АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                 Дело №А45-19356/2020

              Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2020 года

              Решение изготовлено в полном объеме 13 ноября 2020 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального Автономного Учреждения Культуры 

<

...> и Отдыха" (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск,

к Обществу с ограниченной ответственностью "Бизнесстандарт" (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск, 

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Департамент земельных и имущественных отношений  мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск,

2) мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск,

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,   обязании возвратить имущество,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО1 (доверенность №20  от 19.06.2020, диплом №11952  от 23.06.2015, паспорт);

ответчика: ФИО2 (доверенность от 19.10.2020, диплом №463 от 25.06.1999, свидетельство №I-TO №507010, паспорт);

третьего лица 1: представитель отсутствует,

третьего лица 2: представитель отсутствует,

                                         установил:

Муниципальное Автономное Учреждение Культуры 

<

...> и Отдыха" (далее-истец, Арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Бизнесстандарт" (далее-ответчик, Арендатор) о признании недействительным договора аренды от 31.12.2019 заключенного между Арендодателем и Арендатором, применении  последствия недействительности сделки в виде обязания Арендатора возвратить в первоначальном состоянии, с учетом нормального износа по акту приема передачи следующее имущество:

 -нежилое помещение площадью 94,1 кв.м. - бокс гаража (расположенное в здании общей площадью 437,9 кв.м., по адресу: Новосибирск, Дзержинский район, ул. Алейская, д. 2.);

-нежилое помещение площадью 97,3 кв.м. - бокс гаража (расположенное в здании общей площадью 437,9 кв.м., по адресу: Новосибирск, Дзержинский район, ул. Алейская, д. 2.).

В иске истец указал, что заключил спорный договор аренды недвижимого имущества, которым он владеет  на праве оперативного управления, без согласия собственника имущества-Департамента  земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - ДЗиО), поскольку не был соблюден п. 3.4. Порядка управления и распоряжения муниципальным имуществом. Договор аренды, при его заключении,  не был согласован с ДЗиО, который впоследствии отказался его согласовывать по причинам нарушения норм Градостроительного кодекса Российской Федерации. Объект аренды был сдан с целевым использованием под организацию станции техобслуживания (далее-СТО), в то время как разрешенное использование земельного участка не позволяет использовать нежилые помещения по данному назначению.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления и исковые требования поддержал. Заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска, указал что  договор аренды был заключен ответчиком на торгах, при этом как истцу, так и собственнику ДЗиО было изначально известно о том, что недвижимое имущество будет использовано под СТО. Указал, что несмотря на отсутствие подписи в договоре аренды со стороны собственника имущества, ДЗиО согласовало этот договор аренды, о чем свидетельствует множество документации о проведении торгов. Указал, что недвижимое имущество зарегистрировано и использовалось истцом в качестве гаража, что позволяет его использовать под СТО, нарушений в этом при заключении договора не имеется. Указал, что арендодатель, в силу закона, обязан передать имущество в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имуществ, в связи с чем арендодатель обязан устранить нарушения, путем изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено нежилые помещения переданные в аренду.

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва поддержала.

Третьи лица Мэрия города Новосибирска, ДЗиО представили отзыв, в котором поддержали доводы заявленного иска.

Представители третьих лиц,  извещенные арбитражным судом о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) надлежащим образом, явку своих представителей  в судебное заседание не обеспечили.

Суд, принимая во внимание мнение представителей  сторон участвующих в судебном заседании, наличие в деле сведений о надлежащем извещении третьих лиц о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 АПК РФ, отсутствия от третьих лиц  заявлений о рассмотрении дела без их участия либо отложения судебного разбирательства, руководствуясь п.5  ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзывов, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из представленных доказательств, согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от  21.04.2020, истцу принадлежит на праве управления  нежилые помещения,  площадью 94,1 кв.м.,  97,3 кв.м. - боксы гаража, расположенные в здании, по адресу: Новосибирск, Дзержинский район, ул. Алейская, д. 2 (далее-нежилые помещения).

31.12.2019 Между Арендодателем и Арендатором,  в соответствии с проведенным аукционном был заключен Договор аренды объекта недвижимости от 31.12.2019 г. (далее - Договор аренды), согласно которого, нежилые помещения были переданы во временное владение и пользование Арендатора сроком до 31.12.2025 года, для использования в качестве СТО.

Имущество было передано Арендатору во владение и пользование.

