующее.  

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявление к ПО «Курорт» (далее – общество) о взыскании 1 213 991 рубля 80 копеек задолженности по договору от 01.02.2021 № 24-з аренды земельного участка с 01.04.2021 по 31.12.2023, 753 781 рубля 85 копеек пеней за период с 16.06.2021 по 31.12.2023.  

Иск основан на положениях статей 432, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Требования мотивированы тем, что общество надлежаще не исполняет обязательство по внесению арендной платы в рамках заключенного сторонами (действующего) договора от 01.02.2021 № 24-з аренды земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером 26:30:010216:2.  

Решением от 20.01.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.05.2025, требования удовлетворены в части. С общества в пользу комитета взыскано 132 856 рублей 12 копеек пеней за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.02.2021 № 24-з за период с 16.06.2021 по 31.12.2023. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды пришли к выводу об отсутствии у общества задолженности по арендной плате за период с 01.04.2021 по 31.12.2023, поскольку истец неверно рассчитывает размер арендной платы. Спорный участок, по смыслу статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации, относится к землям рекреационного назначения, поскольку предназначен и используется для оздоровления и отдыха граждан за счет преимущественно природных факторов (с учетом его расположения в границах лечебно-оздоровительной местности во второй зоне округа санитарной охраны города Ессентуки). В связи с чем для расчета суммы задолженности по арендной плате в спорный период истцу следовало применять принцип № 7 из числа основных принципов определения арендной платы, закрепленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, и ставку арендной платы в размере 0,75 % от кадастровой стоимости, предусмотренной решением Совета города-курорта Ессентуки от 10.11.2010 № 14 «Об установлении и введении земельного налога на территории муниципального образования городского округа города-курорт Ессентуки» (далее – Решение № 14). Поскольку ответчик производил оплату исходя из верного расчета, суды констатировали отсутствие задолженности. При этом также принят во внимание судебный спор по делу № А63-11570/2021, в рамках которого ранее рассмотрен спор из того же договора аренды в отношении второго арендатора спорного земельного участка. Вместе с тем, установив факт несвоевременного внесения арендной платы, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания пени. Суд первой инстанции произвел перерасчет пеней исходя из ежеквартальных арендных платежей, определенных с учетом подлежащей применению ставки арендной платы (0,75% от кадастровой стоимости участка), и с учетом произведенной ответчиком оплаты.  

Комитет обжаловал указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.  

По мнению подателя жалобы, при расчете задолженности за аренду спорного участка подлежит применению установленная Решением № 14 ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости, поскольку спорный участок расположен в зоне курортной  

и санаторной деятельности. Спорный участок не может быть отнесен к землям рекреации, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) вид разрешенного использования спорного участка – «под санаторий», а в соответствии с картой функциональных зон Генерального плана муниципального образования городского округа город Ессентуки, утвержденного решением Думы городского округа города-курорта Ессентуки Ставропольского края от 24.04.2019 № 34 «Об утверждении Генерального плана муниципального образования городского округа города Ессентуки», спорный участок расположен в зоне курортной и санаторной деятельности. Расположенный на спорном земельном участке санаторий «Центр-Союз» не является объектом рекреационного назначения. Кроме того, комитет указывает на изменение правового статуса территории с 04.08.2023, когда участки в границах курорта Ессентуки перестали быть ограниченными в обороте, что отменяет необходимость применения пониженной ставки арендной платы.  

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

До начала судебного заседания комитет направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.  

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, комитет (арендодатель) заключил с обществом и ИП ФИО1 (арендаторы) договор аренды земельного участка от 01.02.2021 № 24-з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:30:010216:2, площадью 59 726 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования – под санаторий (пункт 1.1 договора).  

Ранее спорный участок по договору аренды земельного участка от 25.07.2012 № 392-з предоставлялся медицинскому учреждению «Санаторий Центросоюза Российской Федерации в г. Ессентуки» (правопреемник – медицинская автономная некоммерческая организация «Санаторий Центр-Союз в г. Ессентуки», учредителями которой являются ФИО1 и общество) также под санаторий.  

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 04.02.2021 за номером 26:30:010216:2- 

26/474/2021-1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.  

Срок аренды определен с 19.05.2020 по 18.05.2069 (пункт 2.1 договора).  

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что размер арендной платы в годовом исчислении 2020 года составляет 3 023 834 рубля 80 копеек.  

Согласно пунктам 3.2, 3.4 договора от 01.02.2021 арендная плата начисляется с момента фактического пользования спорным участком и вносится арендаторами путем перечисления в Управление федерального казначейства Ставропольского края равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.  

Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.  

Обществу на праве общей долевой собственности принадлежат расположенные на спорном участке объекты недвижимого имущества: нежилое здание – спальный корпус № 1, нежилое здание – пищеблок-клуб площадью 7 229,3 кв. м, с кадастровым номером 26:30:010213:14; нежилое здание – лечебный корпус площадью 4 637,7 кв. м, с кадастровым номером 26:30:010202:84; нежилое здание – спальный корпус площадью 230,4 кв. м, с кадастровым номером 26:30:010202:85; нежилое здание – котельная площадью 268,6 кв. м, с кадастровым номером 26:30:010202:91; нежилое здание – гараж-слесарная площадью 364,7 кв. м.  

Истец считает, что в ходе исполнения сторонами договора обществом арендная плата с 01.04.2021 по 31.12.2023 вносилась с нарушением условий договора – несвоевременно и не в полном объеме, вследствие чего у него образовалась задолженность в размере 1 213 991 рубля 80 копеек.  

Комитетом на сумму задолженности в соответствии с условиями договора начислены пени с 16.06.2021 по 31.12.2023 в размере 753 781 рубля 85 копеек.  

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в адрес общества комитетом направлена претензия от 29.01.2024 № 20-472/з о необходимости погашения имеющейся задолженности в течение пяти календарных дней с момента ее получения.  

Указанная претензия оставлена обществом без удовлетворения, в связи с чем комитет обратился в арбитражный суд с иском.  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения комитета в арбитражный суд.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  

Федерации пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор – своевременно вносить плату за такое пользование (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). В предусмотренных законом случаях арендная плата может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства назван принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной, региональной, муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7). Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а соответствующая арендная плата должна определяться в нормативно установленном порядке.  

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.  

Если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится  

к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 № 306-ЭС15-208, обзор судебной практики № 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).  

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 перечень принципов дополнен принципом, согласно которому при наличии предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.  

Пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Пунктами 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий и запрещено их предоставление в частную собственность.  

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.  

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.  

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах» курорт Ессентуки был признан курортом федерального значения.  

Подпунктом «в» пункта 2 Решения № 14 для земельных участков, предоставленных под рекреационные цели, установлена ставка земельного налога в размере 0,75 процента их кадастровой стоимости.  

Земли рекреационного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий (пункт 1, подпункт 3 пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации). К землям рекреационного назначения относятся земли, используемые для осуществления рекреационной деятельности, в том числе выполнение работ и оказание услуг в сфере организации отдыха и укрепления здоровья граждан. На землях рекреационного назначения допускается создание объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации (пункты 1, 2 статьи 98 Земельного кодекса). В утвержденном распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.06.2024 № 1372-р перечне объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности на землях рекреационного назначения, значатся объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения (пункт 2).  

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что арендная плата за пользование муниципальным земельным участком относится к категории регулируемых цен. Земельный участок ограничен в обороте в связи с его вхождением во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта Ессентуки. На нем расположены принадлежащие обществу на праве  

общей долевой собственности нежилые здания, фактически представляющие собой единый комплекс санатория. Земельный участок сформирован для использования в лечебно-оздоровительных и рекреационных целях. Размер арендной платы за его использование не может превышать размер земельного налога, установленный для земельных участков из земель рекреационного назначения. Расчет задолженности следует производить с учетом динамики кадастровой стоимости земельного участка, приходящейся на доли общества площади земельного участка, ставки земельного налога в отношении земель рекреационного назначения, а также установленной вступившим в законную силу судебным актом переплаты за предыдущий период.  

Вместе с тем, отказывая во взыскании задолженности с 01.04.2021 по 31.12.2023, суды не учли, что 04.08.2023 вступили в силу положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», согласно которой лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями. То есть ряд земельных участков, находящихся в границах курорта Ессентуки, перестали быть ограниченными в обороте, что не позволяло применять в отношении них с 04.08.2023 принцип наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. С указанного момента арендная плата за пользование такими участками может превышать размер земельного налога и должна рассчитываться в общем нормативно установленном порядке.  

Названный недостаток препятствует суду кассационной инстанции признать соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам содержащийся в решении и постановлении вывод судов первой и апелляционной инстанций о размере задолженности общества. В таком случае суд кассационной инстанции уполномочен на отмену данных судебных актов и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса), так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального  

законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу (пункт 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.  

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.  

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.01.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А63-3674/2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.Н. Малыхина  

Судьи В.А. Анциферов  

 В.Е. Епифанов