ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

05.06.2023

                     Дело № А40-180060/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  29.05.2023 

Полный текст постановления изготовлен  05.06.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Кочергиной Е.В., Кобылянского В.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 24 мая 2021 года,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 30 декабря 2022 года,

рассмотрев 29 мая 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Студия танца Бэст ФИО3»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2023 года по делу № А40-180060/2021,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Студия танца Бэст ФИО3» к Государственному автономному учреждению культуры города Москвы «Парк культуры и отдыха «Сокольники» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, стоимости проведения работ по оценке произведенных работ, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Студия танца Бэст ФИО3» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Государственному автономному учреждению культуры города Москвы «Парк культуры и отдыха «Сокольники» (далее – ответчик, ГАУ «Сокольники») о взыскании 8 208 000 руб. стоимости неотделимых улучшений, 35 000 руб. стоимости проведения работ по оценке произведенных работ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2023 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, так как суды исказили условия договора аренды; выводы судов о том, что истцом не доказано проведение неотделимых улучшений, не соответствует имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам, судами не учтено недобросовестное поведение ответчика.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ГАУ «Сокольники» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В заседании суда кассационной инстанции 29 мая 2023 года представитель истца изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал по доводам приобщенного к материалам дела в соответствии с положениями статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыва.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела документов судами при рассмотрении спора по существу установлено, что 15 июня 2017 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) по результатам торгов заключен договор № 408/17-А на аренду нежилого помещения, являющегося собственностью города и находящегося у ответчика на праве оперативного управления, сроком действия с 15 июня 2017 года по 14 июня 2022 года.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 15 декабря 2017 года.

В соответствии с пунктом 5.4.15 договора, что арендатор вправе производить капитальный ремонт объекта. Сроки, объем и условия производства капитального ремонта объекта устанавливаются по согласованию между Арендодателем и арендатором перед началом производства ремонта в виде дополнительного соглашения к договору.

В силу пункта 5.4.16 договора стороны предусмотрели, что если капитальный ремонт произведен арендатором за счет собственных средств без согласия арендатора, арендная плата не перечисляется и средства, затраченные на капитальный ремонт, не возвращаются.

Согласно пункту 5.4.17 договора, проведение арендодателем общего капитального ремонта здания, фасада осуществляется по соглашению с арендатором.

Истец указал, что в период с 14 августа 2017 года по 22 октября 2017 года с письменного согласия арендодателя (письма от 28 июня 2017 года, от 08 августа 2017 года и от 28 мая 2021 года) арендатор на основании договора подряда от 14 августа 2017 года № 31/2017 произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения.

Судами установлено, что на основании указа Мэра Москвы от 05 марта 2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» с 10 апреля 2020 года на территории города Москвы приостановлено проведение спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий.

В апреле 2020 года оперативным штабом по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции в городе Москве принято решение о размещении в выставочных павильонах ответчика, в котором, в том числе, находились помещения истца, временного госпиталя для оказания медицинской помощи гражданам с подозрением и диагнозом новой коронавирусной инфекции.

Во исполнение указанного решения и ввиду письменной просьбы ответчика, 30 апреля 2020 года истец по акту передачи (возврата) возвратил ответчику арендуемые помещения.

Истец указал, что между сторонами предполагалось, что помещения после использования их под временный госпиталь, будут возвращены в пользование арендатора, однако, фактически помещения, включая ранее находящиеся в аренде истца, используются под медицинские цели.

15 марта 2021 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости расторжения договора с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений.

31 марта 2021 года в связи с тем, что объект фактически используется ГБУ «ГКБ им. Ф.И. Иноземцева Департамента здравоохранения города Москвы», сторонами принято решение о расторжении договора, оформленное дополнительным соглашением.

Исковые требования мотивированы тем, что неотделимые улучшения истец по договору аренды произвел с согласия ответчика и в подтверждение стоимости произведенных работ представил отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений помещения, выполненного ООО ОПК «Независимость» с приложенными к нему документами, размер которых составляет 8 208 000 руб.

Истец 18 июня 2021 года направил ответчику претензию с требованием возместить стоимость неотделимых улучшений в размере 8 208 000 руб., в ответ на которую, ответчик письмом от 25 июня 2021 года сообщил, что считает необоснованными некоторые расходы, включенные в отчет, и предложил рассмотреть вопрос о сумме в судебном порядке.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с иском в суд.

Возражая относительно представленного истцом расчета, выполненного исходя из выводов, содержащихся в отчете, ответчик указал, что из представленного отчета не представляется возможным установить, учтена ли в расчете стоимости неотделимых улучшений амортизация имущества вследствие его использования самим же истцом до момента возврата ответчику (3 года).

С целью устранения возникших у сторон взаимных противоречий относительно достоверности отчета оценщика и содержащихся в нем сведений о стоимости затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик объекта, определением Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2022 года назначено проведение судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «ДПО Аудит» ФИО4.

Согласно поступившему в материалы дела заключению, эксперт пришел к выводу о том, что стоимость затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик вышеуказанного помещения, указанная в отчете от 22 января 2021 года № 334/12/20, выполненном ОПК «Независимость», не соответствует стоимости фактических затрат на улучшение эксплуатационных характеристик помещения.

По второму вопросу эксперт указал, что стоимость затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик указанного помещения, составляет: вариант № 1 - 3 075 374 руб. 10 коп.; вариант № 2 - 2 288 599 руб. 60 коп.; вариант № 3 - 5 363 973 руб. 70 коп.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениями статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что условия договора не возлагают на ответчика обязанность компенсировать истцу затраты за выполненный капитальный ремонт в случае расторжения договора, а также истец не подтвердил стоимость затрат на выполнение капитального ремонта.

Судом апелляционной инстанции также отмечено, что нежилые помещения принадлежат на праве собственности городу Москве и переданы ответчику на праве оперативного управления, в связи с чем иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку ответчик нарушение прав истца не допускал, так как основанием расторжения договора послужило решение оперативного штаба по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции в городе Москве о размещении в выставочных павильонах временного госпиталя для оказания медицинской помощи гражданам с подозрением и диагнозом новой коронавирусной инфекции.

Отклоняя доводы истца о том, что истец получил согласие ответчика на проведение капитального и текущего ремонта, со ссылкой на представленную в материалы дело переписку, апелляционный суд указал, что стороны согласовали, что условия производства капитального ремонта объекта устанавливаются по согласованию между арендодателем и арендатором перед началом производства ремонта в виде дополнительного соглашения к договору. Доказательства о том, что перед началом проведения ремонта между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору, истцом не представлено.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При этом, норма Гражданского кодекса Российской Федерации о возмещении арендатором стоимости неотделимых улучшений является диспозитивной и подлежит применению в случаях, когда стороны договора не исключили ее применение либо не установили условие, отличное от предусмотренного в ней.

Как следует из материалов дела, исковые  требования заявлены о взыскании стоимости неотделимых улучшений на основании ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что условия договора не возлагают на ответчика обязанности компенсировать истцу затраты за выполненный капитальный ремонт в случае расторжения договора.

При этом суды исходили из того, что на основании ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды истец (арендатор) принял на себя обязательства провести текущий и капитальный ремонт, приняв на себя риски расходов на выполнение ремонтных работ, при этом, условия договора не возлагают на ответчика обязанность компенсации затрат на выполнение капитального ремонта в случае расторжения договора. 

Из положений статей 616 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предусмотренный Кодексом порядок возмещения затрат арендатора на неотделимые улучшения и на проведение капитального ремонта различен.

При этом по общему правилу, установленному статьей 623 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за его счет с согласия арендодателя, после прекращения договора. 

По смыслу приведенных норм при наличии указанных в статьях 616 и 623 ГК РФ условий возмещение допускается в отношении фактически понесенных затрат.

Достижение указанных в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задач судопроизводства зависит как от надлежащего исполнения как участвующими в деле лицами своих процессуальных прав и обязанностей, так и соблюдения рассматривающим дело судом предусмотренных статьями 8-11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципов.

В соответствии с положениями части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 3 постановления Пленума от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», судебный акт должен быть обоснованным и мотивированным, в основу судебного решения не могут быть положены выводы, основанные только на предположениях, а не на исследованных судом доказательствах.

Взаимоувязанными положениями статей 168 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определен перечень вопросов, подлежащих разрешению судом при принятии решения, и требования к содержанию судебного акта.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется арбитражным судом с учетом положений статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом положения статьи 71 указанного Кодекса определяют, что каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами и никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Между тем, ни суд первой инстанции, ни суд апелляционный инстанции, который в соответствии с положениями статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело, не установили фактический состав, характер и объем работ, произведенных арендатором в арендуемом им помещении, не установлено какие улучшения (отделимые или неотделимые) создавались в результате этих работ, то есть не дали правовую оценку тому обстоятельству, являются ли выполненные работы неотделимыми улучшениями из смысла таких улучшений.

Вместе с тем, суды должны были  исследовать обстоятельства согласования и получения от арендодателя разрешения на проведения указанных работ.

Кроме того, положениями статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается возможность заключения договора в письменной форме, в том числе, в порядке обмена письмами.

Однако, судами не дана оценка непосредственному содержанию направленных ответчиком истцу писем по вопросу проведения капитального ремонта, в том числе письму ответчика от 25 июня 2021 года исх. № 11-01-01-14-1972/21, в котором ответчик факт проведения работ не отрицал, указывая, при этом, на необоснованность некоторых расходов, включенных в отчет, и предложил рассмотреть вопрос о сумме в судебном порядке. 

При этом, ответчик не отрицал, что проектная документация, подготовленная истцом, была согласована ответчиком, работы по ремонту помещений были выполнены (согласно визуальному осмотру). 

Также судами не учтено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Учитывая, что условия договора являются согласованными частями одного договора, значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

Вместе с тем, делая вывод, что условия договора не возлагают на ответчика обязанность компенсировать истцу затраты на выполненный капитальный ремонт, суды сослались на пункт 5.4.16 договора аренды указав, что стороны предусмотрели, что, если капитальный ремонт произведен арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, арендная плата не перечисляется и средства, затраченные на капитальный ремонт, не возвращаются.

При этом, поскольку затраты на улучшение арендованного имущества положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены к элементам арендной платы, то для целей применения положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации оценке, в том числе в порядке статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежали непосредственно условия о цене заключенного сторонами договора в части предоставления ответчиком истцу в рамках действующего договора соразмерной компенсации затрат на проведение капитального ремонта (пункт 5.4.16).

Суд округа также отмечет, что принимая в качестве доказательства заключение судебной экспертизы ООО «ДПО Аудит» и указывая, что выводы, изложенные в экспертном заключении, сделаны экспертом на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, суды не учли выводы, изложенные в данном заключении судебной экспертизы, согласно которым стоимость затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик вышеуказанного помещения, составляет: 3 075 374 руб. 10 коп. (вариант № 1 ); 2 288 599 руб. 60 коп. (вариант № 2); 5 363 973 руб. 70 коп. (вариант № 3).

Выводы судов о том, что ответчик не является надлежащим ответчиком по настоящему иску, судебная коллегия суда кассационной инстанции отклоняет, как противоречащий фактическим обстоятельствам дела и основанный на неправильном применении норм материального права (статьи 210, 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные судебные акты подлежат отмене.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуются процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, уточнить - по какому основанию Обществом заявлены требования (компенсация стоимости неотделимых улучшений или компенсация стоимости капитального ремонта), установить - понесены ли Обществом фактически затраты в заявленной ко взысканию сумме, на какие работы давалось согласие арендодателем (на выполнение неотделимых улучшений или проведение ремонта), полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по делу, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2023 года по делу № А40-180060/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. 

 

Председательствующий-судья                                                                    Ж.П. Борсова 

 

Судьи:                                                                                                             Е.В. Кочергина 

 

                                                                                                                  В.В. Кобылянский