Данный договор не был зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядке. В графе согласование с собственником отсутствует подпись и печать Мэрии города Новосибирска.

Более того, 13.02.2020 ДЗиО направило в адрес Арендодателя письмо об отказе в согласовании договора аренды по причине нарушений  норм Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу ч.2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», муниципальное предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество, без согласия собственника имущества.

В соответствии п. 3.4. Порядка управления и распоряжения муниципальным имуществом, находящимся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных унитарных предприятий или муниципальных учреждений, утвержденного решение совета депутатов города Новосибирска от 02.02.2011 № 282 департамент дает согласие на предоставление в аренду муниципального имущества с учетом заключения соответствующего структурного подразделения мэрии об оценке возможных последствий заключения договора аренды на осуществление деятельности, предмет и цели которой определены уставом муниципального унитарного предприятия, муниципального учреждения. Согласие департамента на предоставление в аренду муниципального имущества оформляется путем согласования соответствующего договора аренды муниципального имущества.

Вопреки доводам истца, суд находит неубедительными доводы истца об отсутствии согласия собственника на передачу в аренду имущества. 

Во-первых, из буквального толкования п. 3.4. Порядка управления и распоряжения муниципальным имуществом не следует, что согласование собственника должно быть выражено в форме подписания договора аренды;

Во-вторых, исходя из этого пункта, департамент дает согласие не на заключение договора аренды, а на предоставление в аренду муниципального имущества;

В-третьих, при организации торгов, собственник был осведомлен о содержании договора аренды и его условиях;

В- четвертых, какой либо обязательной формы, проекта документа о согласовании собственником волеизъявления на передачу имущества в аренду Порядком управления и распоряжения муниципальным имуществом не установлено.

Следовательно, согласие на передачу имущества в аренду, может быть выражено в любой письменной форме.

Так, спорный договор аренды был заключен по результатам открытого аукциона, что подтверждается Протоколом №1-1 от 11.12.2019г., кроме того, согласно извещения о проведении торгов №181119/0184833/01 опубликованной на сайте http://torgi.gov.ru, согласно размещенной информации о торгах, изначально здание передавалось под организацию станции технического обслуживания и более того, до размещения информации об аукционе Начальником управления муниципальной собственности ФИО3, было дано согласие на заключение договора аренды, что подтверждается письмом №31103/11146 от 22.08.2019г. Вместе с согласием также было дано заключение об оценке возможных последствий заключения договора по распоряжению имуществом, относящимся к объектам социальной инфраструктуры, составленное комиссией, согласно указанному заключению, установлено, что передача во временное пользование по договору аренды объектов недвижимости, не окажет отрицательного воздействия на осуществление деятельности парка.

Таким образом, отказ в подписании договора аренды в письме от 13.02.2020 (как указывает истец его согласовании) был высказан после того, как собственник муниципального имущества, ранее выразил согласование на передачу в аренду Арендатору спорного имущества.

В тоже время, суд находит убедительными доводы истца и третьих лиц о недействительности договора аренды, учитывая следующее.

Согласно п.9 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Пунктом 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участка в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. С учетом изложенного, фактическое использования объекта капитального строительства должно отвечать разрешенному использованию земельного участка.

Объект недвижимости, передаваемый в аренду по Договору аренды, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:014090:19 с разрешенным использованием «для размещения и эксплуатации парка культуры и отдыха «Березовая роща», строительства трансформаторной подстанции по ул. Планетной, 55 и фонтана по ул. Планетной, (55/4 стр.), здания и помещения для компьютерных игр общей площадью не более 1500 кв.м, интернет-кафе не более 50 посадочных мест» (Договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 06.09.2004 № 38057 в редакции дополнительного соглашения № 5 от 24.03.2016).

В связи с чем, Истцом Ответчику было предложено расторгнуть Договор аренды путем подписания дополнительных соглашений. Однако, в ответ на данное предложение в адрес Истца от Ответчика поступило письмо Исх. б/н от 25.04.2020, из которого следует у Ответчика нет намерения расторгать Договор аренды.

В определении  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.10.2019 N 308-ЭС19-10562 по делу N А32-49415/2018 указано следующее.

Подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-Земельного кодекса) относят к принципам, на которых основан данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.

Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Таким образом, передача в аренду части помещений в здании касается не только вопроса об использовании такого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен.

Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

Соответственно, использование помещений в целях осуществления иной деятельности привело к использованию земельного участка, на котором расположено здание, не в соответствии с видом разрешенного использования этого участка.

При этом разные виды разрешенного использования земельного участка влияют и на плату, установленную в отношении земельного участка, в частности, на кадастровую стоимость и ставку земельного налога.

Сами по себе, доводы ответчика о том, что нежилые помещения зарегистрированы по назначению в качестве гаража и использовались самим истцом в таком качестве, не являются основанием считать, что в этом случае можно их передавать в аренду, в нарушение действующего законодательства.

Доводы ответчика о том, что истец и собственник земельного участка, обязаны в силу ст.ст.611,612 ГК РФ безвозмездно устранить недостатки имущества, путем изменения вида разрешенного использования соответствующего заключенному договору аренды, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку данные действия должны были быть совершены до заключения договора аренды. Более того, волеизъявление на изменение разрешенного вида использования целиком и полностью зависят от собственника земельного участка (Мэрии г. Новосибирска), а не лица (истца), у которого этот участок находится в аренде. При этом, нужно указать, что  изменение разрешенного вида использования  земельного участка в г. Новосибирске зависит не только лишь от собственника участка, поскольку сопровождается иными  необходимыми процедурами. В соответствии со статьей 39 Градостроительного; кодекса РФ, вопрос выдачи разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка подлежит рассмотрению на публичных слушаниях.

Также, согласно п.2 ст. 652 ГК РФ, п.2.4 договора, к Арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. 

Нужно отметить, что при заключении договора аренды земельных участков, существует правило, установленное п.17 ст.39.8 Земельного кодекса: внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Согласно п.п.1,2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Таким образом, истец вправе предъявлять иски о признании недействительным договора аренды  31.12.2019 и применении последствий сделок.

Доводы ответчика о том, что истец невправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, поскольку из его поведения  явствует воля сохранить силу сделки (п.2 ст. 166 ГК РФ) судом не принимаются, поскольку злоупотреблений правом (ст.10) в действиях истца судом не установлено, при этом ответчик, так же как и истец, при заключении договора аренды  был осведомлен  (или должен был знать) о нарушении законодательства, был обязан воздержаться от действий по заключении такой сделки.

Кроме того, следуя необоснованной логике ответчика, договор, при заключении которого явно нарушены нормы действующего законодательства, не может быть оспорен ни собственником (Мэрией г. Новосибирска, являющейся муниципальным образованием города Новосибирска (исполнительно-распорядительный орган)), ни лицом, у которого имущество находится на праве оперативного управления.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Поскольку договор аренды нарушает требования закона (положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации), то суд находит подлежащими удовлетворению требования истца в полном объеме.

На основании статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Экспертиза является только одним из видов доказательств (ст.82 АПК РФ), в связи с чем суд оценивает необходимость в назначении экспертизы при наличии иных доказательств по делу.

Арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 82,159,184,185 АПК РФ, в протокольной форме отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы, поскольку перед экспертом были поставлены вопросы относительно обстоятельств, подтвержденных иными надлежащими письменными доказательствами и данные обстоятельства не оспаривались сторонами (нахождение нежилых помещений на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014090:19), а также поставлены  по вопросам права.

Согласно п.2 ст. 168 АПК РФ суд, при принятии решения  распределяет судебные расходы. 

В соответствие со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем ответчика подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины.

На основании вышеизложенного,  руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор аренды от 31.12.2019 заключенный между Муниципальным Автономным Учреждением Культуры 

<

...> и Отдыха" и обществом с ограниченной ответственностью "Бизнесстандарт".

Применить последствия недействительности сделки. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Бизнесстандарт" возвратить в первоначальном состоянии, с учетом нормального износа по акту приема передачи следующее имущество:

 -нежилое помещение площадью 94,1 кв.м. - бокс гаража (расположенное в здании общей площадью 437,9 кв.м., по адресу: Новосибирск, Дзержинский район, ул. Алейская, д. 2.);

-нежилое помещение площадью 97,3 кв.м. - бокс гаража (расположенное в здании общей площадью 437,9 кв.м., по адресу: Новосибирск, Дзержинский район, ул. Алейская, д. 2.).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бизнесстандарт" в пользу Муниципального Автономного Учреждения Культуры 

<

...> и Отдыха" сумму государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Возвратить Муниципальному Автономному Учреждению Культуры 

<

...> и Отдыха" с депозитного счета арбитражного суда Новосибирской области 50 000 рублей оплаченные платежным поручением №1183 от 30.10.2020 за проведение экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов